臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第436號
上 訴 人 祭祀公業高同記
法定代理人 高樹德
訴訟代理人 張世興律師
張宇馨律師
被 上訴 人 李承恩
李承輝
李承昌
李郁村
李蘇華
福原榮子（原名李榮子）
李麗華
李玉華
共 同
訴訟代理人 沈志成律師
上列當事人間債務人異議之訴事件，上訴人對於中華民國105年4
月22日臺灣臺北地方法院104年度重訴字第1080號第一審判決提
起上訴，本院於105年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實與理由
被上訴人起訴主張：伊等所有如附圖編號A（面積38平方公尺 ）、B（面積7平方公尺）部分所示之地上物（即門牌號碼「 臺北市○○區○○街00號」2層建物，下稱系爭建物），雖坐 落上訴人所有同區景美段5小段413地號土地（下稱系爭土地） ，前經上訴人訴由原法院以民國（下同）92年2月26日90年度 訴字第3916號民事判決，命伊等應拆屋還地暨給付不當得利確 定（下稱系爭執行名義）。然被上訴人李承恩、李承輝、李承 昌及李郁村（下稱李承恩等4人）於該案曾提起上訴，並於上 訴後之92年4月21日與上訴人私下達成和解，簽訂和解書（下 稱系爭和解書）以書面約定李承恩等4人於該日交付上訴人面 額新臺幣（下同）161萬3,480元之支票（下稱系爭支票）乙紙 兌現後，上訴人即同意將前述占用土地面積出租予李承恩等4 人，租金依該地當年度申報地價年息7%計算，每年分2期各於 每年7月及1月給付（下稱系爭租賃關係），伊等則同意於和解 後具狀撤回上訴在案。故上訴人與李承恩等4人就系爭土地已 存有前述具租地建屋性質之法律關係多年，詎上訴人事後擬自 104年起片面調整租金不成，在未告知及證明其已自96年起已 申報地價之情形下，逕謂李承恩等4人因積欠租金，以致系爭
租賃關係歸於消滅，而持系爭執行名義向原法院民事執行處聲 請強制執行（即原法院104年度司執字第117630號強制執行事 件，下稱系爭執行事件），請求拆屋還地。然實際上，系爭租 賃關係依法應仍屬存在，故上訴人應不得持系爭執行名義聲請 強制執行。為此，依強制執行法第14條第1項規定提起本件債 務人異議之訴，訴請撤銷系爭執行事件之執行程序等語。原審 為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。並答辯聲 明：上訴駁回。
上訴人則以：伊與李承恩等4人雖於系爭和解書中約定伊同意 將系爭土地占用面積出租予渠等使用，然該和解書第5條中另 約明如渠等未按期給付租金，則系爭租賃關係消滅，伊並得持 系爭執行名義聲請強制執行，前開租賃應非屬土地法第103條 所稱之租地建屋，無該條文第4款規定適用。縱認有其適用， 因系爭和解書係系爭執行名義判決後所成立之和解，各和解條 件間互相牽連，具有整體性，依民法第111條前段規定，一部 之無效將導致全部無效；且系爭和解書第5條之約定內容，應 為其第3條約定之解除條件，本件因李承恩等4人確有未於104 年7月31日前給付該年度上半年租金之情事，前揭解除條件已 成就，故本件並無消滅或妨礙伊依系爭執行名義之請求之事由 發生，本件債務人異議之訴，為無理由等語，資為抗辯。並上 訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。兩造不爭執之事項（見本院卷第23至24、56頁反面）：㈠兩造間曾有返還土地等事件之訴訟，經系爭執行名義判決確定 在案，有該執行名義可稽（見原審卷第6至8頁）。㈡上訴人與李承恩等4人間於92年4月21日簽訂系爭和解書，其第 3條約定：「…乙方（即上訴人）同意將上開甲方（即被上訴 人占用面積土地（即附圖編號A、B部分）出租予甲方。年租金 自92年1月1日起，依前述占用土地面積按當年度申報地價年息 7％計算，每年分二期，各於每年7月及1月給付乙方。