臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 106年度宜簡字第56號
原 告
即反訴被告 林玉齡
訴訟代理人 林聖凱律師
張致祥律師
被 告
即反訴原告 郝淑芬
訴訟代理人 曾培雯律師
反訴 被告 林沿正
訴訟代理人 張致祥律師
林聖凱律師
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國106年9月28日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應連帶給付反訴原告新臺幣壹拾參萬伍仟元，及其中新臺幣玖萬元部分自民國一百零六年五月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告連帶負擔十分之九，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項得假執行。但被反訴被告如以新臺幣壹拾參萬伍仟元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、本訴部分：
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；原告於判決確定前 ，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者， 應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第3款、第262條第1 項前段分別定有明文。原告起訴時原請求（一）被告郝淑芬 、黃柏清應連帶給付原告新臺幣（下同）827,100元，及自 起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息。（二）被告郝淑芬除前項給付外，應再給付 原告837,462元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日 止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於民國106年5月5日 本院行言詞辯論期日前具狀撤回對黃柏清之起訴，並更正聲 明為被告郝淑芬給付原告1,664,562元，及自起訴狀繕本送
達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息 。又於106年9月22日具狀更正聲明為：被告郝淑芬應給付原 告1,488,209元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日 止，按週年利率百分之5計算之利息，此核屬撤回訴之一部 及減縮應受判決事項聲明，核與前揭規定相符，均應予准許 。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告與被告同為教友，被告亦為餐飲業者，於104年3月13 日因原告也要經營較高價位的飲食餐廳，遂在被告之推薦 下邀同林沿正為連帶保證人，向被告承租其所有門牌號碼 宜蘭縣○○市○○路000號1樓之房屋（下稱系爭房屋）， 復約定房屋租金為每月15,000元，租期則自104年4月1日 起至111年6月30日止，原告並於同日支付3萬元之押租金 （下稱系爭租約），以成立「天使心幸福小舖」（下稱天 使心餐廳），原告承租時，被告向原告佯稱廚房後方，有 其準女婿即訴外人黃柏清暫放之些許物品，不久即會搬遷 ，當時原告不疑有他，即開始裝潢。詎料，原告裝潢完畢 開始營業後，黃柏清即稱其係向被告承租地放置機車材料 ，從事改裝機車之事業，並利用天使心餐廳將機車牽進牽 出。然原告從事餐飲業，更以高品質單價服務顧客，經黃 柏清如此鬧場，即難以經營，經原告向被告提出質疑後， 被告稱黃柏清快要離開，要求原告補給承租租金3,000元 ，其即會請黃柏清儘速遷移，原告迫不得已願在黃柏清搬 遷後，即增加每月3,000元租金予被告，而更換新約。惟 原告更換新約後，以為被告與黃柏清會依照所承諾而行， 黃柏清仍未遷離系爭地點，依然干擾原告營業。被告自己 從事餐飲事業，明知黃柏清作為，根本與餐飲業衝突矛盾 難以兩立，又本件原告向被告承租系爭房屋之初，被告並 未向原告說明黃柏清所做的行業與餐廳不相符合；尤有甚 者，被告要黃柏清暫不作為，俟原告投入大量裝潢後，才 由黃柏清積極作為，而迫使原告提高租金，後原告迫不得 已，而與之另訂新約，核被告與黃柏清之作為，已不無詐 欺之嫌。然既定新約，即應按新約約定履行，使黃柏清遷 出系爭房屋，而原告當時以為已解決問題，而未留下該舊 約，讓被告收回，惟舊約換新約之過程，在消保官處被告 均有承認，既然被告自始即明知原告從事餐飲業，而被告 自己也從事餐飲業，自知所出租之系爭房屋應符合餐廳之 用，惟自新約簽定後，皆藉故遲延履行，使其提供之房屋 ，根本無法達到經營餐飲業之目的，而經原告多次口頭催
