臺灣士林地方法院民事判決 104年度重訴字第314號
原 告 帝利建設股份有限公司
法定代理人 闕河生
原 告 張文德
鄭蔡芳蘭
蔡政達
尤文群
上5人 共同
訴訟代理人 王銘宏
原 告 闕世謙
上6 人共同
訴訟代理人 陳建勳律師
林靜怡律師
被 告 魏正雄
陳銘華
共 同
訴訟代理人 陳芸蒨律師
劉上銘律師
上複代理人 林于舜律師
被 告 王江鑾
王美菁
共 同
訴訟代理人 陳芸蒨律師
劉上銘律師
林于舜律師
被 告 黃有財
訴訟代理人 張東揚律師
蕭翊展律師
上複代理人 蘇三榮律師
被 告 黃小育
訴訟代理人 張東揚律師
蕭翊展律師
蘇三榮律師
被 告 林本乾
訴訟代理人 劉上銘律師
林于舜律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106 年8 月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴 之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意 ；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自 該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄 或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤 回；民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第262 條第1 項、 第3 項分別定有明文。查本件原告於起訴時，原僅列張文德 及闕世謙為原告，而對被告魏正雄、王江戀、林國能、陳銘 華、江明坤、江明璋、黃有財聲明請求：㈠被告應將坐落臺 北市○○區○○段0 ○段000 地號土地（下稱系爭土地）上 ，如本院卷一第8 頁所示之地上物拆除、騰空後返還土地予 原告及其他共有人全體；㈡被告應給付原告如本院卷一第10 頁所示之金額及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止 ，按月給付原告如本院卷一第11頁所示之金額；㈢願供擔保 ，請准予宣告假執行（見本院卷一第5 頁）。嗣於民國104 年8 月25日追加系爭土地其餘共有人即帝利建設股份有限公 司（下稱帝利公司）、鄭蔡芳蘭、蔡政達及尤文群為原告（ 見本院卷一第187 頁），並迭經追加、撤回或更正被告姓名 王江鑾後，最終列魏正雄、王江鑾、王美菁、林本乾、陳銘 華、黃小育、黃有財為本件訴訟被告（見本院卷二第173 頁 ），並聲明為：㈠被告魏正雄應將如本院卷二第175 頁附圖 所示A 部分土地其上之地上物拆除、騰空返還土地予原告； 被告王美菁、林本乾應將如本院卷二第175 頁附圖所示B 部 分土地其上之地上物拆除、騰空返還土地予原告；被告陳銘 華應將如本院卷二第175 頁附圖所示C 部分土地其上之地上 物拆除、騰空返還土地予原告；被告黃小育應將如本院卷二 第175 頁附圖所示D 部分土地其上之地上物拆除、騰空返還 土地予原告。㈡如本院卷二第177 頁附表2 所示被告應給付 如該附表2 所示原告如該附表2 所示金額。㈢被告魏正雄、 陳銘華應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月 給付原告闕世謙、張文德如本院卷二第179 頁附表3 所示之 金額；被告魏正雄、陳銘華應自民事追加原告暨準備一狀繕 本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告帝利公司、 蔡政達、尤文群、鄭蔡芳蘭如附表3 所示之金額；被告林本 乾、王美菁應自民事更正、追加被告暨變更聲明狀繕本送達 翌日起至返還土地之日止，按月給付原告如附表3 所示之金
額；被告黃小育應自民事更正、追加被告暨變更聲明狀繕本 送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告張文德、蔡政 達、尤文群、鄭蔡芳蘭如附表3 所示之金額。㈣願供擔保， 請准予宣告假執行（見本院卷二第173 至174 頁）。經核， 上開變更及追加之訴與原訴之主要爭點均相同，相關訴訟及 證據資料亦可繼續援用，應認請求之基礎事實為同一，揆諸 前揭法條規定，原告所為上開訴之變更及追加，自可准許。 至原告撤回對被告林國能、江明坤、江明璋、江明笑、江明 惠、趙明男之訴，被告等均無異議，視為同意撤回。貳、實體部分
