臺灣桃園地方法院民事判決 105年度重訴更(一)字第5號
原 告 林清潤
訴訟代理人 邱清銜律師
張必昇律師
複 代理人 周鴻君
被 告 于万鈞（兼貝菊新之承受訴訟人）
于祐勝（即貝菊新之承受訴訟人）
鍾亞霞
何偉萍
何可安（原名：何偉芳）
何偉愛
趙瑪莉
孫伯嘉
程純康（即程梁立蓮之承受訴訟人）
梁國明（即程梁立蓮之承受訴訟人）
上列當事人間請求拆屋還地事件，原告對於民國98年7 月9 日本
院95年度重訴字第320 號第一審判決提起上訴，經臺灣高等法院
發回更審，本院於民國106 年9 月21日辯論終結，判決如下：
主 文
如附表三所示之被告應將如附表三所示之應拆除之物拆除，並將如附表三所示占有之位置、面積返還予原告及其他共有人。如附表三所示之被告各應給付原告如附表三所示之不當得利金額。
原告其餘之訴駁回。
第一審及發回前第二審訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告各以如附表四所示之金額為如附表四所示之被告供擔保後，得假執行。但如附表四所示之被告如以如附表四所示之金額為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明、該訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當 事人者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第 3 款、第5 款定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更 正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴 訟法第256 條亦有明定。又當事人死亡者，訴訟程序在有繼 承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟 以前當然停止。第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟
人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得 聲明承受訴訟。當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權 ，以裁定命其續行訴訟。民事訴訟法第168 、175 、178 條 亦分別定有明文。查本件原告起訴時原列貝菊新、于万鈞、 程梁立蓮、鐘亞霞、趙瑪莉為被告，求為聲明：被告應將其 坐落於桃園市觀音區（改制前為桃園縣觀音鄉，下均以改制 後行政區稱之）白沙屯段埔頂小段116 之8 地號土地上之建 物（如附表一所示）遷出，並將建物拆除，將上開土地返還 予原告及其他共有人；被告各應給付原告如附表一所示之金 額，暨自民國95年10月16日起至拆除前項房屋及返還土地之 日止，按年給付原告如附表一所示之金額。嗣經臺灣高等法 院會同桃園市中壢地政事務所測量人員履勘現場，並委請前 開測量人員實地測繪丈量後，原告於106 年4 月11日具狀將 上開請求變更為如後述聲明所示（見本院卷二第3 頁）。惟 原列為被告之貝菊新於起訴後之102 年6 月15日死亡，其遺 產應由于万鈞、于祐勝繼承；另外，原列為被告之程梁立蓮 已於起訴後之102 年2 月7 日死亡，其繼承人為程純康、梁 國明，當事人均未聲明承受訴訟，並經臺灣高等法院（下稱 高等法院）於102 年8 月19日裁定由前揭繼承人承受訴訟（ 見高等法院98年度重上字第591 號卷〈下稱重上字卷〉二第 189 、190 頁）。又依被告鍾亞霞、趙瑪莉之主張，如附表 一所示之16號建物係由被告鍾亞霞之夫即訴外人何長福所購 買，於何長福過世後，即應認如附表一所示之16號建物係由 被告鍾亞霞與何長福之養子女何偉萍、何可安（原名：何偉 芳）、何偉愛共同繼承而為公同共有，而如附表一所示之4 號建物為被告趙瑪莉之夫即訴外人孫玉昌向訴外人朱德錢購 入，孫玉昌於85年間收養被告趙瑪莉之子孫伯嘉，是如附表 一所示之4 號建物於孫玉昌過世後，應由被告趙瑪莉與其子 孫伯嘉共同繼承而為公同共有，故原告再於105 年12月7 日 具狀追加何偉萍、何可安、何偉愛、孫伯嘉為被告（見本院 卷一第127 、128 頁）。經核原告上開所為訴之變更，其中 就追加被告部分，因原告訴請被告拆屋還地之訴訟標的，係 被告孫伯嘉、何偉萍、何可安、何偉愛等人所繼承未辦理保 存登記且未為遺產分割之建物，故該訴訟標的之法律關係對 於追加被告必須合一確定，其請求之基礎事實復屬同一；另 原告就其請求不當得利數額之變更部分，係屬擴張或減縮應 受判決事項之聲明；至原告依桃園市中壢地政事務所繪測之 附圖變更請求拆除上開土地上建物所在位置及面積之聲明， 則係補充或更正事實上之陳述，非屬訴之變更或追加，參諸 前揭規定，要無不合，均應予准許。