告被告應履行新約，而在消保官協調時復又要求20萬元之 搬遷補貼，俟原告經消保官要雙方考慮後再行續調，被告 同意續調後又拒絕，至此原告始知雙方合約難以繼續，而 被告也無法提供符合雙方合約目的之可供經營餐飲業之標 的。
（二）原告因向被告承租系爭房屋以經營天使心餐廳，因而支出 如附表所示之費用，然因其中有部分單據業已遺失，故共 僅請求被告給付964,041元。又原告為拆除被告指定之室 內裝潢，已墊付室內拆除工程費用84,525元、室外招牌架 拆除費用3,800元及鋁框拆清費10,000元，共計98,325元 。另依天使心餐廳於105年8月之點菜單可知，8月共營業 14日，總營業額為148,299元，平均每日營業額約為10,59 3元。而天使心餐廳原營業時間為每週6日（週二至週日營 業），因受被告違約影響而減少營業時間為每週僅2.5日 （僅週五晚上、週六及週日營業），則每週減少之營業時 間為3.5日，依上開金額計算每週減少營業額約37,076元 ，而天使心餐廳自104年10月1日至105年10月24日止減少 營業時間共計56週，故營業額損失約2,076,256元；105年 10月25日後天使心餐廳被迫停業，迄106年1月18日開始拆 除裝潢止，共計12週，此段期間無法營業而受有每週6日 之營業時間損害，每週營業額損失約63,558元，12週共損 失762,696元。故上開兩階段之營業額損失共計2,838,952 元，再按國稅局認定餐飲營利事業同業利潤標準15%計之 ，則原告於減少營業期間受有425,843元之營業利益損失 ，為所失利益。爰依民法第179條、第226條、第227條、 第216條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：1.被告應給 付原告1,488,209元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；2.願供擔保 請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於104年2月間即向被告表示欲承租系爭房屋 ，且斯時即已知悉系爭房屋一樓後方有工作室，並同意以此 狀態為承租，黃柏清於原告經營之天使心餐廳營業時間以外 或徵得原告、林沿正同意時進出，兩造達成租賃合意後，原 告於104年3月初開始裝潢，裝潢期間約一個月，然被告該時 尚未收取租金，待兩造於同年3月13日簽約，並約定4月1日 起才開始收取租金，黃柏清於裝潢期間內亦無法使用工作室 ，對此，被告本於和氣生財立場，皆未與原告計較。而原告 承租系爭房屋近兩年皆無異議，孰料，其後因生意欠佳而欲 結束營業，竟開始藉詞為自己提早違約之事解套，實令人氣 憤。再者，原告及林沿正皆為南山人壽保險股份有限公司之
員工，林沿正甚至擔任區經理一職，故渠等經營天使心餐廳 乃係副業，其營業時段之調整乃因工作時間調配等私人因素 ，與黃柏清使用系爭房屋後方空間根本無涉。況兩造間並無 所謂舊約換新約之舉，原告係明知系爭房屋後方出租於黃柏 清經營機車行使用之情形下承租系爭房屋，於租賃契約內明 確約定使用空間排除廚房後方使用權，原告更於簽約前即加 裝隔音木門。則被告係以雙方約定將出租範圍之房屋交付原 告使用收益，已依雙方約定之債之本旨履約，況黃柏清根本 沒有影響到林玉齡經營餐廳之營業行為。是被告既已將系爭 房屋交付予原告使用收益，原告主張被告未提供合於約定使 用目的之租賃物，並依民法第423條債務不履行之規定，請 求損害賠償，均無所據。至原告依約本應於交還系爭房屋時 回復原狀，亦不得請求任何費用，原告復主張被告應依不當 得利返還聲明所示之金額，同無理由等語，資為抗辯。並聲 明：1.原告之訴駁回。2.願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：
（一）原告於104年3月13日邀同林沿正與被告簽訂房屋租賃契約 書，約定由被告將其所有門牌號碼為宜蘭縣○○市○○路 000號房屋出租予原告林玉齡，並約明「甲方（即被告郝 淑芬）房屋所在地及使用範圍」為「宜蘭市○○路000號 一F及其後面鐵皮加蓋暨空地使用暨二F整層樓房使用面積 」等語，復約定房屋租金為每月15,000元，租期則自104 年4月1日起至111年6月30日止，原告並於同日支付3萬元 之押租金。
（二）原告與被告於前開房屋租賃契約書第3條下方另由林沿正 以手寫註記「廚房後方使用權待黃柏清遷移後加計租金新 台幣參仟元整」等語。
（三）原告於104年3月13日簽訂前開房屋租賃契約書前，即經被 告同意，先行裝潢系爭房屋。
（四）系爭房屋廚房後方部分空間於原告林玉齡裝潢系爭房屋前 ，即由黃柏清占有使用，使用之狀態如原告原證五左下角 照片所示。
