徵收補償
臺中高等行政法院(行政),訴更二字,105年度,22號
TCBA,105,訴更二,22,20171012,2

臺中高等行政法院判決
105年度訴更二字第22號
106年9月28日辯論終結
原 告　陳宏杰
訴訟代理人　劉邦遠　律師
被 告　雲林縣政府
代　表　人　李進勇
訴訟代理人　黃裕中　律師
　林融聖
上 一 人
輔 佐 人 簡大洋
周太郎
上列當事人間徵收補償事件，原告不服本院103年度訴字第268號
判決，提起上訴，經最高行政法院104年度判字第520號判決原告
請求撤銷訴願決定及原處分關於土地徵收補償費部分暨該訴訟費
用部分廢棄，發回本院更為審理，經本院再以104年度訴更一字
第29號判決駁回原告之訴，原告不服，提起上訴，復經最高行政
法院以105年度判字第606號判決廢棄發回，本院更為判決如下︰
主 文
訴願決定及原處分關於發放原告所有坐落雲林縣○○市○○段○○○段00○0○00○00○00○00○號等3筆土地補償費部分均撤銷。本審及發回前上訴審訴訟費用除確定部分外，均由被告負擔。 事實及理由
一、事實概要：原告所有坐落雲林縣斗六市○○段○○○段00○0 ○00○00○00○00○號等3筆土地（下稱13-3地號、15-16地號 及15-17地號，合稱系爭土地）位於雲林縣斗六市社口區段 徵收開發案範圍內，經內政部以民國（下同）101年5月2日 內授中辦地字第1016650803號函核准徵收，並一併徵收其土 地改良物，被告據以101年5月9日府地發字第10107017311號 公告徵收及補償，公告期間自101年5月15日至101年6月14日 止，並於同日以府地發字第10107017312號函通知各土地所 有權人。原告及佑梓有限公司（代表人為原告）於公告期間 內就系爭土地徵收補償地價及其上建築改良物、營業損失、 機械搬遷等項向被告提出異議，經被告以102年7月19日府地 發字第1025708027號函復營業損失不予補償等查處結果。原 告及佑梓有限公司仍對徵收補償地價、建築改良物及營業損 失不服，於102年8月16日提出復議，被告乃將全案提交雲林 縣地價及標準地價評議委員會（下稱雲林縣地評會）102年 10月3日第4次評議會復議決議，維持土地及建物原查估補償 價格，被告乃據以102年11月6日府地發字第1025715387號函



復原告及佑梓有限公司。原告及佑梓有限公司不服，提起訴 願，遭內政部103年5月19日臺內訴字第1030096507號訴願決 定以原告關於營業損失部分訴願不受理；佑梓有限公司關於 土地及建築改良物徵收補償費部分不受理；其餘部分駁回。 嗣原告及佑梓有限公司僅就駁回部分（即佑梓有限公司關於 營業損失部分及原告關於土地徵收補償地價、建築改良物部 分）提起行政訴訟，經本院103年度訴字第268號判決駁回。 原告不服，提起上訴，經最高行政法院104年度判字第520號 判決原告請求撤銷訴願決定及原處分關於土地徵收補償費部 分廢棄，發回本院更為審理，其餘上訴駁回確定。嗣本院前 審更為審理期間，原告縮減訴之聲明為：訴願決定駁回原告 之訴願部分撤銷，被告原處分發放區段徵收原告所有系爭土 地補償費之行政處分撤銷。經本院以104年度訴更一字第29 號判決原告之訴駁回，原告猶未甘服，再提起本件上訴，復 經最高行政法院以105年度判字第606號判決廢棄該判決，發 回本院更為審理。
二、本件原告主張：
（一）被告依據內政部101年5月2日內授中辦地字第1016650803 號函核准徵收雲林縣斗六市社口區段徵收開發案，原告系 爭土地於徵收範圍內，被告並於101年5月9日以府地發字 第10107013122號函公告發放徵收款，核定系爭土地之補 償費為：15-16地號地價每平方公尺新臺幣（下同）24,92 5元、15-17地號地價每平方公尺17,888元、13-3地號地價 每平方公尺27,600元。原告以上開徵收所核定之補償地價 過低，經提出異議及訴願經駁回後，提起本件訴訟。（二）查系爭土地於辦理土地徵收時，係屬都市計畫公共設施保 留地之市場用地，此由原告於更審前所提出雲林縣稅務局 100年度地價稅繳款書及92年1月10日（92）斗六市工字第 0890號雲林縣斗六市都市計畫土地使用分區（或公共設施 用地）證明書之記載可稽。