臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第1462號
原 告 鐘晉毅(日本名：樹中毅)
鐘慧玲(日本名：樹中慧)
共 同 黃小舫律師
訴訟代理人
被 告 太禾不動產仲介股份有限公司
法定代理人 薛麗雅
被 告 鄔綺琳
蔡秀緞
共 同 周村來律師
訴訟代理人 周元培律師
洪郁婷律師
上列當事人間請求返還款項事件，經本院於民國105年12月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告父親鐘泰庭為坐落高雄市○○區○○○段00 0地號(權利範圍1/10)、938-1至10地號(權利範圍均為1/10) 、950-2地號(權利範圍1/4)、950-10地號(權利範圍1/4)等 土地之所有人之一，而與訴外人潘雪娥、鐘大會等22人，共 23人共有上開土地(以下合稱系爭土地)，嗣鐘泰庭於101年 12月13日死亡，原告二人為其繼承人，雖未辦理繼承登記， 惟仍公同共有鐘泰庭之應有部分。被告太禾不動產仲介股份 有限公司(下稱被告太禾公司)於民國102年間受訴外人潘雪 娥委任居間辦理系爭土地之出售事宜，並由被告鄔綺琳為承 辦人，然原告與被告太禾公司、鄔綺琳間並無委任關係存在 ，被告太禾公司及鄔綺琳亦未曾對原告提供任何服務，惟渠 等竟於系爭土地出售後，仍向原告收取仲介服務費新臺幣( 下同)652,664元，渠等顯係無法律上原因而受有不當利益利 益，爰依民法第179條不當得利法律關係請求返還原告652, 664元；而被告鄔綺琳明知與原告間並無委任關係存在，竟 擅自將系爭土地之買賣價金扣除仲介費用做為報酬，侵害原 告所應得買賣價金之權利，且其明知並無向原告領取委任報 酬之權利，卻仍故意背於善良風俗侵害原告之權利，顯已構 成民法第184條第1項之侵權行為，另被告太禾公司為被告鄔 綺琳之僱用人，亦應依民法第188條與被告鄔綺琳連帶賠償 原告652,664元。又系爭土地出售時，土地稅法第28條已明 定因繼承而移轉土地免徵土地增值稅，惟承辦之代書即被告
蔡秀緞於系爭土地出售申請繳納土地增值稅時，竟違背上開 土地稅法第28條規定為申報，即原告應繳之土地增值稅僅為 1,074,060元，然因被告蔡秀緞之疏失而致原告溢繳3,299,4 41元，直至105年5月25日始由國稅局退還3,299,441元，故 從103年3月30日起(即繳納土地增值稅最終日起算)至105年5 月25日間，原告總計損失2年1月又25天之利息計為354,804 元(計算式：3,299,441x5%x2年+3,299,441x5%/365x55日=35 4,804)，且因被告蔡秀緞之此疏失行為，致使原告於此段期 間耗費時間、往返奔波台灣日本，期間前往諮詢律師、地政 人員、國稅局人員，造成其精神上之損害甚鉅，爰請求被告 蔡秀緞給付精神慰撫金30萬元，是被告蔡秀緞應依民法第18 4條、第195條及地政士法第26等規定賠償原告共計954,804 元(計算式：652,664+300,000=954,804)。為此爰依民法第 179條、第184條、第188條、第195條及地政士法第26條之規 定提起本訴，並先位聲明：㈠被告太禾公司及被告鄔綺琳應 給付原告652,664元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。㈡被告蔡秀緞應給付原告954,80 4元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行；及備位聲明：㈠被 告太禾公司及鄔綺琳應連帶給付原告652,664元即自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供 擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告太禾公司係受潘雪娥委託居間辦理系爭土地 之出售事宜，並以被告鄔綺琳為承辦人，嗣系爭土地由同意 出售之潘雪娥、鐘大會等20位共有人，依土地法第34條之1 第1項規定出售系爭土地全部，而出售共有土地係消滅共有 關係，促進土地利用，自鐘泰庭繼承系爭土地應有部分之原 告亦可取得處分共有土地之對價，對原告非屬不利行為，且 不動產委由仲介居間出售，為目前不動產交易之常態，有利 於土地買賣交易之進行，是因此支出之仲介費，性質上屬於 出賣土地之必要費用或有益費用，依民法第822條第1項規定 ，原告自應按其繼承之系爭土地應有部分比例負擔仲介費， 則同意出售系爭土地之其他共有人依原告應有部分比例計算 原告應分擔之仲介費，而自原告應分得之系爭土地價款予以 扣除，以支付被告太禾公司，則屬有據，亦即原告支付之款 項為其本所應負擔之仲介費，被告太禾公司、鄔綺琳並非無 法律上原因而受利益，自非屬不當得利，且被告太禾公司、 鄔綺琳亦未侵害原告應得價金之權利，故原告主張被告太禾 公司、鄔綺琳應依民法第179條、第184條及第188條等規定 返還仲介費652,664元並無理由。又系爭土地買賣移轉登記
