臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1147號
上 訴 人 林漢賢（即許琴嬌之承受訴訟人）
林漢杰（即許琴嬌之承受訴訟人）
林漢鈞（即許琴嬌之承受訴訟人）
兼 上2 人
訴訟代理人 林漢楨（即許琴嬌之承受訴訟人）
被 上訴人 鍾懋源
訴訟代理人 王彩又律師
複 代理人 許美麗律師
訴訟代理人 蔡麗雯律師
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國105 年
6 月22日臺灣新竹地方法院104 年度訴字第729 號第一審判決提
起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於105 年12月6 日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原判決：㈠主文第一項命上訴人給付逾新臺幣壹拾萬玖仟零參拾壹元，及自民國一百零五年一月一日起至法定租賃關係終止時止，按月於每月末日給付逾新臺幣參仟柒佰肆拾肆元之本息；㈡主文第二項命上訴人返還坐落新竹市○○段○○○地號土地如附圖所示A 部分（面積四十二點七九平方公尺）部分；㈢主文第三項命上訴人給付部分，及上開部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
核定新竹市○○段○○○○號房屋坐落同段三０七地號土地部分（面積三十五點一九平方公尺）之租金自民國九十九年七月十七日起至一百零一年十二月三十一日止，每月租金為新臺幣壹仟陸佰零玖元；自民國一百零二年一月一日起至一百零四年十二月三十一日止，每月租金為新臺幣壹仟柒佰零捌元；自民國一百零五年一月一日起，每月租金為新臺幣參仟柒佰肆拾肆元。被上訴人其餘追加之訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外，含追加部分）由被上訴人負擔十分之四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原上訴人許琴嬌已於提起上訴後之民國（下同）105 年 7 月26日死亡，上訴人為其全體繼承人，有戶籍謄本、繼承 系統表在卷為憑（見本院卷第43頁、第51-54 頁），茲據被 上訴人聲明由上訴人承受訴訟，核無不合，應予准許，合先 敘明。
二、按於第二審程序中為訴之變更或追加，非經他造同意，不得 為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，觀諸民事訴訟 法第446 條第1 項規定至明。查被上訴人於原審主張：伊之 母許琴燕與上訴人之母許琴嬌為姊妹，坐落新竹市○○段 000 地號土地（下稱系爭土地）及其上同段183 建號建物， 門牌號碼為新竹市○○路000 巷00弄00號（下稱系爭房屋， 與系爭土地合稱系爭房地）原為許琴嬌所有，嗣許琴嬌於81 年1 月11日將系爭土地移轉登記予伊所有，依嗣增訂之民法 第425 條之1 規定之法理，應推斷系爭房屋於得使用期限內 ，就坐落系爭土地部分有法定租賃關係，許琴嬌及上訴人自 應給付自99年7 月17日起之租金（許琴嬌應負擔之債務，於 其死亡後由上訴人繼承，下不另贅述）。另許琴嬌未經伊同 意，逕於系爭土地上、系爭房屋之後端另增建2 層鐵皮屋（ 下稱系爭鐵皮屋），就該部分乃無權占用系爭土地，應予拆 除並給付相當於租金之不當得利，縱認系爭鐵皮屋占用系爭 土地部分亦為法定租賃關係所及，伊亦得就該部分請求上訴 人給付租金。嗣於本院審理中另類推民法第425 條之1 第2 項規定，追加先位之訴，請求核定系爭房屋坐落系爭土地部 分自99年7 月17日起之租金（見本院卷第58頁）；另追加備 位之訴，請求核定系爭鐵皮屋坐落系爭土地如附圖所示A 部 分自99年7 月17日起之租金（見本院卷第120 頁反面）。被 上訴人所為訴之追加與原起訴之主張，請求之基礎事實同一 ，揆諸上開規定，自屬合法，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人於原審起訴及本院追加主張：
