臺灣高雄地方法院民事判決 104年度雄簡字第2249號
原 告 曾蕭素蓮
訴訟代理人 曾雪嘉
被 告 柯振琮
訴訟代理人 柯振盛
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國105 年11月10日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付新臺幣玖萬零陸佰玖拾元，及自民國一０五年三月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文，且上開規定為簡易訴訟程序所準用，為同法 第436 條第2 項所明定。原告原起訴請求被告應將門牌號碼 三民區大昌一路288 巷1 弄1 號1 樓房屋（下稱系爭房屋） 遷讓返還原告；被告應給付自起訴狀繕本送達翌日起至返還 系爭房屋止，按原告新臺幣（下同）32,000元及自起訴狀繕 本送達翌日起至返還系爭房屋止，按月給付原告8,000 元， 嗣原告於本件審理中變更聲明為被告應給付原告131,500 元 及自民國105 年2 月26日之民事變更聲明暨準備書狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。核原告所 為屬訴之變更，且與原訴之基礎事實相同，與民事訴訟法第 436 條第2 項、第255 條第1 項第2 款規定並無不合，應予 准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告將其所有之系爭房屋出租予被告，兩造並於 104 年3 月5 日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約 定租賃期間自103 年11月18日起至104 年11月17日止，每月 租金8,000 元，詎被告自104 年3 月起即未依系爭租約給付 租金，迄今積欠共6 個月之租金共48,000元，扣除押租金16 ,000元後，仍欠32,000元。又系爭租約於104 年8 月22日終 止，被告遲至同年11月18日始交還系爭房屋，原告自得向被 告請求9 月18日至11月18日相當於租金之不當得利共16,000 元。又原告取回系爭房屋後，發覺屋內有多處如附表所示之 遭毀壞情形，原告因此需花費83,500元修復，自得要求被告
賠償。為此，爰依系爭租約法律關係而為請求等語。並聲明 ：如前開變更後之聲明
二、被告則以：被告向原告承租系爭房屋已十餘年，然系爭房屋 有嚴重漏水問題，致被告受有損失，但原告都不處理。原告 提出之房屋損壞有部分不是伊造成的，有的是自然耗損，若 是伊造成願意負責，但原告提出的維修價格過高等語置辯。 並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由
（一）原告主張兩造於104 年3 月5 日簽訂系爭租約，由被告承 租原告所有之系爭房屋，約定租賃期間自103 年11月18日 起至104 年11月17日止，每月租金為8,000 元，被告並已 交付押租金16,000元，系爭租約於104 年8 月22日終止， 被告於104 年11月18日交還系爭房屋與原告，被告未付10 4 年3 月至8 月之租金，扣除押租金後，尚欠32,000元等 事實，有系爭租約在卷可稽（見本院卷第7 頁至第10頁） 且為兩造所不爭執（見本院卷二第12、13、133 頁）；又 被告稱前已向原告承租系爭房屋十餘年之事實，為原告所 不爭執（見本院卷一第201 頁），均堪信為真實。（二）按承租人應依約定日期，支付租金。租賃關係存續中，租 賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相 當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕 者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費 用或於租金中扣除之。民法第439 條前段、第430 條分別 定有明文。就原告請求租金部分，被告雖辯稱：系爭房屋 有漏水情形，要等原告修理好伊就願意繳房租等語，並提 出照片數張為證以證明漏水情形（見本院卷一第183 至18 5 頁）。經查：上開照片固能看出系爭房屋有數處破損及 水垢痕跡，惟無法以此認定是否為系爭房屋漏水造成。又 證人陳世昌於本院審理中證稱：因為被告在賣早點，伊是 供應商，所以伊會到被告家送貨，伊曾經看過被告家裡地 上濕濕的，被告將大浴巾放在上面，伊問被告為何要這樣 做，被告說浴室漏水；這種情形在客廳、浴室及廁所都會 看到；不是每次去都會看到，偶而會有等語（見本院卷二 第143 至149 頁），查上開證詞僅能證明被告家中偶有地 上有水之情形，則是否為系爭房屋漏水造成？漏水原因係 系爭房屋年久失修亦或被告使用不當造成？均不得而知， 自難逕以證人證詞，即認系爭房屋有漏水情形。再依一般 社會常情，承租之房屋有經年累月之漏水狀況，承租人當 會盡快通知或催告出租人修繕，若出租人不願修繕，始自 行修復或搬離該處。被告一再稱系爭房屋漏水多年，原告
均不願修繕云云，惟卷內除104 年9 月間之存證信函（見 本院卷一第43至45頁）外，查無被告通知或催告原告修繕 之相關證明，則所辯是否為真，即有可疑。總此，既無從 認系爭房屋有漏水情形，被告此部分辯詞，即難採信。原 告請求被告給付積欠租金32,000元，即有理由。（三）按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有 生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致 租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法 或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損 者，不在此限，民法第432 條定有明文。然承租人所負保 管維護義務程度，仍應視租賃物之特性，分別判定其適當 之用益方法，並應斟酌當事人設定租賃之目的、一般交易 習慣、誠信原則，兼衡租賃物之折舊等狀態，蓋因房屋隨 著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面 油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，非謂承租 人於租期屆滿或契約終止時，即當然負有將租賃物回復原 狀至全然新穎之狀態。
