臺灣臺中地方法院民事判決 106年度中小字第1245號
原 告 家天下二期社區管理委員會
法定代理人 劉淑娟
訴訟代理人 蘇靜雅 律師
被 告 許曾英蘭
賈毓閩
張佩鈺
何怡珍
蔡志仁
洪嘉謙
洪嘉穗
張蘭馨
朱原申
蕭少琳
林鶯鶯
被 告 陳素蓮
訴訟代理人 廖瑞榮
被 告 張慧芬
共 同
訴訟代理人 林添發
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國106年9月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
1.被告13人依序為台中市○○區○○○街0號、1號2樓之4 、1 號5樓之3、1號5樓之4、台中市○○區○○路000號、台中市 ○○區○○○街0號2樓之1、1號2樓之3、1號3樓之1、1 號3 樓之3、1號3樓之4、1號4樓之1、1號4樓之4、1號5樓之2 房 屋之所有權人，係家天下二期社區公寓大廈之區分所有權人 ，依法有繳納管理費之義務。惟被告13人均積欠自民國（下 同）104年11月至105年4月止（註：104年下期）止之管理費 ，各別依序為新台幣（下同）6,000元、6,900元、6,900 元 、6,900元、6,000元、6,900元、6,900元、6,900元、6,900 元、6,900元、6,900元、6,900元、6,900元，屢經催討，均 無效果。爰依公寓大廈管理條例第21條規定，提起本件訴訟 。
2.訴之聲明：被告賈毓閩、張佩鈺、何怡珍、蔡志仁、洪嘉謙
、洪嘉穗、張蘭馨、朱原申、蕭少琳、林鶯鶯、陳素蓮、廖 瑞榮、張慧芬應分別給付原告6,900 元；被告許曾英蘭、蔡 志仁應分別給付原告6,000 元及均自起訴狀繕本（註：即支 付命令）送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告之抗辯：家天下二期社區之管理費係以每6 個月為乙期 ，原告所主張被告未繳之管理費（註：被告等人另有抗辯否 認原告主張管理費之事由），雖係6 個月之數額，然僅乙期 ，未達公寓大廈管理條例第21條所定已逾二期之規定。是本 件原告之請求，自無理由等語為辯。答辯聲明：原告之訴駁 回。
三、法院之判斷：
（一）查本件原告與本件被告其中之7 人即被告洪嘉穗、賈毓閩 、林鶯鶯、張佩鈺、何怡珍、張蘭馨、陳素蓮，前因 104 年5月至10月（註：即104年上期）管理費，繳款不足部分 涉訟，經本院105年度中小字第89 號判決原告勝訴，該案 被告不服上訴，經本院106年度小上字第2號裁定駁回上訴 確定。本件被告13人就本件抗辯之事由，除與上開民事事 件相同者以外，另為原告本件之請求未符公寓大廈管理條 例第21條所定已逾二期之要件為抗辯（本院106年度9月27 日審理筆錄）（如後述）。是就原告對於被告13人同於上 開事件抗辯之陳述及被告之抗辯，因與本件之判斷無涉（ 如後述），爰不予審酌，核先敘明。
（二）按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或 其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間 催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命 其給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第21條 ，定有明文。是以，區分所有權人或住戶積欠應繳納之管 理費逾二期以上，為管理委員會以訴請求之要件甚明。惟 該條所謂二期以上，究何所指，即所謂「期」係指繳納之 單位時間，抑或指每月而言？此為本件之爭點，而首先應 予解釋者。
（三）參諸，民法第440 條：「承租人租金支付有遲延者，出租 人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期 限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲 付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定， 終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延 給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地， 遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」 ；土地法第100條第3款：「出租人非因左列情形之一，不 得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，
達二個月以上時。」；耕地三七五減租條例第17條第1 項 第3 款：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形 之一不得終止：三、地租積欠達兩年之總額時。」等法文 之規定。上開法定終止權之行使，租金積欠之期間，均明 確以「月」、「年」為計算之單位（註：房屋定期租賃勿 庸扣除押租金，房屋不定期租賃則須扣除扣押租金仍積欠 二個月租金），若租賃契約約定每三個月繳納一次（即一 期3 個月），則於房屋定期租賃契約承租人縱僅積欠乙期 租金未繳，經出租人定相當期限，催告承租人支付租金， 承租人仍不履行者，出租人即得終止租賃契約。參以，公 寓大廈管理條例第21條所定對於管理負責人或管理委員會 起訴請求區分所有權人或住戶繳納應負擔之費用（本件即 管理費），定以逾二期為要件，其立法之緣由，亦於兼顧 社區之和諧，勿輕啟訟端，而定逾二期而非逾二月。是以 ，上開條文逾二「期」，每期之解釋即非每月之意思甚明 。
（四）經查，本件原告主張被告應繳納之上開管理費之期間（即 104年下期，即104年11月至105年4月），該時家天下二期 社區之管理費係每期收6個月之管理費（每次收6個月之管 理費）乙情，業經兩造陳明，此不因原告嗣後於105年4月 區分所有權人會議決議改為每次收3個月（即每3 個月繳1 次）管理費，而變更在前所定管理費每乙期繳納6 個月之 認定。準此，本件原告主張被告13人未繳納之上開管理費 既僅為乙期（雖然已逾二個月），而非二期，則本件原告 依公寓大廈管理條例第21條之規定，提起本件訴訟，而為 本件請求，即與上開規定之要件不符，於法即屬無據，自 無理由，應予以駁回，爰為判決如主文第1項所示。四、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 6 日
台灣台中地方法院台中簡易庭
法 官 陳添喜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 6 日
書記官 林奕珍