二、本件被告孫伯嘉有民事訴訟法第149 條第1 項第1 款規定應 為送達之處所不明情形，爰依原告聲請為公示送達，被告孫 伯嘉、于祐勝、何偉萍、程純康、梁國明經合法通知，無正 當理由均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條 所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠於101 年8 月6 日分割登記前坐落於桃園市○○區○○○段 ○○○段00000 地號土地（下稱原116-8 地號土地，分割登 記後稱116-8 地號土地）為伊及其他共有人所有，原116-8 地號土地於101 年8 月6 日另經分割登記出同小段116-16、 116-17、116-18、116-19、116-20地號土地（上開5 筆土地 下與116-8 地號土地合稱系爭土地，單指其中一筆逕稱某地 號土地）。詎貝菊新、程梁立蓮、被告于万鈞、鍾亞霞、趙 瑪莉等5 人未經系爭土地全體共有人同意，無合法權源，分 別在其上興建如附表二所示之未辦保存登記房屋，自屬無權 占有。嗣貝菊新、程梁立蓮分別於102 年6 月15日、102 年 2 月7 日死亡，由被告于万鈞、于祐勝及被告程純康、梁國 明繼承取得房屋，被告無權占有116-20地號土地，侵害伊及 其他共有人之權利。而被告無權占有116-20地號土地期間， 受有佔用土地之利益，致伊及其他共有人基於所有權之使用 、收益之權利遭受有相當於租金之損害，原告得依不當得利 之法律關係，請求返還自95年10月16日起回溯5 年內，及將 來按年給付相當於租金之不當得利，且依土地法第105 條準 用同法第97條、土地法施行細則第25條規定，應以法定地價 年息4%計算相當於土地租金之不當得利數額。為此，伊本於 所有權之作用，爰依民法第767 條、第821 條、第179 條及 第1153條之規定，訴請被告拆屋還地及給付相當於租金之不 當得利等語。並聲明：⒈被告將如附表二所示之應拆除之物 拆除，並將如附表二所示占有之位置、面積返還予原告及其 他共有人。⒉被告各應給付原告如附表二所示之不當得利金 額。⒊前二項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。 ㈡對被告抗辯所為之陳述：兩造間並無租賃關係，系爭土地之 共有人間亦無分管契約存在。
⒈被告于万鈞、于祐勝部分：訴外人許堂、黃金榮於65年間均 非系爭土地之共有人，其等無權出賣系爭土地予訴外人于孝 悅，且係買賣持分，非系爭土地之特定部分，故于孝悅及訴 外人王維新在系爭土地上建造房屋，占用系爭土地未經土地 共有人同意，當屬無權占有。于孝悅之繼承人為貝菊新、被 告于万鈞、于祐勝，貝菊新死亡後，應由被告于万鈞、于祐
勝將房屋拆除，返還系爭土地予原告及其他共有人。 ⒉被告鍾亞霞、何可安、何偉愛部分：因繼承取得之建物是否 為被告鍾亞霞之先夫何長福向訴外人許文光、黃金榮所購買 ，尚屬有疑，即使係向許文光、黃金榮所購買，基於契約之 相對性，亦不得以其等向前手購屋之買賣契約對抗原告，而 其等於本件更審前所提出之租約係於80年間所簽訂，非其等 所稱之52年，52年之租約所載出租人為許文光之父親許堂、 訴外人鄭文發，然當時許堂、鄭文發並非系爭土地之共有人 ，無權出租系爭土地予其等，其等亦不得以與前手之租賃契 約約定對抗原告，況該租賃契約其上亦未見其餘共有人之簽 章，無法證明有經過全體共有人同意出租，不足以認為原告 之前手有同意出租。
⒊被告趙瑪莉部分：許堂、黃金榮當時非系爭土地之共有人， 其等無權將系爭土地部分出賣予被告。
⒋被告程純康、梁國明部分：訴外人李金盆、韓華玉、程玄生 均非系爭土地之共有人，且依債之相對性，程梁立蓮不得以 其與前手間之買賣契約對抗原告。
二、被告則以：