一、原告起訴主張：兩造就系爭土地並未有租約，被告魏正雄、 王美菁、林本乾、陳銘華、黃小育所有之建物即門牌號碼分 別為臺北市○○區○○路0 段00號、71號、73號及77號之房 屋（下分稱系爭69號、71號、73號及77號房屋，合稱系爭房 屋），未經原告同意，無權占用原告等共有之系爭土地，而 被告王江鑾、黃有財分別為王美菁、黃小育之前手所有權人 ，亦因無權占用系爭土地而受有利益，被告等之行為均已構 成侵權行為並受有利益，應負損害賠償責任及返還不當得利 。至臺灣臺北地方法院士林分院77年度訴字第535 號民事判 決（下稱系爭535 號民事判決）係鄰地201 地號土地所有權 人請求調整租金，系爭土地原所有權人並非該判決之當事人 ，自不受該判決所認定事實之拘束。又原告間並未就系爭土 地訂有分管契約，則原告張文德及帝利公司與被告黃有財於 86年間所簽署之土地租金協議書係在98年修法前，未經得全 體共有人同意不生效力。為此，爰依民法第767 條、第821 條及第179 條之規定，訴請被告拆除騰空地上物，並按系爭 土地申報地價年息10% 給付相當於租金之不當得利等語，並 聲明：㈠被告魏正雄應將如本院卷二第175 頁附圖所示A 部 分土地其上之地上物拆除、騰空返還土地予原告；被告王美 菁、林本乾應將如本院卷二第175 頁附圖所示B 部分土地其 上之地上物拆除、騰空返還土地予原告；被告陳銘華應將如 本院卷二第175 頁附圖所示C 部分土地其上之地上物拆除、 騰空返還土地予原告；被告黃小育應將如本院卷二第175 頁 附圖所示D 部分土地其上之地上物拆除、騰空返還土地予原 告。㈡如本院卷二第177 頁附表2 所示被告應給付如該附表 2 所示原告如該附表2 所示金額。㈢被告魏正雄、陳銘華應 自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告 闕世謙、張文德如本院卷二第179 頁附表3 所示之金額；被 告魏正雄、陳銘華應自民事追加原告暨準備一狀繕本送達翌 日起至返還土地之日止，按月給付原告帝利公司、蔡政達、
尤文群、鄭蔡芳蘭如附表3 所示之金額；被告林本乾、王美 菁應自民事更正、追加被告暨變更聲明狀繕本送達翌日起至 返還土地之日止，按月給付原告如附表3 所示之金額；被告 黃小育應自民事更正、追加被告暨變更聲明狀繕本送達翌日 起至返還土地之日止，按月給付原告張文德、蔡政達、尤文 群、鄭蔡芳蘭如附表3 所示之金額。㈣願供擔保，請准予宣 告假執行。
二、被告等人則以：被告等所有之系爭房屋係坐落在系爭土地及 相鄰之同段201 地號土地（下稱201 地號土地），被告或被 告之前手自搭蓋建物之初，即分別與原告前手土地所有權人 簽訂租賃契約，201 地號土地所有權人即訴外人柯金和更曾 對被告等人起訴請求調整租金，此有系爭535 號民事判決可 稽，從該判決理由可知兩造先代確實存在租賃關係，且被告 黃有財復保留歷年之繳租收據，嗣後土地、建物均雖異手， 惟依民法第425 條第1 項買賣不破租賃、民法第426 條之1 租地建屋租賃契約對房屋受讓人仍繼續存在等規定，兩造間 均承受先代之租賃契約；又民法第425 條雖於88年4 月21日 增訂第2 項，惟該規定並無溯及既往之適用。且原告張文德 、帝利公司曾於86年4 月30日與被告等人再次商討租金事宜 ，而簽有土地租金協議書，惟因臺北市多次歷經重大風災、 水災，文件滅失，僅被告黃有財、陳銘華尚保有該協議書； 又被告魏正雄、王江鑾、黃有財曾因接獲系爭土地所有權人 易主之通知，而於83年11月18日以南港郵局第3 支局第975 號存證信函（下稱系爭存證信函）檢附租金匯票予土地所有 權人即原告張文德。綜合上情，均顯見兩造先代或兩造就系 爭土地確有租賃關係存在，被告等人並非無權占有等語置辯 ，並均聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受 不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告為系爭土地全體共有人，其權利範圍，如系爭土地登記 簿謄本所示（本院卷一第45頁以下）；系爭房屋占用系爭土 地之範圍及面積如附圖所載。
㈡被告王美菁於100 年7 月12日受讓自被告王江鑾而取得系爭 71號1 樓房屋事實上處分權；被告黃小育於104 年5 月27日 受讓自被告黃有財而取得系爭77號房屋事實上處分權。系爭 69號房屋事實上處分權人現為被告魏正雄；系爭71號房屋1 樓、2 樓事實上處分權人分別為王美菁、林本乾；系爭73號 房屋事實上處分權人現為被告陳銘華；系爭77號房屋事實上 處分權人現為被告黃小育。
㈢原告張文德、帝利公司於86年4 月30日與被告黃有財、被告
陳銘華之兄陳明陽簽有土地租金協議書，約定自86年度起， 以當年度申報地價*6%*租用面積為應繳地租（見本院卷一第 86頁、第210頁）
㈣201 地號土地所有權人柯金和曾以被告魏正雄、王江鑾、林 國能、陳增福、黃有財為被告，起訴請求調整系爭房屋之租 金，並經系爭535 號民事判決確定在案。
四、兩造之爭點為：㈠兩造或兩造之前手間有無就系爭土地成立 租地建屋契約？如有，是否得拘束兩造？㈡兩造間若均無繼 受前手之租地建屋契約，則原告請求被告賠償損害或給付不 當得利，有無理由？及其數額若干？茲就兩造爭點及本院得 心證理由分述如下：
㈠兩造或兩造之前手間有無就系爭土地成立租地建屋契約？如 有，是否得拘束兩造？
