臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 106年度基簡字第585號
原 告 丁稚家
訴訟代理人 楊光律師
被 告 張若蓉
訴訟代理人 李佳樺
胡大維
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國106 年9 月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○○號十五樓房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬元，及自民國一百零六年八月十二日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒萬元。訴訟費用新臺幣壹萬捌仟伍佰貳拾參元由被告負擔。本判決第一項、第二項得假執行；但被告如分別就本判決第一項以新臺幣壹佰陸拾捌萬元、就本判決第二項以到期金額之全額為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之 聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；又 被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視 為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第 2 款、第3 款、第7 款及同條第2 項定有明文。查原告本係 起訴請求判令被告將基隆市○○路00號15樓房屋遷讓返還原 告，並求為判命被告給付新臺幣（下同）280,000 元，暨自 起訴狀繕本送達被告之日起至被告履行遷讓返還房屋之日止 ，按月給付70,000元（參見本院卷第4 頁）。嗣則於本院民 國106 年9 月20日言詞辯論期日，當庭更正其訴之聲明為： 「㈠被告應自門牌號碼基隆市○○路00號15樓房屋遷出並騰 空返還原告；㈡被告應給付原告210,000 元，及自起訴狀繕 本送達被告之翌日起至被告返還上開房屋之日止，按月給付 原告70,000元。」（參見本院卷第65頁）核屬減縮應受判決 事項之聲明，且其請求之基礎事實同一，尤經被告無異議而 為本案之言詞辯論，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，合 於上開規定，應予准許。
二、原告主張：
兩造於105 年11月1 日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約） ，並經本院公證處作成公證書，由被告向原告承租門牌號碼 「基隆市○○區○○路00號15樓」房屋（下稱系爭房屋）；
雙方約定，被告應於每月5 日以前，給付原告租金70,000元 ，租賃期間自105 年11月1 日起至107 年9 月30日止。詎被 告自106 年5 月開始，即未依約按月繳交租金，原告雖曾於 106 年6 月22日，寄發存證信函催告被告於文到3 日內，給 付106 年5 、6 月之欠租總額，上開存證信函並已於106 年 6 月23日送達被告，然被告逾期仍不給付，因被告欠租已達 二個月之租額且遲延給付逾二個月，原告乃以本件起訴狀繕 本之送達，對被告為終止租約之意思表示，進而本於民法第 455 條前段、第767 條第1 項前段，請求被告返還系爭房屋 ；又被告迄尚積欠106 年5 、6 、7 月租金合計210,000 元 （70,000元3 個月＝210,000 元），復於兩造租約終止後 ，繼續占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，導致原 告受有損害，是原告自得本於系爭租約及不當得利之法律關 係，請求被告給付迄尚積欠之租金總計210,000 元，併請求 被告自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭房屋之日止，按 月給付原告70,000元。基上，爰聲明：
㈠被告應自門牌號碼基隆市○○路00號15樓房屋遷出並騰空返 還原告。
㈡被告應給付原告210,000 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌 日起至被告返還上開房屋之日止，按月給付原告70,000元。 ㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯：
