臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 106年度南簡字第718號
原 告 曾建智
訴訟代理人 莊信泰律師
被 告 葉勝賢
訴訟代理人 閻魏
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年9月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺南市○○區○○○街○號房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬零肆拾陸元，及自民國一百零六年十月一日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹佰參拾捌萬柒仟陸佰肆拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文，依同法第436條第2項規定，亦為簡 易訴訟程序所適用。本件原告原起訴請求：㈠被告應將門牌 號碼臺南市○○區○○○街0號房屋（下稱系爭房屋）遷讓 返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）2萬46元，及 自民國106年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給 付原告3萬元。嗣於106年8月14日言詞辯論期日，變更上開 第2項訴之聲明為：㈡被告應給付原告8萬46元，及自106年8 月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元（ 本院卷第40頁），經核係屬擴張、減縮應受判決事項之聲明 ，符合上開法條規定之情形，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠被告向原告承租系爭房屋，最近一次租賃契約書約定，租期 自105年1月1日起至105年12月31日止，每月租金3萬元應於 每月5日以前繳付，押金6萬6,000元，水費、電費及瓦斯費 由被告負擔（下稱系爭租約）。原告於系爭租約屆滿前即10 5年11月間，先行通知被告租約屆滿後不再續約，並同意給 予被告2個月搬遷時間，惟被告迄今仍未搬遷。 ㈡系爭租約為定期租賃契約，於105年12月31日租賃期間屆滿
終止，被告無權繼續占有系爭房屋，原告自得依民法第455 條規定及系爭租約第12條約定，請求被告遷讓返還系爭房屋 。退步言之，若兩造間就系爭房屋使用為不定期租賃契約， 則依證物2被告回覆之文件內容記載：「…最早的租約期限 到106年2月4日，我會盡量在這之前搬回東區，但此時適逢 春節，搬家公司不知是否會配合，若無法配合可能會再多延 幾天，租金我會照付…」等語可知，兩造已合意於106年2月 4日終止不定期租賃契約。又原告目前借住在姊姊家中，因 原告之子女逐漸長大，需要更大生活空間及考量子女求學便 利性等因素，而有收回自住之必要，符合土地法第100條第1 款收回自住之規定，如上開合意終止租賃契約不成立，則以 106年8月14日民事準備書狀送達為終止租約之表示，被告即 應遷讓返還系爭房屋與原告。此外，被告自106年2月起，已 積欠租金達2個月，故自106年2月後所收得之款項並非租金 ，係相當於租金之不當得利。因被告已積欠租金達2個月， 原告併依民法第440條第2項規定終止系爭租約。 ㈢依系爭租約第6條及特別約定事項第3點約定，瓦斯費用應由 承租人即被告負擔，惟自102年10月起至105年10月止之瓦斯 費用共計2萬46元，均由原告代為繳交，依民法第179條不當 得利規定，被告自應償還原告代墊之瓦斯費用。又被告於10 6年7月12日言詞辯論期日，自承積欠租金2個月（即105年12 月份及106年1月份租金），故請求被告給付積欠之租金6萬 元，合計金額為8萬46元【計算式：2萬46元＋6萬元＝8萬46 元】。另被告於系爭租約終止後，仍繼續占有使用系爭房地 ，屬無法律上之原因而受有利益，致原告受有無法使用系爭 房地之損害，併依不當得利法律關係請求被告自106年8月1 日起（106年2月至同年7月份被告均有匯款3萬元至原告銀行 帳戶內）至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金 之不當得利金額3萬元。
㈣原告起訴狀所附之租賃契約書（即證物1），與105年間原告 向玉山銀行七賢分行申辦房屋貸款時繳交之租賃契約相同， 且依據證物2之書面記載及被告提供之105年地價稅繳款書影 本，足可證明本件原告起訴狀所附之租賃契約為真正。又原 告提出之存證信函雖於106年4月份才寄發，然依證物2之記 載：「…最早的租約期限到106年2月4日，我會盡量在這之 前搬回東區…」，及證物4記載：「…我當時就跟你說你放 心給我2個月時間我會搬走…」，可見原告於105年11月、12 月間均有向被告通知終止租約之情事。且原告於106年3月10 日亦曾以簡訊通知被告，請求其遷讓返還系爭房屋，足徵被 告迄未搬遷，並無理由。