㈠被告于万鈞、于祐勝表示：
⒈原告於81年8 月21日向原土地共有人即訴外人許阿興購買應 有部分8 分之3 、81年9 月3 日向原土地共有人即訴外人黃 玉調購買應有部分40分之1 ，而系爭土地係分割自同段116 之6 地號土地，以被證2 、3 （含租賃略圖）、13之租約即 足認定共有人間有分管契約存在，故後手之原告應受該分管 契約之拘束。
⒉本件事涉及土地占有使用，原告即住在系爭土地所在之村， 購買前必已經親自查看如證人許文光所言，已知有租約、分 管契約，此所以原告亦收租金如證人俞林順、許文光所言， 並有簽收租金收據。
⒊原告與系爭土地共有人之一之黃金榮曾於84年7 月19日向桃 園市觀音區調解委員會，就系爭土地租賃事件申請調解請求 租金。準此可證原告及其他共有人有將系爭土地出租予被告 並同意被告基於租賃契約使用系爭土地，被告並非無權占有 系爭土地，被告主張買賣不破租賃。
⒋若認無全體共有人分管契約，共有人對共有物之使用收益， 如未逾越其應有部分之權利範圍時，即難認係受有不當得利 。系爭土地面積在80年1 月20日時（旱地，84年6 月1 日經 地目變更為建地）面積5,956 平方公尺即1,802 坪（1801.6 9 ，四捨五入），即使僅計算許阿興持分8 分之3 、俞林順 80分之5 、黃金榮40分之4 、訴外人徐謝永妹640 分之47，
合計640 分之391 ，佔1,101 坪（1100.9，四捨五入）。被 證3 租賃略圖：包括訴外人陸立志6 、訴外人紀升庭6 、訴 外人曾羨英6 、訴外人胡才堂6 、訴外人齊張芹10、訴外人 徐泰德5 、訴外人胡林生8 ＋8 、訴外人馮祥生6 、何長福 6 ＋6 、訴外人莊祥明6 、訴外人李亞友6 、訴外人應阿方 6 、訴外人馮勇、訴外人馮劍華、訴外人黎卓雄8 、訴外人 楊相禹10，另有未記姓名6 ＋6 ＋6 坪，共127 坪。未超過 1,101 坪，不構成無權占有、不當得利。故被證2 、3 、13 以及被證3 租賃略圖所載之承租人（包括莊祥明、曾羨英） 、出租人、租約兩造之繼受人以及系爭共有人全體，均應受 租約之拘束。
⒌于孝悅為其等之父親，貝菊新、被告于万鈞、于祐勝為于孝 悅之繼承人。于孝悅於64年6 月1 日與王維新向許堂、黃金 榮購買系爭土地33坪，惟未辦理所有權移轉登記。又于孝悅 、王維新並於65年6 月12日委託訴外人陳景發起造系爭房屋 ，依最高法院69年度第4 次民事庭會議決議（一）之意旨， 被告為有權占有等語，資為抗辯。
⒍並聲明：⑴駁回原告之訴。⑵如受不利判決，願供擔保，請 准宣告免為假執行。
㈡被告鍾亞霞、何可安、何偉愛表示：起初承租之土地非為原 告所有，而係於52年跟前地主承租，當初有合意約定地上物 不可拆除，後經轉手方由原告因買賣而取得系爭土地所有權 ，前地主之子許文光有證述當初買賣土地時有告知原告系爭 土地上有地上物，其等與前地主間有租賃契約存在，且於80 年間重新再簽訂租約，並由許堂、許文光、黃金榮接洽。另 系爭房屋為伊之夫何長福於80年1 月20日向許文光、黃金榮 所購買，何長福死亡後，由被告鍾亞霞、何偉萍、何可安、 何偉愛等人繼承，目前承租予親戚居住等語，資為抗辯。並 聲明：⒈駁回原告之訴。⒉如受不利判決，願供擔保，請准 宣告免為假執行。
㈢被告趙瑪莉表示：系爭房屋係伊之夫即孫玉昌於66年4 月1 日向朱德錢所購買；系爭土地係朱德錢於65年2 月1 日向許 堂、黃金榮所購買並搭建系爭房屋，嗣於79年1 月15日再向 朱德錢購買其所有之桃園市○○區○○路0 段000 巷00號房 屋之後段約4 坪之房地，孫玉昌死亡後，由被告趙瑪莉、孫 伯嘉共同繼承之等語，資為抗辯。並聲明：⒈駁回原告之訴 。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 ㈣被告程純康、梁國明表示：訴外人韓華玉於69年9 月16日向 訴外人李金盆購買系爭房屋。而程梁立蓮之被繼承人即訴外 人程玄生則於73年1 月向韓華玉購買系爭房屋，程梁立蓮過
世後，由伊等共同繼承等語，資為抗辯。並聲明：⒈駁回原 告之訴。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行 。
㈤被告何偉萍、孫伯嘉未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀 作何聲明或陳述。
