臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第2059號
原 告 陳傳宗
林育如
共 同
訴訟代理人 劉岱音律師
被 告 邢萬山
兼 上被告
訴訟代理人 邢緯華
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國106 年10月
17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告邢緯華、邢萬山應將坐落新北市○○區○○段○○○號，即門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○弄○號五樓之建物（含頂樓加蓋全部）騰空交還原告林育如；被告邢緯華並應將上開建物騰空交還原告陳傳宗。
被告邢緯華應給付原告陳傳宗新臺幣伍拾萬陸仟元，及自民國一○六年六月十五日起至遷讓前項建物之日止，按月給付原告陳傳宗貳萬參仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳佰零玖萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國103 年2 月21日向被告邢緯華購買其名下坐落於 新北市○○區○○段00號土地，及其上60建號、246 建號建 物，即門牌號碼新北市○○區○○路000 巷0 弄0 號5 樓、 263 巷2 號底層（下稱本案房地），103 年3 月26日移轉登 記至原告林育如名下。嗣後，被告邢緯華於103 年4 月14日 向原告陳傳宗承租上開5 樓建物含頂樓加蓋之全部（下稱系 爭建物），雙方並訂有租賃契約（下稱系爭租約），租期自 103 年4 月15日起至105 年4 月14日止，每月租金新臺幣（ 下同）23,000元，應每月15日前繳納，惟被告邢緯華自104 年6 月起即未再給付租金，原告陳傳宗乃委託律師以104 年 9 月30日台北古亭郵局1372號存證信函通知被告邢緯華，請 其給付積欠之4 個月租金，否則即終止租約，不另通知，該 信函由居住於系爭建物之被告邢萬山簽收，然被告邢緯華仍 不願搬遷，且置之不理，依民法第440 條第1 項、第450 條 第1 項規定、系爭租約第23條約定，系爭租約業已終止，承
租人即原告陳傳宗得請求被告邢緯華騰空遷讓；系爭建物所 有權人即原告林育如亦得依民法767 條1 項前段規定，請求 無權占有人即被告邢緯華、邢萬山騰空交付予原告林育如。 ㈡被告邢緯華積欠原告陳傳宗104 年6 月15日至104 年10月14 日之租金（6 月份至9 月份之租金），且自租賃關係終止後 仍無權占有系爭建物而獲取相當於租金之不當得利，計算至 106 年6 月14日止，積欠之租金及獲得之不當得利共24個月 ，即552,000 元，扣除押租金46,000元後，被告邢緯華應給 付原告陳傳宗506,000 元（552,000 －46,000＝506,000 ） ，及自106 年6 月15日起至遷讓交還系爭建物之日止，按月 給付原告陳傳宗相當於租金之不當得利23,000元。 ㈢並聲明：
⒈被告邢緯華、邢萬山應將系爭建物騰空交付原告陳傳宗、 林育如。
⒉被告邢緯華應給付原告陳傳宗506,000 元及自106 年6 月 15日起至遷讓系爭建物之日止，按月給付原告陳傳宗23,0 00元。
⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告邢緯華自92年起即向楊華中里長及其配偶楊 代書（按即洪麗星）2 人陸續借款，至103 年之期間，所借 款項均以2 分半或3 分計息，被告邢緯華均以現金或支票支 付利息，迄今至少已還了5 、600 萬元。103 年間被告邢緯 華再找洪代書借款，洪代書以被告邢緯華信用不佳為由而拒 絕，但稱：可代找一信用好之人，先辦理系爭建物過戶，伊 再借被告邢緯華款項，被告邢緯華仍可續住系爭建物；當時 被告邢緯華不知利害關係，聽從洪代書之言，而將本案房地 以1,100 萬元暫售給予楊華中里長及洪代書安排之人頭即被 告陳傳宗，嗣再以1,250 元贖回，然事後邢緯華拿不到20萬 元，故被告邢緯華係遭楊華中里長及洪代書、被告邢緯華等 3 人合謀重利謀取財物等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴 駁回。
三、查本件原告陳傳宗確有於103 年2 月21日與被告邢緯華簽訂 不動產買賣契約，以向被告邢緯華購買其名下之本案房地， 雙方並另訂協議書同意被告邢緯華得於105 年4 月14日前以 1,250 萬元向被告陳傳宗買回，本案房地於103 年3 月26日 移轉登記至原告林育如名下；另原告陳傳宗與被告邢緯華於 103 年4 月14日就系爭建物簽訂系爭租約，租期自103 年4 月15日起至105 年4 月14日止，每月租金23,000元，押租金 46,000元，租金應於每月15日以前繳納，而被告邢緯華購自 104 年6 月15日起即未再繳納租金等事實，有原告提出之建