（五）系爭房屋對外之出入口有前後兩處，黃柏清使用系爭房屋 廚房後方部分空間期間，若有需將機車牽至系爭房屋廚房 後方之需求時，均需以前方大門通過系爭房屋一樓內部空 間之方式到達系爭房屋廚房後方空間。
（六）原告自105年12月起即未再支付租金。（七）原告於106年8月1日業已將系爭房屋之室內裝潢回復原狀 ，並經被告確認無誤。
（八）被告於106年5月1日提出之民事本訴答辯（一）暨反訴狀
，業已於106年5月1日送達原告及林沿正。（九）被告因本件訴訟業支出6萬元之律師費。四、經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷二第74頁）：（一）原告林玉齡主張被告所提供之系爭房屋有未合於所約定使 用、收益之情形，並主張終止系爭租賃契約，是否有理由 ？
（二）承上若是，則原告請求被告給付1,488,209元，是否有理 由？
五、得心證之理由：
（一）原告主張被告所提供之系爭房屋有未合於所約定使用、收 益之情形，並主張終止系爭租賃契約，是否有理由？ 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條本文定有明文。次按出租人應以合 於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關 係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第42 3條定有明文。故如出租人交付之租賃物，合於所約定之 使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀 態，已依債之本旨為給付，即不負不完全給付之債務不履 行責任（最高法院101年度台上字第1853號判決意旨參照 ）。
2.原告固稱其承租系爭房屋時，並不知黃柏清向被告承租系 爭房屋後方放置機車材料云云。然查，觀以系爭租約中有 關租賃物之租賃範圍約定，於系爭租約第1條乃明示原告 承租之範圍為「宜蘭市○○路000號一F及其後面鐵皮加蓋 暨空地使用暨二F整層樓房使用面積」等語，互核系爭租 約第3條後方復經林沿正記載「廚房後方使用權待黃柏清 遷移後加計租金新台幣參仟元整」等語，足見原告於承租 系爭房屋時，應已知悉黃柏清仍繼續使用系爭房屋之廚房 後方，且原告所承租之範圍，並不包括黃柏清所使用之系 爭廚房後方部分，故而始有由林沿正將黃柏清所使用之系 爭房屋廚房後方之情事加註於系爭租約上之必要。再參以 證人黃柏清於本院審理時亦證稱：伊有承租系爭房屋作為 調整動力引擎的機臺，需要時才用，伊跟原告及林沿正向 被告承租系爭房屋之期間有重疊，但使用範圍不相同。系 爭房屋出入口只有一個，所以伊出入會經過原告之店面， 但伊並沒有在原告及林沿正所開之餐廳營業時間利用店面 大門出入，都是營業以外的時間才會出入。伊知道原告承 租系爭房屋經營餐廳之時間，因為原告有跟伊說，且也有 公告，況伊要出入時也會跟原告先說明。原告知道伊也有 向被告承租系爭房屋使用，因為伊有跟原告及林沿正說過
，伊在原告簽立系爭租約前就與原告及林沿正見過面，當 時伊就有跟他們說伊也有租用該屋使用，當時被告也有跟 原告說伊有在使用廚房後方，希望原告及林沿正可以留通 道可以讓伊出入大門，當時原告及林沿正也說沒有問題。 伊承租系爭房屋後，使用系爭比較忙時約3天去1次，比較 不忙時1個月去不到2次，伊每次要去前都會先與原告及林 沿正聯絡。當初兩造訂立系爭租約時，因為伊在使用廚房 後方使用空間，所以被告有將租金降低，因為系爭地點可 出租租金為25,000元到35,000元之間。原告及林沿正承租 系爭房屋後，一開始並沒有曾要求伊不要繼續通行其經營 其餐廳之位置，但在105年間他們有報警抓伊，說伊私闖 民宅，警察也有到場處理，但在這之前原告並沒有要求伊 不要通行。除了伊之外，伊的伙伴林建志及伊另外僱用之 一位學徒也會使伊所承租之範圍，但林建志及伊僱用之學 徒要進去也是會先問，都是有經過原告同意才會進入該屋 到後方伊承租使用之空間。且原告承租系爭房屋後有裝潢 系爭房屋，也有將其裝潢之門戶鑰匙交給伊使用。伊在牽 機車進入工作室時，並不曾以發動機車騎入之方式到後方 工作室，原告也沒有向伊反應過伊使用系爭房屋會影響他 們餐廳經營等語（見本院卷一第164至192頁），益徵原告 及林沿正承租系爭房屋時，確已知悉黃柏清有承租系爭房 屋廚房後方一事。證人黃柏清雖為被告女兒之男友，與被 告之關係匪淺，然經本院依民事訴訟法第312條規定告知 應具結之義務、偽證罪之罪責後，其仍願作證並具結以擔 保其陳述之真實性，證人黃黃柏清應無可能虛捏上開事實 ，而自陷於偽證罪之刑事罪嫌，堪認被告抗辯原告於承租 系爭房屋時，即已知悉黃柏清承租系爭房屋廚房後方置放 機車材料等節，應非子虛。