㈤並聲明：
1.被告應將系爭房屋遷讓返還與原告。
2.被告應給付原告8萬46元，及自106年8月1日起至遷讓返還系 爭房屋之日止，按月給付原告3萬元。
二、被告則以：
㈠系爭租約為不定期租賃契約關係，雙方所簽立之租約至103 年9月4日終止，到期後未另訂新約，原租約應默示更新為不 定期租約。原告所提出租期105年1月1日起至105年12月31日 之租賃契約書，係原告表示要辦理銀行貸款，才與被告簽立 之假合約，否認其真正。被告目前仍居住在系爭房屋，且自 106年2月起迄今，除105年12月及106年1月份之租金，經原 告同意以押租金抵付房租外，其餘月份之租金均以ATM轉帳 方式於每月5日或6日匯款3萬元至原告帳戶，並未積欠原告 租金。
㈡否認收到原告所寄發終止系爭租賃契約之存證信函，且原告 106年4月25日寄發之存證信函，係為回覆106年4月20日被告 請求原告修繕系爭房屋所寄發，非其所稱為終止系爭租賃契 約之通知。又原告提出之證物2、4，係屬私文書，非被告所 書寫，原告自應就上開證物之真正負舉證之責；且原告雖以 信封內含書面方式通知被告，惟該信封是用以裝載瓦斯帳單 ，目的是要被告繳瓦斯費，並非通知終止系爭租約。況依證 物4之記載，原告表示終止系爭租約係為變賣房子，並非收 回自住，且其目前居住之房屋為5樓透天厝，亦不可能有不 敷使用之情事，故依土地法第100條第1款規定原告自不得終 止租賃契約請求返還系爭房屋。
㈢並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。三、本院得心證之理由：
㈠系爭房屋為原告所有，前於102年8月9日與被告簽立租賃契 約書（下稱102年間租約），約定租賃期間自102年9月5日起 至103年9月4日止，每月租金3萬3,000元，水、電、瓦斯費 由承租人即被告負擔。被告於上開租約屆滿後，迄今仍居住 使用系爭房屋等情，有系爭房屋建物謄本、102年8月9日簽 立之租賃契約書在卷可稽（本院卷第15頁、第30至33頁）， 亦為兩造所不爭執，則兩造曾於102年間簽立系爭房屋租賃 契約書，被告現仍居住使用系爭房屋之事實，即堪可採（兩 造有無簽立租賃期間自105年1月1日起同年12月31日止、每 月租金3萬元定期之系爭租約，詳後述）。
㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分：
原告主張系爭租約係將102年間租約塗改租賃期間、金額及 簽約日期後，將影本交給被告，由被告填上租賃期間後再寄 回，故兩造應已合意成立定期之系爭租約，並提出102年間 租約、塗改後尚未填寫租賃期間等內容之租約及系爭租約為 證（本院卷第30至32頁、第35、36頁，本院106年度南簡補 字第127號卷第6、7頁），惟被告否認上情，並以前詞置辯 ，則本件原告主張被告應遷讓返還系爭房屋，是否有據，即 應先行審酌兩造間之租賃關係係屬定期租約或不定期租約， 及租賃關係有無合法終止之事實予以論斷。經查： 1.對照原告提出之102年間租約及系爭租約內容（本院卷第30 至32頁，上開南簡補字第127號卷第6、7頁），除其中第2條 租賃期間、第3條租金約定及立約日期不同，由「…民國102 年9月5日起至民國103年9月4日止…」、「…月租金新臺幣 參萬參仟元整…」、「中華民國102年8月9日」，更改為「 …民國105年元月1日起至民國105年12月31日止…」、「… 月租金新臺幣參萬元整…」、「中華民國105年元月1日」， 及於備註欄加註「伍、出租人若於租賃屆滿不予續約，應於 貳個月前通知承租人」外，其餘契約內容、謄寫之文字及兩 造之簽名均屬一致，可見原告自承系爭租約為102年間租約 塗改上述欄位，並填寫及加註「伍、出租人若於租賃屆滿不 予續約，應於貳個月前通知承租」之事實，應屬無訛，堪予 憑採。
2.原告雖主張102年間租約塗掉上開欄位後，係由被告填上日 期等內容，雙方已合意成立新的系爭租約云云。然被告抗辯 102年間租約到期後，沒有續簽新的書面租約，並否認原告 上開之主張，則因租賃期間、租金等係屬租賃契約之要素， 且定期與不定期租約之不同，即在於租賃期限約定之有無， 故被告是否與原告另合意租賃期間而生定期租約之效力，依 民事訴訟法第277條規定即應由原告就前揭有利於己之事實 負舉證之責。惟系爭租約係以102年間租約塗改部分欄位， 再填寫內容而成，業如前述，被告既已否認係其填寫日期， 亦不同意租賃期限之內容，原告自應提出書面租約以外之證 據，證明被告確實有同意系爭租約內容及租賃期限之變更。 然原告僅以上開書面租約為據，並無其他證據相佐，其所稱 曾提系爭租約做為向銀行申辦房屋貸款之資料，此亦為原告 個人之行為，被告未參與而無從據此推認雙方有合意簽立系 爭租約之事實。因此，原告未提出積極證據證明兩造有訂立 系爭租約而成立定期租約（即105年1月1日起至同年12月31 日止）之事實，則被告抗辯於102年間租約屆期後仍繼續居 住系爭房屋，依民法第451條規定視為兩造以不定期限繼續