依據修正前之土地徵收條例第 30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期 之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設 施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現 值，補償其地價。（第2項）前項徵收補償地價，必要時 得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管 機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議 當年期公告土地現值時評定之。」（按上開條例於101年1 月4日修正、同年9月1日施行，本件徵收時間為101年5月 ，故應適用修正前之土地徵收條例）依照上開規定，系爭 土地被徵收時既屬「公共設施保留地」，其補償地價之計



算，自應依「毗鄰非公共設施保留地」之平均公告土地現 值作為補償標準，且作為平均市價之「毗鄰非公共設施保 留地」之選取，應以公平並採選與被徵收土地使用性質相 近之土地作為地價查估之標準，方符土地徵收條例第30條 第1項規定之意旨。然查，被告於本件徵收時，除將系爭 土地視為農業用地外，其所選取作為平均公告現值標準之 毗鄰非公共設施保留地，亦故意擷取鄰近706-3地號土地 （水溝地，公告現值每平方公尺僅3,900元）、706-1地號 土地（墳墓地，屬嫌惡設施土地，公告現值每平方公尺僅 5,300元）、345-3地號土地（私人殯儀館及寺廟用地，公 告現值每平方公尺僅21,000元）作為本件徵收之標準。上 開徵收標準，除了遠低於毗鄰「土地使用性質相近之土地 」之平均公告現值之外，更不如相鄰同為公共設施保留地 之公告現值，徵收所核定之補償地價明顯過低。又系爭土 地原使用分區係批發零售市場，而依據最接近且都市計畫 使用分區亦為市場用地，如斗六市斗六段56-6、56-7地號 土地（零售市○○○○○市○○段000○號土地（零售市 ○○○○○市○○段0000○號土地（零售市場）、○○市 ○○段000○0○000○0○000○號土地（斗六市西市場）等 地，該等土地公告現值最低為每平方公尺19,500元，亦有 每平方公尺24,000至113,442元者，最高為每平方公尺117 ,000元，其平均值為每平方公尺68,486元（即每坪約226, 398元，與市價相當），此已由原告於更審前第一審提出 上開土地之使用分區及土地登記謄本可稽。是本件被告所 選取之徵收標準比價地，完全忽略上開土地徵收條例「應 按毗鄰非公共設施保留地之土地市價」之立法目的，亦即 所應查訪公告現值之土地，應係毗鄰非作公共設施使用之 一般土地，而求其平均公告現值，而非拿周圍毗鄰作公共 設施使用或其上有嫌惡設施之土地以計算平均公告現值， 其所求得之平均公告現值顯著較低，有失公平。基此，本 件徵收補償，除違反土地徵收條例第30條規定之立法精神 外，其徵收價額比較地之選取，亦顯然違法。
（三）修正前土地徵收條例第30條以「應按毗鄰非公共設施保留 地之土地市價」作為徵收之補償標準，其立法精神在於通 常經都市計畫被劃歸公共設施保留地後，其土地利用受有 限制，市場買賣之價格，與條件相同之非公共設施保留地 較低，如以其土地本身之公告現值作為補償其地價之計算 標準，將使土地所有權人蒙受過度損失，基於保障公共設 施保留地所有權人之權益，始有前開應按毗鄰非公共設施 保留地之平均公告土地現值，補償其地價之立法。基此，