（四）查原告提出如附表所示系爭房屋損壞部分，被告就其中編 號1 至5 、6 、8 、9 、12、14、15、16不爭執為其造成 （見本院卷一第164 頁、本院卷二第13、133 頁），其中 就編號4 、12有部分爭執。茲就被告爭執部分說明如下： 1.編號4 ：被告就此部分辯稱：該乾濕分離門雖為被告弄壞 ，但原告可以僅更換破掉的玻璃，而非整組更換等語（見 本院卷二第13頁），本院觀之相關照片（見本院卷一第11 4 至115 頁），在乾濕分離門玻璃上有明顯長條裂痕，而 玻璃為乾濕分離門最主要之部位，原告主張應整組更換應 屬合理。
2.編號7 ：地板磁磚雖有長條裂痕（見本院卷第118 至123 頁），惟被告既承租系爭房屋達十餘年，地面磁磚自無可 能完好如初，有部分破損或磨損應屬正常，又觀之該裂痕 情況難以認定係有人刻意為之，原告請求此部分維修費用 ，即難准許。
3.編號10、11：觀之該等部分磁磚大片掉落及牆角破損照片 （見本院卷一第136 至142 頁），若非有外力，不至於自 然斷裂，應為原告使用管理維護不當所致而非自然耗損， 故被告此部分主張，應屬可採。
4.編號12：被告就此部分辯稱：這是因為要解決漏水問題才 施作等語（見本院卷二第13頁）。惟如前所述，依卷內證 據既難認系爭房屋有漏水情形，即無從認附表編號12地溝 係被告為修復漏水而施作，原告請求此部分應修繕恢復原
狀，為有理由。
5.編號13：原告稱此部分浴室牆面鑽孔（見本院卷一第69至 77頁）為被告造成，然為被告所否認，並辯稱：系爭房屋 已40餘年，可能是之前房客造成的等語（見本院卷二第13 3 至134 頁），而原告並未就此等鑽孔為被告造成而為舉 證，即難請求此部分修繕費用。至浴室牆面髒污部分（見 本院卷二第146 至152 頁），髒污面積非小且明顯，本院 認該髒污非自然耗損，而係被告未盡善良管理人注意義務 維護所造成，原告應負擔回復原狀所需費用。
6.編號17：原告雖稱係人為刻意造成，然查該部分為線型之 白漆剝落狀況（見本院卷第157 、158 頁），尚難逕認屬 人為破壞，亦難想像被告如何「刻意」造成如此之破壞， 應屬房屋自然之損壞，自難要求被告負擔此等部分維修費 用。
（五）原告主張系爭房屋有如附表所示之損壞，而需花費如附表 「原告主張金額」欄所示之金額修繕，並提出估價單1 紙 為證（見本院卷一第176 頁）。被告雖稱原告估價過高云 云，然其本院審理中曾明確表示：對原告主張之維修金額 不爭執，惟非伊弄壞的不應由伊負責等語（見本院卷一第 162 、195 頁），已屬對此部分事實之自認，本院復酌以 原告主張之金額並無顯然高於一般行情，應認原告主張如 附表之維修金額可採。又如附表「毀損狀況」欄所載之物 品應屬行政院所訂固定資產耐用年限表中房屋附屬設備之 「給水、排水、煤氣、電氣、自動門設備及其他」，耐用 年限為10年，而兩造租賃期間已十年餘，而依財政部發布 之固定資產折舊率表，採用定率遞減法者，其最後1 年之 折舊額，加歷年折舊累計額，其總和不得超過該資產成本 原額之9/10。則上開扣除折舊後，均已逾耐用年限，其扣 除後之額度僅能以殘值1/10計算。又附表編號2 部分兩造 同意以2,500 元計算（見本院卷二第134 頁）；附表編號 9 及編號13鑽孔部分原告係一併估價，惟編號13鑽孔部分 業經本院不准許如前，則難以單獨認定編號9 部分修繕金 額多少，經本院評估相關損害情形，修繕可能支出之時間 、成本，依民事訴訟法第222 條第2 項，認原告就附表編 號9 請求之修繕費在2,000 元範圍內為合理。則被告應賠 償之金額除上開編號2 、9 及不應准許部分外，應以附表 「原告主張金額」欄所載零件金額×1/10作為折舊後之金 額，加計不折舊之工資費用計算之（詳如附表「法院認定 金額」欄所示），是原告請求此部分金額在42,690元範圍 內，為有理由，應予准許。
（六）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質 不能返還，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書 亦分別定有明文。又無權占用他人之土地，可能獲得相當 於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有 相當於租金之損害，自得依民法第179 條前段之規定，請 求相當於租金之不當得利，最高法院61年台上字第1695號 判例要旨參照。系爭租約於104 年8 月22日終止，被告於 104 年11月18日交還系爭房屋與原告，已如前述，則被告 自系爭租約終止後即屬無權占有系爭房屋，依前揭說明， 原告依民法第179 條規定請求被告給付相當於租金之不當 得利，核屬有據。又系爭租約本約定每月租金為8,000 元 ，應可認為被告無權占有系爭房屋所受有相當於租金之不 當得利，亦應以此等標準為計算依據，則原告請求被告自 104 年9 月18日至同年11月18日止，相當於租金之不當得 利16,000元，亦屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約法律關係，請求被告給付90,690 元（計算式：32,000＋42,690＋16,000＝90,690），及自10 5 年2 月26日民事變更聲明暨準備書狀繕本送達被告翌日即 105 年3 月15日（見本院卷一第178 頁）起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之 請求，為無理由，應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款規定，依 職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 12 月 8 日