三、經查，原告分別於81年8 月21日、同年9 月3 日自許阿興、 黃玉調處購得系爭土地之應有部分，應有部分比例為5 分之 2 ，原告及其他共有人所共有之原116-8 地號土地係自同小 段116 之6 地號土地分割而出，嗣於101 年8 月6 日因分割 增加116-16、116-17、116-18、116-19、116-20地號土地， 而如附表三所示之建物占用116-20地號土地範圍分別如附表 三及附圖所示等情，有系爭土地登記公務用謄本及異動索引 附卷可稽（見本院95年度重訴字第320 號卷〈下稱重訴字卷 〉三第174 至206 頁、本院卷一第29至118 頁），並經高等 法院於103 年8 月1 日勘驗現場及囑託桃園市中壢地政事務 所派員測量屬實，製有勘驗程序筆錄、桃園市中壢地政事務 所繪測如附圖所示複丈成果圖足按（見重上字卷三第79至82 頁、第142 頁），堪信為真正。
四、得心證之理由：
原告主張被告所有如附表二所示之建物無合法權源佔用自系 爭土地分割出之116-20地號土地，其自得訴請被告拆屋還地 及給付相當於租金之不當得利損害金等語，則為被告所否認 ，並以前開情詞置辯。是本件應審究之重點厥為：被告所有 如附表二所示之建物有無占用116-20地號土地之正當權源？ 茲說明如后：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767 條第1 項前段定有明文。次按當事人主張有利於 己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條 前段亦有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴 ，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非 無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責 任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如 不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台 上字第1552號判決意旨參照）。又所謂正當權源，係指依法 律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之 義務而言。本件系爭土地為原告與他共有人共有，業經認定 如前，亦為到庭之被告所不爭執，揆諸前揭說明，被告于万 鈞、于祐勝、程純康、梁國明、趙瑪莉等5 人自應就渠等所 辯系爭土地之共有人間有分管契約存在而合法占有權源之利 己事實負舉證之責。
㈡按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及 其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三 分之二者，其人數不予計算。民法第820 條第1 項固定有明 文。惟該條文係於98年1 月23日修正公布，並自公布後6 個 月施行（見民法物權編施行法第24條第2 項規定），且並無 得溯及既往適用之特別規定，是於該條文修正前關於共有物 之管理事項，自應適用該條文修正前：「共有物，除契約另 有訂定外，由共有人共同管理之。」之規定。復按共有物全 部或一部之出租，係屬民法第820 條第1 項所定管理行為， 除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。如共有人 中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出 租他人，對於他共有人不生效力（最高法院71年度台上字第 4199號判決要旨參照）。又共有物分管契約係共有人就共有 物管理方法所成立之協議，依民法第820 條第1 項規定，應 由共有人全體共同協議訂定之。