臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第537號
原 告 張明珠
訴訟代理人 郭啟榮律師
被 告 葉邱嬌妹
訴訟代理人 葉戊雪
被 告 葉阿榮
葉永奏
葉永然
葉永有
葉永光
宋鳳梅
周淑暖
翁仁道
楊金鈕
祝思嚴
王郁璿
廖大艶
上 一 人
訴訟代理人 洪金龍
被 告 巫月珠
傅益芳
上 一 人
訴訟代理人 彭善妹
被 告 戴基彥
上 一 人
訴訟代理人 吳淑靜
被 告 許淑郁
江春美
劉九源
莊碧珠
陳淑芬
葉永糧
葉金華
葉姜淑貞
上列二人共同
訴訟代理人 歐龍山律師
被 告 葉金湖
葉金山
葉榮琳
上 一 人
訴訟代理人 葉謝月娥
被 告 葉榮我
沈興源
葉景棋
葉阿生
葉吉軒
葉金聲（葉永成之承受訴訟人）
葉金豐（葉永成之承受訴訟人）
葉惟鈞（葉永成之承受訴訟人）
葉馨雯（葉永成之承受訴訟人）
葉淳珍（葉永成之承受訴訟人）
葉潔蓉（葉永成之承受訴訟人）
葉秋宜（葉永成之承受訴訟人）
上列九人共同
訴訟代理人 唐永洪律師
呂理胡律師
楊雅馨律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106 年9 月1 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造所共有坐落桃園市○○區○○段○○○○地號土地，依下列方法分割：（一）本判決附表一Ｇ欄所示編號之如附圖所示土地，分歸由該欄相對應之Ａ欄共有人取得（其中被告葉金華、葉姜淑貞就其相對應之G 欄所示土地，按其相對應之Ｍ欄所載比例維持分別共有；被告葉阿生、葉吉軒就其相對應之Ｇ欄所示土地，按其相對應之Ｍ欄所載比例維持分別共有；另附圖編號1048（23）、1048（12）、1048（16）之土地，由附表一G 欄所載分配上開三編號土地之共有人，按Ｇ欄上開三編號所載比例維持分別共有）。（二）附圖編號1048（30）部分（面積一一二九平方公尺），由兩造全體共有人按附表一Ｄ欄所示之比例維持分別共有。（三）如附表二Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ、Ｍ、Ｎ、Ｏ、Ｐ、Ｒ、Ｓ欄之被告，應依如附表二各欄所載之金額，分別補償附表二Ａ欄所示之原告及被告。
訴訟費用由兩造依如附表一Ｂ欄（登記之應有部分欄）所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告葉邱嬌妹、葉阿榮、葉永奏、葉永然、葉永光、宋鳳梅 、翁仁道、楊金鈕、王郁璿、許淑郁、劉九源、陳淑芬、葉 永糧、葉金湖、葉金山、葉榮我、沈興源、葉景棋經合法通
知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情事，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：
一、原告主張：兩造共有桃園市○○區○○段0000地號土地（下 稱系爭土地），各共有人應有部分如附表一Ｂ欄所示。又系 爭土地並非不能分割，共有人間亦無不分割之協議，爰依民 法第823 條、第824 條之規定，訴請判決分割系爭土地，伊 同意被告葉金華、葉姜淑貞（下稱葉金華等二人）所提出附 於本院卷三第243-245 頁所示之分割方案（下稱葉金華方案 ）等語。
二、被告則主張：
（一）被告葉金華等二人主張按其所提出之葉金華分割方案予以 分割，分配不足部分，同意以金錢找補。
（二）被告葉邱嬌妹主張：由伊取得如附圖所示1048（24）土地 （此部分土地目前為空地，下稱（24）空地）、或將上開 （24）空地變價。
（三）被告葉永然主張：由伊取得（24）空地或將（24）空地變 價。
（四）被告葉永有主張：伊之應有部分同意以金錢找補。（五）被告葉永光主張：將（24）空地變價。（六）被告周淑暖主張：希望受分配伊房屋所坐落之1048（14） 之土地。伊不同意分擔1048（30）之公共巷道，亦不同意 葉金華方案。
（七）被告戴基彥主張：希望受分配伊房屋所坐落之1048（10） 之土地。伊不同意分擔1048（30）之公共巷道，亦不同意 葉金華方案。
（八）被告葉阿生、葉吉軒主張：二人願維持共有；同意受分配 伊房屋所坐落之1048（25）之土地、另不足部分則以（24 ）空地補足。不同意葉金華方案。