兩造固曾簽署系爭租約並經本院公證處作成公證書，惟系爭 房屋原先實為被告所有，而被告先前則為訴外人嘉騰科技股 份有限公司（下稱嘉騰公司）之副總經理，因訴外人嘉騰公 司財務困窘，被告遂向訴外人黃冠麟借款2,500,000 元，同 時約定高達14% 之月息，嗣訴外人嘉騰公司無力付息，訴外 人黃冠麟遂要求被告提供物保（ IWC名牌手錶、鑽戒各1 只 ），並於105 年9 月28日，要求被告以「借新還舊」之方式 ，就「被告名下系爭房屋」與訴外人丁大海簽訂不動產買賣 契約（附買回條款；下稱系爭買賣契約），並將系爭房屋指 定過戶至原告名下，再由兩造簽訂系爭租約，以被告支付租 金作為其借款之條件，迨106 年5 月，被告依系爭買賣契約 之買回條款，向訴外人丁大海要求買回系爭房屋未果，被告 方始拒付本件房屋租金，觀此緣由，可知系爭房屋僅係借名 登記在原告名下，訴外人丁大海方為系爭房屋之真正所有權 人（原告則非系爭房屋之所有權人），是原告自不得請求被 告返還系爭房屋，且系爭租約亦屬兩造通謀虛偽之意思表示 ，實則隱含「被告與訴外人丁大海間之法律行為」，依民法 第87條規定，系爭租約應屬無效。基上，爰聲明：原告之訴
駁回。
四、本院判斷：
㈠系爭房屋原為被告所有，後於105 年10月19日，以買賣為原 因，移轉登記至原告名下，而兩造則於105 年11月1 日，就 系爭房屋簽訂系爭租約，並於同日，請求本院公證人就系爭 租約作成公證書。此首有原告提出之建物登記第二類登記謄 本（本院卷第6 頁）、公證書（本院卷第7 頁至第8 頁）、 房屋租賃契約（本院卷第9 頁至第10頁）在卷可佐，並經本 院職權調取105 年度基院公字第000000000 號公證卷宗（下 稱系爭公證案卷）而後當庭提示予被告確認無訛（本院卷第 50頁），且為兩造之所不爭。其次，系爭租約明載「被告向 原告承租系爭房屋，應於每月5 日以前，給付原告租金70,0 00元，租賃期間自105 年11月1 日起至107 年9 月30日止」 ，有系爭租約（本院卷第9 頁至第10頁）存卷為憑，而「被 告自106 年5 月起，即未依約付租迄今」，此亦經本院當庭 與兩造確認無誤（本院卷第64頁）。再者，原告曾於106 年 6 月22日，寄發存證信函催告被告於文到3 日內，給付106 年5 、6 月之欠租總額，上開存證信函已於106 年6 月23日 送達被告，此亦經原告提出存證信函暨其回執（本院卷第11 頁）為據，並經本院職權函囑基隆市警察局第二分局派員前 往上開存證信函之送達址查訪無誤，有基隆市警察局第二分 局106 年8 月22日基警二分偵字第1060211349號函暨查訪報 告表（本院卷第42頁至第43頁）在卷可稽。從而，原告主張 兩造就系爭房屋訂有系爭租約，詎被告竟自106 年5 月開始 ，即未依約繳交租金，原告雖曾定期催告，然被告則未於期 限內給付租金，迄今欠租已達二個月之租額且遲延給付逾二 個月等語，客觀上已有所本而堪採信。
㈡被告提出其與訴外人丁大海簽署之協議書（本院卷第29頁） 、房屋租賃契約書（本院卷第30頁至第34頁）、不動產買賣 契約書（本院卷第54頁至第61頁），抗辯「系爭房屋乃其於 105 年9 月28日，與訴外人丁大海簽訂不動產買賣契約，出 售予訴外人丁大海，並經訴外人丁大海指定登記在原告名下 」，且「其與訴外人丁大海就系爭房屋另有買回約定」等情 ，固經原告當庭表示其不予爭執（本院卷第64頁）。惟被告 執上情辯稱：系爭房屋僅係借名登記在原告名下，訴外人丁 大海方為系爭房屋之真正所有權人（原告則非系爭房屋之權 利人），兼之被告與訴外人丁大海亦有買回約定，故原告不 能對被告主張任何權利云云，則經原告予以否認（本院卷第 66頁）。按「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財 產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允
就該財產為出名登記之契約，倘其內容不違反強制禁止規定 或公序良俗者，應承認其法律效力，於其「內部間」固應承 認借名人為真正所有權人（最高法院99年度台上字第2448號 判決意旨參照），惟借名登記契約之成立，須有當事人約定 一方所有財產以他方之名義登記，然仍由自己管理、使用處 分為必要，且主張借名登記關係存在之人，應就其要件事實 負舉證之責，或就借名財產之權利及義務向由借名人享受及 負擔之間接事實為相當之證明，始得據認借名登記關係存在 （最高法院98年度台上字第1048號判決意旨參照），從而， 主張有借名委任關係存在事實之一方，於他方未自認下，須 就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始 可謂已盡其依民事訴訟法第277 條前段規定之舉證行為責任 （最高法院103 年度台上字第1637號判決意旨參照）。