甲方應 直接匯入乙方於臺北國際商業銀行景美分行『帳號：00000000 00000』、『戶名：祭祀公業高同記』之帳戶內。」、第5條約 定：「甲方保證如期兌現支票、如期給付租金及履行本和解書 ，如有不獲兌現或未按期給付或其他違約時，雙方租賃關係消 滅，甲方應依前開判決（即系爭執行名義）主文履行，且按第 3條租金計算方式所得之2倍金額作為懲罰性違約金給付乙方， 至甲方拆除地上物、遷出及返還土地之日止，乙方並得就前開 判決聲請強制執行，甲方絕無異議。」，有系爭和解書、臺北 市古亭地政事務所土地複丈成果圖可稽（見原審卷第9、11頁 ）。
查本件上訴人於104年間持系爭執行名義向原法院民事執行處
聲請強制執行，請求被上訴人應拆屋還地，被上訴人於系爭執 行程序進行中提起本件債務人異議之訴，主張被上訴人中之李 承恩等4人與上訴人間於系爭執行名義成立後，就前開占用土 地另簽訂系爭和解書而存有租地建物之法律關係，該租賃關係 並未消滅，上訴人應不得持系爭執行名義聲請強制執行。為此 ，依強制執行法第14條第1項規定，訴請撤銷系爭執行事件之 執行程序等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件 爭點為：㈠系爭和解書所成立之租賃關係，是否屬於土地法規 定之租地建屋契約？㈡系爭和解書第5條約定，是否為其第3條 約之解除條件？該條件是否合法？若合法，是否已成就？若非 合法，系爭和解書是否因之全部無效？㈢系爭執行名義有無消 滅或妨礙上訴人請求之事由發生，上訴人得否以之聲請強制執 行？爰析述如下：
有關系爭租賃關係是否屬土地法規定之租地建屋契約部分：㈠按土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地 ，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回。 前開土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其 建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租 人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目 的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後 始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨。又違 章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、 讓與之標的，如違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓 人逕向土地所有人租用該基地，並無礙其租地建屋之本質（最 高法院74年臺上字第2562號民事判例、91年度臺上字第2154號 民事裁判意旨參照）。
㈡經查：
⒈被上訴人前因系爭建物占用上訴人之系爭土地如附圖所示編號 A、B等部分面積，經上訴人起訴請求被上訴人應遷出該土地、 拆屋還地及給付不當得利等訴訟，經原法院於92年2月26日以 系爭執行名義判決被上訴人應將系爭建物拆除，並將占用土地 返還予上訴人，另李承恩、李承輝等2人應自系爭土地遷出， 及被上訴人應自86年1月11日起至返還土地之日止，按月連帶 給付上訴人依前開土地當年度申報地價10%計算相當租金之不 當得利，被上訴人不服提起上訴，上訴中李承恩等4人與上訴 人於92年4月21日達成民法上之和解契約，並簽訂系爭和解書 ，其第1、2條約定李承恩等4人因前述建物占用情事而應付上 訴人之損害金、訴訟費、律師費等合計161萬3,480元，於簽訂 系爭和解書時當場給付上訴人同額之系爭支票1紙；另第3、4 、5條則分別約定，前開支票如期兌現後，上訴人同意將系爭