關於比價地之選取，自應依據上開立法精神，擇取鄰近土 地相較於被徵收土地（宗地）公告現值較高之土地作為比 價地，並取其平均公告現值作為宗地補償之標準，於此始 得保障被徵收者之權益。是本件採選與被徵收土地使用性 質相近之土地作為地價查估之標準時，自應先確認被徵收 土地之土地使用區分為何，方得以確定其相鄰性質相近之 土地為何，此為當然之事理。惟查，本件被告於96年8月 間「變更斗六（含大潭地區）都市計畫（第3次通盤檢討 ）書」及102年1月間「變更斗六（含大潭地區）都市計畫 ○○0○○○○○○○○○○段○○○○○○○○○號4（ 社口附近地區）案」及102年5月間「擬定斗六（含大潭地 區）都市計畫（○0○○○○○○○○○○段○○○○○ ○○○○號4（社口附近地區）細部計畫」等，其內容均 仍將系爭土地劃歸為公共設施保留地停車場及市場用地， 迄至被告徵收系爭土地時，均未改變或將系爭土地回復為 農業用地。然而，被告於本件徵收補償擇定比價地時，卻 將系爭土地視為「農業用地」，其理由係以系爭土地地籍 整理清冊之記載，即臺灣省政府於83年5月24日公告「變 更斗六（含大潭地區）都市計畫（第2次通盤檢討）案」 之變更內容明細表表六「附帶條件或其他說明」記載，斗 六市社口區段徵收區範圍內之「社口公墓及附近地區」， 須「開發方式以區段徵收方式辦理。如計畫發布實施後， 3年內未能以區段徵收完成開發，應於下次通盤檢討時變 更為原計畫各使用分區及公共設施用地。」為據。而認系 爭土地於該變更都市計畫公告後3年內仍未以區段徵收方 式完成開發，自應回復為原使用分區「農業區」，故系爭 土地非屬都市計畫公共設施保留地，應認定為農業區用地 ，並以此作為比價標準。被告復援引內政部90年10月16日 臺內地字第00000000號函釋意旨稱：「對於已發布都市計 畫主要計畫之『附帶條件變更為住宅區』土地，如因細部 計畫尚未完成，無法依變更後之用地使用，經都市計畫主 管機關認定仍應依原來農業用地使用分區別管制使用者， 地價區段劃分得比照地價調查估計規則第21條第1項第1款 後段辦理。……」云云，逕行認定系爭土地已回復為農業 用地，並據以作為比價地選取之準據。
（四）惟查，系爭土地於本件辦理徵收時，究竟屬公共設施之市 場用地或為農業用地？依據本件發回前最高行政法院判決 略以：「按都市計畫經發布實施後，依都市計畫法第26條 規定，擬定計畫之機關，每3年內或5年內，應依發展情況 ，並參考人民建議，通盤檢討一次，作必要之變更。而都



市計畫法第26條第2項規定授權訂定之都市計畫定期通盤 檢討實施辨法第44條（100年1月6日修正前為第39條）規 定：『都市計畫通盤檢討前，辦理機關應將通盤檢討範圍 及有關書件公告於各該直轄市、縣（市）政府及鄉（鎮、 市）公所公告30天，並將公告之日期及地點登報週知，公 民或團體得於公告期間，以書面載明姓名、地址，向辦理 機關提出意見，供作通盤檢討之參考。』準此，擬定機關 為都市計畫之通盤檢討，須依法踐行必要之程序，始能完 成都市計畫通盤檢討之變更，且都市計畫變更一經公告確 定，即發生規範之效力，再為變更，亦應踐行上開程序。 況以本件都市計畫第2次通盤檢討之變更內容明細表表六 『附帶條件或其他說明』欄，固有『開發方式以區段徵收 方式辦理。如計畫發布實施後3年內未能以區段徵收完成 開發應於下次通盤檢討時變更為原計畫各使用分區及公共 設施用地』之記載，然依其意旨，此係變更都市計畫後開 發方式之限制，尚難將之解為都市計畫為使用分區及公共 設施用地之變更，附有未依限以區段徵收完成開發之解除 條件，自不得認主管機關未於限期以區段徵收方式完成開 發，該都市計畫通盤檢討之變更即失其效力。」等語，認 系爭土地並不因未於3年內為區段徵收而自動回復為農業 用地。另關於內政部90年10月16日臺內地字第00000000號 函釋（下稱90年10月16日函釋）部分，最高行政法院亦以 ：「上開函釋係就已發布都市計畫主要計畫之『附帶條件 變更為住宅區』土地，如因細部計畫尚未完成，無法依變 更後之用地使用，經都市計畫主管機關認定仍應依原來農 業用地使用分區別管制使用者，地價區段劃分得比照地價 調查估計規則第21條第1項第1款後段辦理之釋示，以變更 為住宅區之土地仍作農業使用，認應依原來農業用地使用 分區別管制使用者為地價區段劃分，係以是否課徵土地增 值稅、遺產稅、贈與稅及田賦為出發所為之釋示；與本件 系爭土地原屬農業區土地，因都市計畫通盤檢討，變更為 公共設施保留地，因其變更內容明細表表六『附帶條件或 其他說明』欄有『開發方式以區段徵收方式辦理。如計畫 發布實施後3年內未能以區段徵收完成開發應於下次通盤 檢討時變更為原計畫各使用分區及公共設施用地』記載， 嗣計畫發布實施後3年內，未以區段徵收完成開發，嗣後 徵收時是否應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現 值，補償其地價問題，以前開之說明，應認二者規範目的 不同，所涉法律價值亦異。從而，本件應無內政部90年10 月16日函釋之適用，該函釋之法理，於本件亦難認有適用



