臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第1016號
上 訴 人 曾耀霆
李佩臻
被上訴人 蔡光景
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國105年
7月28日臺灣桃園地方法院105年度訴字第3號第一審判決提起上
訴，本院於105年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人曾耀霆給付部分，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由上訴人李佩臻負擔。
事實及理由
甲、程序方面
本件上訴人李佩臻（下逕稱其姓名）經合法通知，未於言詞 辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列事由，爰 依被上訴人之聲請，准由其一造辯論而為判決。乙、實體方面
一、被上訴人主張：李佩臻向伊承租坐落桃園市○○區○○街00 號1樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自民國94年12月5日 起至96年11月4日止，每月租金新台幣（下同）1萬元，且系 爭房屋每月管理費1,500元及水電費用亦應由其負擔（下稱 系爭租約），嗣租期屆滿後，伊未反對李佩臻繼續居住系爭 房屋，而視為不定期限繼續租約。惟李佩臻自97年2月起即 未依約給付租金，經扣除押租金2萬元後，已積欠逾2期以上 ，經伊以存證信函催告，李佩臻逾期仍未給付，伊已於102 年7月16日再以存證信函終止系爭租約，李佩臻應給付自97 年2月起至102年7月31日積欠之租金39萬元（已扣除押租金2 萬元）及伊代墊之管理費3萬1,500元，共計42萬1,500元。 又李佩臻與上訴人曾耀霆（下逕稱其姓名，與李佩臻合稱上 訴人）於系爭租約終止後，仍繼續占有使用系爭房屋至103 年5月底始搬離，上訴人亦應給付自102年8月至103年5月相 當於租金之不當得利9萬元及伊代墊之管理費7,500元、電費 8,589元及水費1,322元，共計10萬7,411元。為此，爰依系 爭租約及不當得利之法律關係，求為命李佩臻應給付42萬 1,500元、上訴人應給付10萬7,411元之判決。（原審就上開 部分為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴。至被上訴人之 請求超逾上開部分，經原審判決駁回後，未據聲明不服，非
本院審理範圍。）並於本院答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：系爭租約之承租人為李佩臻，曾耀霆僅借住在 系爭房屋，非契約當事人，則系爭房屋之管理費及水電費， 應與曾耀霆無涉。又被上訴人並非向李佩臻為終止系爭租約 之意思表示，即非合法有效，伊等繼續居住自非無法律上之 原因。另伊等仍有陸續給付租金，扣除修繕系爭房屋之費用 ，應僅積欠7萬餘元。況伊等自103年3月初即已搬離系爭房 屋，該日以後之水電費與伊等無關等語，資為抗辯。並於本 院上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部 分，被上訴人第一審之訴駁回。
三、被上訴人主張伊已於102年7月16日終止系爭租約，李佩臻自 應給付終止租約前積欠之租金及伊代墊之管理費（共42萬1, 500元）、上訴人應給付至103年5月止相當於租金之不當得 利及伊代墊之管理費、電費及水費（共10萬7,411元）等語 ，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經本院於105年10 月31日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷第24頁） ：㈠被上訴人是否已合法終止系爭租約？㈡曾耀霆是否應負 擔系爭房屋之管理費7,500元、電費8,589元及水費1,322元 ？茲論述如下：
㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法 第451條定有明文。又不定期之房屋租賃，承租人積欠租金 除擔保金抵償外達2個月以上時，依土地法第100條第3款之 規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租 金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支 付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其 期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終 止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年 台上字第1186號判例參照）。換言之，承租人積欠租金以擔 保金抵償後達2個月以上時，經出租人定相當期限催告仍不 為支付，出租人即得終止租賃契約而收回房屋，惟終止租約 之意思表示應向承租人為之，否則即不生效力。經查： ⒈被上訴人主張李佩臻於94年12月5日向被上訴人承租系爭 房屋，而簽訂系爭租約，租期至96年11月4日止，約定每 月租金1萬元，系爭房屋每月管理費1,500元及水電費用由 李佩臻負擔，嗣租期屆至後，被上訴人未反對李佩臻繼續 居住系爭房屋，而視為不定期限繼續租約，為上訴人所不 爭執（見本院卷第24頁），且有系爭租約在卷可稽（見原 法院104年度桃簡字第1128號卷〈下稱桃簡卷〉第11至14 頁），堪認為真實。