⒈按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租 賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在；出租人於租賃物交 付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契 約，對於受讓人仍繼續存在；分別為民法第426 條之1 條、 第425 條第1 項所明定。又民法第425 條第2 項固規定「前 項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未 定期限者，不適用之」，惟按出租人於89年5 月5 日民法債 編修正施行前，已與承租人訂定未經公證之期限逾5 年或未 定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中， 嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者，基於保 護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法 債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425 條第2 項規定之餘地（最高法院98年度第2 次民事庭會議決議參照 ）。再按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非 有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限 ，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不 堪使用時為止之期限（最高法院105 年度台上字第1200號判 決要旨參照）。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事 實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者 ，不在此限，亦為民事訴訟法第277 條所明定，而關於民事 訴訟舉證責任之分配，89年間修正之民事訴訟法第277 條已 增設但書規定，受訴法院於具體個案決定是否適用該條但書 所定公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該 訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難 易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素， 並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度， 進而為事實之認定並予判決，以符上揭但書規定之旨趣，實
現裁判公正之目的。尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事， 每難查考，舉證甚為困難。苟當事人之一造所提出之相關證 據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者 ，應認其已盡舉證之責（最高法院102 年度台上字第176 號 判決要旨參照）。又原告以無權占有為原因，提起請求返還 所有物之訴，被告就物屬原告所有而為被告占有之事實不爭 執，而僅以被告非無權占有為抗辯者，被告固應就其占有係 有正當權源之事實證明之，惟證明應證事實之證據資料，並 不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀， 證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，該證明某 事實之間接證據，亦包括在內（最高法院91年度台上字第25 78號判決要旨可參）。
⒉原告黃有財有於69年至72年間、74至78年間，繳付系爭土地 之地租予當時土地所有權人陳春風或柯彩雲、柯蝦收執，有 其提出之收據等件影本為證（見本院卷一第74至85頁）；再 查被告魏正雄、王江鑾、黃有財亦曾於83年11月18日以系爭 存證信函檢附租金數額之郵政匯票，向原告張文德給付租金 ，亦有系爭存證信函及匯票影本附卷足憑（見本院卷一第20 7 至208 頁），倘其屬無權占有系爭土地，何須向土地所有 權人繳交租金；又原告張文德、帝利公司於86年4 月30日與 被告黃有財、被告陳銘華之兄陳明陽所簽之土地租金協議書 係記載「茲有黃有財（另紙記載陳明陽）租用張文德、帝利 公司所有系爭土地約17.50 平方公尺（陳明陽部分記載32.2 1 平方公尺），雙方言明自民國86年度起租金收取計算方式 如下：即當年度申報地價*6%*租用面積= 當年度應繳地租。 本協議書無視於所有權人之移轉。雙方同意今後均以此方式 計算無誤」，有土地租金協議書影本2 紙存卷可參（見本院 卷一第86頁、第210 頁），觀諸該協議書「茲有……租用… 雙方言明自民國86年度起租金收取計算方式…」之文義，應 係就兩造原已存在之租賃關係，再次商討租金計算方式，尚 非「全新」之租賃關係；再參以被告或其前手即系爭房屋當 時權利人，於系爭535 號民事判決中抗辯陳稱系爭房屋建於 日據時代，建屋之始即向系爭土地及201 地號土地所有權人 繳租及租金之收取方式等情，亦有系爭535 號民事判決影本 在卷可稽（見本院卷一第112 頁該判決被告陳述部分），經 查該事件係系爭土地鄰地即201 地號土地所有權人向法院請 求調整租金，並經法院判決調整租金在案，則顯見系爭房屋 權利人，確與201 地號土地所有權人有租地建屋之契約關係 存在，又系爭房屋權利人自無由預見相隔數十年後，會有本 件訴訟，而於該事件編織其與系爭土地有租賃關係之不實陳