之餘地。」等語，是知本件系爭土地於辦理徵收時，屬於 公共設施保留地之市場用地，應無爭執。
（五）又按地價調查估計規則第3條、第18條、第21條及第23條 規定：「地價調查估計之辦理程序如下：⒈蒐集、製作或 修正有關之基本圖籍及資料。⒉調查買賣或收益實例、繪 製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。⒊估計 實例土地正常單價。⒋劃分或修正地價區段，並繪製地價 區段圖。⒌估計區段地價。⒍計算宗地單位地價。」「劃 分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘 查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之 差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改 良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土 地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上 將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一 地價區段。」「估計區段地價之方法如下：一、有買賣實 例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日 之實例土地正常單價，求其中位數為各該區段之區段地價 。二、無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地 區選取2個以上使用分區或編定用地相同，且依前款估計 出區段地價之區段，作為基準地價區段，按影響地價區域 因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修 正估計目標地價區段之區段地價。無法選取使用分區或編 定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或 其他地價區段之區段地價修正之。估計區段地價之過程及 決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表。」 及「宗地單位地價之計算方法如下：……二、其他地價區 段之土地，以區段地價作為宗地單位地價。三、跨越2個 以上地價區段之土地，分別按各該區段之面積乘以各該區 段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價。」依 上開規定，徵收查估及評定地價，自應綜合上述各項因素 具備理由而予核定。惟查，本件被告訂定比價地之理由為 系爭土地均直接臨鎮南路，其101年地價訂定情形如下說 明：「第15-16地號跨屬第345-2、862地價區段、同段第 15-17地號跨屬第345-1、706-1地價區段及同段第13-3地 號屬於第345-2地價區段。而第345-2【地價區段範圍為鎮 南路（大學路2段至雲林溪間）東側建地目18米路線價】 、第862【地價區段範圍為鎮南路（大學路2段至雲林溪間 ）東側建地目裡地】、第345-1【地價區段範圍為鎮南路 （大學路2段至雲林溪間）東側18米路線價（建地目除外 ）】及第706-1【地價區段範圍為鎮南路東側與社口公墓