㈠伊之母許琴燕與上訴人之母許琴嬌為姊妹，其等於70年間在 許琴嬌所有坐落新竹市○○段000 地號土地（下稱系爭817 地號土地）上合資興建同段99、100 、101 、102 建號之4 層樓建物（下各以系爭該建號建物稱之），並由許琴嬌取得 系爭99、100 建號建物所有權，許琴燕取得系爭101 、102 建號建物所有權。嗣於80年間，許琴嬌向許琴燕表示希望將 其所有之系爭房地所有權與許琴燕系爭101 、102 建號建物 所有權交換，許燕琴遂依許琴嬌之指示將系爭101 、102 建 號建物所有權移轉登記於上訴人名下，許琴嬌卻僅於81 年1 月11日將系爭土地所有權移轉登記與伊，系爭房屋則仍登記 於其名下。然依嗣增訂之民法第425 條之1 規定之法理，應 推斷系爭房屋於得使用期限內，就坐落系爭土地部分有法定 租賃關係，爰請法院核定租金數額，上訴人自應給付自99年 7 月17日起之租金。嗣許琴嬌未經伊同意，逕於系爭土地上 、系爭房屋之後端增建系爭鐵皮屋，伊自得依民法第767 條
、第179 條規定，請求許琴嬌繼承人之上訴人拆屋還地、返 還相當於租金之不當得利。縱認系爭鐵皮屋坐落系爭土地部 分亦為法定租賃關係範圍所及，因許琴嬌違反原本係空地之 用途而增建鐵皮屋，伊亦已依民法第438 條第2 項規定終止 兩造間就此之法定租賃契約，而得請求上訴人將系爭鐵皮屋 拆除後返還土地予伊，自得備位請求法院核定系爭鐵皮屋坐 落系爭土地部分之租金，請求上訴人給付租金。並先位聲明 （含追加部分）：①請求核定上訴人就系爭房屋坐落系爭土 地部分（面積35.19 平方公尺），自99 年7 月17日起至101 年12 月31 日止，每月租金為新臺幣（下同）1,839 元；自 102 年1 月1 日起至104 年12 月31日止，每月租金為1,951 元；自105 年1 月1 日起，每月租金為4,279 元（見本院卷 第39 頁）；②上訴人應給付被上訴人15萬7,690 元及自105 年3 月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自 105 年1 月1 日起，按月於每月末日給付被上訴人5,414 元 ，暨自次月首日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息； ③上訴人應將系爭鐵皮屋坐落系爭土地上如附圖所示B 部分 （面積47.38 平方公尺）拆除，並將上開土地返還予被上訴 人；④上訴人應給付被上訴人20萬9,751 元及自105 年3 月 17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自105 年 1 月1 日起至拆除系爭鐵皮屋上開部分返還該部分占用土地 之日止，按月於每月末日給付被上訴人7,202 元，暨自次月 首日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑤上②至④ 部分，願供擔保請准宣告假執行。另備位聲明（含追加部分 ：①請求核定上訴人就系爭鐵皮屋坐落系爭土地如附圖所示 A 部分（面積42.79 平方公尺），自99年7 月17 日起至101 年12月31日止，每月租金為2,205 元，自102 年1 月1 日起 至104 年12月31日止，每月租金為2,340 元，自105 年1 月 1 日起，每月租金為5,131 元（見本院卷第102 頁反面）； ②上訴人應給付被上訴人36萬7,441 元及自105 年3 月17日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；③上訴人應自 105 年1 月1 日起至租賃關係消滅之日止，按月於每月末日 給付被上訴人1 萬2,616 元，暨自次月首日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息；④上②、③之請求，願供擔保請 准宣告假執行。
㈡民法第425 條之1 ，於88年4 月21日增訂，自89年5 月5 日 施行，該新增條文雖未經民法債編施行法明定具有溯及效力 ，惟該規定施行前，已為最高法院48年台上字第1457號判例 所承認，伊自得依該規定之法理，請求核定租金及請求上訴 人給付系爭房屋坐落系爭土地部分之租金。系爭土地位在新
