臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第448號
原 告 葉文中
訴訟代理人 葉日宏
被 告 桑建南
訴訟代理人 桑昉
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國106年10月1
8日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。次 按，原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已 為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之 。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，同法第 262 條第1項、第2項亦分別著有明文。查本件原告起訴時，原係 以葉文中、葉日宏為原告，其訴之聲明第一項請求：「被告 應完成移轉予原告東光段350、355二筆地號及其 1/164權利 範圍。」；嗣葉日宏於民國（下同）106年7月18日言詞辯論 期日當庭撤回其訴訟，爾後葉文中並將上開聲明更正為「被 告應將所有坐落新竹市○○段000○000地號土地（權利範圍 均為 1/164）移轉登記予原告。」。就關於訴之聲明變更部 分，核屬補充或更正事實上或法律上之陳述，揆諸前開規定 核無不合，應予准許。又被告就原告葉日宏上開撤回行為， 業已當庭表示同意，揆之上開規定，亦應准許。乙、實體方面
壹、原告主張：
一、原告前於90年4月7日向被告購買門牌號碼為新竹市○○路00 巷00號 4樓建物（下稱系爭房屋）及其坐落土地時，被告、 代書或房仲業者均未提及系爭房屋在社區內所附隨之土地總 數，然因不動產買賣契約書之「土地標示」欄位已填載包含 新竹市○○段000000○00000○000○000地號在內之4筆土地 ，原告遂依坦誠、信賴、公平之態度相信被告已將該屋在社 區內之所有土地權狀全數交予代書並羅列完畢，乃不疑有他 與之成立系爭房地買賣契約。詎於106年4月25日接獲新竹市 地政事務所來文通知召開土地分割調處前置會議之函文時， 竟發現系爭房屋在社區內所附隨之土地尚包含社區內道路即 同段350、355地號，權利範圍均為 1/ 164之2筆土地（下稱
系爭土地），深感受騙、上當。
二、兩造簽訂之買賣契約固僅記載4 筆地號土地，惟系爭房屋在 社區內所附隨之土地共有6 筆，被告係在未曾提及實際土地 總數且契約書亦未註記情況下，藉機僅移轉契約所載之4 筆 土地持分，而非完整之6 筆土地，足見被告係蓄意為不移轉 ，致原告對社區道路即系爭土地之所有權、使用權、話語權 等權益受損，違反誠信、公平、信賴之交易原則及買賣交易 不實。
三、依常理而言，社區房屋之買賣總價須包含該屋在社區內相關 之建物及土地權利，內政部訂定公寓大廈管理條例第4條2項 ：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其 基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。 」之相關保障措施。故被告僅在契約書中記載 4筆地號之行 為，實有刻意隱瞞、隱匿該屋所附隨之土地總數之嫌，顯違 反公平、信賴交易之精神及原則，具欺瞞隱匿、行使詐術之 嫌。
四、綜上，爰依法提起本件訴訟，並聲明：（一）被告應將所有 坐落新竹市○○段000○000地號土地（權利範圍均為 1/164 ）移轉登記予原告。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）願 供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、被告已按兩造簽訂之不動產買賣契約書約定移轉系爭房屋及 新竹市○○段000000○0000 0○000○000地號土地所有權完 畢。而系爭土地具獨立產權，為道路用地，並非系爭房屋之 權利範圍或附屬物件，自不需移轉。
二、否認被告有原告主張之欺瞞隱匿行使詐術行為，蓋伊本無出 售系爭土地之意，故未將之列於買賣契約中，且被告在委託 仲介業者出售不動產之時，即已將所欲出售之建物建號、土 地地號詳列於買賣契約書之中，並未經事後串改。三、是以，原告提起本訴為無理由，應予駁回。為此聲明：（一 ）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）訴訟費用由原告 負擔；（三）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。
參、本院之判斷：
一、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反 保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證 明其行為無過失者，不在此限，民法第 184條定有明文。而 侵權行為係指違法以及不當加損害於他人之行為而言。又民 法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，
