臺灣高等法院民事判決 105年度上字第195號
上 訴 人 陳慕容
訴訟代理人 謝幼軒律師
被 上訴人 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 孫慶餘
訴訟代理人 吳日暘
被 上訴人 陳世勳
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國104年
12月24日臺灣臺北地方法院104年度訴字第4134號第一審判決提
起上訴，本院於105年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：上訴人於民國103年8月4日經由被上訴人 永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）仲介向被上訴 人陳世勳購得臺北市○○區「○○社區」住宅0樓，買賣標 的物包含臺北市○○區○○段0○段0000號建號（門牌號碼 為臺北市○○區○○○路0段00巷00弄0○0號0樓）權利範圍 全部，建物坐落之臺北市○○區○○段0○段000地號土地權 利範圍2250/10000，暨同小段0000建號權利範圍2092/10000 、同小段0000建號權利範圍8344/10000（含機械式停車位編 號0號，權利範圍3953/10000、編號0號，權利範圍3953/100 00，下稱系爭車位）（下稱系爭不動產），上訴人因認系爭 不動產包含二個車位符合家庭居住使用要求，始同意以總價 新臺幣（下同）3,400萬元購買系爭不動產，兩造並於測量 成果圖上簽名確認停車位置，詎上訴人於103年10月入住後 ，卻發現上訴人車位上層機械平臺為機車渡板之通道，無法 停放車輛。且上訴人入住系爭不動產後，大樓管理委員會變 更紅外線裝置設定，將昇降式機械停車位改成無法昇降之狀 態，致上訴人無法將下層機械式車位上升至車道進出口停車 ，並有住戶先聯合提告上訴人涉嫌侵占及竊盜等罪，經檢察 官為不起訴處分後，仍有住戶接連於上訴人晚上在家時，用 力敲擊樓板、打電話騷擾上訴人母親及胞妹，並更換昇降式 機械車位大門遙控器，致停車出入口之鐵捲門無法開啟及關 閉，復於104年9月13日上午在電梯內暴力毆打上訴人，撕毀 上訴人衣物，對上訴人為公然侮辱及聲稱要上訴人在社區待 不下去等語。被上訴人隱瞞系爭不動產實係只能使用一個車 位此等重要交易訊息，誆稱係出售二個停車位，致上訴人陷 於錯誤，以二個車位之價值向陳世勳買入系爭不動產，現系
爭車位之價值、通常效用及契約預定效用，已有顯著之減損 ，並存有瑕疵，陳世勳復拒不處理，應負物之瑕疵擔保責任 或不完全給付之損害賠償責任，以系爭不動產所處精華地段 每個車位不低於300萬元觀之，上訴人無端溢付至少600萬元 ，爰就一部金額主張，依民法第354條、第359條請求陳世勳 減少價金300萬元，或依第360條、第227條第1項、第226條 第1項等規定請求陳世勳賠償損害300萬元。又被上訴人明知 與住戶間就系爭車位之使用存有機車渡板之爭議，卻於買賣 及仲介契約中誤導上訴人相信能於機械平臺上、下層共停放 二部車，上訴人因此向陳世勳交付買賣價金及向永慶房屋交 付34萬元仲介費用，致受有財產權重大損害，並使上訴人因 遭其他住戶毆打、提告、恐嚇而受有痛苦及超過契約履行利 益之損害，永慶房屋並應就其所屬仲介人員所為之侵權行為 連帶負責，爰依民法第227條第2項不完全給付、第184條第1 項前段、第185條、第188條侵權行為損害賠償等規定，擇一 請求被上訴人連帶賠償上訴人因不完全給付及侵權行為所生 之其他財產損害100萬元。而求為判命陳世勳應給付上訴人 300萬元，被上訴人應連帶給付上訴人100萬元，及均自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，並願供擔保 請准為假執行之宣告（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲 明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡陳世 勳應給付上訴人300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。㈢被上訴人應連帶給付上訴 人100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5%計算之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。