被告于万鈞等5 人提出被證 2 、3 、13之租約（見重訴字卷一第80至91頁、卷二第21至 23頁）作為系爭土地有分管契約存在之佐證，惟查： ⒈依被證2 土地租約合同書開頭記載：「立約人許堂等11人， 李亞友等12人（以下稱許堂等11人為甲方，李亞友等12人為 乙方）願將共有土地坐落桃園縣觀音鄉白沙屯埔頂116 之1 號地皮228 坪租於李亞友等12人建蓋房屋」（見重訴字卷一 第80頁），被證3 （承租人：楊相禹、紀升庭）、被證13（ 承租人曾羨英）、重訴字卷二第188 頁（承租人：訴外人周 素娥）、189 頁（承租人：應阿方）土地租賃合約書開頭均 記載：「土地出租人：許阿興、許阿海、許文光、黃金榮等 11人」（見重訴字卷一第84、88頁、卷二第22、188 、189 頁），可知土地出租人共11人，其中與李亞友等12人之租約 為60年2 月訂定，與楊相禹之租約未記載訂定時間，與紀升 庭、曾羨英、應阿方之租約為80年1 月20日訂定，與周素娥 之租約為80年1 月19日訂定，此有土地租約合同書、土地租 賃合約書可按（見重訴字卷一第81、85、89頁、卷二第22、 188 、189 頁）。
⒉系爭土地於50年至62年間登記之共有人為訴外人許阿套、黃 觀生、黃石龍、黃玉調、黃金鳳、黃清坡、俞玉生、俞林順 、簡友壬、簡友財、余家滿、余運石、戴阿興共13人，80年 1 月19日、20日時登記之共有人為黃金榮、訴外人簡清溪、 俞坤容、俞魁德、徐謝永妹、戴文紹、許阿興、戴阿興、余 運石、簡友財、黃玉調等至少11人，此有臺灣省桃園縣土地 登記簿附卷可稽（見重訴字卷二第24至57頁、卷三第188 至 206 頁）。
⒊證人許文光於本院95年度重訴字第320 號拆屋還地事件（下 稱前案）審理時證稱：80年間許家包括許堂、許阿興、許阿 海，就系爭土地共持分8 分之3 ，但許家的土地是以伊二叔 許阿興的名義登記；租賃契約上出租人11人中，伊是代表伊 父親許堂，因為伊父親已過世等語（見重訴字卷二第238 至 239 頁），可知許堂、許阿海、許文光均非登記上之共有人 ，然依被證2 土地租約合同書記載，包含非登記共有人許堂 在內出租人為11人，依被證3 、13、重訴字卷二第188 頁、 189 頁土地租賃合約書記載，包含非登記共有人許阿海、許 文光（代表許堂）在內出租人為11人，顯見前揭租賃契約之 出租人，並未包含所有系爭土地之共有人，故依被證2 、3 、13，尚難認定系爭土地之共有人間有分管契約存在。 ⒋證人黃劍英即黃金榮之子於前案證稱：當時黃金榮與許文光 有無代理其他共有人訂立租約的權限，這是內部的協調伊不 清楚；共有人有無同意伊父親與許文光將土地出租別人，伊 想應該有，但是內部協調伊不清楚等語（見重訴字卷二第 218 頁）；證人許文光證述土地出租情形伊們都是聽黃金榮 口述，他說有得到其他共有人同意，因為黃金榮住在系爭土 地附近，都是由他去溝通，一直以來，其他共有人也無反對 意見也沒有異議等語（見重訴字卷二第237 至238 頁）；證 人俞林順證述：伊知道被證2 之契約，這個事情當時都是許 堂與黃金榮處理；在訂定被證2 契約時，是否有經過共有人 全體同意，伊忘記了；許堂與鄭文發與伊是否有代表全體共 有人訂定被證2 租約之代表權，伊忘記了等語（見重訴字卷 二第216 至217 頁）。證人黃劍英對於租約之訂定是否係經 所以共有人之授權並不清楚，證人俞林順對租約之訂定是否 經全體共有人同意亦不清楚，而證人許文光僅係自黃金榮處 聽聞有得全體共有人同意，並非親自見聞其他共有人有為同 意之表示，況如確有經全體共有人同意出租，則於租賃契約 上，應會以全體共有人為出租名義人，惟依前所述，租賃契 約之出租人，並未包含所有系爭土地之共有人，是依證人黃 劍英、許文光之證述，亦不足以認定系爭土地之共有人均有 同意為出租行為或認定系爭土地共有人間有分管契約之存在 。
⒌證人游含少於前案雖證述：伊先生張桂霖是系爭土地共有人 之一；知道系爭土地是由被告占有使用；伊和其他的共有人 有同意被告使用系爭土地等語（見重訴字卷二第220 至221 頁）。然查，張桂霖係於89年10月6 日始登記為共有人，前 揭租約訂定時並非共有人，自無同意之權，是其證言，難認 可採。