間之裡地及社口公墓南側、鎮南路東側大學路2段間之裡 地（農地重劃區）】地價區段，因皆無買賣實例，故第34 5-2、862、345-1、706-1地價區段，係依據地價調查估計 規則第21條第1項第2款規定，選取262、736；727、728； 262、736；116、333作為基準地價區段。另第345-2地價 區段與第262基準地價區段之影響地價區域因素較相近， 故取其地價區段之調整價格為每平方公尺27,700元作為34 5-2地價區段之區段地價；862地價區段與727及728基準地 價區段之影響地價區域因素均較相近，故取其2基準地價 區段之平均價格每平方公尺14,800元作為862地價區段之 區段地價；345-1地價區段與736及262基準地價區段之影 響地價區域因素相近程度權重分別為40％及60％，依其權 重所求得之價格每平方公尺22,000元作為第345-1地價區 段之區段地價；第706-1地價區段與第116基準地價區段之 影響地價區域因素較相近，故取其地價區段之調整價格每 平方公尺5,500元作為706-1地價區段之區段地價。上開評 定地價案，經依平均地權條例第46條規定，於100年12月 提交雲林縣地評會100年第3次會議評定通過：345-2之區 段地價為每平方公尺27,600元、862之區段地價為每平方 公尺14,700元、345-1之區段地價為每平方公尺22,000元 ，及706-1之區段地價為每平方公尺5,300元。是本件系爭 15-16、15-17及13-3地號土地，依地價調查估計規則第23 條第3款規定，按其所跨屬區段之面積比例計算宗地地價 分別為每平方公尺24,925元【計算式：27,600元/㎡×（ 7,926/10,000）+14,700元/㎡×（2,074/10,000）】、每 平方公尺17,888元【計算式：22,000元/㎡×（7,538/10, 000）+5,300元/㎡×（2,462/10,000）】，至13-3地號位 屬345-2區段，依同條第2款規定，以其區段地價每平方公 尺27,600元作為宗地地價。」等語。然查，本件被告於評 估地價之前，就徵收土地之公告現值，即先予調整，其中 墳墓區於101年度調整15％，而緊鄰鎮南路之精華地段卻 僅調漲1％，明顯對於土地總值之調整，係為有利於其後 徵收預作準備，不利於系爭土地地價之評估基準值。更有 進者，被告並未認定系爭土地為公共設施保留地，而以業 用地視之，因而造成用以比價之土地，其地目不當，且故 意選取價格較低之土地，上開雲林縣地評會100年第3次會 議之評定，顯然違反上述地價調查估計規則甚明。（六）又系爭土地徵收公告時是否為都市計畫區內之公共設施保 留地？有無行為時土地徵收條例第30條第1項後段之適用 ？復按都市計畫法第52條前段規定：「都市計畫範圍內，



各級政府徵收私有土地或撥用公有土地，不得妨礙當地都 市計畫。」土地徵收條例第4條第2項規定：「前項第1款 至第3款之開發範圍經中央主管機關核定者，得先行區段 徵收，並於區段徵收公告期滿後1年內發布實施都市計畫 ，不受都市計畫法第52條規定之限制。」而本件行為時（ 即修正前）土地徵收條例第30條第1項後段之規定為「在 都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保 留地之平均公告土地現值，補償其地價。」依前述都市計 畫法第52條前段規範之意旨，中央或地方興建公共設施， 須徵收都市計畫中「原非公共設施用地」之私有土地時， 應先踐行變更都市計畫之程序後再予徵收；惟以區段徵收 方式為開發，如合於土地徵收條例第4條第2項規定之要件 時，得先行區段徵收，於區段徵收公告期滿後1年內發布 實施都市計畫，不受都市計畫法第52條規定之限制。換言 之，本件被告於本件土地徵收時，若將系爭土地視為「非 公共設施用地之私有土地」（即農業區用地），而合於土 地徵收條例第4條第1項第3款「都市土地之農業區、保護 區變更為建築用地或工業區變更為住宅區、商業區者」之 規定，而有同條第2項「不受都市計畫法第52條規定之限 制」之規範，即如在區段徵收公告期滿後1年內發布實施 都市計畫，則不適用修正前土地徵收條例第30條第1項後 段之規定，此為最高行政法院判決發回更審之意旨所在。 