臺灣士林地方法院民事判決 八十九年度訴字第十號
原 告 乙○○
訴訟代理人 林瑞彬律師
被 告 甲○○ 住台北市○○○路一三七號
丙○○ 住台北市○○○路一三七號
右當事人間遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主 文
被告甲○○應自原告所有坐落台北市○○區○○段一小段三七八、三七九地號上建物即門牌號碼台北市○○○路一三七號建號二七七號（如附圖所示Ｃ、Ａ部份）騰空遷讓予原告；被告甲○○並應自民國八十八年十一月二十五日起至遷讓上開房屋之日止按月給付原告新台幣玖仟元。
被告丙○○應自原告所有坐落台北市○○區○○段一小段三七八、三七九地號上建物即門牌號碼台北市○○○路一三七號建號二七七號（如附圖所示Ｂ、Ａ部份）騰空遷讓予原告；被告丙○○並應自民國八十八年十一月二十五日起至遷讓上開房屋之日止按月給付原告新台幣壹萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告分別以新台幣壹拾貳萬元、壹拾參萬元供擔保後，得假執行。但被告甲○○、丙○○於假執行程序實施前就本判決第一項、第二項分別以新台幣參拾伍萬參仟貳佰元、參拾陸萬參仟貳佰元，為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行供擔保金額外，餘如主文所示。 二、陳述：
（一）緣坐落北市○○區○○段一小段三七八、三七九地號等二筆土地（以下簡稱 系爭土地）及其上建物即門牌號碼北市○○○路一三七號建號二七七號（以 下簡稱系爭建物）為原告所有。民國五十六年間原告之父郭國荃未經原告同 意及授權將系爭房屋之一樓前方分成西側與東側分別與丙○○及甲○○簽訂 書面之租賃契約（下稱系爭二租約），原告至租約到期時，仍不知有此租約 存在，故依民法第一百七十條之規定，系爭二租約對原告並不生效力。縱退 步言，假設系爭二租約對原告有效，原告於系爭二租約到期時正入伍服役， 亦無法為反對之表示，故系爭二租約亦不能適用民法第四百五十一條之規定 視為不定期租約。
（二）被告謂原告曾收受其所寄送之租金，惟原告雖曾收受原告所寄送之金錢，惟 原告既未曾與被告有租約之簽訂，被告寄送金錢予原告只是收受其不當得利 之給付，不能推定兩造已有租貨契約之意思合致。 （三）再退萬步言，假設系爭二租約可視為不定期租約，系爭房屋因歷時過久，已 成為危險建築，經台北市結構工程工業技師公會鑑定確有拆除重建之必要（ 詳後述），因此如系爭二租約可視為不定期租約，原告亦已委請林瑞彬律師 依土地法第一百條第一款之規定以協和法律事務所八十八年度協律字第０二
五號函之送達為終止原告與被告丙○○、甲○○之房屋租賃關係之意思表示 ，被告自仍應自系爭房屋遷讓（最高法院四十九年台上字第一七六七號判例 參照）。
（四）依據台北市結構工程工業技師公會八九北結構鑑定字第一一八八號鑑定（下 稱系爭鑑定）結果，系爭建物在客觀上確有重新建築之必要：１、依系爭鑑 定結果，系爭建物之二樓以上已全毀不能使用，一樓頂版鋼筋銹蝕，混凝土 剝落，亦須整修方適於居住或營業（參見系爭鑑定第五頁第七行）。２、系 爭建物如進行修補，其修補費用高達五百十三萬六千八百十三元，而目前建 物之價值僅五十七萬五千一百元，故其修建之費用遠高於目前建物之價值。 ３、如系爭建物得重新建築，其土地之交易價格即可達四千零二萬八千六百 四十元（註：原鑑定尚未計入迪化段一小段三七八地號之交易價格八百五十 四萬五千四百四十元）。惟如以修復之方式，修復後之房地總價僅為二千四 百二十三萬餘元（原告認此價格尚屬高估），故仍以聯合鄰房改建可發揮較 大之經濟效益。４、系爭建物之修復費用高達五百十三萬餘元，但縱兩造間 有租約存在，原告每月之收入不到二十五萬元，故原告當依土地法第一百條 及最高法院四十九年台上字第一七六七號判例、六十四年台上字第一三八七 號判例之精神，當有終止租約，重新建築之必要，以符合事理之平。 （五）被告甲○○、丙○○目前仍分別占用系爭房屋之東側（即如附圖Ｃ部份）及 西側（即如附圖Ｂ部份），並自行共同占用系爭房屋之後側（即如附圖Ａ部 份）做倉庫使用，原告依前開說明，請求被告即系爭房屋占用人甲○○、丙 ○○於文到十五日內將系爭房屋騰空遷讓，惟被告竟置之不理，不得已提起 依民法第七百六十七條及四百五十條第二項、土地法第一百條之規定提起本 訴。