⒍按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，亦不以共有人 明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內 。所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事， 足以間接推知其效果意思者而言。是倘共有人間實際上劃定 使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有 人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所， 即非不得認有默示分管契約之存在。又按所謂默示之意思表 示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果 意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念 可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高 法院29年上字第762 號判例要旨參照）。證人俞林順、黃劍 英、許文光雖於前案均證稱除原告外，並無其他共有人對租 約表示過反對意見或異議等語（見重訴字卷二第216 、219 、238 頁），然默示之分管契約，應係所有共有人對共有之 不動產均有占有、管領之行為（包含出租、貸與他人使用等 行為），並各自對彼此實際占有、管理之部分均相互容忍， 始有所謂「默示之分管契約」成立之可能，如有部分共有人 未就共有不動產之特定部分加以占有、管領，自無成立分管 契約之可言。本件證人俞林順、黃劍英、許文光雖均證稱除 原告外，並無其他共有人對租約表示過反對意見，惟如前所 述，並非系爭土地之全體共有人均有為出租行為，且依現有 證據，依無從認定未為出租行為之共有人有就系爭土地之特 定部分加以占有、管領，自不得僅因其他共有人未曾為反對 之意思表示，即以此一「單純之沉默」而認定系爭土地之共 有人間已有分管契約之合意。
⒎基上，系爭土地之出租行為並未經所有共有人之同意，且亦 無從認定系爭土地之共有人間已有分管契約之合意。 ⒏又按共有物全部或一部之出租，係屬民法第820 條第1 項所 定管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理 之。如共有人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之 全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力。系爭土地之 出租行為並未經所有共有人之同意，已如前述，故該租賃契 約，於出租人與承租人間雖仍有效，惟對其他共有人並不生 效力，併予敘明。
㈢被告于万鈞、于祐勝、趙瑪莉各辯稱土地係自許堂、黃金榮 處購得云云。惟查，被告于万鈞、于祐勝、趙瑪莉均未登記 為共有人，此有土地登記第二類謄本、臺灣省桃園縣土地登 記簿在卷可考（見重訴字卷一第11至14頁、卷二第24至57頁 、卷三第188 至206 頁），故被告于万鈞、于祐勝、趙瑪莉 至多僅係對許堂、黃金榮有請求移轉登記之債權存在。而許
堂、黃金榮於訂立買賣契約時為共有人之一，該二人所得出 賣、處分者僅為應有部分，並非具體共有物之一部，系爭土 地亦無分管契約存在，故即令許堂、黃金榮同意于万鈞、于 祐勝、趙瑪莉得占有、使用特定部分，對其他共有人並不生 效力，難認被告于万鈞、于祐勝、趙瑪莉有合法占有土地之 權源。
㈣被告程純康、梁國明、鍾亞霞、何可安、何偉愛各辯稱占有 之房屋為向他人購買。惟被告程純康、梁國明、鍾亞霞、何 可安、何偉愛既未能舉證證明其前手有何合法占有系爭土地 之權源，亦未能證明其自身有合法占有系爭土地之權源，自 難認係屬有權占有。
㈤按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之」；「各共有人對於第三人，得就共有 物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得 為共有人全體之利益為之」，民法第767 條第1 項、第821 條分別定有明文。本件原告為系爭土地共有人之一，而被告 分別無權占有如附表三所示之位置、面積，今原告請求如附 表三所示之被告將如附表二所示之應拆除之物拆除，並將如 附表三所示占有之位置、面積返還予原告及其他共有人，為 有理由，應予准許。
