臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第587號
上 訴 人 呂清彬
被 上訴人 陳新財
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國10
5年4月6日臺灣新北地方法院104年度訴字第2975號第一審判決提
起上訴，本院於105年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決駁回上訴人後開第二項之訴，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新臺幣陸萬貳仟柒佰元，及自民國一０四年十二月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人於民國94年9月1日起承租伊所有門牌 號碼新北市○○區○○路00巷0號1樓房屋（下稱為系爭房屋 ），約定租期自94年9月1日至104年9 月30日止，月租自第7 年起調整為新臺幣（下同）1萬3500 元。兩造並約定於租期 屆滿時，被上訴人應將房屋誠心按原狀遷空交還，否則應給 付按租金5 倍計算之違約金。又伊已於104年9月22日以存證 信函向被上訴人表明無意願續租，並通知應於租期屆至時返 還房屋；然被上訴人竟未點交房屋，且延至104年12月1日始 將房屋鑰匙寄還，迄未結清水電費，復故意破壞系爭房屋水 電管線及馬桶等設備。是被上訴人除應給付104 年10月、11 月占有系爭房屋相當於租金之不當得利共計2萬7000 元（計 算式：1萬3500元/月×2月＝2萬7000元）外；尚應依約給付 104年10月、11月之違約金計13萬5000元（計算式：1萬3500 元/月×5×2月＝13萬5000 元）。爰依租賃契約及不當得利 規定聲明求為：被上訴人應給付上訴人16萬2000元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息 ，並願供擔保請准宣告假執行。【原審判決被上訴人應給付 上訴人2萬1000元，及自105年1月5日起至清償日止按週年利 率5 ％計算之利息；另駁回上訴人其餘之訴。上訴人對於原 審判決駁回其請求被上訴人給付14萬1000元本息部分不服上 訴；對於其餘原審判決對其不利部分（即原審駁回其請求2 萬1000元自起訴狀繕本送達翌日即104年12月22日起至105年 1月4日止之利息部分），及被上訴人對於原審判決其敗訴部 分，均未據聲明不服，該等部分非本院審理範圍，於茲不贅
】。上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部 分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人14萬10 00元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息。
二、被上訴人則以：伊向上訴人承租系爭房屋多年，從未欠繳或 遲繳租金。上訴人並於104年8月間表示要收回房屋並收購房 屋內家具及家電用品，嗣後卻反悔不買。伊因家具物品甚多 一時無處搬移，乃請上訴人寬限2、3個月再行遷離，雖未獲 同意，惟伊已盡力於2個月內遷空返還房屋，且於104年11月 27日將系爭房屋鑰匙以郵局雙掛號寄回上訴人。又伊返還房 屋時，僅將伊承租後自行出資設置之管線、馬桶、面盆及電 燈等拆卸搬離，並未破壞系爭房屋。且伊所交付押租金3萬3 000元尚在上訴人處，經扣抵該2 個月期間租金及水電費後， 仍有剩餘。則上訴人請求不當得利及違約金，俱無理由等語 ，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、本件上訴人主張：被上訴人自94年9月1日起承租伊所有系爭 房屋，約定租期迄104年9月30日止，月租並自第7 年起調整 為1萬3500 元，且伊於租期屆滿前，已通知被上訴人無續租 意願，並請被上訴人屆期搬遷等語，業據提出房屋租賃契約 書（下稱為系爭租約）、存證信函及建築改良物所有權狀等 件（均影本）為證（原審司板簡調卷第8 頁至第12頁，原審 板簡卷第21頁），且為被上訴人所不爭執（原審訴卷第13頁 ），應與事實相符。