物及所有權狀、建物登記謄本、不動產買賣契約書、協議書 、租賃契約書等件影本各1 件在卷可稽（見本院卷第21至33 頁、第67至69頁、第106 至119 頁），並為被告所不爭執， 自為真實。
四、本院得心證之理由：
㈠原告主張被告邢緯華自104 年6 月15日起即未給付租金，經 原告陳傳宗委託律師以104 年9 月30日台北古亭郵局1372號 存證信函通知被告邢緯華，請其給付積欠之4 個月租金，否 則即終止租約，不另通知，該信函已由居住於系爭建物之被 告邢萬山簽收，然被告均未搬遷，系爭租約業已終止等語， 並提出上開存證信函及其回執影本為證（見本院卷第35至40 頁）；被告雖以前開被告邢緯華係遭楊華中里長及洪代書、 被告邢緯華等3 人合謀重利謀取財之情詞置辯。惟查，被告 邢緯華前曾以：伊因周轉困難，向楊華中與洪麗星（即洪代 書）借款，楊華中、洪麗星竟共同基於趁他人急迫貸以金錢 而取得與原本顯不相當重利之犯意，於93年某日起至103 年 4 月間止，在洪麗星所經營位於臺北市○○區○○○路0 段 000 號之洪代書事務所內，陸續貸予伊約450 萬元，並約定 利息為2 分半至3 分，楊華中、洪麗星因此取得與原本顯不 相當之重利。嗣伊無力償還，楊華中、洪麗星夥同陳傳宗共 同意圖為自己不法之所有，於103 年2 月21日某時，以洪麗 星任見證人，由陳傳宗與伊簽立買賣本案房地之協議書，並 於協議書中載明，伊於105 年4 月14日前，得以1,250 萬元 購回本案房地。未料，陳傳宗將本案房地過戶於其指定友人 林育如後，即自104 年9 月初某日起，與楊華中、洪麗星均 拒絕與伊協商購回本案房地事宜，且避不見面，將本案房地 變易持有為所有，伊始知受騙為由，向臺灣臺北地方法院檢 察署（下稱臺北地檢署）提出詐欺、侵占及重利之告訴，經 該署檢察官偵查後，認為：「㈠質之告訴人刑緯華到庭證稱 ：伊沒有借款證明，也沒有作帳，於93年起至103 年間，伊 向被告楊華中、洪麗星借貸利息約2 分半至3 分，會開支票 給被告楊華中、洪麗星供渠等兌現作清償，於103 年間，伊 將本案房屋變賣予被告陳傳宗，伊認為價金僅有1,000 萬， 但協議書確要伊以1,250 萬贖回，被告3 人又避不見面，伊 無法找伊等贖回，係詐欺伊房子等語，而依民間利息通常為 月息2 、3 分（即百分之2 、3 ），為一般有民間資金往來 經驗者所熟知，相關報章雜誌對銀行及民間利息之起落，亦 時有報導，故本件雙方約定月息3 分之利息，依吾國內現階 段對於資金成本之評估，是縱使被告楊華中、洪麗星如告訴 人所指述，收取最多民間之3 分利息，亦難認構成刑法第34
4 條所謂屬「與原本顯不相當之重利」之構成要件，無認被 告楊華中、洪麗星有何收取重利之情節。㈡觀諸被告陳傳宗 、告訴人間所簽署之本案房地不動產買賣契約書內容所示， 價款議定為1,350 萬元，且分別於103 年2 月21日及同年4 月14日，被告陳傳宗有繳付300 萬元及1,050 萬元予告訴人 ，告訴人並有以簽名、蓋章表示收訖之情，有不動產契約書 1 份在卷可參，告訴人亦自承：伊確實有簽收300 萬元跟1, 050 萬元，僅係扣除與被告楊華中、洪麗星之債務，伊實拿 僅有20多萬等語在卷，而本件告訴人變賣本案房屋，本即欲 清償與被告楊華中、洪麗星間之借款，扣除債務實拿價款非 多，亦無認渠等向告訴人建議變賣本案房屋或被告陳傳宗與 其簽立房屋買賣契約之時，有何施用詐術情節，至告訴人稱 ：伊認為買賣標的價金係1,100 萬元，贖回要1,250 萬元， 就係詐欺之情云云，除顯與契約內容不符外，亦毫無所據； 再者，訊之告訴人於104 年10月21日偵訊時陳稱：（為何提 告？）伊要把房子贖回。（有無贖回的錢？）伊有請朋友幫 忙準備，但找不到被告3 人，伊係要先找被告3 人談贖回流 程等語；復於105 年3 月11日陳稱：伊與被告3 人開庭後， 沒有向被告陳傳宗聯繫，因為伊還在籌錢等語；反之，被告 陳傳宗自始至終均未否認簽立有協議書，且等待告訴人於10 5 年4 月14日前以1,250 萬贖回本案房屋，則本案房地之約 定贖回末日仍尚未發生，實無僅以告訴人提告時，一時無法 聯繫被告3 人，即認渠等有何詐欺或侵占本案房地。綜上， 本案除告訴人片面臆測外，查無被告3 人有何施用詐術或侵 占本案房屋之情。此外，復查無其他積極證據足認被告3 人 有何告訴人所指前揭犯行，…應認其等犯罪嫌疑不足」，而 以105 年度偵字第3747號為不起訴處分，嗣並經臺灣高等法 院檢察署以105 年度上聲議字第2521號處分書駁回該案告訴 人即本件被告邢緯華之再議而確定，此有上開不起訴處分書 及處分書在卷可憑（見本院卷第121 至125 頁、第137 至13 9 頁），並經本院調閱上開偵查全卷查明無訛，而被告於本 件復未提出任何證據，僅空言否認本件原告本件之主張，顯 非可採。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約， 民法第440 條第1 項、第2 項定有明文。又承租人積欠租金 額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人始得收回房