事宜，除被告蔡秀緞辦理外，尚有二名地政士承辦，其中土 地增值稅申報並非被告蔡秀緞辦理，而係由王秀環地政士辦 理，故被告蔡秀緞對於當時申報土地增值稅事宜並不知悉； 復參照「土地增值稅申報書」之內容，其上並無得填載土地 增值稅數額之欄位，可知土地增值稅之應繳數額為何，係由 稅捐機關核定，非由申報之地政士可逕行計算其數額，縱稅 捐機關所核定之數額有誤，亦非可歸責於代理申報之地政士 ；且依高雄市稅捐稽徵處大寮分處105年11月11日高市稽寮 地字第1059150564號函之說明三所載：「查本案依土地法第 34條之1規定處理共有土地申報移轉，納稅義務人鐘泰庭為 未會同申報之共有人，原依各筆土地登記之原地價與103年 之公告現值兩者間之漲價數額計算土地增值稅共計4,270,15 5元。」，可知係因斯時原告尚未辦理繼承登記，故稅捐機 關仍以被繼承人鐘泰庭為納稅義務人，而未依土地稅法第28 條規定計算土地增值稅，是原告因此溢繳3,299,441元，應 與代理申報之地政士無關等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之 訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行 。
三、兩造不爭執事項：
㈠ 原告父親鐘泰庭為系爭土地之所有人之一，而與訴外人潘雪 娥、鐘大會等22人共計23人共有，嗣鐘泰庭於101年12月13 日死亡，原告二人為其繼承人，並公同共有鐘泰庭之應有部 分。
㈡ 被告太禾公司於102年間受訴外人潘雪娥委任居間辦理系爭 土地之出售事宜，並由被告鄔綺琳為承辦人。
㈢ 嗣系爭土地由同意出售之潘雪娥、鐘大會等20位共有人於10 2年6月1日出售系爭土地全部，嗣於103年4月24日完成移轉 登記，而各共有人所取得者為售得價金扣除仲介費後之餘額 。
㈣ 原告因系爭土地出售而繳交土地增值稅4,270,155元，嗣經 高雄市稅捐稽徵處鳳山分局重新核定其土地增值稅為1,074, 060元，並退還溢繳款項3,196,095元予原告。四、得心證之理由：
㈠ 原告依民法第179條規定請求被告太禾公司、鄔綺琳給付所 收仲介費用652,664元，有無理由？又原告依民法第184條及 第188條等規定主張被告太禾公司、鄔綺琳侵害其可取得系 爭土地出售價金之權利，而請求被告太禾公司、鄔綺琳連帶 給付仲介費用652,664元，有無理由？
1、按民法第179條規定不當得利之成立要件，必須無法律上之 原因而受利益，致他人受損害，且該受利益與受損害之間應
有因果關係存在方可，倘所受利益與所受損害並非基於同一 原因事實，即難認有因果關係存在(最高法院85年台上字第 2656號判決意旨參照)。次按共有土地或建築改良物，其處 分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以 共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應 有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；第1項共有人， 對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任，於為權 利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證 明，其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記，土 地法第34條之1第1項、第3項載有明文。
2、原告主張其與被告太禾公司、鄔綺琳間並無委任居間之關係 存在，被告太禾公司、鄔綺琳不應由須給付原告之買賣價金 中扣除仲介費，此乃屬不當得利云云，而被告太禾公司、鄔 綺琳固不爭執曾有自應給付原告之買賣價金扣除仲介費之事 實，惟辯稱依民法第822條第1項規定，仲介費本應由各共有 人負擔，故非不當得利等語。而查，被告太禾公司於102年 間受系爭土地共有人之一潘雪娥委任居間辦理系爭土地之出 售事宜，並由被告鄔綺琳為承辦人，此有土地專任委託銷售 契約書為憑(參本院卷第269頁)，且為兩造所不爭執(參不爭 執事項㈡)，則被告太禾公司依該委託銷售契約本得領取報 酬(參本院卷第269頁委任銷售契約第5條約定服務報酬)，亦 即其所受領之報酬652,664元係基於委託銷售契約此法律上 原因而來；又系爭土地係經同意出售之共有人共20人而出售 予第三人，此為兩造所不爭執如前(參不爭執事項㈢)，而此 乃符合土地法第34條之1第1項規定所為之合法處分行為，則 同意出售之共有人本應依原告之應有部分比例所應得之買賣 價金給付原告(參前揭土地法第34條之1第3項前段規定)，惟 實際上係由被告太禾公司扣除仲介費後再將餘款予原告，是 原告所受之價金損害乃係因同意處分之共有人未完全給付價 金予原告之行為所造成，此與被告太禾公司受領652,664元 之報酬係基於其與潘雪娥之委任契約而來，二者並非屬同一 原因事實，自難認原告所受損害與被告太禾公司之所受利益 間有因果關係存在，故原告依不當得利法律關係請求被告太 禾公司返還652,664元，即非有據。又原告固主張被告鄔綺 琳亦受領仲介報酬，應依不當得利返還云云，惟查，被告鄔 綺琳為辦理系爭土地出售案件之承辦人，此觀該土地專任委 託銷售契約書即明(參本院卷第271頁)，則其基於與被告太 禾公司間之關係而自被告太禾公司處領取承辦本件委託銷售 案之報酬，乃有法律上原因存在，至原告所受損害係因同意 出售之共有人未完全給付價金之行為所致業如前述，此與被
告鄔綺琳所受領之承辦報酬係屬二事，並非出於同一原因事 實，亦即受有損害與受有利益間並無因果關係存在，是原告 依不當得利法律關係請求被告鄔綺琳返還所受領之款項，亦 屬無稽。