另上訴人主張：被上訴人於系爭租約屆 期後未點交返還房屋，伊係於104年12月1日始收到被上訴人 寄回系爭房屋鑰匙等語，核亦與被上訴人自承：因系爭房屋 內家具物品一時無處搬移，乃情商上訴人寬限2、3月俾另覓 房屋搬遷家具，上訴人雖未同意，然伊已盡力於2 個月內遷 出系爭房屋，並將房屋鑰匙寄回上訴人等語（原審訴卷第13 頁），大致相符；僅被上訴人抗辯：伊係於104年11月27日 將鑰匙以雙掛號寄出予上訴人乙節，與上訴人自承收受鑰匙 時間乙節，並非一致。惟被上訴人就此節既未舉證證明，則 關於被上訴人交還系爭房屋鑰匙並返還房屋由上訴人實際管 領支配之時間，自應以上訴人自承之104年12月1日為認定， 洵無疑義。
四、又上訴人主張：被上訴人於系爭租約租期屆至後，未經伊同 意於104年10月及11月無權占有伊所有系爭房屋計2個月期間 ，應依民法第179條規定給付伊相當於租金之不當得利計2萬 7000元，且應依系爭租約第6條規定給付每月按租金5倍計算 之違約金等語，雖經被上訴人否認，並以前揭情詞置辯。然 查：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條定有明文。且無權占有他人房屋，可能獲 得相當於租金之利益，則為社會通常之觀念。另兩造間系爭 租約第6 條約定：「乙方（即被上訴人）於租期屆滿時，除 經甲方（即上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠 心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利， 如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金 5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方， 決無異議」等語，則有系爭租約影本可稽（原審司板簡調卷 第10頁）。
㈡查被上訴人於系爭租約租期即104年9月30日屆至後，未得上 訴人同意仍占用系爭房屋迄104年12月1始遷讓交還乙節，既 經認定於前。揆諸前揭說明，堪認上訴人主張：被上訴人於 租期屆滿後於104年10月及11月計2個月期間無權占用系爭房 屋，已獲得相當於租金之利益並致伊受有損害，應依民法第 179條規定給付相當於系爭租約約定租金即以每月1萬3500元 計算之不當得利計2萬7000 元等語，於法即無不合。上訴人 另依系爭租約第6 條約定請求被上訴人給付前揭無權占有期 間以每月按租金5 倍計算之違約金計13萬5000元等語，核亦 非全然無據。
㈢被上訴人雖抗辯：伊雖未於租期屆滿時即時交還系爭房屋， 惟伊尚有押租金3萬3000元在上訴人處，經扣抵2個月租金後 仍有剩餘云云。然按押租金之性質，乃擔保租金之給付，如 承租人有欠租情事，固可由出租人主張抵付租金，但不得謂 出租人有收取押租金者，即可延長租期，最高法院著有65年 台上字第2714號民事判例可稽。是被上訴人曾交付上訴人押 租金3萬3000 元且迄未受返還乙節，雖為上訴人所不爭執（ 原審訴卷第19頁背面，本院卷第26頁背面）；然此與被上訴 人於租期屆至後未即時遷讓返還系爭房屋所應負不當得利及 違約賠償責任之認定，實無關聯。且查上訴人主張：被上訴 人於104年12月1日返還房屋時，尚積欠水電費6200元未結清 ，應自押租金中扣抵等語，復為被上訴人所不爭執（本院卷 第57頁背面），且有水費通知及收據、各項費款收據、水費 通知單（繳費憑證）及電費收據、繳費憑證等件（均影本） 可憑（原審訴卷第27頁至第29頁，本院卷第31頁至第35頁） ，益堪信實。經扣抵後，被上訴人可得請求返還之押租金應 僅餘2萬6800元（即3萬3000元－6200元＝2萬6800元）。 ㈣又上訴人主張：被上訴人於搬遷返還房屋時，故意破壞系爭 房屋之水電管路及馬桶等設備，致伊支出修復費用37萬餘元 ，亦應自押租金扣抵等語，業據提出系爭房屋照片、鴻海系