（六）被告丙○○及甲○○近來自動分別給付原告一萬元及九千元，原告已予拒收 ，僅依被告所自動給付原告之金額為不當得利金額，請 鈞院依民法第一百 七十九條賜判決被告應自其收訖如原證三號函之八十八年十一月十日起之十 五日起支付其不當得利。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 二、陳述：
（一）系爭房地係由原告之父郭國荃於五十六年分別出租予被告丙○○、甲○○， 被告亦從未積欠租金，租期屆滿，因雙方租賃期間合作無間，即未再訂立書 面契約，而以不定期租賃契約繼續，迨郭國荃過世後，仍由原告將系爭房地 交由被告使用而收取租金，三十年來均無爭議，被告亦每月按期簽發支票給 付租金，皆由原告兌領，是雙方存有不定期租約。 （二）原告雖主張系爭房屋有改建之必要而欲收回，但查原告於八十一年間，曾委 由高進福律師通知欲收回房屋改建，嗣經被告函覆後，原告旋即打消其意， 事經八年原告竟又老調重彈，藉詞改建而欲收回房屋，且系爭房屋現仍完好
如，無損毀或發生危險之虞，實看不出有改建之必要，且原告亦無改建之計 畫，
（三）系爭房屋經鑑定結果，該建物雖有多處破損，惟其係原告處心積慮故意不加 維護並反對被告修護，任其荒廢，以達收回房屋之目的。且依該鑑定結果， 原建築並非不能修復，修復後之價值亦為二千四百二十三萬元，並非無價值 。又系爭房屋基地僅有三十坪左右，如非與鄰地合建將無法單獨取得執照改 建，縱令原告收回亦僅能任其荒廢，原告未與鄰地所有人取得合建協議，實 無改建之可能，即無收回之必要，如仍繼續租用，至少一樓部分仍有使用之 價值，於兩造有利無害。
丙、本院依原告之聲請委託台北市結構工程工業技師公會鑑定系爭房屋，及會同台北 市建成地政事務所測量人員履勘現場，並囑託該測量人員測繪複丈成果圖在卷。 理 由
一、原告起訴主張：坐落台北市○○區○○段一小段三七八、三七九地號等二筆土地 及其上建物即門牌號碼北市○○○路一三七號建號二七七號為原告所有，五十六 年間原告之父郭國荃未經原告同意及授權將系爭房屋之一樓前方分成西側與東側 分別與丙○○及甲○○簽訂書面之租賃契約，原告至租約到期時，仍不知有此租 約存在，故依民法第一百七十條之規定，系爭二租約對原告並不生效力。縱退步 言，假設系爭二租約對原告有效，原告於系爭二租約到期時正入伍服役，亦無法 為反對之表示，故系爭二租約亦不能適用民法第四百五十一條之規定視為不定期 租約。再退萬步言，假設系爭二租約可視為不定期租約，系爭房屋因歷時過久， 已成為危險建築，經台北市結構工程工業技師公會鑑定確有拆除重建之必要，因 此如系爭二租約可視為不定期租約，原告亦已委請律師依土地法第一百條第一款 之規定以律師函之送達為終止原告與被告丙○○、甲○○之房屋租賃關係之意思 表示，惟被告拒不遷讓，爰依民法第七百六十七條及四百五十條第二項、土地法 第一百條之規定請求為命被告將上開房屋遷讓交還原告，並自民國八十八年十一 月二十五日起，至遷讓房屋之日止，被告甲○○按月給付損害金九千元、丙○○ 按月給付一萬元之判決。