3.原告另主張被告提供之系爭房屋並不適合經營餐廳云云。 然據證人黃柏清前揭所述，參以證人林建志於本院審理時 證稱：伊與黃柏清一起做機車所有的維修、改裝，伊知道 黃柏清有承租系爭房屋一樓後方空間做為機車馬力調整用 ，伊是在104年6月開始會與黃柏清一起進出系爭房屋，除 了林沿正他們的營業時間外，伊等都可以進入使用。因為 伊等常進入使用後方機台，且進去時有遇過原告及林沿正 在現場，伊都是有黃柏清陪同才進去，伊記得黃柏清會傳 簡訊給林沿正詢問是否可以使用，且原告及林沿正並無阻 止過伊等進入。伊並未曾在原告餐廳營業時間發動機車進 入餐廳過，105年10月24日當天伊進入系爭房屋時，當時 並非營業時間，但下午約3點多他們突然有客人，可是廚
房沒有運作，且客人是買外食進來，伊等有詢問原告是否 可以牽車出去，或先不牽車，人先出去，但原告就說牽等 語（見本院卷一第194至196頁），足見證人黃柏清及林建 志等人均係在天使心餐廳之非營業時間，或經原告及林沿 正之允許，始有利用前方大門進入系爭房屋或使用系爭房 屋廚房後方之情事，則證人黃柏清、林建志等人進入系爭 房屋既已得原告及林沿正之同意，或係在非營業時間始利 用前方大門到達系爭房屋廚房後方，自無影響原告經營餐 廳之虞。至原告對於其主張證人黃柏清之機車有留下木板 刮痕、髒污、輪印及汽油味等節，雖舉其傳送予證人黃柏 清之「今天汽漬油味很重！到現在都還沒消散」等語簡訊 內容為證，然該簡訊內容至多僅得知悉系爭房屋曾有汽油 氣味殘留一事，然個人對氣味之忍受度並不相同，且該氣 味是否影響餐廳經營，誠屬有疑，況證人黃柏清之機車究 有何造成系爭房屋內之木板刮痕、髒污及輪印，亦均未見 原告舉證以實其說，是其此部分之主張，即難認有據，而 無足採。
4.從而，被告既已將系爭房屋之特定部分交付原告使用，其 給付內容即屬合於兩造之約定使用收益狀態，原告猶稱被 告未交付合於約定使用之租賃物，並主張終止系爭租約云 云，自無可取。
（二）承上若是，則原告請求被告給付1,488,209元，是否有理 由？
如前所述，被告出租之系爭房屋既無未合於所約定使用、 收益之情形，被告自無須負損害賠償責任，而就原告得請 求被告賠償之損害項目及數額為何部分，即無再加以審究 之必要，附此敘明。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，據以請求被告給付 原告1,488,209元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。 原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁 回。
五、至原告雖另聲請傳喚證人周錫福即前宜蘭縣政府消保官，欲 證明被告與黃柏清間就系爭房屋並無租賃契約存在云云，然 被告與黃柏清間之租賃關係，業據證人黃柏清證述如前，且 本件事證已甚明確，是本院自無傳喚之必要。
乙、反訴部分：
壹、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；又反訴之標的，
如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連 者，不得提起，且反訴非與本訴行同種之訴訟程序者，亦不 得提起之，民事訴訟法第259條及第260條第1、2項亦有明文 。所謂反訴之標的，與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係 ，乃指反訴標的之法律關係，與本訴標的之法律關係兩者之 間，其法律關係本身同一或發生原因相同或有其他類似之密 接關係存在，依其中某一法律關係之調查，他法律關係亦得 自然明瞭，否則不得准其提起反訴。經查，反訴原告即被告 於106年5月1日提出民事本訴答辯（一）暨反訴狀，請求反 訴被告即原告及林沿正應將系爭房屋騰空返還反訴原告，並 連帶給付反訴原告105,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨請求 反訴被告即原告及林沿正應自起訴狀繕本送達翌日起至返還 系爭房屋之日止，按月給付15,000元，核其反訴之標的為依 系爭租約第4條、第9條及第15條之約定，主張反訴被告未給 付租金，並應賠償反訴原告之律師費用及遷讓房屋，與本訴 原告主張之權利，均係基於兩造間租賃關係而生，即反訴之 標的與本訴之標的有牽連關係，反訴原告提起反訴，於法並 無不合，應予准許。