（九）被告莊碧珠主張：希望受分配伊房屋所坐落之1048（7 ） 之土地。伊當年購買房屋時之買賣價金即已包含房屋、土 地、馬路等公共設施，公共巷道及防火巷應由建商提供及 負擔，不同意於本案中再找補其他共有人價金。（十）被告陳淑芬主張：希望受分配伊房屋所坐落之1048（8 ） 之土地。伊不同意分擔1048（30）之公共巷道，亦不同意 葉金華方案。
（十一）被告葉永糧主張：希望受分配伊房屋所坐落之1048（22 ）之土地。
（十二）被告葉金湖、葉金山主張：伊二人希望受分配（24）空 地。
（十三）被告葉榮琳、葉榮我主張：同意葉金華方案。（十四）被告廖大艷主張：希望受分割伊房屋所坐落之1048（3 ）及（4 ）之土地，但伊不同意分擔1048（30）之公共 巷道，亦不同意葉金華方案。
（十五）被告巫月珠主張：伊不同意分擔1048（30）之公共巷道 ，亦不同意葉金華方案。
（十六）被告江春美主張：希望受分配伊房屋所坐落之1048（13 ）之土地。伊不同意分擔1048（30）之公共巷道，亦不 同意葉金華方案。伊等係合法向建商歐正富等人購買房 地，公共巷道及防火巷應由建商提供及負擔，系爭土地 上之1048（30）已成為既成道路，並成立公用地役關係 ，伊等所買受取得之土地所有權乃與房屋坐落土地之面 積相當，如本案將伊等所享有之土地所有權應有部分面 積之一部分用以分配公共巷道飲面積，自屬侵害伊等之 財產權。於本案，若有部分當年提供土地與建商合建之 原地主（原告及被告葉金華都屬於原地主）應僅能分配 未出售部分之土地及1048（30）部分，受分配1048（30 ）公共巷道之共有人如欲求償，其求償之對象應該是政 府，而非渠等向建商購買房地之人。
三、本院判斷：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者 ，不在此限，民法第823 條第1 項定有明文。查系爭土地 為兩造所共有，各共有人應有部分比例如附表一Ｂ欄所示 等情，有土地登記謄本在卷可稽，堪信為真。次查，本件 系爭土地為兩造所共有，且該土地依其使用目的並無不能 分割之情事，共有人間亦未定有不分割之期限，然因各共 有人對於分割之意見分岐，無法協議分割等情，為兩造所 不爭執，則原告請求分割共有物，依法自無不合。（二）按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求， 命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有 人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有 人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分 配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部 分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共 有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以 金錢補償之，民法第824 條第2 項、第3 項定有明文。又 分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應 斟酌當事人意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全
體共有人之利益等情形而為適當分割，不受共有人所主張 分割方法之拘束
（三）本院認應採行之分割方法如下：
1.本件系爭土地上坐落有被告祝思嚴、廖大艶、莊碧珠、陳 淑芬、戴基彥、葉景棋、江春美、周淑暖、巫月珠、葉阿 生、葉吉軒、許淑郁、傅益芳、王郁璿、翁仁道、被繼承 人葉永成等人之房屋；另訴外人葉桂華為被告葉永糧之父 ，葉永糧同意葉桂華所有之房屋利用伊之應有部分土地， 上開被告或被告親人既擁有房屋坐落於系爭土地上，而房 屋於物理上無法與土地分離而單獨存在，為使渠等房屋與 所坐落土地之所有權之利用關係合而為一，以避免日後房 屋與土地之法律關係趨於複雜，爰將渠等房屋所坐落土地 之完整面積分割出，並分配予上開被告，至於渠等受分配 之土地若大於或小於渠等就系爭土地所享之應有部分之面 積，則以金錢找補之（如附表二所示）。