二、被告則以：系爭房地係由原告之父郭國荃於五十六年分別出租予被告丙○○、甲 ○○，被告亦從未積欠租金，租期屆滿，因雙方租賃期間合作無間，即未再訂立 書面契約，而以不定期租賃契約繼續，迨郭國荃過世後，仍由原告將系爭房地交 由被告使用而收取租金，三十年來均無爭議，被告亦每月按期簽發支票給付租金 ，皆由原告兌領，是雙方存有不定期租約。系爭房屋經鑑定結果，該建物雖有多 處破損，惟其係原告處心積慮故意不加維護並反對被告修護，任其荒廢，以達收 回房屋之目的。且依該鑑定結果，原建築並非不能修復，修復後之價值亦為二千 四百二十三萬元，並非無價值。又系爭房屋基地僅有三十坪左右，如非與鄰地合 建將無法單獨取得執照改建，縱令原告收回亦僅能任其荒廢，原告未與鄰地所有 人取得合建協議，實無改建之可能，即無收回之必要等語置辯。三、原告主張坐落台北市○○區○○段一小段三七八、三七九地號等二筆土地及其上 建物即門牌號碼北市○○○路一三七號建號二七七號為原告所有，系爭建物如附 圖所示之Ｃ、Ａ部份為被告甲○○占用，系爭建物如附圖所示Ｂ、Ａ部份為被告
丙○○占用中，業據原告提出土地、建物登記謄本，且經本院會同台北市建成地 政事務所測量人員履勘現場，就各房屋占用之位置、面積，並囑託該測量人員測 量明確，有本院勘驗筆錄及台北市松山地政事務所測繪之土地複丈成果圖在卷可 憑，並為被告所不爭執，原告此部分主張，堪信為真正。四、至原告主張系爭房屋係由其父無權代為訂立租約出租予被告，原告就此並不知情 ，認系爭租約不能適用民法第四百五十一條之規定視為不定期租賃關係。被告則 辯稱：雙方租賃期滿未訂立書面契約，被告事後每月均按期給付原告租金，是雙 方存有不定期租約。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第二百七十七條定有明文。原告主張系爭房屋係由其父無權代為訂立 租約出租予被告等情，並未舉證以實其說，已難信為真實，且依原告所提之租約 亦係明載出租人為乙○○、代理人為郭國荃，有租約在卷為憑，而郭國荃過世後 ，被告仍繼續租用系爭房屋，且陸續簽發支票繳納租金，由原告兌領等情，亦據 被告丙○○提出台北銀行之交易明細表在卷為證，足見原告已收受租金無訛。按 租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思 者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。本件兩造就系爭 房屋訂有租賃契約，租期分別至五十九年五月二十七日、五十七年五月二十七日 止，租約期滿後被告仍將租金匯入原告之帳戶內等情，業如前述，為兩造所不否 認，並有原告提出之房屋租賃契約書為證，足認被告所辯兩造間就系爭房屋存有 不定期租賃關係，堪以採信。
五、系爭房屋租賃契約雖仍繼續存在於兩造之間，然按房屋出租人重新建築時，得收 回房屋，此為土地法第一百條第一款所明定。又所謂出租人收回重新建築，係以 充分利用土地為目的，不以房屋瀕於倒塌者為限（最高法院四十五年台上字第五 三六號判例、四十九年台上字第一七六七號判例參照），其因建造年久，使用逾 齡，有礙都市發展，或建物價值與土地之利用價值顯不相當者，祗須租賃房屋在 客觀標準上有重建必要即足（最高法院六十年台上字第三０二七號判例、六十四 年台上字第一三八七號判例參照），出租人即得依該款規定終止租約。查系爭房 屋係老舊磚造三樓建物，屋齡逾五十年，位於商業區，附近商家林立，面臨重慶 北路、南京西路口，而系爭房屋前面樑柱有裂現象，後面倉庫有漏水現象，天花 板有水漬痕跡，二樓以上無法使用，在客觀上，系爭房屋已屬低利用價值之建物 ，且礙都市繁華發展，此參照卷附系爭房屋之照片自明，且經本院現場勘驗，製 有勘驗筆錄在卷為憑，已足認系爭房屋有拆除重建之必要，且本院依原告之聲請 囑託台北市結構工程工業技師公會鑑定結果以觀，系爭房屋（即如附圖Ａ、Ｂ、 Ｃ所示建物）之之二樓以上已全毀不能使用，一樓頂版鋼筋銹蝕，混凝土剝落， 亦須整修方適於居住或營業（參見系爭鑑定第五頁第七行）；系爭建物如進行修 補，其修補費用高達五百十三萬六千八百十三元，而目前建物之價值僅五十七萬 五千一百元，足見其修建之費用遠高於目前建物之價值；再如系爭建物得重新建 築，其土地之交易價格即可達四千零二萬八千六百四十元，惟如以修復之方式， 修復後之房地總價僅為二千四百二十三萬餘元，系爭房屋因年久失修，宜盡速修 建，以免破壞倒塌，若能聯合鄰房加以改建，則可發揮其較大經濟效益。足見該 鑑定報告亦同此認定，是以客觀上系爭房屋已足認有拆除重建之必要。被告雖辯