二、第按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第3款定有明文。反訴原告起訴時之聲明原為（一 ）反訴被告即原告應將系爭房屋騰空遷讓返還反訴原告。（ 二）反訴被告原告及林沿正應連帶給付反訴原告105,000元 ，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息。（三）反訴被告即原告及林沿正應自 起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付反 訴原告15,000元。嗣於106年9月18日具狀變更聲明為反訴被 告原告及林沿正應連帶給付反訴原告15萬元，其中105,000 元部分自106年5月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息，復於106年9月28日本院審理時當庭變更為反訴被 告即原告及林沿正應連帶給付反訴原告15萬元，其中105,00 0元部分自106年5月2日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，經核其聲明變更僅單純減縮應受判決事項之聲 明，合於民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，應予允許 ，合先敘明。
貳、實體方面：
一、反訴原告起訴主張：反訴被告林玉齡自105年12月起即未付 租金，迄今遲付租金之總額達五個月之租額，並經反訴原告 兩次定期催告仍不為支付，反訴原告自得依法終止租約。又
反訴被告林玉齡積欠105年12月5日至106年4月5日之租金共 75,000元，扣除反訴原告尚未返還予反訴被告林玉齡之押租 金3萬元，尚積欠租金45,000元。另系爭租約終止後反訴被 告林玉齡即無可對反訴原告主張之合法權利，然其於106年8 月1日將系爭房屋之室內裝潢回復原狀前，均仍未將系爭房 屋鑰匙交還反訴原告，該期間系爭房屋仍於反訴被告林玉齡 之占有使用中，則其受有相當於租金之不當得利，自不待言 ，其所受利益應以每月15,000元計算。又依系爭租約第15條 之約定，因反訴被告違約未將系爭房屋返還予反訴原告，反 訴原告因此訴訟所支出之律師費用6萬元，亦應由反訴被告 負責賠償。而依系爭租約第16條之約定，系爭租約既經反訴 被告林沿正於連帶保證人欄位簽名用印，故反訴原告因系爭 租約所能對反訴被告林玉齡主張之權利，亦得直接向反訴被 告林沿正主張。爰依系爭租約、不當得利及連帶保證之法律 關係，提起本件訴訟等語，並聲明：1.反訴被告應連帶給付 反訴原告15萬元，及其中105,000元部分自106年5月2日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.願供擔保請 准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴被告早已因反訴原告未履行契約義務交 付適於餐廳經營之房屋供反訴被告使用，而經二次催告並終 止系爭租約，是以反訴原告於系爭租約終止後又再主張終止 ，即不合法。且反訴被告之所以自105年12月起止付租金， 係因反訴原告未履行契約義務交付適於餐廳經營之房屋，故 反訴被告僅能在反訴原告依債之本旨提出給付前，主張同時 履行抗辯而止付租金。故本件乃反訴原告之違約行為，並非 反訴被告有何違約之處，則反訴原告自無主張終止契約之餘 地。退步言之，按系爭租約第21條之約定，兩造有約定任意 解約權，惟須支付他方一個月租金作為違約金，反訴被告以 本件民事起訴狀所為解除暨終止契約之意思表示，縱未生民 法第254條效力，亦因已表達解除及終止契約之意思，而應 發生本條任意解除之效力。故系爭租約業於106年1月24日民 事起訴狀送達時解除，反訴原告自不得再主張終止系爭租約 等語，資為抗辯。並聲明：1.反訴原告之訴駁回。2.願供擔 保，請准宣告免為假執行。
三、經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷二第75頁）：（一）反訴原告郝淑芬主張反訴被告林玉齡遲付租金，並主張終 止系爭租賃契約是否有理由？反訴被告主張同時履行抗辯 是否有理由？
（二）反訴被告林玉齡遷讓返還系爭房屋予反訴原告郝淑芬之時 間為何？
（三）反訴原告郝淑芬請求反訴被告二人連帶給付15萬元，及其 中105,000元部分自106年5月2日起至清償日止，按週年利 率百分之5計算之利息，是否有理由？
四、得心證之理由：
（一）反訴原告郝淑芬主張反訴被告林玉齡遲付租金，並主張終 止系爭租賃契約是否有理由？反訴被告主張同時履行抗辯 是否有理由？
1.按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲 延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承 租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為 房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前 項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者， 並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第439 條前段、第440條第1、2項分別定有明文。經查，反訴被 告林玉齡自105年12月起即未再支付租金之事實，為兩造 所不爭執，揆諸前開規定，則反訴原告分別於106年1月16 日、106年4月26日以存證信函催告反訴被告林玉齡應於3 日內給付租金，逾期未給付則終止系爭租約，且該存證信 函並經反訴被告林玉齡收受等情，有反訴原告提出之存證 信函及回執在卷可按（見本院卷一第65至69頁），惟反訴 被告林玉齡經催告後仍不為支付，是反訴原告依法終止系 爭租約，自屬有據。