竹市民生路，鄰近巨城購物中心，屬當地較繁華地區，且無 上訴人所稱之淹水情事，系爭土地雖位於巷弄內，然車輛進 出並無問題，原審依土地法第97條之規定，以土地申報地價 年息8%計算租金，並無過高。
㈢民法第425 條之1 之立法意旨及最高法院48年台上字第1457 號判例意旨，係在促進房屋所有權之安定性，使基地使用權 不因基地物權之變動而受影響，自須以讓與時已有房屋存在 為前提，且範圍應以房屋坐落之土地範圍為界，期間則以房 屋得使用之期限為限，不宜無限擴張。系爭土地於移轉予伊 時，如附圖所示A 部分為空地，系爭鐵皮屋既係嗣後始增建 ，與所占用之土地即無同屬一人所有之情形，當非法定租賃 範圍所及，而係無權占有系爭土地。至上訴人辯稱系爭土地 原即有葡萄棚架、葡萄樹、芭樂樹云云，並未舉證以實其說 ，況上開物品、樹木之經濟價值亦無法與建物相提並論，上 訴人自不得據此主張系爭鐵皮屋占有系爭土地部分有法定租 賃關係存在。
㈣不論伊係基於買賣或互易之法律關係而取得系爭土地所有權 ，兩造間就系爭房屋坐落系爭土地部分即有法定租賃關係， 許琴嬌於原審已自認係基於法定租賃關係而占有系爭土地， 足認業已交付系爭土地予伊而改依法定租賃關係占有，嗣再 改辯稱其未交付系爭土地予伊云云，顯屬無稽。伊依民法第 373 條規定就系爭土地有完整之權利及收取法定孳息，自不 容上訴人任意為相反之主張。
㈤系爭鐵皮屋占有系爭土地部分，伊收回土地後雖無法建築房 屋，然亦可作為停車場、種植花木或其他用途，伊本於所有 權請求上訴人返還無權占有之土地，乃屬權利之正當行使， 上訴人辯稱伊為權利濫用云云，顯屬無據。
二、上訴人則以：
㈠系爭土地自許琴嬌於81年1 月11日以買賣為原因將所有權移 轉予被上訴人起，迄未交付予被上訴人，而由伊等繼續有權 占有，依民法第373 條規定，被上訴人並無收益權，自無成 立法定租賃關係，被上訴人亦無從請求伊等將系爭鐵皮屋拆 除後返還系爭土地。
㈡系爭鐵皮屋搭建前原即有葡萄棚架、葡萄樹、芭樂樹，嗣又 搭蓋塑膠雨棚，系爭鐵皮屋係附屬於系爭房屋，為系爭房屋 不可分之一部分，且系爭鐵皮建物坐落系爭土地部分，原即 為系爭房屋之門前庭院兼出入口走道，自屬法定租賃之範圍 ，被上訴人並不得請求返還系爭土地，且被上訴人請求伊等 拆除系爭鐵皮屋，乃權利濫用。
㈢系爭土地非屬繁華地區，系爭房屋於建築之初即以民生路
211 巷21弄為主要出入口，而非以211 巷為主要出入口，因 該巷狹窄不利進出，且道路經多次修整填高，更不利系爭房 屋之後門進出，且系爭土地低窪易淹水，故系爭土地之租金 應以申報地價年息3%為妥等語置辯。
三、原審就被上訴人之請求，判決：㈠上訴人應給付被上訴人12 萬4,629 元，及自105 年3 月17日起，至清償日止，按週年 利率5%計算之利息，並自105 年1 月1 日起，按月於每月末 日給付被上訴人4,279 元，暨自次月首日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息；㈡上訴人應將系爭鐵皮屋坐落系爭 土地上如附圖所示A 部分（面積42.79 平方公尺）拆除，並 將上開土地返還予被上訴人；㈢上訴人應給付被上訴人15萬 1,545 元及自105 年3 月17日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，並自105 年1 月1 日起至拆除系爭鐵皮屋返還 占用土地之日止，按月於每月末日給付被上訴人5,203 元， 暨自次月首日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並 駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服，提起上 訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上廢棄部 分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上 訴駁回（原判決駁回被上訴人請求部分，未據上訴，已告確 定）。
四、兩造所不爭執之事項：
㈠系爭土地原為許琴嬌所有，許琴嬌於81年1 月11日以80年4 月14日之買賣為原因移轉登記予被上訴人所有。坐落系爭土 地上之系爭房屋係許琴嬌於80年1 月16日以79年12月28日之 贈與為原因而登記為所有權人。