查系 爭房屋雖由被告（出賣人）出售予訴外人丁大海（買受人） ，再經訴外人丁大海（買受人）指定直接登記在原告名下， 然此與被告抗辯之「借名」、「並非實際所有權人」云云， 實無必然之直接關聯可循，蓋民法第758 條及土地法第43條 規定，不動產物權依法律行為而取得，經登記者，有絕對之 效力（此乃取得不動產所有權之物權行為），是就令系爭房 屋並非原告直接向被告買受、其買賣價金亦非原告給付，核 此均屬有別於「取得不動產所有權」之另事（此乃取得不動 產所有權之債權行為），而僅屬訴外人丁大海與原告內部間 具有多種可能之法律關係（或為贈與、或為消費借貸、或為 買賣、或為信託，其原因不一而足），縱原告與訴外人丁大 海份屬至親，亦不代表「訴外人丁大海（買受人）指定將系 爭房屋登記在原告名下必係『借名』」，且訴外人丁大海與 原告間之債權行為（即訴外人丁大海將系爭房屋指定登記在 原告名下之「原因」），本非出售系爭房屋予訴外人丁大海 之被告所能干涉（被告祇能依自己與訴外人丁大海間之買賣 約定，履行移轉系爭不動產所有權之出賣人義務，而不能干 涉訴外人丁大海與包括原告在內之其他第三人間之法律行為 ），就令原告與訴外人丁大海另有買回約定，原告亦不能以 此限制訴外人丁大海本於上開多種可能之法律關係（如贈與 、抵債、買賣、信託等），將系爭房屋指定登記在原告名下 ，使原告取得系爭房屋之不動產所有權，且縱使訴外人丁大 海此舉，恐將導致其日後無法履行買回約定，核此亦屬債務 不履行之另事，而與原告取得系爭房屋所有權之認定迥不相 牟！是被告徒憑前詞，宣稱系爭房屋僅係借名登記在原告名 下，訴外人丁大海方為系爭房屋之真正所有權人（原告則非 系爭房屋之權利人）云云，首即顯屬欠缺根據之主觀臆測而
非可採。其次，本件被告縱使主觀認定「訴外人丁大海（買 受人）指定將系爭房屋登記在原告名下乃『借名』無疑、原 告並非系爭房屋之所有權人」等情，然租賃契約，係以當事 人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立 ，並「不以出租人對於租賃物有所有權為要件」（最高法院 64年台上第424 號判例意旨參照），況兩造訂立系爭租約後 ，被告事實上已為租賃物之使用，並持續支付租金至106 年 4 月為止（被告係自106 年5 月開始拒付租金），而可認系 爭租約業已合法成立生效，是自客觀以言，被告本即不能執 其所稱之「借名」、「原告並非真正所有權人」云云，拒絕 履行系爭租約（拒絕給付租金），是被告偏執己見，曲解兩 造之法律關係，藉此否定原告本於系爭租約所得享有之法律 上地位，亦係一無可取。
㈢被告固又偏執前揭事實，宣稱系爭租約無非兩造通謀虛偽之 意思表示，實則隱含「被告與訴外人丁大海間之法律行為」 ，是依民法第87條規定，系爭租約應屬無效，並應適用關於 被告與訴外人丁大海間法律行為之規定云云，惟此同經原告 予以否認（本院卷第66頁）。按當事人主張有利於己之事實 者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有 明文，本件原告既已否認有何通謀虛偽之意思表示，則就此 有利於被告之主張，自應由被告率先負舉證之責。而被告雖 援相同於前揭㈡所述之事實經過，抗辯兩造租約乃通謀虛偽 之意思表示，然「系爭房屋由被告（出賣人）出售予訴外人 丁大海（買受人），再經訴外人丁大海（買受人）指定登記 在原告名下」等事實，既不足以證明被告抗辯之「借名」乙 說（參見前揭㈡，於茲不贅），客觀上亦屬另事，而不足以 支持被告所稱「通謀虛偽意思表示」之論述，尤以民法第87 條第1 項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相 故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意 ，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相 當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意 不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示（最高法 院84年度台上第1516號、85年度台上第235 號、86年度台上 第3865號判決意旨參照），故被告縱因其所稱之「借新還舊 」，方與訴外人丁大海簽訂系爭買賣契約，並依訴外人丁大 海（買受人）之指示，將系爭房屋移轉過戶至原告名下，進 而主觀認為此乃一時權宜之計，以致其本人（被告）在締結 系爭租約當時之真意有所保留（即被告抗辯之「隱含」其與 訴外人丁大海間之法律行為），然此尚不當然得以拘束原告 （民法第86條規定參照），從而，除非被告能舉證證明「原