2.系爭土地之若干共有人（原告張明珠、被告葉邱嬌妹、葉 金華、葉姜淑貞、葉阿榮、葉永奏、葉永然、葉永有、宋 鳳梅、葉金聲等七人、葉金湖、葉金山），並無房屋坐落 於系爭土地上；惟有「非系爭土地共有人」之第三人（洪 美鳳、林筠、胡居高）擁有已保存登記之房屋，坐落於系 爭土地上（其三人之房屋所坐落土地，經測量依序於附圖 上標示為1048（9 ）、1048（15）、1048（19）；又另有 未經保存登記之房屋二間，門牌號碼分別為自強四路6 號 、4 號，經測量依序於附圖上標示為1048（20）、1048（ 21）亦坐落於系爭土地上，有卷附之土地、建物登記謄本 、對照表等附卷可稽（見本院卷三第13頁、第15至第57頁 ）。是可知系爭土地之若干部分，其上房屋就系爭土地之 利用關係為何並不明確（據證人胡居高、林筠證稱：伊等 之被繼承人當年向建商購買房地，然因地主與建商有合建 糾紛，致伊等僅取得房屋所有權而無法取得土地所有權， 見本院卷三第211 頁至第212 頁）。
⑴為使系爭土地上房屋與土地之利用關係更為簡化，爰將 1048（19）連同其旁防火巷1048（16）之1/2 、及1048 （9 ）、1048（15）、依序分配予應有部分較大之被告 葉金華、葉姜淑貞、葉榮我、葉景棋。
⑵共有人葉金華等二人、葉永然、葉金湖、葉金山等人， 雖均主張希望受分配1048（24）空地。為期公平，爰將 系爭土地上之1048（24）空地分配予應有部分面積較大 之被告葉金華等二人，同時將土地上坐落第三人房屋之 1048（20）、1048（21）連同防火巷1048（23）之2/3
、及1048（1 ），亦分配予葉金華等二人，使其同時受 分配空地及遭他人房屋占用之土地，以衡平葉金華等二 人與其他未受原物分配共有人之利益，並使葉金華等二 人得統一與上開房屋所有權人商討土地利用關係，又因 葉金華等二人向本院表明希望維持共有，故上開土地分 配予其二人維持共有）。至其他土地共有人無法受原物 分配者，則予以金錢找補之。
⑶被告宋鳳梅為建商歐正富之配偶，此見附於本院卷三第 187 頁中壢市公函附本院之使用執照申請資料影本、及 卷四第56頁宋鳳梅戶籍謄本即明。次查，歐正富早年出 售房地予購買系爭社區房地者，其斯時移轉予購買者之 土地所有權面積，於今依被告之應有部分比例換算，核 與購屋者所購房屋坐落土地之面積，有若干戶甚為接近 （見附表一Ｃ欄及Ｇ欄），衡情，建商就系爭社區原所 規劃之公共巷道權利來源，可能係欲另自行提供土地所 有權或使用權供通行，惟嗣因與地主發生合建糾紛，致 其後發生若干房屋所有權人無法取得土地所有權、及公 共巷道之產權規劃未完整之情事。宋鳳梅既為建商歐正 富之配偶，其就系爭土地上無任何房屋所有權存在，亦 未就系爭土地作任何利用，衡情，可合理推定其為歐正 富就系爭土地之登記名義人，本院矧建商歐正富就上開 公共巷道之提供應履行其應盡之義務，故將被告宋鳳梅 之應有部分，全數分配於1048（30），附此敘明。 3.系爭土地對外出入之主要巷道為自強六路14巷、復華八街 55巷、復華街169 巷，以上巷道本院均請地政事務所人員 於繪製分割圖時，全部劃入附圖所示1048（30）之部分， 上開部分既為全體土地共有人用以對外出入連接自強四路 或復華八街等外圍公路之必須通行路徑，自宜由全體共有 人依其原應有部分比例維持共有，以避免任一分割後之土 地成為袋地。被告莊碧珠、江春美等人固主張伊等係合法 向建商購買房地，斯時1048（30）之公共巷道、及1048（ 23）、1048（12）、1048（16）等防火巷都規劃完整，公 共巷道及防火巷應由建商提供及負擔，不應將伊等就系爭 土地所享有土地所有權之一部分分配公共巷道及防火巷， 伊等不同意找補其他共有人價金云云。惟查：
⑴上開不同意以應有部分面積分配於公共巷道及防火巷者 ，如於本次分割後未獲分配若干1048（30）公共巷道之 應有部分，日後將無對外出入之通路而成為袋地。袋地 之所有權人若欲通行他人土地，徒增日後爭訟，且日後 亦可能須支付通行他人土地之償金（民法第787 條參照
）。尤有甚者，成為袋地之房地，日後如欲向銀行貸款 或出售他人均增加困難度，亦可能導致其房地於不動產 交易市場中受有相當之價值貶損，本院茲以各被告持有 系爭房地之長遠利益為考量、並為避免系爭土地分割後 相鄰法律關係之複雜化，認應由全體共有人按其原應有 部分比例就1048（30）之公共巷道部分維持共有，較為 妥適。