㈡系爭房屋為加強磚造2 層建物，坐落系爭土地，第1 層、第 2 層之面積均為35.19 平方公尺。
㈢系爭鐵皮屋坐落系爭土地如附圖所示A 部分（面積42.79 平 方公尺），為許琴嬌於取得系爭房地所有權後所增建。 ㈣系爭土地99年1 月之申報地價為每平方公尺7,840 元、102 年1 月之申報地價為每平方公尺8,320 元、105 年1 月之申 報地價為每平方公尺18,240元。
㈤系爭土地位於新竹市區鄰近巨城購物中心，交通便利，生活 機能佳，系爭房屋位於路寬3.9 公尺、5.2 公尺狹小之巷弄 內，無法供一般汽車會車通行，門前亦劃有紅線標誌，禁止 停車，並正對巨城購物中心後方排風管。
㈥系爭101 、102 建號房屋於70年3 月3 日登記為被上訴人之 母許琴燕所有，嗣於80年3 月5 日以79年12月30日之贈與為 原因登記為上訴人所有，應有部分各4 分之1 。五、本件之爭點：㈠兩造就系爭房屋坐落系爭土地部分是否有法
定租賃關係？被上訴人得否類推民法第425 條之1 第2 項規 定，請求法院定租金之數額？被上訴人得否依租賃關係請求 上訴人給付租金？金額若干？㈡被上訴人得否依民法第767 條規定，請求上訴人將系爭鐵皮屋拆除後，將占用土地返還 被上訴人？㈢被上訴人得否依民法第179 條規定，請求上訴 人就系爭鐵皮屋坐落系爭土地部分給付相當於租金之不當得 利？金額若干？㈣兩造就系爭鐵皮屋坐落系爭土地如附圖所 示Ａ部分是否有法定租賃關係？被上訴人得否類推民法第 425 條之1 第2 項規定，請求法院定租金之數額？被上訴人 得否依租賃關係請求上訴人給付租金？金額若干？茲析述如 下：
㈠兩造就系爭房屋坐落系爭土地部分是否有法定租賃關係？被 上訴人得否類推民法第425 條之1 第2 項規定，請求法院定 租金之數額？被上訴人得否依租賃關係請求上訴人給付租金 ？金額若干？
①兩造間就系爭房屋坐落系爭土地部分是否存有法定租賃關 係？
⑴按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的 ，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使 用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人 ，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上 權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限 於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房 屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號 判例意旨參照）。次按土地及其土地上之房屋同屬一人 所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土 地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房 屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推 定在房屋得使用期限內，有租賃關係；前項情形，其租 金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第 425 條之1 第1 項前段、第2 項分別定有明文。該規定 雖係88年4 月21日增訂，於89年5 月5 日始施行，且並 無溯及之效力，惟觀諸其立法理由，載明：「土地及房 屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性 質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋 同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人 ，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上 見解（最高法院48年度台上字第1457號判例、73年5 月 8 日73年度第5 次民事庭會議決議參照）認為除有特別 約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土