㈥原告得請求被告返還相當於租金之不當得利： 按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第17 9 條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金 之利益，為社會通常之觀念（最高法院61台上字第1695號判 例意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及 其建築物申報總價年息10% 為限；第97條第99條及第101 條 之規定，於租用基地建築房屋均準用之，為土地法第97條第 1 項、第105 條分別所明定。而土地法第97條所稱之土地價 額係指法定地價而言；法定地價為申報地價，土地法施行法 第25條、土地法第148 條亦分別定有明文。再按基地租金之 數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、 工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等 事項綜合判斷之（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參 照）。查本件被告各如附表三所示之建物，同前所述，既無 合法權源占有原告所有自系爭土地分割出之116-20地號土地 ，則被告自因無權占有116-20地號土地，受有使用116-20地 號土地之利益，致原告受有116-20地號土地使用、收益之損 害，則原告依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於不
當得利之租金，當屬有據。復查，系爭土地為甲種建築用地 ，使用分區為特定農業區，於93年1 月之當期申報地價為每 平方公尺768 元，此有土地登記第二類謄本附卷可稽（見重 訴字卷一第11至14頁），周圍鄰近桃園市觀音區中山路1 段 、成功路3 段，亦有現場照片、網路地圖在卷可憑（見本院 卷一第158 至162 頁、重訴字卷三第355 頁），本院審酌上 開各情，認原告請求被告給付相當於租金之不當得利，應按 其無權占有系爭土地面積之申報地價之年息4%為適當，且原 告係於95年10月11日起訴請求被告返還不當得利，則原告得 請求回溯5 年即90年10月12日起計算之不當得利，原告請求 被告自90年10月16日起算之不當得利，自屬有據。另依原告 之應有部分比例為5 分之2 計算，故原告所得請求之相當於 租金之不當得利金額如附表三所示，逾此部分之請求，要屬 無據，礙難准許。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項、第821 條之規定， 請求被告將自系爭土地分割出之116-20地號上如附表三所示 之建物拆除，並將該部分土地返還原告及其他共有人，及依 民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告給付如附表三 所示之相當於租金之不當得利金額，均屬有據，應予准許； 逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、又原告及除被告何偉萍、孫伯嘉外之其餘被告均陳明願供擔 保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核 均無不合，爰分別酌定如附表四所示相當擔保金額准許之； 被告何偉萍、孫伯嘉部分，則由本院依職權宣告免為假執行 。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所 附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不予逐一論述，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項、 第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 31 日
民事第一庭 法 官 謝伊婷
以上正本係依原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 10 月 31 日
書記官 林彥汝
附表一：（原告起訴聲明）
┌─┬─────┬───────────────┬─────────────────┐
│編│起訴時被告│於原116-8 地號土地占用位置、面│不當得利金額（新臺幣：元） │
│ │姓 名│積、門牌號碼及構造 ├────────┬────────┤