⑵被告雖辯稱1048（30）已為既成道路，其上並已成立公 用地役關係云云。惟按公用地役關係乃私有土地而具有 公共用物性質之法律關係，既成道路成立公用地役關係 ，首須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便 利或省時；其次，於公眾通行之初，土地所有權人並無 阻止之情事；其三，須經歷之年代久遠而未曾中斷，所 謂年代久遠雖不必限定其期間，但仍應以時日長久，一 般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概（例如始於 日據時間、八七水災等）為必要，業經司法院大法官會 議釋字第400 號解釋著有明文。本件1048（30）之公共 巷道係建商與地主於60幾年間合建房屋時所留設，與「 年代久遠而一般人無復記憶其確實之起始」的情形有別 ；且各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使 用收益之權，此為民法第818 條所明訂，則被告等既為 系爭土地之共有人，長年來被告均可通行系爭1048（30 ）之公共巷道，此乃被告等就系爭土地之應有部分權利 之合法行使，尚無從遽認系爭1048（30）土地上已成立 公用地役關係，被告就此容有誤會，附此敘明。 ⑶1048（23）、1048（12）、1048（16）等防火巷，本院 認應分配予受有該防火巷功能利益之共有人（即附表一 G 欄所載分配上開三編號土地之共有人），並按其相對 應之Ｇ欄上開三編號所載比例就防火巷土地維持分別共 有。
4.綜上，系爭土地之分割方法，本院認應將附表一Ｇ欄所示 編號之土地，分歸由該欄相對應之Ａ欄共有人取得，其中 被告葉金華、葉姜淑貞就其相對應之G 欄所示土地按其相 對應之Ｍ欄所載之比例維持分別共有；被告葉阿生、葉吉 軒（亦表明其二人願維持共有），則就其相對應之Ｇ欄所 示土地按其相對應之Ｍ欄所載之比例維持分別共有；另附 圖編號1048（23）、1048（16）、1048（16）之土地，由 附表一G 欄所載分配上開三編號土地之共有人，按其相對 應之Ｇ欄上開三編號所載比例維持分別共有）；附圖編號 1048（30）部分，由兩造全體共有人按附表一Ｄ欄所示之
比例維持共有；其餘兩造則以金錢補償之方式分割，較為 妥適。
5.按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受 分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項定有明文 。故以原物為分配時，各共有人是否應為補償或受補償， 均應以其所受分配者，是否已逾或少於其應有部分為斷， 且補償金額之多寡，亦應以應有部分為計算之標準。又「 原物分割而應以金錢為補償者，倘分得較高及分得較低之 共有人均為多數時，該每一分得較高之共有人即應就其補 償金額對於分得較低之共有人全體為補償，並依各該短少 部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有 物應有部分互相移轉之本旨」（最高法院85年度台上字第 2676號判例意旨參照）。經查：如附表二Ａ欄所示之原告 及被告，或未受原物分配土地、或其所受分配之土地有所 短少，則其餘共有人自應以金錢補償之。又系爭土地之市 價經本院依職權送請全力不動產估價師事務所鑑定，如附 圖所示各筆土地之市價如本院卷四第14-15 頁、104 頁所 示，有該不動產估價報告在卷可稽，爰以之作為補償之計 算基準，由如附表二之Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ 、Ｋ、Ｌ、Ｍ、Ｎ、Ｏ、Ｐ、Ｒ、Ｓ欄之被告，依如附表 二各欄所載之金額，分別補償附表二Ａ欄所示之原告及被 告。
四、綜上所述，原告本於共有人地位，請求就系爭房地定分割方 法，並無不合。本院審酌共有人之意願、利益、共有物之利 用及社會經濟，認系爭土地應分割如主文第一項所示，較符 合全體共有人之最佳利益，且應屬適當公平，爰定系爭土地 地之分割方案如主文第1 項所示。
五、分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起 本件訴訟於法雖屬有據，然被告應訴乃法律規定所不得不然 ，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，是本件訴訟費用 應由共有人依其原應有部分之比例分擔，始為公允，爰諭知 本件訴訟費用負擔之比例如主文第2 項所示。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本 件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 106 年 10 月 6 日
民事第一庭 法 官 林曉芳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 10 月 11 日
書記官 施春祝