臺灣桃園地方法院民事判決 106年度重訴字第113號
原 告 呂福輝
法定代理人 阮艷翠
訴訟代理人 楊肅欣律師
複代理人 劉睿哲律師
被 告 陳坤杉
訴訟代理人 江松鶴律師
上列當事人間請求分割共有物事件，於民國106 年9 月29日辯論
終結，本院判決如下：
主 文
兩造共有坐落桃園市○○區○○段○○○地號土地應予變價分割，所得價金由兩造按應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造各按應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落桃園市○○區○○段000 地號土地（地 目：空白，面積198.16平方公尺，下稱系爭土地）係伊與被 告依附表所示所有權權利範圍比例共有，且系爭土地未有因 物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限，兩造亦無不 為分割之約定，復就系爭土地分割方法無法達成協議。依市 地重劃實施辦法第30條及桃園縣畸零地使用自治條例第3 條 之規定，系爭土地若以原物分割，並按兩造權利範圍各分割 出3/5 及2/5 兩塊土地，則分割出之2/5 土地將不符合一般 建築用地最小寬度及深度之限制，將無法取得建照執照而無 法建築使用，有違土地有效利用之目的。況系爭土地原為原 告祖產，被告以不正當手段以訴訟詐欺方式取得土地所有權 。是系爭土地應由原告取得全部為適當，原告並同意以合理 價格補償被告。爰依民法第823 條第1 項、第824 條第2 項 之規定，請求分割系爭房地等語。並聲明：兩造共有系爭土 地請准予分割，分割方法為：由原告取得權利範圍全部，並 以金錢補償被告。
二、被告則以：原告提出之分割方案並非妥適，請法院依原物分 割或變價分割。且系爭土地已經經過分割，並無原告所述祖 產的問題，被告依判決取得系爭土地，希望原物分割，如無 法原物分割，請求將土地變價分割，以維持土地完整性等語 ，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者 ，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。 分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完
成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命 為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均 受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。 二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各 共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣 ，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中 有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補 償之，民法第823 條第1 項、第824 條第1 、2 、3 項分 別定有明文。次按定共有物分割之方法，固可由法院自由 裁量，但須以其方法適當者為限。又法院裁判分割共有物 ，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質 及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得 謂為適當。
（二）系爭土地為兩造共有，兩造迄今無法達成分割之協議，又 系爭土地並無分管協議或不能分割之約定等情，為兩造所 不爭執，並有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第83至84 頁、第95頁），是原告依民法第823 條第1 項規定請求裁 判分割系爭土地，為有理由，應予准許。惟按共有物之分 割，除公平原則外，應依其性質，並斟酌其分割後之經濟 效用，而為適當之分配。系爭土地屬建地，並位於商業區 ，其分割方法自應使各共有人分得之土地均得以建築，始 能地盡其利發揮其經濟效用。查原判決所定分割方法，其 中上訴人所分得如第一審判決附圖( 一) 所示甲案之Ｂ部 分土地，面積不足供建築房屋使用，為原審所認定之事實 ，果爾，其分割方法能否謂為允當，即非無疑（最高法院 84年度台上字第2927號判決），查系爭土地依原告及被告 之應有部分比例，如以原物分割之方式進行分割，不論以 縱向或橫向方式以三比二（即兩造之權利比例）之比例分 割，皆有路寬不足之問題，此由原告提出之數值地籍圖謄 本標示圖示之「前案」、「後案」、「左案」、「右案」 之路寬皆有不足之問題（見本院卷第144 頁），經本院函 詢桃園市政府建築管理處系爭土地關於畸零地之建築限制 ，該處函覆略以：系爭土地為非都市土地，本市畸零地自 治條例第3 條及第5 條訂有建築基地最小深度及寬度之規 定，另依建築技術規則建築設計施工篇第2 條之規定，基 地應與建築線相連，或以私設通路連接建築線。貴院函詢 事項，建請申請人委託依法登記開業之建築師就上開法令 及基地現況分析檢討，並提供檢討圖說等語（見本院卷第 173 頁），是系爭土地以原物分割之方式確可能存在建築 受限之問題，惟具體限制仍應待建築師出具圖說後方得確
定。而系爭土地以原物分割後既然可能存在無法單獨建築 使用之問題，亦可能因利用方法之不同而產生交通不便甚 至袋地等通行問題，是系爭土地雖然面積方整，然因面積 非可供兩造依持分比例均獲得可以建築使用之土地，應不 適於原物分割之方法。況若將系爭土地原物分配予原告或 被告，依民法第824 條第3 項之規定，對於未受分配或不 能按其應有部分受分配之原告，應予金錢補償。然兩造對 於金錢補償之標準，兩造意見始終未能達成一致，故兼採 分割及金錢補償之分割方式亦未必妥適，故本院認亦非適 合之分割方式。反觀倘以變價分配之方式，在自由市場競 爭之情形下，將可能使系爭土地之市場價值最大，對於共 有人所得分配之利益，顯較有利。再者，民法第824 條第 7 項已增訂：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共 有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買 者，以抽籤定之。」之內容，核其立法理由，乃共有物變 價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權 利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投 資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物 之特殊感情，爰增訂變價分配時，共有人有依相同條件優 先承買之權。準此，倘原告或被告認其有繼續保有系爭土 地完整所有權之必要，仍得於變價分配之執行程序時，行 使依相同條件優先承買之權利。從而，本院參酌系爭土地 之使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情狀， 認系爭土地不適宜原物分割，應以變價後價金按兩造所有 權權利範圍比例分配，較能兼顧兩造之利益，而屬適當。四、綜上所述，系爭土地依其使用目的及經濟效益，不宜原物分 割，應以變價分割之方式為當，判決如主文第1 項所示。又 分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起 本件訴訟於法雖屬有據，然被告之應訴乃法律規定不得不然 ，其所為抗辯為伸張或防衛權利所必須，是訴訟費用應由兩 造按附表所示之所有權權利範圍之比例分擔，始為公允，爰 諭知兩造按分割前系爭土地所有權權利範圍之比例負擔訴訟 費用如主文第2 項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一論駁 之必要，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 106 年 10 月 6 日
民事第一庭 法 官 黃裕民
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 10 月 11 日
書記官 王念珩
附表：
桃園市○○區○○段○○○地號土地
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│ 編號 │ 共有人姓名 │所有權權利範圍│備 註│
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│ 1 │ 呂福輝 │ 3/5 │ │
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│ 2 │ 陳坤杉 │ 2/5 │ │
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