地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租 賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化。又為兼顧房屋 受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期 限內，除有反證外，推定有租賃關係…其租金數額本於 契約自由原則，宜由當事人協議定之。如不能協議時， 始得請求法院裁判之…」等情，足認民法第425 條之1 第1 項規定係將最高法院48年台上字第1457號判例意旨 及法理予以明文化。若房屋及土地分離讓與之事實，係 發生於前開規定施行前，然其原因事實與上開判例意旨 或法理相符，應得以該判例或法理為基礎，推斷土地或 房屋之受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人 間，在房屋得使用期限內，具有租賃關係（最高法院 105 年度台上字第1775號判決意旨參照）。 ⑵系爭房屋為加強磚造2 層建物，坐落系爭土地，第1 層 、第2 層之面積均為35.19 平方公尺。系爭土地原為許 琴嬌所有，許琴嬌嗣於80年1 月16日以79年12月28日之 贈與為原因而取得系爭房屋之所有權。許琴嬌再於81年 1 月11日以80年4 月14日之買賣為原因，將系爭土地移 轉登記予被上訴人所有，為兩造所不爭執之事實，已如 上理由四所述，是系爭房地自80年1 月16日起原同屬於 許琴嬌所有，許琴嬌嗣於81年1 月11日僅將系爭土地所 有權讓與被上訴人，揆諸上開說明，應推定自81年1 月 11日起，許琴嬌與被上訴人間於系爭房屋使用期限內， 就系爭房屋坐落系爭土地部分（面積35.19 平方公尺） 有法定租賃關係。又許琴嬌嗣於105 年7 月26日死亡， 上訴人為其全體繼承人，已如上述，該法定租賃關係自 105 年7 月26日起由上訴人繼承至明。
⑶至兩造間雖就被上訴人於81年1 月11日取得系爭土地所 有權之原因有所爭執，經查：
1.觀諸卷附土地登記謄本（見原審調字卷第17頁），被 上訴人既係於81年1 月11日以80年4 月14日之買賣為 原因，而受系爭土地所有權移轉登記，當認其取得系 爭土地所有權之原因關係為買賣。
2.被上訴人雖主張系爭土地取得原因，實係因與系爭 101 建號、102 建號建物所有權互易云云，然系爭 101 、102 建號建物於70年3 月3 日登記為被上訴人 之母許琴燕所有，嗣於80年3 月5 日以79年12月30日 之贈與為原因登記為上訴人所有，應有部分各4 分之 1 ，有土地登記謄本在卷可稽（見原審第33-40 頁） ，且為兩造所不爭執之事實，已如上理由四所述。上
訴人取得系爭101 建號、102 建號建物之原因既登記 為贈與，其所有權移轉之時間與被上訴人取得系爭土 地所有權之時間更相距近1 年，衡諸常情，亦難認系 爭101 建號、102 建號建物與系爭土地係出於互易而 移轉所有權，是被上訴人上開主張並不足採。惟系爭 房地本均為許琴嬌所有，嗣因許琴嬌於81年1 月11日 以買賣為原因，僅將系爭土地所有權移轉登記予被上 訴人，而推定許琴嬌與被上訴人間就系爭房屋坐落系 爭土地部分有法定租賃關係，已如上述，則被上訴人 上開互易之主張雖與事實不符，而不足採，亦無礙上 開法定租賃關係成立之認定。
②被上訴人得否類推民法第425 條之1 第2 項規定，請求法 院定租金之數額？