建物占用面積土地出租予李承恩等4人，年租金自92年1月1日 起，依前述土地占用面積按當年度申報地價年息7％計算，每 年分2期，各於每年7月及1月給付上訴人，並匯入上訴人指定 帳戶；簽訂系爭和解書後，李承恩等4人應撤回系爭執行名義 之第二審上訴；李承恩等4人保證如期兌現支票、如期給付租 金及履行該和解書，如有不獲兌現或未按期給付或其他違約時 ，雙方租賃關係消滅，李承恩等4人應依前開判決主文履行， 且按第3條租金計算方式所得之2倍金額作為懲罰性違約金給付 上訴人，至李承恩等4人拆除地上物、遷出及返還土地之日止 ，上訴人並得就前開判決聲請強制執行（見原審卷第9頁）。 其後，被上訴人乃具狀撤回上訴，系爭執行名義因此確定，李 承恩等4人並按前述和解書約定內容，由上訴人將系爭建物占 用系爭土地面積出租予李承恩等4人，並由渠等依約持續繳租 至103年為止之租額，直至104年中旬始發生該年度上半年租金 有無如期繳納及李承恩等4人補繳後是否猶有短少之爭議（見 本院卷第56頁反面、第80頁反面），乃為兩造所不爭，並詳如 前述不爭執事項㈠㈡所載，堪信屬實。
⒉是系爭租賃關係雖係上訴人與李承恩等4人因前述拆屋還地等 事件，於訴訟過程私下所為之民法上之和解契約，其範圍包括 雙方同意李承恩等4人以系爭建物占用系爭土地，造成上訴人 所受相關損害金額為161萬3,480元，並約定以系爭支票為給付 ，在前述支票兌現後，雙方即就系爭建物占用面積土地（即坐 落系爭土地之建物基地）成立未定期限之租賃關係，並約明每 年租金數額與給付期限等，及違約時之相關法律效果，另李承 恩等4人應於該和解書簽訂撤回前述事件之上訴等內容，然揆 諸前開說明，上訴人與李承恩等4人就系爭建物占用系爭土地 而成立之租賃關係，仍屬土地法所定之「租地建屋」之性質甚 明，此不因前述租賃關係乃建物所有人之建物先行於他人土地 為建築後，始因地主訴請拆屋還地而訴訟過程私下和解而成立 ，或占用該基地之建物部分屬保存登記建物外之違法擴建，而 有所差異，甚明。從而，上訴人雖辯稱於前述和解情形（即非 租地後始自建房屋）或占用部分非屬合法保存建物之本身（即 系爭建物占用系爭土地部分未經合法登記），即非屬土地法規 定之租地建屋契約云云，自屬無據，而無可採。有關系爭和解書第5條約定是否為第3條約之解除條件，及該條 件是否合法並已成就，或不合法而使系爭和解書因之全部無效 部分：
㈠按租用建築房屋之基地，非因契約年限屆滿，承租人以基地供 違反法令之使用，承租人轉租基地於他人，承租人積欠租金額 ，除以擔保現金抵償外，達二年以上，或承租人違反租賃契約
等情形之一者，出租人不得收回。土地法第103條第1至5款定 有明文。又前開基地租賃契約之兩造，如約定承租人欠租達半 年以上時，出租人得不催告逕行終止租約。此項約定違背土地 法第103條第4款之強制規定，依民法第71條規定，應為無效（ 最高法院55年度第4次民、刑庭總會會議決議㈡參照）。是土 地法規定之租地建屋契約之當事人，如約定該租賃關係無待承 租人積欠租金額總額達二年以上時即得提前終止租約，或有欠 租情事該租賃關係即當然歸於消滅，自與土地法第103條第4款 之強制規定抵觸，應屬無效，堪以認定。至土地法第103條規 定，雖非禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，或為保 留解除權或終止權之特約，而不排除民法所定解除條件成就或 保留解除權或終止權特約之效果（最高法院90年度臺上字第 1077號民事裁判意旨參照）。然前開解除條件或解除權、終止 權保留之特約約定內容，仍不得與前述土地法第103條第4款之 強制規定意旨有所扞格，例如：當事人以特約約定承租人積欠 租金總額達二年以上時，出租人無庸依民法第440條第1項規定 先經定期催告手續，即得行使契約終止權，或該租賃關係合意 擬制視為歸於消滅，固可認合法；然如該特約內容或所附解除 條件，業「降低」前述出租人須待承租人積欠租金總額達二年 以上之租額，始得終止租約之法定限制，而約及未達該租額限 制時即得終止租約或租賃關係當然歸於消滅，該部分約定即因 抵觸法律強制規定，而屬無效，其理自明。