查系爭土地係於臺灣省政府83年5月24日公告「變更斗六 （含大潭地區）都市計畫（第2次通盤檢討）案」公告劃 定為「公共設施市場用地」，雖該次通盤檢討案之變更內 容明細表表六「附帶條件或其他說明」欄載有：如計畫發 布實施後，3年內未能以區段徵收完成開發，應於下次通 盤檢討時變更為原計畫各使用分區及公共設施用地，自應 回復為原使用分區農業區之附帶條件，且於3年內（即至 86年5月24日）並未變更原計畫，則系爭土地並未當然回 復為農業用地，仍屬「公共設施市場用地」，理由已如前 述。本件被告辦理系爭土地區段徵收之時間為101年5月間 ，當時系爭土地尚屬「公共設施市場用地」，縱使被告在 當時逕自將其回復視為農業用地，則依前述土地徵收條例 第4條第2項規定，其於區段徵收公告期滿後1年內（即102 年6月以前），即應發布實施都市計畫，始有排除修正前 土地徵收條例第30條第1項後段規定之適用。再查，被告 並未於本件辦理區段徵收公告期滿後1年內，即在102年6 月以前，再行發布實施新都市計畫案，且其之後所發布之 「變更斗六（含大潭地區）都市計畫（○0○○○○○○



○○○○段○○○○○○○○○號4（社口附近地區）案 」主要計畫圖，亦將系爭土地劃定為公共設施之公園用地 ，並非變更為建築用地或工業區，或變更為住宅區、商業 區，是本件區段徵收並無土地徵收條例第4條第2項之適用 ，即仍有修正前土地徵收條例第30條第1項後段規定之適 用，併此敘明。
（七）綜上所述，訴願機關就駁回原告部分之訴願決定、被告公 告發放徵收原告所有系爭土地補償費之原處分，其所據以 認定之理由違法，自應予撤銷等情，並聲明：
⒈訴願決定駁回原告之訴願部分及原處分（原告誤載為101 年5月9日府地發字第10107013122號函公告）關於發放徵 收原告所有系爭土地補償費均撤銷。
⒉發回前第一審訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：
（一）查本次最高行政法院判決認定系爭土地應以101年6月29日 之公告土地現值，為徵收補償之計算依據，此為兩造所不 爭執。而修正前土地徵收條例第30條第1項規定：「被徵 收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價 。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設 施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。」則本件徵 收時補償估價方法可分成2種：⒈公共設施保留地補償， 以毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值；⒉「非」 屬公共設施保留地之被徵收土地，則為一般用地補償，以 公告現值計算補償金額。又原告所有系爭土地101年度公 告土地現值，經雲林縣地評會於100年12月6日召開100年 度第3次評議會決議核實調整全區公告土地現值，並評議 通過101年地價補償標準不予加成，是本件徵收補償並無 修正前土地徵收條例第30條第2項規定加成補償之適用， 合先陳明。
（二）查本件系爭土地都市計畫變更過程係：原「斗六鎮擴大都 市計畫案」於61年7月12日公告，依公告計畫內容，該系 爭土地為都市計畫農業區，於辦理「變更斗六（含大潭地 區）都市計畫（第2次通盤檢討）」時（83年5月24日公告 、83年6月1日發布實施），依計畫書變更內容明細表第6 案，將系爭土地農業區變更為市場用地，並附帶條件：「 （一）開發方式以區段徵收方式辦理；（二）如計畫發布 實施後，3年內未能以區段徵收完成開發，應於下次通盤 檢討時變更為原計畫各使用分區及公共設施用地。……」 本案因未能依附帶條件內容辦理開發，故辦理變更斗六（ 含大潭地區）都市計畫（第3次通盤檢討）案，茲檢具相



關資料，並說明如下：
