臺灣新竹地方法院民事小額判決 106年度竹小字第333號
原 告 愛菲爾公寓大廈管理委員會
法定代理人 潘枝省
訴訟代理人 彭煥喨
劉佳龍
被 告 王小亭
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國106 年10月12日
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告原係聲請核發支付命令，被告業於法定期間內提出 異議，依據民事訴訟法第519 條第1 項規定，應以原支付命 令之聲請視為起訴。
二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止。第168 條、第169 條第1 項及第170 條 至前條之規定，於有訴訟代理人時不適用之。第168 條至第 172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承 受之聲明；民事訴訟法第170 條、第173 條本文、第175 條 分別定有明文。經查，原告提起本件訴訟時，其法定代理人 原為彭煥喨，於本院審理期間變更為潘枝省。原告於民國10 6年9月25日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第45頁），核與上 開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
被告為原告所管理「愛菲爾公寓大廈」之區分所有權人，房 屋門牌號碼為新竹市○區○○路000 號15樓之10（下稱系爭 房屋）。依愛菲爾公寓大廈住戶規約（下稱系爭規約）第10 條約定，區分所有權人應繳納之管理費以每坪新臺幣（下） 50元、每一車位清潔管理費300 元計算，且住戶所積欠之管 理費，不因區分所有權人變更而消失，繼受人有承受之義務 。而系爭房屋住戶於97年7 月起至12月期間共積欠原告6 期 管理費，每期2,130 元，共計12,780元未付，應由被告繼受 。惟迭經催討並定相當期限繳納，均未獲置理，爰依公寓大 廈管理條例第21條、第10條第2 項、第18條第1 項規定及系 爭規約之法律關係提起本訴。並聲明：被告應給付原告12,7 80元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之
6 計算之利息。
二、被告則以：
其並無積欠原告管理費，其係於104 年12月31日簽訂系爭房 屋之不動產買賣契約書，且簽約時訴外人即前任屋主盧美玲 之代理人簡文峰已確認未有積欠管理費之情，並約定105年3 月10日交屋。嗣雙方於105年1月23日簽訂之增補協議書，亦 約定由賣方負責繳清積欠之管理費。原告於105 年2月4日寄 發關於積欠管理費內容之存證信函予訴外人簡文峰，可徵欠 費者為簡文峰，與其無涉等語置辯，並聲明：原告之訴駁回 。
三、得心證之理由：
㈠、兩造就被告自105年2月18日因買賣而登記取得系爭房屋所有 權迄今，為愛菲爾公寓大廈之區分所有權人等情，均不爭執 ，並有被告提出之建物登記第一類謄本在卷可稽，堪信為真 。原告主張被告應繳納原區分所有權人於97年7 月至12月期 間積欠之管理費12,780元，被告則以前揭情辭置辯，是本件 爭點厥為：被告是否應繼受原區分所有權人欠繳之管理費債 務？析述如下。
㈡、按公寓大廈管理條例第24條固規定區分所有權人之繼受人應 繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務等 語；且系爭規約第10條第5 項亦約定：「住戶所積欠之管理 費，不因區分所有權人變更而消失，繼受人有承受之義務。 」等語（見司促字卷第16頁）。惟上開條文之主要立法意旨 ，在於明定區分所有權人之繼受人應繼受前區分所有權人之 權利義務，以維護「區分所有關係」之一貫性，而區分所有 權之性質，並非單獨使用專有部分之財產權，亦非僅為財產 之共有關係，乃為一種財產（私權）與生活（共益）之調和 ；另所謂規約，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益， 確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事 項，因區分所有權人會議為區分所有權人團體之最高意思決 定機關，其所作之決議又係為區分所有權人之共同事務及涉 及權利義務之有關事項而發，則凡屬區分所有人團體之構成 員，不問其係在該決議之前或之後加入，各區分所有權人間 為共同關係所訂立之管理規約，其效力不僅應約束每一區分 所有權人，對於其繼受人亦應同樣存在，如此始能維持原區 分所有關係之和諧，亦即為維護區分所有關係之一貫性，繼 受區分所有房屋之所有人，仍應繼受其承受前之規約所訂定 之權利義務。申言之，上開條例第24條所規範者，乃在使未 參與規約制定之區分所有權人繼受人繼受依該條例或住戶規 約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務，及管理