稱該建物雖有多處破損，惟其係原告處心積慮故意不加維護並反對被告修護，任 其荒廢，以達收回房屋之目的云云。然依上開鑑定報告示，系爭建物之修復費用 高達五百十三萬餘元，縱兩造間租約繼續存在，以原告現有每年之收入不到二十 五萬元，自不符合房屋、土地之利用價值，是難期原告須有整修續租之舉。又被 告辯稱系爭房屋之基地現屬禁區，不能領建造執照，自無從拆屋重建云云。惟查 被告所辯未舉證以實其說，已難憑信，且查重新建築，僅須租賃房屋在客觀標準 上有重建必要即足，不以領得建築執照、自建或與他人合建為必要（最高法院七 十年台上字第一四一０號判例參照），被告上開抗辯，核無可取。六、本件系爭房屋有拆除重建之必要，業如前述，而原告本於土地法第一百條第一款 規定，以收回系爭房屋重新建築為理由，於八十八年十一月九日以協和法律事務 所八十八年度協律字第０二五號函通知被告：於文到之日，終止兩造間之租賃契 約，並於文到十五日遷讓返還系爭房屋。被告於同年月十日收受上開通知，有該 存證信函及掛號郵件收件回執為證，且為被告所不爭執，是原告為終止租賃關係 之意思表示，應屬適法。兩造間之租賃關係既已合法終止，被告猶於租約終止後 以原告為所謂之租金領取人而對之提存租金，自不生清償放力。兩造間之租賃關 係既已於原告為終止租賃關係之函文送達被告時消滅，則被告自原告終止後之十 五日仍未遷還房屋，自斯時起即已無使用系爭房屋權源，其占有使用系爭房屋乃 為無權占有。從而，原告依民法第七百六十七條規定訴請被告遷讓返還系爭房屋 ，為有理由，應予准許。
七、又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十 九條前段定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會 通常之觀念，最高法院六十一年度台上字第一六九號著有判例。本件被告自租賃 關係消滅時起無權占有系爭房屋，而消極減免其應支付使用該房屋之代價，而受 有利益，致原告受有損害，原告依不當得利法律關係請求被告返還自租賃關係消 滅後應行遷讓之翌日即自八十八年十一月二十五日起至其履行上開遷讓返還系爭 房屋之日止，相當於租金之利益，洵無不合。又參酌被告甲○○、丙○○於原告 終止租約前之租金分別為每月九千、一萬元，及原告所提系爭房屋之房屋稅單， 可見原告所受相當於租金之損害、被告甲○○、丙○○所受免付相當於租金之利 益，分別為每月九千元、一萬元，尚屬適當。是原告請求被告甲○○、丙○○自 八十八年十一月二十五日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告九千、一萬元 之不當得利，為有理由，應予准許。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰分別酌定相當之擔保金額 宣告之。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌結果，與判決結果不生影響 ，爰不一一論述，併予敘明。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前 段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 九 月 十一 日 臺灣士林地方法院民事第二庭
~B法 官 王俊雄
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 八十九 年 九 月 十八 日~B法院書記官 李育東