統傢俱有限公司報價單、估價單、三豐水電材料行送貨明細 單等件（均影本）為證（本院卷第37頁、第41頁至第50頁、 第59頁至第64頁、第78頁至第82頁、第104頁至第116頁）。 被上訴人則否認上情。茲查：
⒈被上訴人抗辯：伊承租系爭房屋原為廢棄倉庫，純屬空屋， 房屋內部7 間隔間及馬桶、面盆、電燈、電線、水電管線等 等皆係伊自行出資裝設，因上訴人反悔拒絕承購，故於租約 期滿後將上開各項設備拆卸搬移，未故意破壞房屋等語，並 提出億鑫工程行於94年9 月15日出具之估價單影本為證（本 院卷第51頁）。且經核該估價單確載有：「打洞配套房給污 排水管工資7間」、「打洞配套房管線工資7間」、「按裝馬 桶、面盆及工資7 間」等項工程費用合計16萬8000元之內容 ，堪認被上訴人主張上開設備為其自費出資裝設等情，應非 子虛。然按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所 有人取得動產所有權，民法第811 條定有明文。經查被上訴 人於系爭租約期間，在系爭房屋裝設設備諸如馬桶、面盆、 開關、插座及電線，性質上既非不得拆卸移至他處使用，自 未因附合成為系爭房屋之重要成分；該等設備之所有權既仍 屬被上訴人所有，則其於遷離系爭房屋時一併搬移，核自屬 權利之合法行使至灼；至於被上訴人於系爭房屋所配置水電 管路既埋設於牆內，非經毀損顯難與系爭房屋分離，核已附 合成為系爭房屋之重要成分，應由房屋之所有權人即上訴人 取得所有權，被上訴人自無權任意破壞、拆卸，亦甚明瞭。 又查上訴人主張：被上訴人除將系爭房屋內馬桶等設備拆卸 搬移外，尚將牆內埋設水電管路灌入矽利康堵塞，伊因而支 出費用僱工開挖牆面重新配管致受有損害等語，不僅提出系 爭房屋現場照片為證（本院卷第37頁、第45頁至第48頁、第 59頁至第64頁、第78頁至第81頁），並核與證人吳金得證稱 ：上訴人有請伊至系爭房屋工作，是負責打牆壁、配管線及 鋪水泥，是配房間內的管線，因為原來的管線堵塞，所以要 打牆壁，將原來管線取出，重新配管線進去，伊是跟另一個 朋友鄭隆奇前往施作，因為管路穿不過去，上訴人才請伊等 去將牆壁打掉換管線，打掉後要鋪水泥才算完成，伊做了二 天，每天工資2000餘元，鄭隆奇也一樣，伊與鄭隆奇二人共 收到8 千餘元的報酬，材料則由上訴人提供等語相互一致（ 本院卷第73頁背面、第74頁）。另經本院勘驗上訴人於本院 審理時當庭提出現場殘餘水電塑膠管結果，確見內有膚色物 體堵住乙節，則有本院105 年10月28日準備程序筆錄可據（ 本院卷第74頁），堪認上訴人主張上情非虛，所為並已對系 爭房屋造成破壞。況按權利之行使，不得違反公共利益，或
以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及 信用方法，民法第148條定有明文。且系爭租約第6條既約定 被上訴人於租約期滿時應「將租賃房屋誠心按照原狀遷空交 還甲方（即上訴人）」，被上訴人自不得有假藉回復原狀之 名、反使系爭房屋受到破壞之行為，其理至明。是縱認被上 訴人於系爭房屋所埋設水電管路並未因附合成為系爭房屋之 重要成分，而仍屬被上訴人所有；然其藉口水電管路為其配 置並為回復原狀，卻以粗劣手段堵塞封閉管線，致上訴人需 另支出費用僱工開挖牆面重新配管，核亦屬濫用權利無疑。 從而上訴人主張：被上訴人以矽利康灌入系爭房屋牆內配置 水電管路，已毀損伊所有系爭房屋，應給付損害賠償，並得 自押租金扣抵等語，核亦屬有據
⒉又上訴人主張：伊為修復系爭房屋致支出費用約37萬元餘元 等語，雖據提出前揭各紙報價單、估價單及送貨明細等件（ 均影本）為憑（本院卷第41頁至第43頁、第112頁至第116頁 ）。然其中由鴻海系統傢俱有限公司及李昭來所出具之報價 單及估價單（本院卷第41頁至第43頁）僅為廠商施工前之報 價，並未實際負責施作乙節，乃上訴人自承明確（本院卷第 26頁背面、第39頁背面）；則該等單據所記載金額，自不得 逕執為上訴人已實際支出修復費用之證明。至於其餘估價單 記載施工品項包括士林BH、照華鐵箱、單三110/220V2進2出 30只、銅接點、摩登馬桶、摩登面盆、宏泰電纜、鋸片、紮 線帶、硫化門片、五金、水電材料、水錶、球塞、插座蓋板 等（本院卷第112頁至第116頁），核均與上訴人就水電管路 堵塞之修復工程無關，亦不得據以向被上訴人求償。從而本 院認為關於上訴人因修復水電管路可得向被上訴人請求賠償 、並得自押租金扣抵者，應以前揭證人吳金得證述上訴人為 開挖牆面重新配管所支出報酬8000餘元為限，並酌情認定其 金額為8500元。則經扣抵後，被上訴人尚可請求返還之押租 金應餘為1萬8300 元（即2萬6800元－8500元＝1萬8300元） 。