⑴許琴嬌自81年1 月11日起就系爭房屋坐落系爭土地部分 （面積35.19 平方公尺），依民法第425 條之1 規定之 法理，推定與被上訴人間成立法定租賃關係，嗣自105 年7 月26日起該法定租賃關係則因許琴嬌死亡而由上訴 人繼承，已如上述。則被上訴人自得本於上開法定租賃 關係及繼承關係，請求上訴人給付租金，惟兩造間就租 金之數額未能協議，揆諸上開規定及說明，被上訴人自 得請求法院核定自99年7 月17日起之租金數額。 ⑵按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價額年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文， 並於租用基地建築房屋時準用之，土地法第105 條亦定 有明文。而所謂土地價額係指法定地價而言，則為土地 法施行法第25條所明定。又土地法第148 條規定，土地 所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。又所謂年 息10% 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須 照申報價額年息10% 計算之，且尚須斟酌基地之位置， 工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益 ，彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院54 年台上字第1528號判例意旨參照）。
⑶查系爭房屋坐落系爭土地35.19 平方公尺，有建物登記 謄本在卷為憑（見原審調字卷第14頁），且為兩造所不 爭執，已如上述。又查系爭土地99年1 月之申報地價為 每平方公尺7,840 元、102 年1 月之申報地價為每平方 公尺8,320 元、105 年1 月之申報地價為每平方公尺 18,240元；系爭土地位於新竹市區鄰近巨城購物中心， 交通便利，生活機能佳，系爭房屋位於路寬3.9 公尺、 5.2 公尺狹小之巷弄內，無法供一般汽車會車通行，門
前亦劃有紅線標誌，禁止停車，並正對巨城購物中心後 方排風管，為兩造所不爭執之事實，已如上理由四所述 。本院審酌系爭土地位置、經濟利用價值、工商繁榮程 度，及斟酌系爭土地曾因豪大雨而淹水嚴重（見本院卷 第75頁）、上訴人使用系爭房屋坐落系爭土地所受利益 等情狀，認每年租金以系爭土地申報總價額7%計算，自 屬適當。上訴人認應以系爭土地申報總價額3%計算，實 屬偏低，而不足採。是系爭房屋坐落系土地之租金自99 年7 月17日起至101 年12月31日止，每月租金為1,609 元；自102 年1 月1 日起至104 年12月31日止，每月租 金為1,708 元；自105 年1 月1 日起，每月租金為 3,744 元（計算式詳如附表一）。
⑷被上訴人雖提出不動產交易時價查詢資料（見本院卷第 66-67 頁），僅足證明與系爭土地同段之他筆土地交易 價格，然上開土地法規定係以土地「申報地價」年息 10% 而非市場交易價格年息10% 為城市地方房屋租金之 上限，是被上訴人據此認系爭房屋坐落系爭土地之租金 價額應以系爭土地申報地價年息10% 計算，自屬無據， 亦不足採。
③兩造間就系爭房屋坐落系爭土地部分有法定租賃關係成立 ，並經本院核定自99年7 月17日起之租金數額，均如上述 ，被上訴人自得依上開法定租賃關係及繼承關係，請求上 訴人給付自起訴時起回溯5 年即自99年7 月17日起至104 年12月31日止之租金共計10萬9,031 元（計算式詳如附表 二），及自105 年1 月1 日起至上開法定租賃關係終止時 止，按月於每月末日給付租金3,744 元（計算式詳如附表 二）。上訴人就許琴嬌105 年7 月26日死亡前給付租金之 義務，依民法第1148條第2 項規定，自以其等因繼承所得 遺產為限負清償之責。
④至上訴人再辯稱許琴嬌將系爭土地出賣予被上訴人後，迄 未將系房屋坐落系爭土地部分交付被上訴人占有云云，為 被上訴人所否認。經查：
⑴按不動產占有之移轉，因占有物之交付而生效力；且該 移轉準用民法第761 條占有改定之規定，即讓與人仍繼 續占有該不動產者，得因讓與人與受讓人間之約定，使 受讓人因此取得間接占有以代交付，觀諸民法第946 條 規定至明。
⑵系爭房地原皆為許琴嬌所有，嗣許琴嬌於81年1 月11日 僅將系爭土地所有權以買賣為原因移轉予被上訴人，依 民法第425 條之1 規定明定前之法理，已推定許琴嬌與
被上訴人間就系爭房屋坐落系爭土地部分有法定租賃關 係，已如上述，當亦因該法定租賃關係之成立，即認其 等間有使被上訴人因此取得系爭房屋坐落系爭土地部分 之間接占有以代交付之合意，是上訴人辯稱許琴嬌及伊 等並未將該部分土地交付被上訴人占有云云，並不足採 ，更難再據此推論被上訴人因未交付該部分土地，依民 法第373 條規定仍保有收益權，而認被上訴人不得就系 爭房屋坐落系爭土地部分請求伊等給付租金。