契約之事實，要非無據，堪可採認。
3.兩造於102年間租約屆滿後成立系爭房屋不定期租約，此經 本院認定如前，而觀諸原告主張被告繕打之書面即證物2、4 內容（上開南簡補字卷第8頁，本院卷第47頁），其中被告 表示：「…我看了一下最早的租約期限應該到106年2月4日 ，我會盡量在這之前搬回東區，但此時適逢春節，搬家公司 不知是否會配合，若無法配合可能會再多延幾天，租金我會 照付…」、「…我當時就跟你說你放心給我2個月時間我會 搬走…」等語明確，再參酌原告提出其於106年3月10日以行 動電話傳送至被告使用之行動電話號碼0000000000號簡訊內 容：「葉先生你好：請問建平三街3號的房子什麼時候可以 點交了，葉太太原訂說好時間2月5日左右，現在已經是3月9 日了，如果有什麼需要我協助你的，你們都可打電話跟我溝 通，不要都不連絡，電話也不接，希望你看到簡訊能與我連 絡。謝謝」等情研析（本院卷第64、52頁），足徵兩造於10 6年2月4日前應有互相聯絡並取得被告同意於106年2月4日終 止租約。被告固抗辯證物2、4書面非其所繕打，並未同意於 106年2月4日終止租約云云，惟細繹證物2之內容，其中記載 ：「…為避免你的疑慮，隨信附上我的地價稅單載明4筆土 地，這只是我個人財產的一部分而已，不必擔心我會沒錢賴 帳!!」一語，且隨文附上坐落臺南市東區竹篙厝段土地、納 稅義務人為本件被告葉勝賢、105年11月23日至日盛銀行安 平分行繳納之地價稅繳款書1紙（上開南簡補字卷第9頁）， 被告雖否認上開地價稅單係其所提供，惟地價稅依土地稅法 第3條規定係向土地所有權人課徵，並核發稅單與納稅義務 人繳納，上開業經繳納之地價稅繳款書，顯然原告並無任何 管道可能取得，且被告名下確實有坐落臺南市東區竹篙段之 土地，此有本院調取之稅務電子閘門財產所得調件明細表在 卷可查（本院卷第61、62頁），亦為被告所不爭執（本院卷 第64頁），由此可見證物2應為被告所繕打並提供地價稅與 原告無疑。另觀諸證物4內容（本院卷第47、48頁），係針 對原告105年12月21日書面所為之回覆（本院卷第46頁）， 並就兩造間系爭房屋租賃爭執之內容及始末加以詳述，且其 中所述係受原告拜託簽立系爭租約，該租約為假合約之相關 情節，核與證物2之內容相符，並以：「…如果還有人要違 背良心打死都不承認這是一份用不正當手段騙取的假合約的 話也沒有關係，我們每一次通話內容的錄音都存在我的手機 裡，到時後我會放給法官聽…」等指摘口吻加以回應，可見 證物4應同證物2為被告所繕打並提出與原告之事實，尚非原 告所虛擬，被告抗辯上開證物之真正，洵屬無稽，並無可採
。從而，原告主張兩造合意於106年2月4日終止系爭房屋不 定期租約乙節，應非臨訟編纂，堪可憑採。被告雖又抗辯原 告係為變賣而收回系爭房屋，非供其自行居住不符合土地法 第100條規定而不得收回云云，惟系爭房屋不定期租約係兩 造「合意」於106年2月4日終止等情，已如前述，並非出租 者即原告單方依民法第450條規定通知被告終止，或因積欠 租金等法定事由而終止租約之情形，自不受前揭土地法之限 制，被告援引上開法條予以抗辯，容有所誤，無從為其有利 之認定。
㈢原告請求被告給付8萬46元部分：
1.原告主張系爭房屋於被告居住使用期間，即自102年10月起 至105年10月份之瓦斯費合計2萬46元，均由其代為繳納，並 提出收費紀錄、欣然天然氣股份有限公司通知暨收據聯為證 （上開南簡補字卷第10至19頁），此為被告所不爭執並同意 給付（本院卷第21頁），則原告請求被告給付其代墊之上開 期間瓦斯費合計2萬46元部分，即屬有據，應予准許。 2.被告抗辯承租系爭房屋期間即105年12月份、106年1月份之 租金各3萬元，合計6萬元未給付與原告，係以押租金予以抵 付乙節，原告固否認同意以押租金抵付，惟觀諸原告提出之 存證信函、書面資料及行動電話簡訊翻拍照片，其均未提及 被告尚積欠2個月租金未給付，或以積欠租金為由而主張終 止租賃契約，可見被告辯以原告同意以押租金抵付上開2個 月份租金之事實，尚非有虛，故原告主張被告積欠105年12 月份、106年1月份租金合計6萬元，並請求被告給付上開金 額云云，洵屬無稽，自難憑採。
㈣原告請求被告自106年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止 ，按月給付3萬元部分：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第17 9條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年 台上字第1695號判例參照）。所謂相當於租金之利益，係指 因其本質上並非合法契約下所稱之租金，僅係因占有人使用 收益結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人 受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害， 故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式 占有使用時所應支出之租金為依據，並可參酌租金數額而定 。