高雄簡易庭 法 官 曾建豪
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 12 月 8 日
書 記 官 卓榮杰
附表
┌──┬───────┬───────┬────────┐
│編號│毀損狀況 │原告主張金額 │法院認定金額 │
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│1 │房間1 、2 牆面│材料：5,000 元│10,500元 │
│ │塗鴉 │工資：10,000元│ │
├──┼───────┼───────┼────────┤
│2 │房間2 、客廳插│材料：3,000元 │2,500元 │
│ │頭殼、基座脫落│工資：3,000元 │ │
├──┼───────┼───────┼────────┤
│3 │房間2之浴室門 │材料：2,900 元│890元 │
│ │ │工資：600元 │ │
├──┼───────┼───────┼────────┤
│4 │房間2 之浴室乾│材料：5,500 元│2,050元 │
│ │濕分離門 │工資：1,500 元│ │
├──┼───────┼───────┼────────┤
│5 │紗門紗網破損 │材料：800 元 │1,280元 │
│ │ │工資：1,200元 │ │
├──┼───────┼───────┼────────┤
│6 │大門內層玻璃破│材料：1,200 元│1,920元 │
│ │損 │工資：1,800 元│ │
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│7 │客廳、房間1 地│材料：2,000 元│駁回 │
│ │板裂痕 │工資：3,000 元│ │
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│8 │房間1 、通往廚│材料：3,500 元│1,850元 │
│ │房、浴室之木門│工資：1,500 元│ │
│ │門邊門底脫離 │ │ │
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│9 │客廳、房間2 鑽│材料：2,000 元│2,000元 │
│ │孔 │工資：4,000 元│ │
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│10 │大門、客廳及廚│材料：3,000 元│7,300元 │
│ │房之牆角磁磚破│工資：7,000 元│ │
│ │損、泥作破壞 │ │ │
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│11 │房間1 牆壁磁磚│材料：3,000 元│ │
│ │損壞 │工資：7,000 元│ │
│ │ │（與編號10部分│ │
│ │ │為同一金額） │ │
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│12 │廚房、鄰近浴室│材料：4,000 元│6,400元 │
│ │之地板地溝 │工資：6,000 元│ │
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│13 │浴室鑽孔及汙損│鑽孔部分： │鑽孔部分：駁回 │
│ │ │材料：2,000 元│編號13汙損部分、│
│ │ │工資：4,000 元│14、15：6,000 元│
│ │ │（與編號9 部分│ │
│ │ │為同一金額） │ │
│ │ │汙損部分： │ │
│ │ │工資：6,000 元│ │
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│14 │浴室左側之洗手│工資：6,000 元│ │
│ │槽汙黑 │（與編號13汙損│ │
│ │ │部分為同一金額│ │
│ │ │） │ │
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│15 │廚房油污 │工資：6,000元 │ │
│ │ │（與編號13汙損│ │
│ │ │部分為同一金額│ │
│ │ │） │ │
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│16 │浴室左側窗戶玻│材料：1,200 元│同編號6 │
│ │璃破裂 │工資：1,800 元│ │
│ │ │（與編號6 部分│ │
│ │ │為同一金額） │ │
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│17 │廚房天花板損壞│材料：2,000 元│駁回 │
│ │ │工資：3,000 元│ │
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│合計│ 42,690元 │
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│備註│法院認定金額欄，除駁回及編號2 、9 部分外之金額計│
│ │算方式，係以材料×1/10＋工資。 │
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