委員會取得依規約向該繼受人收取管理費之法律上依據，並 非在變更債權相對性原則。從而，已經具體發生之管理費債 務自不在此規範範圍內，亦即繼受人乃處於繼受契約之地位 ，而非繼受已發生之債務（臺灣高等法院89年法律座談會決 議可資參照），且此項具體發生之債務或責任，非經第三人 與債權人或債務人訂立契約，由該第三人予以承擔，自不發 生其債務或責任移轉由第三人承擔之效果。況區分所有權人 或住戶積欠應分擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當 期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳 之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文；同 條例第22條並就住戶積欠應分擔之費用，經強制執行後再度 積欠金額達其區分所有權總價百分之一者或有違反法令或規 約情節重大者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議， 訴請法院強制其遷離。足見對於違反義務之區分所有權人， 得有多項制裁及救濟之道，是區分所有權人如有上開情形， 原告即管理委員會自應依循上開規定請求，倘其捨此不為， 反逕行要求繼受人即被告承擔前手已生之具體債務，不惟使 前手得以免卻其本應負擔之債務，亦使管委會怠於執行追償 之義務，自非該條例立法本旨。再管理費係為因應公寓大廈 經常性管理支出而支付，乃事實上居住於該區分所有建築物 之人共同委託管理委員會代為管理共有部分之代價，本質上 含有「使用者付費」原則，若謂繼受人應就其未使用公寓大 廈之管理費負擔清償之責，亦有失公平。此外，區分所有權 之繼受人，如係經由自由交易買賣方式取得，因對於前手積 欠之管理費用或其他應分擔費用並無從知悉，而購買者亦係 針對該區分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔 保等加以評估其價值，茍尚應就該區分所有物之前手有無積 欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評估，因此部分並無 公示性，除強人所難能，亦有礙交易之靈活，而此亦非公寓 大廈管理條例第24條之立法本旨，是就前手已具體發生而積 欠之管理費用及其他應分擔費用，實難令繼受人當然承受而 負履行債務之責。
㈢、經查，原告主張系爭房屋原所有權人於97年7月起至12月期 間積欠6期管理費12,780元未付等情，固據提出愛菲爾社區 （戶號15-10）97年至106年5月管理費收款明細表為證（見 司促字卷第8頁）。惟查：被告之前手於系爭房屋買賣時， 在不動產標的產權及現況確認書內業已載明「未積欠水電、 瓦斯或管理費」等語（見本院卷第22頁），佐以被告提出之 增補協議書第一點後段「其他約定」欄亦記載：買賣雙方合 意以交屋日分算管理費及各項稅、費，賣方如有積欠管理費
及各項賣方應負擔稅、費，賣方仍須負責繳清，與買方無涉 等內容（見本院卷第27頁），自足使被告信任系爭房屋原所 有權人並未積欠管理費；原告復未舉證證明其對於住戶積欠 管理費一事有公示方法使買受房屋之人得以知悉。則原告所 請求者既為前手區分所有人已具體發生之私法上債權債務關 係，揆諸前揭說明，自無令繼受人當然承受，而命其代負履 行債務之理，縱原告之區分所有權人會議決議應由後手承受 前手已積欠之管理費債務，亦與法律牴觸而屬無效。是以， 原告主張被告應繼受原區分所有權人所積欠之管理費云云， 難謂有據。被告辯稱其並無繼受前手所積欠管理費債務之義 務等語，應屬可採。
㈣、從而，原告依公寓大廈管理條例第21條、第10條第2項、第1 8條第1項規定及系爭規約之法律關係，請求被告給付12,780 元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之 6計算之利息，為無理由，應予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證 ，核與判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條 之23、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項，判決如 主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 25 日
新竹簡易庭 法 官 林惠君
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 26 日
書記官 鄧雪怡
計 算 書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元