令其因錯誤而為意思之表示（最高法院56年台上字第3380號 、18年上字第 371號判例意旨參照）。次按，公寓大廈管理 條例第4條第2項係規定：「專有部分不得與其所屬建築物共 用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離 而為移轉或設定負擔。」，已明定不得與公寓大廈專有部分 分離轉讓者，為專有部分所屬建築物共用部分之應有部分及 坐落基地所有權或地上權之應有部分，其立法意旨，乃為維 持建築物區分所有權與基地共有權之一體化，避免法律關係 趨於複雜。
二、查原告主張被告應移轉系爭土地持分之理由，無非係以被告 於出售不動產時，刻意隱匿系爭房屋在社區內所附隨之土地 尚包含系爭土地此一事實，而僅於買賣契約書載列其餘4 筆 地號，致原告對系爭土地之所有權、使用權、話語權等權益 受損云云為主要論據。惟查：
（一）細觀兩造簽訂之不動產買賣契約書所示，其中第 1條買賣 不動產標的物標示欄位載明「土地標示：新竹市○○段00 0000地號、地目建…、權利範圍1/4；新竹市○○段00000 地號、地目建…、權利範圍1/164；新竹市○○段000地號 、地目建…、權利範圍1/164；新竹市○○段000地號、地 目建…、權利範圍 1/164」、「建築改良物標示：基地座 落新竹市○○段000000地號；建物門牌新竹市○○段 000 號/整編後新竹市○○路00巷00號4樓；建號 517…；權利 範圍全部」、「公共設施：隨同主建物移轉。公共設施建 號518；面積222.64㎡；持分1/8」等項（見卷第20頁）。 由此可知，該份契約之買賣標的僅有新竹市東光段354-11 、351-2、340、343地號土地及同段517建號建物，而不包 含系爭土地在內。
（二）次查，觀諸系爭房屋即新竹市○○段000 ○號之建物登記 謄本，由建物標示部欄位中關於「建物坐落地號：東光段 354-11」之記載，可知系爭房屋之坐落基地僅有東光段35 4-11地號此一單筆土地，而不包含其他，除核與原告提出 之地籍圖謄本所繪地籍線區塊相符外（見卷第83頁），且 原告亦自承系爭土地僅為社區道路等語明確（見卷第54頁 ），並有現場照片附卷可稽（見卷第60頁），即無建物坐 落其上；加以系爭 350地號土地甚至未與系爭房屋坐落基 地即東光段354-11地號相鄰，則系爭土地顯非系爭房屋之 基地，至為明確。再者，由建物謄本上關於建物標示部欄 位所載之「共有部分：東光段 518建號222.64平方公尺； 權利範圍8分之1」（見卷第81頁），並未將系爭土地列入 其中，亦可證系爭土地並非系爭房屋所屬建築物共用部分
之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分，是原告 主張被告未移轉系爭土地應有部分之行為，違反公寓大廈 管理條例第4條第2項規定云云，即非有據，不足採信。（三）第查，檢視系爭350、355地號土地之土地登記謄本所示（ 見卷第16-17頁），可知被告固為上開 2筆土地之共有人， 分別擁有該等土地164分之 1之應有部分。惟民法第765條 明定：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收 益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」，亦即所有人 得於法令限制範圍內自由處分其所有權；而應有部分既為 各共有人對於共有物所有權之比例，故同法第819條1項亦 規定：「各共有人，得自由處分其應有部分。」，亦即共 有人處分其應有部分得自由為之，其中即包含處分及不處 分之自由。又系爭土地並不在公寓大廈管理條例第4條第2 項所定應與專有部分併同移轉之範圍，業經本院析述如前 ，則被告本於所有權人之地位，自有選擇不予處分系爭土 地應有部分之自由。再系爭土地與系爭房屋及其坐落基地 乃分屬不同之所有權標的，被告於出售系爭房屋及其基地 時，本無告知其名下其餘不動產資訊之義務，且綜觀兩造 簽訂之買賣契約內文，亦全未對「被告應告知系爭房屋在 社區內所附隨之土地總數」乙節作有特約，自難以被告未 在買賣契約上載列系爭土地一情，即謂被告為詐欺，抑或 有何違法、不當而可概認為侵害行為，更與社會上一般正 常之交易或經濟活動無違，即無原告主張之違反誠信、公 平、信賴之交易原則或涉及買賣交易不實情事。原告上揭 主張均非有理，要無足採。
三、綜上，被告既已按兩造簽訂之不動產買賣契約書約定將新竹 市○○段000000○0000 0○000○000地號及系爭房屋之所有 權移轉予原告，即已履約完畢，而被告未移轉系爭土地持分 並未違反民法第 184條之規定。是原告提起本訴請求被告應 將所有坐落新竹市○○段000○000地號土地（權利範圍均為 1 /164）移轉登記予原告，即屬無理，應予駁回。又原告受 敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法78條，判決如 主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 31 日
民事庭 法 官 張百見
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 10 月 31 日
書記官 李佩玲