│ │ │ │自90年10月16日起│自95年10月16日起│
│ │ │ │至95年10月15日止│至返還系爭土地止│
│號│ │ │五年之不當得利 │，每年之不當得利│
├─┼─────┼───────────────┼────────┼────────┤
│1 │貝菊新 │(1)位置：Ｉ │ 15,206元 │ 3,041元 │
│ │（繼承人：│(2)面積：39.6㎡ │ │ │
│ │于万鈞、于│(3)門牌號碼：桃園市觀音區中山 │ │ │
│ │祐勝） │ 路1 段967 巷92弄 │ │ │
├─┼─────┤ 16號 │ │ │
│2 │于万鈞 │(4)構造：1 層磚造 │ │ │
├─┼─────┼───────────────┼────────┼────────┤
│3 │鍾亞霞 │(1)位置：Ｍ、Ｎ │ 44,325元 │ 8,865元 │
│ │ │(2)面積：66.64 ㎡、48.79 ㎡ │ │ │
│ │ │(3)門牌號碼：同段967 巷76弄9、│ │ │
│ │ │ 7 號 │ │ │
│ │ │(4)構造：1 層磚造 │ │ │
├─┼─────┼───────────────┼────────┼────────┤
│4 │趙瑪莉 │(1)位置：Ｔ１ │ 22,702元 │ 4,540元 │
│ │ │(2)面積：59.12㎡ │ │ │
│ │ │(3)門牌號碼：同段967巷92弄4 號│ │ │
│ │ │(4)構造：2 層加強磚造 │ │ │
├─┼─────┼───────────────┼────────┼────────┤
│5 │程梁立蓮 │(1)位置：Ｖ │ 25,056元 │ 5,011元 │
│ │（繼承人：│(2)面積：65.25㎡ │ │ │
│ │程純康、梁│(3)門牌號碼：同段967 巷90 號 │ │ │
│ │國明） │(4)構造：2 層加強磚造 │ │ │
└─┴─────┴───────────────┴────────┴────────┘
附表二：
┌─┬─────┬────────┬─────────┬─────────────────┐
│編│被 告│占用116-20地號土│應拆除之物 │不當得利金額（新臺幣：元） │
│ │姓 名│地之位置、面積 │ ├────────┬────────┤
│ │ │ │ │自90年10月16日起│自95年10月16日起│
│ │ │ │ │至95年10月15日止│至返還系爭土地止│
│號│ │ │ │五年之不當得利 │，每年之不當得利│
├─┼─────┼────────┼─────────┼────────┼────────┤
│1 │ 于万鈞 │(1)位置：Ｃ │桃園市觀音區中山路│ 4,170元 │ 834元 │
├─┼─────┤(2)面積：55.85㎡│1 段967 巷92弄16號│ │ │
│2 │ 于祐勝 │ │建物 │ │ │
├─┼─────┼────────┼─────────┼────────┼────────┤
│3 │ 鍾亞霞 │(1)位置：Ｅ、Ｆ │同段967 巷76弄9 、│10,215元 │2,043元 │
├─┼─────┤(2)面積：55.49㎡│7 號建物 │ │ │
│4 │ 何偉萍 │ 、81.37 ㎡ │ │ │ │
├─┼─────┤ │ │ │ │
│5 │ 何可安 │ │ │ │ │
│ │（原名：何│ │ │ │ │
│ │偉芳） │ │ │ │ │
├─┼─────┤ │ │ │ │
│6 │ 何偉愛 │ │ │ │ │
├─┼─────┼────────┼─────────┼────────┼────────┤
│7 │ 趙瑪莉 │(1)位置：Ｊ │同段967 巷92弄4 號│ 4,855元 │ 971元 │
├─┼─────┤(2)面積：65.02㎡│建物 │ │ │
│8 │ 孫伯嘉 │ │ │ │ │
├─┼─────┼────────┼─────────┼────────┼────────┤
│9 │ 程純康 │(1)位置：Ｌ │同段967 巷90號建物│ 3,535元 │ 707元 │
├─┼─────┤(2)面積：47.37㎡│ │ │ │
│10│ 梁國明 │ │ │ │ │
└─┴─────┴────────┴─────────┴────────┴────────┘
附表三：