告明知被告非真意，仍願就被告非真意之表示相與為非真意 之合意（亦即，兩造均明知其互為表現於外部之租賃意思表 示要屬虛構，且均有不受該意思表示拘束之意）」，否則， 被告執前詞宣稱租約乃兩造通謀虛偽之意思表示云云，即屬 一廂情願而非可採。更何況，兩造曾於締結系爭租約之同日 ，請求本院公證人就系爭租約作成公證書，此業經本院說明 如前，而公證法第71條則規定：「公證人於作成公證書時， 應探求請求人之真意及事實真相，並向請求人說明其行為之 法律上效果；對於請求公證之內容認有不明瞭、不完足或依 當時情形顯失公平者，應向請求人發問或曉諭，使其敘明、 補充或修正之。」是可認本院公證人就系爭租約作成公證書 以前，即已確認兩造締結系爭租約之真意無訛，並曾向兩造 闡明法律關係及其法律效果，從而，本件客觀上已足可排除 被告抗辯通謀虛偽云云之可能，尤以兩造於105 年11月訂立 系爭租約以後，被告事實上已為租賃物之使用，並持續支付 租金至106 年4 月，此同經本院論述如前，而可認原告已依 約交付租賃物，被告亦曾依約給付租金！是倘謂兩造於締約 之初，即無受租約拘束之真意，則兩造何以於此長達六個月 之期間（105 年11月迄106 年4 月），均能相安無事而恪守 系爭租約之約定？遑論被告自承其係因「向訴外人丁大海要 求買回房屋未果」，遂自106 年5 月開始拒付租金迄今，勾 稽以觀，更可反徵被告係因「打算買回房屋遭拒」，方反口 推稱通謀云云如前。從而，被告無視兩造乃本於真意締結租 約之事實，祇因「欲向訴外人丁大海買回系爭房屋未果」， 旋藉詞通謀虛偽而拒付租金云云，尤係欠缺根據而無可取。 ㈣綜上，原告主張兩造就系爭房屋訂有系爭租約，嗣後被告積 欠租金，經原告定期催告亦不獲置理等語，悉有所本（詳參 前揭㈠所述），而被告偏執前詞，抗辯「借名登記」、「原 告並非所有權人」、「通謀虛偽之意思表示」云云，則無可 採（詳參前揭㈡㈢所述）。按承租人應依約定日期，支付租 金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月 之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期 開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止租約 ；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439 條 前段、第440 條第1 項、第2 項、第455 條前段定有明文。 次按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益， 為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨 參照）。本件兩造於105 年11月1 日簽訂系爭租約，由被告
向原告承租系爭房屋，雙方約定，租金每月70,000元，乃被 告自106 年5 月份起，即拖欠房屋租金未繳，計至106 年7 月為止，欠租金額總計210,000 元（計算式：70,000元×3 個月＝210,000 元），已達二個月之租額且遲延給付逾二個 月，兼以原告於106 年6 月下旬定期催繳之結果，亦未獲被 告置理，原告乃以本件起訴狀繕本之送達（106 年8 月11日 ；參見本院卷第45頁之送達證書），對被告為終止系爭租約 之意思表示，是自起訴狀繕本送達之翌日（106 年8 月12日 ）起，被告即無占有使用系爭房屋之正當權源，基此，原告 本於系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系 爭房屋、給付欠租210,000 元，並自起訴狀繕本送達之翌日 即106 年8 月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付 70,000元，自係於法有據，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響， 毋庸再予一一論述。至被告雖曾聲請本院通知訴外人丁大海 到庭作證，並一再請求本院命原告提出兩造間之買賣契約， 然按當事人聲明之證據，法院應為調查，但就其聲明之證據 中認為不必要者，不在此限。