⒈查系爭都市計畫（第3次通盤檢討）案主要計畫於96年10 月25日公告、96年11月1日實施；依該計畫書所附內政部 都市計畫委員會第645次會議審議「變更斗六都市計畫（ 第3次通盤檢討）」紀錄第27案決議略以：「本案除中正 路延伸至大學路段部分，鑒於地方建設之迫切需要，原則 同意照縣政府核議意見，將道路寬度調整為30米，並採一 般徵收方式辦理開闢及同意將保存區變更宗教專用區外， 其餘部分涉及區段徵收之可行性、案內公共設施之存廢、 住宅區增設回饋等問題，請縣政府妥為研擬具體可行方案 後，另案依都市計畫法定程序辦理。……」是此次計畫已 變更第2次通盤檢討決議，即系爭土地原市場用地已列入 變更範圍，依農業發展條例精神，於辦理區段徵收前，無 法依變更後用地類別劃分地價區段。
⒉另系爭都市計畫（第3次通盤檢討）案主要計畫公告實施 後，依前項所示內政部都市計畫委員會第645次會議審議 「變更斗六都市計畫（第3次通盤檢討）」紀錄第27案決 議續辦，與系爭土地相關者有：⑴「擬定斗六（含大潭地 區）都市計畫（○0○○○○○○○○○○段○○○○○ ○○○○號4（社口附近地區）細部計畫案」；⑵「變更 斗六（含大潭地區）都市計畫（○0○○○○○○○○○ ○段○○○○○○○○○號4（社口附近地區）案」，系 爭土地於該細部計畫劃為公園用地，並於102年4月20日實 施辦理區段徵收，始完成都市計畫程序。
⒊基上說明，最高行政法院判決認定系爭土地應以101年6月 29日之公告土地現值，為徵收補償之計算依據，而系爭土 地於102年4月20日第二階段辦理案實施後，始完成系爭土 地劃為公園用地之都市計畫程序，則在徵收補償基準日系 爭土地仍屬無細部計畫，且未依第2次通盤檢討辦理區段 徵收，依內政部90年10月16日函釋，無法依變更後用地類 別劃分地價區段，則被告援引該函釋所揭示意旨，就系爭 土地101年度土地公告現值查估時，將系爭土地另編區段 號劃設地價區段，以一般用地之查估公告土地現值予以補 償，應無不合。
（三）最高行政法院發回雖以內政部90年10月16日函釋係以是否 課徵土地增值稅、遺產稅、贈與稅及田賦為出發所為之釋 示，與本件不同云云，惟查：
⒈內政部90年10月16日函釋主旨：「已發布都市計畫主要計 畫之附帶條件變更為住宅區土地，於未完成細部計畫前， 其區內之零星建築用地得另編區段號劃設地價區段。」等



語，足見該函釋主要針對已發布都市計畫主要計畫，但未 完成細部計畫前，有關地價區段劃設所為之函釋，查系爭 土地於第2次變更都市計畫，迄至本件區段徵收前，並無 細部計畫，與內政部前揭90年10月16日函釋之前提吻合。 ⒉又前揭內政部90年10月16日函釋內容：「查參考農業發展 條例施行細則第2條第2項規定『農業用地經依法律變更編 定為非農業用地，在依法應完成之細部計畫尚未完成，無 法依變更後之用地使用，經上開法律主管機關認定仍應依 原來農業用地使用分區別或用地別管制使用者，得不課徵 土地增值稅或免徵遺產稅贈與稅或田賦』之立法意旨，已 發布都市計畫主要計畫之『附帶條件變更為住宅區』土地 ，如因細部計畫尚未完成，無法依變更後之用地使用，經 都市計畫主管機關認定仍應依原來農業用地使用分區別管 制使用者，地價區段劃分得比照地價調查估計規則第21條 第1項第1款後段辦理（按：原地價調查估計規則第21條第 1項第1款後段修正後為第18條第3項後段）。」雖內容有 提到稅賦課徵與否，惟其前提係植基於細部計畫未完成前 ，無法依變更後之用地使用，經都市計畫主管機關認定仍 應依原用地分區別管制使用，雖該函釋案例之原用地別適 為農業用地，得免徵相關稅賦，但該函釋主旨係著重於「 細部計畫未完成前，地價區段劃分得比照地價調查估計規 則第21條第1項第1款後段辦理（修正後為第18條第3項後 段）。」並非如最高行政法院判決所稱係以是否課徵土地 增值稅、遺產稅、贈與稅及田賦為出發所為之釋示，前開 發回意旨，似有誤會。
（四）退步言之，本件縱不適用內政部90年10月16日函釋，被告 主張本件以一般用地估價方法補償並無違誤，說明如下： ⒈系爭土地原為都市計畫農業區，83年6月1日發布實施第2 次通盤檢討變更為市場用地，並附帶條件：「（一）開發 方式以區段徵收方式辦理；（二）如計畫發布實施後，3 年內未能以區段徵收完成開發，應於下次通盤檢討時變更 為原計畫各使用分區及公共設施用地。」因未能依第2次 通盤檢討附帶條件內容辦理開發，96年11月1日發布實施 第3次通盤檢討，依該計畫書所附內政部都市計畫委員會 第645次會議審議「變更斗六都市計畫（第3次通盤檢討） 」紀錄第27案決議略以：「本案除中正路延伸至大學路段 部分，鑒於地方建設之迫切需要，原則同意照縣政府核議 意見，將道路寬度調整為30米，並採一般徵收方式辦理開 闢及同意將保存區變更宗教專用區外，其餘部分涉及區段 徵收之可行性、案內公共設施之存廢、住宅區增設回饋等