⒉又李佩臻積欠租金逾2期以上，經被上訴人於102年6月27 日以三重正義郵局第696號存證信函催告曾耀霆應於函到7 日給付44萬0,500元，上訴人逾期仍未給付，被上訴人再 於102年7月16日以三重正義郵局第854號存證信函向曾耀 霆終止系爭租約，經曾耀霆於同年7月31日向住處守衛室 領取，為兩造所不爭執（見本院卷第24頁），且有存證信 函2件附卷足參（見桃簡卷第19至22頁）。惟上訴人2人間 非具有婚姻關係，有戶籍謄本在卷可按（見本院卷第37至 38頁），被上訴人主張伊以為上訴人是夫妻關係，本來係 以曾耀霆名義簽約，後來才改李佩臻名義簽約云云，核與 證人即其配偶徐霈茹證稱：上訴人2人一起承租，但系爭 租約僅寫李佩臻名字，鄰居介紹他們是夫妻，還帶2個小 孩過來，以為一人代表即可（見本院卷第26頁）等語不符 ，尚難採信。另曾耀霆既非系爭租約之承租人，雖有借住 系爭房屋之事實，亦不具民法第1003條所定之日常家務代 理權限。至李佩臻雖陳稱：伊於100年間生病後，即授權 曾耀霆與被上訴人聯絡，後來曾耀霆也與徐霈茹接洽（見 本院卷第25頁反面）等語，僅得認李佩臻有授權曾耀霆與 被上訴人接洽給付租金、管理費等事宜，李佩臻既未向被 上訴人表示終止租約得向曾耀霆為之，則被上訴人以李佩 臻積欠租金達2個月以上為由，逕以存證信函向曾耀霆為 終止租約之意思表示，自不生效力。是以上訴人抗辯稱： 曾耀霆僅係借住系爭房屋，並非系爭租約當事人，被上訴 人對之為終止租約之意思表示，並不合法等語，要非無據 。
㈡次按未定期限之租賃，各當事人得隨時終止租約。民法第45 0條第2項前段定有明文。經查：
⒈李佩臻於另案刑事偵查中自承：伊係租到103年5月間（臺 灣桃園地方法院檢察署102年度他字第6277號卷〈下稱他 字卷〉第40頁）等語，且曾耀霆於另案刑事偵查中亦自陳 ：伊自101年間開始就未定期匯款繳付租金，伊因車禍無 法上班，有向被上訴人表示先還15萬元，被上訴人說不要 ，要求伊搬走，103年4月22日正在搬，同年5月7日下午， 被上訴人有過來看到我正在搬家，已搬的差不多了（見他 字卷第28至29頁、第36頁、第46頁反面至47頁、103年度 偵字第1556號卷第11頁）等語，徵以卷附103年5月7日所 拍攝照片顯示系爭房屋內仍有上訴人物品（見他字卷第56 至59頁），可見上訴人2人迄103年5月7日仍未搬離系爭房 屋。是以被上訴人主張上訴人2人延至103年5月底始搬離 系爭房屋等情，應非虛妄；上訴人辯以伊等自103年3月初
即已搬離系爭房屋云云，則難信為真。
⒉曾耀霆自承：李佩臻搬走時就是不要租系爭房屋了（見本 院卷第73頁）等語，被上訴人亦稱：伊於103年6月初去看 系爭房屋始確定上訴人搬清物品，並同意至遲上訴人2人 搬走時，系爭租約即已終止（見本院卷第73頁）等語，足 認系爭租約應於103年5月31日終止。
㈢按終止契約，僅使契約自終止之時起向將來消滅，並無溯及 效力，當事人原已依約行使、履行之權利義務不受影響。被 上訴人主張李佩臻自97年2月至102年7月，共積欠租金41萬 元等情，業據其提出歷年租金收入明細、徐霈茹中國信託商 銀帳戶存摺為證（見原審卷第11頁、本院卷第39至55頁、第 59至62頁），觀諸上開存摺，僅見李佩臻自97年2月至102年 7月間，僅於97年3月14日匯款1萬元、同年5月13日匯款1萬 元、同年11月21日匯款2萬元、98年1月24日匯款2萬元、同 年8月25日匯款2萬元、同年11月30日匯款1萬元、99年1月23 日匯款2萬元、同年2月25日匯款1萬元，堪認被上訴人此部 分主張為真實。又李佩臻應按月繳交系爭房屋之管理費1,50 0元及水電費，此觀系爭租約第3條、第15條約定甚明（見桃 簡卷第12頁反面、第13頁反面），而被上訴人主張李佩臻未 依約繳交100年4月至101年12月、103年1至5月之管理費共3 萬9,000元（1,500×26＝39,000）、103年1月至5月之水費 1,322元、電費8,589元，均由伊代為繳納，業據其提出管理 費繳費單、水電費收據為證（見桃簡卷第15至18頁、原審卷 第33至34頁、第44頁），足堪認定。另李佩臻於102年9月給 付租金1萬元，為兩造所不爭執（見本院卷第24頁），且上 訴人並未舉證證明其等自102年8月至103年5月有何給付其他 租金之事證，則上訴人主張李佩臻自102年8月起，除於102 年9月給付租金1萬元外，迄系爭租約終止均未給付租金等情 ，亦屬可採。準此，李佩臻於系爭租約終止前積欠租金共50 萬元（410,000＋90,000＝500,000），經扣除押租金20,000 元後，尚積欠48萬元，加計所欠繳之管理費3萬9,000元、水 費1,322元、電費8,589元，共52萬8,911元。從而，被上訴 人請求李佩臻給付52萬8,911元（480,000＋39,000＋1,322 ＋8,589＝528,911），自非無據。另曾耀霆既非系爭租約之 承租人，則被上訴人請求曾耀霆應與李佩臻共同給付10萬7, 411元，即無理由。
四、綜上所述，被上訴人依系爭租約之約定及不當得利之法律關 係，請求李佩臻應給付52萬8,911元，洵屬有據，應予准許 ；逾此部分之請求（即請求曾耀霆給付部分），為無理由， 應予駁回。原審就超過上開應予准許部分，為曾耀霆敗訴之
判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢 棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。 至於上開應准許部分，原審為李佩臻敗訴之判決，並無不合 。李佩臻仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，至於兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐 一論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項但書、 第463條、第385條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 105 年 12 月 28 日
民事第二十三庭
審判長法 官 林麗玲
法 官 袁雪華
法 官 李昆霖
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 12 月 28 日
書記官 張郁琳