2.而按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前， 得拒絕自己之給付。稱租賃者，謂當事人約定，一方以物 租與他方使用收益，他方支付租金之契約。出租人應以合 於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關 係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第26 4條第1項本文、第421條第1項、第423條定有明文。再按 債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前， 仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後，始能免責（最 高法院50年台上字第1550號判例意旨參照）。本件反訴原 告所提供之系爭房屋並無未合於所約定使用、收益之情形 ，業如本訴部分爭點一所述，是反訴被告為同時履行抗辯 ，自無可採。況本件縱認反訴被告得享有同時履行抗辯權 ，在其未行使此抗辯權以前，仍發生遲延責任之問題，又 因其遲延給付租金，而經反訴原告為終止契約，反訴被告 既未於契約終止以前行使同時履行抗辯權，則契約已因終 止而消滅，殊無許其在契約消滅後，再行主張此抗辯權， 以阻卻他方行使契約終止權之餘地（最高法院78年度台上 字第74號判決意旨可資參照）。是本件反訴被告遲於反訴
原告提起本件訴訟後始主張同時履行抗辯權而拒絕給付租 金等，依前揭規定，亦屬無據。
（二）反訴被告林玉齡遷讓返還系爭房屋予反訴原告郝淑芬之時 間為何？
1.反訴被告固抗辯其已於106年1月22日將系爭房屋遷讓返還 予反訴原告，並已將系爭屋鑰匙交還反訴原告等節，雖提 出系爭房屋於106年1月22日之現場照片（見本院卷一第25 1至256頁）及臺灣電力公司繳費憑證（見本院卷一第247 至250頁）為證，然此則為反訴原告所否認，亦據其提出 系爭房屋現場照片（見本院卷一第139至158頁）為證。經 查，反訴被告為確認系爭房屋之狀態，曾向本院聲請保全 證據，並經本院以105年度全字第26號受理在案，而系爭 房屋於該案之承審法官在106年1月17日前往現場勘驗時， 其大門上方及外牆均尚設有天使心餐廳之招牌，且大門前 方及內部，亦置有桌椅及裝飾品等物品，並有數量甚多之 杯組、茶壺及器皿置放在系爭房屋內牆壁之木板櫃上，復 有大型冰箱、小型烤箱、氣炸鍋等電器擺放在系爭房屋內 部等情，業經本院依職權調閱105年度全字第26號卷宗， 並核閱是日之現場照片無誤。互核反訴被告提出之106年1 月22日現場照片所示，得見系爭房屋內部經本院於106年1 月17日前往系爭房屋為保全證據程序時所置放之物品，確 已大致搬遷，然參以反訴原告於106年6月6日提出之上開 照片所示，斯時系爭房屋外之天使心餐廳招牌並未拆除， 且房屋內部亦有反訴被告所設置且為數不少之層架、管線 未遷移，是反訴被告猶辯稱其已將系爭房屋清空云云，自 無足採憑。至反訴被告對於其另抗辯業已將系爭房屋鑰匙 交還反訴原告一事，均未能舉證以實其說，且其於本院審 理時尚自承：沒有直接證據，間接證據是106年1月22日起 即未使用系爭房屋，且在106年2月已將水電費結清等語（ 見本院卷一第163頁），是反訴被告空言辯稱其已於106年 1月22日將系爭房屋鑰匙交還反訴原告，即嫌無據。 2.此外，反訴被告對於其於106年1月22日業已將系爭房屋遷 讓返還反訴原告，抑或將系爭房屋鑰匙交還反訴原告等節 ，均未能再提出相關舉證以供本院審認，是尚無從徒據其 提出之照片及繳費憑證逕為反訴被告搬遷系爭房屋期日之 認定。而反訴被告業於106年8月1日將系爭房屋之室內裝 潢回復原狀，並經反訴原告確認無誤乙節，既為兩造所不 爭執，是反訴原告主張反訴被告遲至106年8月1日始將系 爭房屋遷讓返還反訴原告，自屬有據。
（三）反訴原告郝淑芬請求反訴被告二人連帶給付15萬元，及其
中105,000元部分自106年5月2日起至清償日止，按週年利 率百分之5計算之利息，是否有理由？