3、復按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民 法第184條第1項定有明文，而主張侵權行為之人，應就上開 構成要件之事實負舉證責任。再按共有物之管理費及其他負 擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之 ，民法第822條第1項載有明文。
4、原告主張被告鄔綺琳明知與伊間並無委任關係存在，竟逕自 伊所應得之價金中扣除仲介費用，乃違法侵害其應得價金之 權利，而構成侵權行為，另被告太禾公司應基於僱傭人地位 而連帶賠償云云。惟查，系爭土地出售所得價金雖經扣除仲 介費用後再交予原告，然該仲介費用本為被告太禾公司基於 委託銷售契約所得取之報酬，此屬正當之法律上原因，已難 認為此扣除並領取報酬之行為有何不法性存在；況出賣共有 土地係在消滅共有關係而促進土地利用，原告亦得取回處分 共有土地應得之對價，對原告而言即非屬不利之行為，且依 不動產交易活動常情，委託仲介公司進行交易，亦有利於土 地買賣交易之進行，堪認仲介費用之支出乃屬出賣土地之必 要費用或有益費用，而依前揭民法第822條第1項規定，應由 各共有人按其應有部分分擔之，是共有人潘雪娥所應負擔之 仲介費用，原告本即須依其應有部分比例分擔之，則被告太 禾公司、鄔綺琳縱代系爭土地之共有人潘雪娥於系爭土地價 金中扣除仲介費用後再交付予原告，此亦僅係在使原告負擔 其依法應分擔之費用，要難謂為損害原告權利之行為，應與 侵權行為之要件未合；至原告主張對其所扣除之仲介費用不 合理乙節，亦僅係共有人間之費用如何分擔問題，仍不影響 被告太禾公司、鄔綺琳依約所得收取報酬之適法性，且原告 亦未能舉證渠等尚有何不法或背於善良風俗之侵權行為，則 其依民法第184條第1項及第188條等規定請求渠等連帶賠償 652,664元，即非有據。
㈡ 原告依地政士法第26條、民法第184條及第195條規定請求被 告蔡秀緞賠償原告所繳交之土地增值稅954,804元，有無理 由？
1、按地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務 上應盡之義務；地政士違反前項規定，致委託人或其他利害 關係人受有損害時，應負賠償責任，地政士法第26條定有明 文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉
證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實 ，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵 累，亦應駁回原告之請求(最高法院17年上字第917號判例意 旨參照)。
2、原告主張因承辦地政士即被告蔡秀緞之疏失，致其溢繳土地 增值稅3,299,441元，以致受有354,804元之利息損失與時間 耗費之精神上損害30萬元云云。惟查，承辦系爭土地增值稅 申報之地政士為訴外人王秀環，並非被告蔡秀緞，此觀高雄 市稅捐稽徵處鳳山分處105年4月27日函文所附土地增值稅申 報書即明(參本院卷第54頁至第119頁)，而原告雖猶以系爭 土地買賣契約書上所載承辦地政士為被告蔡秀緞，主張被告 蔡秀緞亦應就申報行為負責云云，然依原告提出其所留存之 買賣契約觀之，其上所載之承辦地政士除被告蔡秀緞外，尚 有王秀環(參本院卷第214頁反面)，且原告亦未能說明並舉 證何以被告蔡秀緞未為申報行為而仍須就王秀環所為之申報 行為負責，則原告主張被告蔡秀緞為侵權行為人乙節，已屬 有疑；再遍觀系爭土地增值稅申報書內容，其上並無填載土 地增值稅金額之處，顯見地政士於申報時亦無從決定該增值 稅之金額為何，且原告亦迄未能舉證證明其所溢繳土地增值 稅3,299,441元之結果係因被告蔡秀緞之何行為所造成，則 其依上開地政士法第26條及民法侵權行為法律關係請求被告 蔡秀緞賠償溢繳金額之利息及精神上損害共954,804元，即 非有據。
五、綜上所述，原告依民法不當得利、侵權行為法律關係及地政 士法第26條規定，先位請求：㈠被告太禾公司及鄔綺琳共同 給付652,664元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息；㈡被告蔡秀緞應給付原告954,804元及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ；及備位請求被告太禾公司及鄔綺琳連帶給付652,664元及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之 聲請即失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均核與 判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 30 日
民事第三庭 法 官 呂佩珊
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 105 年 12 月 30 日
書記官 陳建志
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