屋，土地法第100 條第3 款亦有明文。再土地法第100 條第 3 款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而 設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適 用（最高法院44年台上字第516 號判例意旨參照）。次按所 有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法 第767 條第1 項亦規定甚明。查上開原告陳傳宗委託律師寄 發之台北古亭郵局1372號存證信函內容係謂：「…惟邢緯華 已積欠本人104 年6 、7 、8 、9 月共計4 個月租金，為此 特請貴律師代為通知邢緯華於文到後5 日內給付租欠之租金 ，共計玖萬貳仟元，否則逾期本人即終止租金，不另通知」 等語，且該存證信函係於104 年10月1 日由被告邢萬山收受 （參見本院卷第39頁），則依照前揭說明，本件於扣除押金 46,000元後，被告邢緯華積欠租金已達2 個月以上，且經原 告陳傳宗催告後仍未給付，系爭租約已於104 年10月6 日合 法終止無訛，被告邢緯華及同住之被告邢萬山已無合法占有 系爭建物之法律上權源，是原告林育如依民法第767 條第1 項前段之所有物返還請求權，請求被告2 人將系爭建物騰空 交還，於法自屬有據。又原告陳傳宗依租賃契約終止後之返 還請求權，請求被告邢緯華將系爭建物騰空交還，亦應准許 。至被告邢萬山並非系爭租約之承租人，原告陳傳宗依租賃 契約終止後之返還請求權，請求被告邢萬山騰空交還系爭建 物，則非有據，不應准許。
㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當 得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有 所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返 還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條定有明文。 占有人於房屋之租賃關係租期屆滿而終止後已無權繼續占有 使用該房屋，卻仍繼續占有使用，受有使用收益之利益，致 房屋出租人受損害，且為無法律上之原因，則房屋出租人因 占有人所受利益依其性質不能返還，自得依不當得利之法律 關係，請求其償還價額。本件系爭租約業於104 年10月6 日 終止，已如前述，則被告邢緯華自104 年10月7 日後仍繼續 無權占有使用系爭建物，自可受有相當於租金之利益，並致 原告陳傳宗受有損害，則原告陳傳宗請求被告邢緯華給付自 104 年6 月15日至106 年6 月14日之欠租（104 年6 月15日 至104 年10月6 日）及相當於租金之不當得利（104 年10月 7 日至106 年6 月14日），並扣除押租金46,000元後之506, 000 元【計算式：（23,000×24）－46,000＝552,000 】， 暨自106 年6 月15日起至遷讓交還系爭建物之日止，按月給
付原告陳傳宗相當於租金之不當得利23,000元，核屬正當， 亦應准許。
五、從而，原告林育如請求被告邢緯華、邢萬山將系爭建物騰空 交還；原告陳傳宗請求被告邢緯華將系爭建物騰空交還，並 給付506,000 元及自106 年6 月15日起至遷讓系爭建物之日 止，按月給付其23,000元，為有理由，應予准許。至原告陳 傳宗請求被告邢萬山將系爭建物騰空交還部分，則無理由， 應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就原告勝訴部分，經 核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部 分，其假執行已失所附麗，應併予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85第1 項前段、第390 條第2 項，判決 如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 31 日
民事第四庭 法 官 高文淵
上列正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 106 年 10 月 31 日
書記官 黃頌棻