2.查兩造間系爭房屋不定期租約已於106年2月4日合意終止之 事實，業如前揭，被告亦不否認目前仍居住使用系爭房屋，
可見被告占用系爭房屋無法律上之原因而獲有相當於租金之 不當利益，揆諸上開說明，原告依不當得利法律關係請求被 告償還相當於租金之利益，於法應屬有據。又雙方於終止租 約前約定每月租金為3萬元，且106年2月份至本件言詞辯論 終結之日即106年9月27日期間（106年2月份至同年9月份） ，被告均按月匯款3萬元至原告銀行帳戶乙節，有被告提出 之銀行帳戶交易明細表附卷可查（本院卷第27至29頁、第66 頁），原告亦不爭執有收訖上開月份之金額無訛，顯然該金 額應符合該區域之租金行情，被告占用系爭房屋可獲此相當 於每月3萬元之租金利益，堪認有據。是原告依不當得利法 律關係請求被告自106年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日 止，按月給付相當於租金之不當得利3萬元，核屬有憑，堪 可採認。至原告請求之106年8、9月份相當於租金每月3萬元 部分（合計6萬元），因上開月份被告已分別匯款與原告， 故此部分之請求，即無所憑，應予駁回。另被告於本件言詞 辯論終結後，如仍有匯款給付原告，因該事實已非本件訴訟 可得審究，被告自可於原告請求時主張予以扣除，附此敘明 之。
四、綜上所述，102年間租約屆滿後被告繼續居住使用系爭房屋 ，依卷附證據資料判斷兩造應成立不定期租約，且該不定期 租約原、被告於106年2月4日已合意終止，被告無權占用系 爭房屋迄今，其亦不爭執由原告代墊瓦斯費2萬46元，則原 告請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付代墊款及自106年10 月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金 之不當得利3萬元，均屬有據。惟原告同意被告以押租金抵 付105年12月份及106年1月份之租金合計6萬元，且106年8月 、9月份相當於租金之不當得利金額於本件言詞辯論終結之 日前，被告已匯款至原告之銀行帳戶內，並無積欠該2個月 份租金之情形，原告此部分之請求，即非適法。從而，原告 依民法第455條、第179條規定請求：㈠被告應將系爭房屋遷 讓返還與原告。㈡被告應給付原告2萬46元，及自106年10月 1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元，為 有理由，均應准許，逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁 回。
五、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院 酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自 負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本件 原告請求雖一部有理由、一部無理由，惟訴之聲明第2項原 告係依不當得利法律關係予以請求，依民事訴訟法第77條之 2第2項規定，不併算訴訟標的價額，本件僅就訴之聲明第1
項請求遷讓返還系爭房屋部分予以徵收裁判費，故本院審酌 前開判決結果，認原告訴之聲明第1項係獲勝訴判決，僅第2 項聲明經本院部分判決駁回，本件訴訟費用即第一審裁判費 全部由被告負擔，應較適當，爰判決如主文第4項所示。六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第2項規定適 用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項 第3款規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保請 准宣告免為假執行，核無不合，爰依民事訴訟法第392條第2 項規定，酌定相當之擔保金額准許之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 10 月 20 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 林勳煜
上開正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 23 日
書記官 吳佩芬