㈤再按違約金乃指當事人為確保債務之履行，約定債務人不履 行債務時，應支付之金錢或其他給付而言，違約金如無從依 當事人之意思認定其約定之性質者，依民法第250條第2項規 定，應視為因不履行而生損害之賠償總額，即以違約金之支 付，為賠償損害之方法。又約定之違約金額過高者，法院得 減至相當之數額，民法第252 條亦定有明文，此乃法院核減 之職權，本不待債務人之聲請（最高法院103年度台上字第1 79號判決意旨參照）。至於契約當事人約定之違約金是否過 高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所
受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切 利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。本件上訴人因被 上訴人未於租期屆至時即時返還系爭房屋，故依系爭租約第 6條約定請求被上訴人給付延遲2個月期間按每月5 倍租金計 算之違約金計13萬5000元，依前揭說明，應屬損害賠償預定 性質之違約金至明。茲審酌被上訴人延遲返還系爭房屋期間 等前揭違約情節，及上訴人已另依不當得利規定請求被上訴 人給付上開期間內相當於租金之不當得利計2萬7000 元，併 參以上訴人提出其與訴外人就系爭房屋所簽署房屋租賃契約 主張：伊收回系爭房屋整修後，僅將其中5 間房間出租，實 際可取得每月租金計3萬6500 元之收益金額（租約影本附於 本院卷第94頁至第103 頁），及兩造其他一切客觀經濟狀況 ，認上訴人請求違約金13萬5000元，尚屬過高，本院認應予 酌減為7萬5000元為妥適。
㈥承上各節，茲以上訴人可得請求返還之不當得利2萬7000 元 加計酌減後之違約金7萬5000 元，再以上訴人應返還被上訴 人之押租金餘額1萬8300 元扣抵後，上訴人可得請求被上訴 人給付之金額應計為8萬3700元 【即2萬7000元＋7萬5000元 －1萬8300元＝8萬3700元】；逾此部分，則不應准許。五、綜上所述，上訴人除原審已判准之2萬1000 元本息外，依系 爭租約及不當得利之規定，請求被上訴人應再給付6萬2700 元【即8萬3700元 －2萬1000元＝6萬2700元】，及自起訴狀 繕本送達翌日即104年12月22 日起（送達回證附於原審訴卷 第16頁）至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理 由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原 審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上 訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由， 爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不 應准許部分（即上訴請求14萬1000元－本院判准6萬2700 元 ＝7萬8300 元本息部分），原審為上訴人敗訴之判決，並駁 回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此 部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 12 月 28 日
民事第十二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 陶亞琴
法 官 邱景芬
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 12 月 28 日
書記官 強梅芳