問題，請縣政府妥為研擬具體可行方案後，另案依都市計 畫法定程序辦理。……」是第3次通盤檢討發布實施時， 有關系爭土地之都市計畫內容，除未具體擬定細部計畫外 ，且需由被告另研擬具體可行方案，即已將第2次通盤檢 討系爭土地屬市場用地之都市計畫予以變更，則在101年6 月29日徵收補償基準日時，系爭土地已非第2次通盤檢討 之市場用地，即非屬公共設施保留地。
⒉查系爭土地因未依第2次通盤檢討進行區段徵收，且第3次 通盤檢討將另擬可行方案，則依第2次通盤檢討附帶條件 ：下次通盤檢討時變更為原計畫各使用分區，在三通二階 發布實施應回復原計畫使用分區農業區。復參酌農業發展 條例99年11月12日增訂第38條之1立法理由：「為明確規 範都市計畫變更為非農業區土地，於細部計畫尚未完成前 ，因無法依變更後之計畫用途使用，於移轉之際亦得適用 免徵土地增值稅、遺產稅等相關規定。」等語，足見原屬 農業區土地，因都市計畫變更為非農業區，但細部計畫未 完成前，因土地使用管制（都市計畫法第22條第3款）不 明，則該土地仍得適用變更前原農業區辦理，此立法意旨 ，與系爭土地於（101年6月29日）徵收補償基準日時之客 觀情狀相符，是被告按一般用地補償，應無不合。又系爭 土地於查估時雖屬農業區，然參酌前開「系爭土地101年 度公告土地現值地價區段劃設及評定」說明，系爭土地為 地價調查估計規則第18條第3項後段：都市計畫農業區之 零星建築用地，及依規定應整體開發而未開發之零星已建 築用地，而將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零 星建築用地，視為一個地價區段，另編地價區段號，並選 取普通住宅用地作為基準地價區段，經調整修正估計目標 地價區段之區段地價，是被告所為補償估價方法及價額， 應無不合。
⒊故而，縱如最高行政法院所指摘第2次通盤檢討變更內容 明細表表六「附帶條件或其他說明」欄所載3年內仍未以 區段徵收，係變更都市計畫後開發方式之限制，尚難將之 解為都市計畫為使用分區及公共設施用地之變更，附有未 依限以區段徵收完成開發之解除條件，但此無礙於本件系 爭土地於變更斗六都市計畫第2次通盤檢討公告實施後， 迄至本件區段徵收前，無法依變更後用地類別劃分地價區 段，則被告援引該函釋所揭示意旨，就系爭土地101年度 土地公告現值查估時，將系爭土地另編區段號劃設地價區 段，以一般用地之查估公告土地現值予以補償，而非適用 行為時土地徵收條例第30條第1項後段，將無細部計畫之



公共設施保留地作為補償方法，於法自無違誤。（五）被告再就系爭土地101年度公告土地現值，有關地價區段 劃設、評定過程、法令適用及所憑證據資料，茲彙整如「 系爭土地101年度公告土地現值地價區段劃設及評定」； 另就如以公共設施保留地試算系爭土地之地價區段劃設及 試算說明，均已附卷可稽。則若將系爭土地按修正前土地 徵收條例第30條第1項後段規定，以公共設施保留地方式 估價，復系爭土地已完成區段徵收程序，被告併同提出依 原一般用地補償及以公共設施保留地補償，分別換算區段 徵收後權利價值，及原告已領回抵價地之權利價值、土地 坐落位置比較表，本次區段徵收原告所受領之補償，將明 顯高於以公共設施保留地之補償價值，併予陳明。（六）至有關本件區段徵收原告補償地價、申領抵價地之權利價 值計算、發回抵價地分配位置等鈞院106年3月8日準備程 序所詢有關區段徵收之問題，被告回覆如下：
⒈補償地價及權利價值之分別說明：
⑴土地徵收補償費係依據土地徵收條例第30條規定，以徵收 當期之市價補償；若為公共設施保留地則按毗鄰非公共設 施保留地之平均地價補償。惟當時適逢土地徵收條例修正 ，本件區段徵收公告日為101年5月9日，有關前述規定係