二、陳世勳則以：被上訴人於103年8月4日委託永慶房屋出售系 爭不動產，已於買賣契約之增補契約中清楚表明「甲（即上 訴人）乙（陳世勳）雙方確認本案成交總價包含二個公設車 位，車位為地下一層（車位編號0、0），現甲方已至車位現 場確認本案僅能使用一個車位，甲方確已知悉並同意現況承 受。」，一切據實以告，並經買賣雙方簽名確認，無上訴人 所述之事實等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡ 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、永慶房屋則以：永慶房屋對於系爭不動產之相關產權，已盡 仲介之調查義務，且產權與土地、建物登記謄本相符，陳世 勳並已依約將產權移轉予上訴人，並無短少情事，被上訴人 並無調查之疏失。又關於系爭不動產之車位產權型態、位置 、現況使用情形及相關注意事項等，被上訴人之仲介人員於 買賣交易前後，除持不動產說明書、標的物現況說明書向上 訴人說明外，更帶領上訴人親自至現場察看，並告知車位僅
能使用1個之事實，上訴人並於增補契約上簽名確認，被上 訴人自無隱瞞實情而詐騙上訴人成交之事，更無任何侵害上 訴人權利或違反契約義務而有給付不完全之情事等語，資為 抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。
四、上訴人主張其於103年8月4日經由永慶房屋仲介，向陳世勳 購得系爭不動產，且買賣標的物除門牌號碼臺北市○○區○ ○○路0段00巷00弄0○0號0樓權利範圍全部，暨其相關坐落 之基地及公共設施外，尚包含編號0、0之上、下2層機械式 法定停車位（即系爭車位），其中上層（即編號0）之車位 ，因後方平臺規劃機車停車位，為機車渡板之通道，而無法 停放車輛等情，業據上訴人提出與其所述相符之不動產買賣 契約書、建物登記第二類謄本、標的物現況說明書、平面圖 、複丈成果圖、售屋廣告、不動產說明書等為證（見原審卷 第11頁至第36頁），且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。五、惟上訴人主張被上訴人於上訴人承買系爭不動產時，隱瞞上 層車位有上述無法停放車輛之瑕疵，致上訴人陷於錯誤，而 以高價買受系爭不動產，並造成上訴人入住後與其他住戶間 之糾紛，因而受有前揭損害等情，為被上訴人所否認，並以 前詞置辯。經查：
㈠觀諸上訴人所提出其與陳世勳於103年8月4日所簽訂之系爭 不動產買賣契約書，其中第2頁有關車位標示部分，除記載 ：本買賣標的物併同車位出售，有建物產權持分，有車位編 號，目前車位編號：0、0，地下第1層車位，使用狀況為固 定位置使用，車位種類為昇降機械式上、下層二個等內容外 （見原審卷第12頁），尚於右側載明：「*有關車位使用規 則如依慣例使用之現況、住戶公約、大樓管理規定等，甲方 （即上訴人）均已明確知悉並應繼續承受遵守，不得另作主 張。...」等內容，堪認上訴人同意車位依慣例使用現況承 受。又上訴人與陳世勳簽立不動產買賣契約書之同時，亦書 立增補契約1紙乙節，為上訴人所不爭執（見原審卷第79頁 ），觀諸該增補契約內容全文為：「立約人買方：陳慕容（ 以下簡稱為甲方）賣方：陳世勳（以下簡稱為乙方），建物 門牌：臺北市○○區○○○路○段00巷00弄0○0號0樓。雙 方於民國103年8月4日，增訂條款如下：一、甲乙雙方確認 本案成交總價包含二個公設車位，車位為地下一層（車位編 號0、0），現甲方已至車位現場確認本案僅能使用一個車位 ，甲方確已知悉並同意現況承受。」（見原審卷第38頁）， 除確認系爭車位之使用現況為「僅能使用一個車位」外，並 無其他約定，且係獨立於7頁之不動產買賣契約書之外，由
上訴人、陳世勳單獨簽名確認於上，其上文字之字體亦無過 小而難於閱讀、或客觀上有何難以注意其存在或辨識之情事 。顯見上訴人於該增補契約上簽名之際，已確認並同意增補 契約之內容，即上訴人於簽約前已至車位現場確認本案僅能 使用一個車位，且「確已知悉並同意現況承受」。此外，永 慶房屋所製作之不動產說明書（見原審卷第26頁至第36頁） ，其中之「產權調查表」之「壹、建物標示」記載用途為「 停車空間等」之共同使用部分為0000建號，但其中「車位」 之記載有「N」與「Y」之標記，前者持分面積0.59坪，後者 持分面積10.61坪（見原審卷第28頁），製作上開產權調查 表之證人即永慶房屋員工李汪倫復證稱：建號代表車位之建 號，車位N、Y代表的是可否使用，後方面積坪數記載10.61 代表確定有空間可以使用，上方0.59就只是公設分擔，空間 不足以停車，此部分亦有向上訴人說明等語（見本院卷第40 頁反面），足認系爭不動產所包含之車位確有可使用與無法 使用之區別，且永慶房屋仲介人員除已於產權調查表上載明 外，並已向上訴人說明。