㈡查上訴人與李承恩等4人就系爭建物占用前開土地A、B部分所 成立之系爭租賃關係，應為土地法規定之租地建屋契約，業如 前述，則上訴人與李承恩等4人於系爭和解書第5條雖定有李承 恩等4人保證如期給付租金，如未按期給付，雙方租賃關係消 滅之約定，而可認此部分約定為系爭和解書第3條約定成立之 租賃關係之解除條件，然此部分約定內容，顯與土地法第103 條第4款之強制規定抵觸而為無效，揆諸前開說明，自應認縱 承租之李承恩等4人有未如期給付租金之情事，仍須待渠等積 欠之租金總額達二年以上之租額，始可認系爭租賃關係得無庸 經定期催告，即得終止租約或視為歸於消滅。從而，上訴人辯 稱系爭租賃關係已因李承恩等4人未按期於104年7月31日前繳 納該年度上半年之租金（即積欠6個月之租金額），符合前述 和解書第5條之約定，其解除條件成就應歸於消滅云云，即屬 無據，而無可採。
㈢上訴人雖再抗辯：如認系爭和解書第5條所訂承租方如有欠租 情事，系爭租賃關係即歸於消滅之約定無效，因系爭和解書係 系爭執行名義判決後所成立之和解，各和解條件間互相牽連， 具有整體性，依民法第111條前段規定，該部分無效將導致系
爭和解書全部無效（亦即被上訴人仍不得再執屬系爭和解書一 部之租賃關係為主張）云云。然按，法律行為之一部分無效者 ，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍 為有效。民法第111條定有明文。又前開但書之規定，應綜合 法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其 他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發 生效力，並不違反雙方當事人之目的者，據以認定有無其適用 （最高法院75年臺上字第1261號民事判例意旨參照）。查系爭 和解書乃源於上訴人前以被上訴人為對造向原法院提起拆屋還 地等訴訟，案雖經系爭執行名義判決被上訴人應將系爭建物拆 除，並返還占用土地予上訴人，另李承恩、李承輝等2人應自 系爭土地遷出，及被上訴人應連帶給付自86年1月11日起之相 當租金之不當得利，然為被上訴人所不服，並上訴本院，而未 確定。嗣上訴人與李承恩等4人於二審審理中私下達成民法上 之和解契約，各自讓步所簽訂，其主要之和解目的，係為使前 開拆屋還地等訴訟儘速定紛止爭，而不再各為攻防、纏訟，上 訴人希望使該案早日確定，並就系爭建物前占用土地部分取得 合理補償；李承恩等4人則希望確保系爭建物之留存，並明確 取得雙方均不爭執之合法占用權源（即租賃），因此約定於李 承恩等4人給付一定金額之相關損害金後，上訴人即同意將前 開占用土地出租予渠等，而李承恩等4人則同意撤回該案之上 訴（此應含促使被上訴人全體撤回上訴之意），此觀前開和解 書各條約定即明之（見原審卷第9頁）。是系爭和解書雖就系 爭租賃關係之消滅事由、懲罰性違約金之給付及日後強制執行 等事項另於第5條中為約定，然該條約定中僅有涉及承租方如 未按期給付租金，雙方租賃關係即歸於消滅之內容部分，已抵 觸土地法第130條第4款之強制規定而難認有效外，該條文其餘 有關李承恩等4人應如期兌現系爭支票，系爭租賃關係始成立 （即不消滅），或有（除欠租外）之其他違約情事，將致雙方 租賃關係消滅，及李承恩等4人另願給付約定之懲罰性違約金 等約定內容，或系爭和解契約其餘之條文約定，揆諸前揭系爭 和解書簽訂之過程及其主要和解目的以觀，本於誠信原則予以 斟酌後，實難認系爭和解書將因前開抵觸法律強制規定部分之 無效，而使之全部無效（蓋若可認系爭和解書將因之全部無效 ，然含李承恩等4人在內之被上訴人，已因系爭和解書之簽訂 而撤回上訴，致使系爭執行名義確定，除再審外於法已無從再 事爭執，顯非事理之平可證），是上訴人此部分抗辯，亦無足 採。