述，於該事件提出主張，且系爭土地所有權人於該事件並非 當事人而向被告或其前手有任何請求，其與系爭土地之占用 關係為何，亦無涉該事件對201 地號土地之攻擊防禦方法， 故被告等自無必要於該事件就系爭土地占用權利關係為虛偽 陳述；再參以系爭系爭房屋每間之建築方式均係跨越系爭土 地及201 地號土地，被告或其前手於建造時既會向201 地號 土地所有權人承租土地，當無可能冒被訴請拆除一半房屋之 風險，而未向系爭土地所有權人承租土地。另審酌被告於系 爭535 號民事判決事件中主張系爭房屋與系爭土地之租賃關 係係始於兩造先代於日據時代所成立，其年代已久且人事皆 非，確屬難查考，舉證甚為困難，且系爭房屋地處臺北市， 歷年來歷經多次風災、水災為眾所皆知情事，系爭房屋室內 地勢又低於所處馬路，亦有原告提出之系爭房屋照片附卷足 憑（見本院卷一第14頁），是被告主張租賃關係證明文書及 相關繳租收據多有滅失，尚非全然無稽，本院認依本事件租 地建屋關係始於日據時代，應降低被告之舉證責任，是依被 告所提之前揭事證，綜合判斷，而認兩造先代就系爭土地確 有租地建屋之租賃關係存在，且依前揭法令說明，兩造均需 受該租賃契約拘束而為契約當事人，已堪認定。原告倘主張 原告先代曾主張被告先代無權占用系爭土地或兩造租賃契約 業已終止，應由原告舉證證明之。
⒊原告復主張縱有租地建屋契約存在，亦未經全體共有人同意 ，經查：
⑴按民法第820 條第1 項於98年01月23日修正前係規定「共有 物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之」，而本件租 地建屋契約業經本院認定始於兩造先代迄今，則自應適用修 正前之民法規定；次按共有物分管之約定，不以訂立書面為 必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之 部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地 ，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存 在。再所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間 接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上 之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為 有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高 法院100 年度台上字第2103號判決要旨參照）。 ⑵查本件租地建屋契約始於兩造先代，於104 年7 月2 日原告 提起本件訴訟前，並未有系爭土地所有權人向系爭房屋占有 人提起拆屋還地訴訟，而系爭房屋占用系爭土地，為現場一 望即知之事實，亦無從諉為不知，倘系爭土地共有人不同意 出租，豈會數十年均未主張權利，而任由其他共有人持續向
系爭房屋占有人收取租金，損及自己之權利，故認系爭土地 於出租之始，即有取得系爭土地全體共有人明示或默示之同 意，或存在分管契約，而由分管之共有人出租系爭土地，不 論何種情形，均無礙於系爭土地租地建屋契約之效力。且參 以本事件年代已久、人事皆非，確屬難查考等情，業如前述 ，倘原告主張系爭土地之租地建屋契約未經全體共有人同意 ，亦應由原告舉證，方屬公允；原告就此部分，並未舉證證 明，是此部分主張並不足採。
㈡兩造前手間就系爭土地確有成立租地建屋契約，且亦拘束兩 造，業經本院認定如前，則被告占有系爭土地自非無權占用 ，原告請求被告賠償損害或給付不當得利之爭點，自庸論述 。
五、綜上所述，原告請求依侵權行為及不當得利法律關係，請求 被告拆屋還地並賠償損害或給付不當得利，均屬無據，應予 駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗， 應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經 本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述， 附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 10 月 18 日
民事第二庭 法 官 陳菊珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 10 月 18 日
書記官 張淑敏
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