李汪倫並證稱：本件帶看車位的時 候，伊有依上訴人要求實際操作，這個車位在地下室，按下 按鈕後鐵板會升起，車位才會出現，車位當初資料是寫二個 ，但實際只能使用一個，在操作時，上訴人的腳剛好碰到停 車板的感應器，動作就慢下來，上訴人有質疑是否故障，伊 請上訴人稍微退開，車盤就可以持續運作，是在可以使用的 狀態，我們在出售的時候，就有跟上訴人說只有一個可以停 的位置，是指地下室的那個車位，該車位上方的空間是鐵板 ，該鐵板如果在地下室車位升起時，會接近天花板，空間不 足以停放車輛，我們當初在賣系爭不動產的時候就有說只有 鐵板下方的停車位可以停而已等語（見本院卷第39頁反面、 第40頁），益徵上訴人已現場確認過車位現況，對於系爭不 動產僅能使用一個即係鐵板（機車渡板）下方之停車位，亦 知之甚詳。綜上事證觀之，上訴人所購買之系爭不動產，雖 含編號0、0號二個車位，然其中編號0號之車位無法使用， 上訴人僅得使用編號0號之車位一事，上訴人確已透過現場 察看及相關文件記載、永慶房屋仲介人員之說明知之甚詳， 除於不動產買賣契約書上已註明同意車位依慣例使用現況承 受外，復於增補契約中再次簽名確認同意依現況承受，故自 難認陳世勳交付之系爭不動產因僅能使用1個車位而屬有物 之瑕疵存在，抑或是被上訴人有何刻意隱匿詐騙上訴人之情 事。縱於相關買賣文件上，並未顯示何以另一個車位無法使 用之原因，惟「交付另一個可使用之車位」本不在陳世勳履 行與上訴人間不動產買賣契約之契約義務範圍，「何以不能
使用之原因」自非系爭不動產買賣契約之必要記載事項。況 上訴人復未證明其有探問另一個車位不能使用之原因，而被 上訴人有回覆不實情形，是上訴人主張被上訴人未於標的物 現況說明書、增補契約中載明何以僅能使用一個車位之原因 等語，亦不足推翻本院上開認定。
㈡上訴人另主張其入住系爭不動產後，大樓管理委員會變更紅 外線裝置設定，將昇降式機械停車位改成無法昇降之狀態， 致其無法將下層機械車位上升至車道進出口停車，並有住戶 先聯合提告其涉嫌侵占及竊盜等罪，經檢察官為不起訴處分 後，仍有住戶接連於其晚上在家時，用力敲擊樓板、打電話 騷擾其母親及胞妹，並更換昇降式機械車位大門遙控器，致 停車出入口之鐵捲門無法開啟及關閉，復於104年9月13日上 午在電梯內暴力毆打上訴人，撕毀上訴人衣物，對上訴人為 公然侮辱及聲稱要上訴人在社區待不下去等情，縱屬真實， 亦係上訴人與其他住戶間或大樓管理委員會間發生之衝突或 糾紛，難認與被上訴人有何關涉；亦無法因大樓管理委員會 於陳世勳交付系爭不動產後更改車位昇降設備裝置，影響上 訴人下層停車位使用之情事，即認係陳世勳交付使用之系爭 車位價值有所減損，而應負賠償之責。
㈢承上，陳世勳所交付之系爭不動產，並無物之瑕疵存在，陳 世勳亦無不完全給付情事，陳世勳、永慶房屋之仲介人員亦 無詐騙上訴人購買系爭不動產之侵權行為，是上訴人依民法 第354條、第359條請求減少價金300萬元，或依第360條、第 227條第1項、第226條第1項等規定請求陳世勳賠償損害300 萬元，並依民法第227條第2項不完全給付、第184條第1項前 段、第185條、第188條侵權行為損害賠償等規定，請求被上 訴人連帶賠償上訴人因不完全給付及侵權行為而生之其他財 產損害100萬元，均無理由。
六、綜上所述，上訴人依民法物之瑕疵擔保、不完全給付、給付 不能、侵權行為等相關規定，請求陳世勳應給付上訴人300 萬元；被上訴人應連帶給付上訴人100萬元，及均自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，非屬正 當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴 意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回 其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 21 日
民事第二庭
審判長法 官 許紋華
法 官 王怡雯
法 官 劉素如
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 22 日
書記官 葉國乾
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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