有關系爭執行名義有無消滅或妨礙上訴人請求之事由發生，及 上訴人得否以之聲請強制執行部分：
㈠按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生， 債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異 議之訴。強制執行法第14條第1項定有明文。又所謂消滅債權 人請求之事由，係指債權人就執行名義所示之請求權，全部或 一部消滅。例如清償、提存、抵銷、免除、混同、債權之讓與 、債務之承擔、解除條件之成就、和解契約之成立，或類此之 情形。至所謂妨礙債權人請求之事由，則指債權人就執行名義 所示之請求權，暫時不能行使而言。例如債權人同意延期清償 、債務人行使同時履行抗辯權等，亦包括執行名義所命給付有 暫時不能行使，致發生妨礙債權人執行請求之事由在內（最高 法院98年度臺上字第1899號、104年度臺上字第2502號民事裁 判意旨參照）。
㈡查上訴人與李承恩等4人就系爭建物占用前開土地A、B部分所 成立之系爭租賃關係，應為土地法規定之租地建屋契約，上訴 人將系爭建物占用系爭土地面積出租予李承恩等4人後，渠等 已依約持續繳納至103年為止之租額，直至104年中旬始發生該 年度上半年租金有無如期繳納及李承恩等4人補繳後是否猶有 短少之爭議（見本院卷第56頁反面、第80頁反面），雖上訴人 主張依系爭和解書第5條之約定，李承恩等4人如有未按期繳納 租金之情事，系爭租賃關係即歸於消滅，然此部分約定違反土 地法第103條第4款之強制規定，而應屬無效，故系爭租賃關係 仍應於渠等積欠之租金總額已達二年以上之租額，始可認得無 庸經上訴人定期催告即得終止租約或視為歸於消滅，均詳如前 述。是兩造雖猶爭執李承恩等4人就該租用土地約定按當年度 申報地價年息7％計算，而104年初該地號曾因土地分割致申報 地價有所變動，故應付之104年度上半年租金數額究應以13萬 7,340元或13萬7,552元計算，及被上訴人所主張之13萬7,340 元，經李承恩等4人嗣於同年8、9月間分2次補繳合計13萬2,25 2元，餘額主張以渠等於102、103年度有溢繳5,088元為抵銷是 否可採及猶有不足等節（見原審卷第110、118頁），然前開爭 議無論何造主張為可採，李承恩等4人積欠之租金總額顯未達 二年以上之租額，故系爭租賃關係仍屬存在，自堪認定。又系 爭建物為含李承恩等4人在內之被上訴人所共有，該建物坐落 系爭土地之占有不可分，故於系爭租賃關係消滅前，自應認除 李承恩等4人外之其餘被上訴人，上訴人亦無從單獨對之聲請 強制執行，則被上訴人主張系爭執行名義，因系爭和解書之簽 訂及系爭租賃關係迄仍存在，而有強制執行法第14條第1項所 稱之妨礙債權人即上訴人請求之事由發生，故上訴人尚不得依 系爭和解書第5條約定，持系爭執行名義對渠等聲請強制執行 ，自屬有據。
㈢從而，被上訴人依前開強制執行法之規定，提起本件債務人異 議之訴，請求撤銷系爭執行事件之執行程序，為有理由。綜上所述，被上訴人依強制執行法第14條第1項之規定，訴請 撤銷系爭執行事件之執行程序，自屬正當，應予准許。從而原 審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、 第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 27 日
民事第七庭
審判長法 官 李媛媛
法 官 陳婷玉
法 官 林翠華
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 27 日
書記官 黃文儀
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。