1.按承租人應依約定日期，支付租金。數人負同一債務，明 示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務；稱保 證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時 ，由其代負履行責任之契約。民法第439條前段、第272條 第1項、第739條分別定有明文。又系爭租約第12條約定： 「乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告） 之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴 訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」。而按無法律上 之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有 法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條 定有明文；而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金 之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋， 加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（ 最高法院97年度台上字第294號判決參照）。 2.經查，本件反訴被告林玉齡自105年12月起即未依約按時 給付租金，且系爭租約業經反訴原告於106年4月29日合法 終止等情，業如前述，則反訴被告自105年12月5日起至10 6年4月5日止共積欠租金6萬元（計算式：15,000元×4期 ＝6萬元）未給付，扣除押租金3萬元後，尚欠3萬元（計 算式：6萬元-3萬元＝3萬元）未清償。又反訴被告因有上 開違反系爭租約之情事，自已損害出租人即反訴原告之權 益，致反訴原告對反訴被告二人提起本件訴訟，而反訴原 告因此支出律師費用6萬元，亦據其提出律師出具之證明 書在卷可憑（見本院卷一第159頁）。是反訴原告依系爭 租約第15條之約定，請求反被告賠償律師費6萬元，洵屬 有據。又本件系爭租約已於106年4月29日終止，亦如前述 ，反訴被告於系爭租約終止後，遲至106年8月1日始將系 爭房屋返還反訴原告，則反訴被告於契約終止翌日起即屬 無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致反 訴原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。而反訴被告向 反訴原告承租系爭房屋之租金每月為15,000元，自堪認此 租金額即為反訴被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為 反訴原告所受無法使用收益之損害。從而，反訴被告自 106年4月29日起至其於106年8月1日止，業已無權占用系 爭房屋3月餘，則反訴原告請求反訴被告連帶給付45,000 元，亦屬有據。
4.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債
權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為 其他相類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲 延利息，應付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可據 者，週年利率為百分之5，民法第229第2項、第233條第1 項前段、第203條分別有明文規定。本件反訴原告請求反 訴被告給付積欠租金、律師費用及不當得利共15萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息部分，係以支付金錢為標的，且該書狀繕本 係於106年5月1日送達反訴被告，為兩造所不爭執，則反 訴原告請求反訴被告連帶給付135,000元，及其中9萬元部 分自書狀繕本送達翌日即106年5月2日起至清償日止，按 週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾 此範圍之請求，即屬無據。
五、綜上所述，原告依據系爭租約之約定、民法租賃之法律關係 及民法第179條之規定，請求反訴被告連帶給付135,000元， 及其中9萬元部分自書狀繕本送達翌日即106年5月2日起至清 償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予 准許。逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。丙、本件反訴原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條適用簡易程