民事訴訟法第286 條定有明文 。而所謂不必要者，係指聲明之證據中，依當事人聲明之意 旨與待證之事實，毫無關聯，或法院就某事項已得心證而當 事人仍聲明關於該事項之證據方法等情形而言（最高法院92 年度台上字第2577號判決意旨參照），本件被告聲明之上開 證據，無非係為證明「系爭房屋乃其於105 年9 月28日，與 訴外人丁大海簽訂不動產買賣契約，出售予訴外人丁大海， 並經訴外人丁大海指定登記在原告名下」，且「其與訴外人 丁大海就系爭房屋另有買回約定」等兩造俱無爭執之事實（ 參見本院卷第64頁），且關此事實，亦不能佐證被告於本件 所持之抗辯為真（詳參前揭㈡㈢所述），是為期符合簡易 訴訟程序從速終結、減輕人民訟累之旨，被告聲明之旨揭證 據，自無調查之必要，爰特予指明。
六、按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以 起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的 所有之利益為準，民事訴訟法第77條之1 第1 項、第2 項定 有明文。又以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費 用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2 第2 項亦有明 定。而以租賃關係已經終止為原因，請求遷讓房屋之訴，係 以租賃物返還請求權為訴訟標的，其訴訟標的之價額，應以 房屋之價額為準；而房屋所有人倘附帶請求給付相當於租金 之不當得利，亦不得併算其價額（最高法院29年上字第935
號、32年抗字第765 號判例意旨、102 年度台抗字第429 號 裁定意旨參照）。本件原告主張終止系爭租約，請求被告遷 讓返還系爭房屋，並請求被告給付積欠之租金合計210,000 元，暨請求被告自106 年8 月12日起至遷讓返還系爭房屋之 日止，按月給付70,000元，依上說明，原告聲明請求被告自 106 年8 月12日起至遷讓交屋日止，按月給付70,000元之部 分，因屬附帶請求而無庸併算其價額，至原告聲明請求被告 遷讓返還系爭房屋，併請求被告給付欠租合計210,000 元之 部分，乃以一訴主張上開兩項訴訟標的，依民事訴訟法第77 條之2 第1 項前段規定，其價額則應合併計算。又原告有關 遷讓返還系爭房屋之請求，乃以系爭房屋永久占有之回復為 其訴訟標的，是其價額自應以系爭房屋之價值為準，兼以原 告曾提出基隆市稅務局106 年房屋稅繳款書（本院卷第12頁 ），表明系爭房屋現值為1,550,200 元，本院乃以此作為系 爭房屋價值之認定依據，以此核算，本件訴訟標的之價額應 為1,760,200 元（1,550,200 元＋210,000 元＝1,760,200 元），爰核定本件訴訟標的價額為1,760,200 元，應徵第一 審裁判費18,523元（而非原告於起訴時所繳納之19,216元； 原告溢繳693 元之部分，本院將另予依法退還），兼之本件 核無其他訴訟費用之支出，是本件訴訟費用額確定為18,523 元，爰依職權確定前開訴訟費用由敗訴之被告負擔。七、本件係民事訴訟法第427 條第2 項第1 款、第8 款之財產權 訴訟事件，本院既適用簡易程序而為被告敗訴之判決，自應 依同法第389 條第1 項第3 款規定，職權宣告假執行；又本 院斟酌本件係適用簡易訴訟程序之案件，僅能上訴至第二審 ，參考各級法院辦案期限實施要點，第二審簡易程序審判案 件之辦案期限為2 年，以此推估，本判決第一項因被告免為 假執行致原告假執行延宕之期間應為2 年，因此原告延後2 年使用收益系爭房屋所受之損害，應為上開期間之租金合計 1,680,000元（計算式：70,000元×24＝1,680,000 元）， 兼之原告因被告就本判決第二項免為假執行所受之損害，即 為原告屆期所得受償之金額，爰職權宣告被告分別就本判決 第一項以1,680,000 元、就本判決第二項以到期金額之全額 為原告預供擔保，得免為假執行。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條 第2 項、第87條第1 項、第78條、第389 條第1 項第3 款、 第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 3 日
基隆簡易庭法 官 王慧惠
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 10 月 3 日
書記官 湯惠芳