㈡被上訴人得否依民法第767 條規定，請求上訴人將系爭鐵皮 屋拆除後，將占用土地返還被上訴人？
①按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第 1 項前段、中段分別定有明文。
②上訴人就其等占有系爭土地如附圖所示A 部分並不爭執， 惟辯稱其等為有權占有，並非無權使用，然為被上訴人所 否認。茲就上訴人是否無權占有系爭土地如附圖所示A 部 分析述如下：
⑴上訴人辯稱其等就系爭土地如附圖所示A 部分亦與被上 訴人成立法定租賃關係，而屬有權使用一節，兩造多所 爭執。經查：
1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓 與相異之人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間 ，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者 ，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相 當之經濟價值為要件；且其範圍應以房屋占有之土地 ，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（ 如庭院、走道等）為限（最高法院102 年度台上字第 1508號判決意旨參照）。
2.系爭鐵皮屋坐落系爭土地如附圖所示A 部分（面積 42.79 平方公尺），為許琴嬌於取得系爭房地所有權 後所增建，為兩造不爭執之事實，已如上理由四所述 。至系爭鐵皮屋究於何時所建，上訴人先稱：約在 100 年或101 年增建，有獨立出入口等情（見本院卷 第31頁）；嗣再改稱：於99年興建、100 年增建完成 等情（見本院卷35頁反面），已足認系爭鐵皮屋實係 99年間後始興建。至上訴人於105 年11月9 日再提出 98年Google街景圖（見本院卷第111 頁），然經本院 比對該街景圖出現之鐵皮屋為1 層，與卷附系爭鐵皮 屋照片為2 層明顯不同（見原審卷第43頁、第105-
107 頁），更難據以認定系爭鐵皮屋於許琴嬌於81年 1 月11日將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人時即 已存在。是系爭鐵皮屋與系爭土地從未同屬許琴嬌所 有，揆諸上開規定及說明，許琴嬌就系爭鐵皮屋坐落 系爭土地如附圖所A 部分與被上訴人間自無從成立法 定租賃關係。
3.至上訴人辯稱：系爭土地如附圖所示A 部分原為系爭 房屋之庭院及走道，並曾搭建葡萄棚架、栽種葡萄樹 、芭樂樹，於被上訴人取得系爭土地所有權後，其等 就系爭土地如附圖所示A 部分亦與被上訴人成立法定 租賃關係云云，然為被上訴人所否認。查上訴人從未 提出曾搭建葡萄棚架、栽種葡萄樹、芭樂樹之任何證 據，遑論證明有無相當經濟價值。又觀諸其等所提出 之89年5 月22日之空照圖（見本院卷第131 頁），亦 無從證明系爭土地所示A 部分於系爭土地移轉予被上 訴人之際確為系爭房屋之庭院及走道，為系爭房屋系 落系爭土地使用上不可分之附屬地。且系爭房屋臨民 生路211 巷，並設有出入門戶，有照片在卷為證（見 原審卷第45頁、第108 頁），縱許琴嬌及上訴人前習 於經由民生路211 巷21弄通過附圖所示A 部分土地而 進入系爭房屋，亦難據此即認系爭土地如附圖所示A 部分於81年1 月11日與系爭房屋坐落土地具有使用上 不可分離之關係。況許琴嬌於99年已於系爭土地如附 圖所示A 部分搭建系爭鐵皮屋，益徵系爭土地如附圖 所示A 部分已非系爭房屋坐落土地之附屬地。揆諸上 開說明，兩造間就系爭鐵皮屋坐落之系爭土地如附圖 所示A 部分，並無法定租賃關係至明，自無從據此認 上訴人係有權使用系爭土地如附圖所示A 部分。上訴 人上開所辯，並不足採。
⑵上訴人再辯稱：許琴嬌於80年間將系爭土地出售予被上 訴人後，雖於81年1 月11日將系爭土地所有權移轉登記 予被上訴人，惟始終未將系爭土地如附圖所示A 部分交 付被上訴人占有，是其等占有系爭土地如附圖A 所示部 分，自非無權占有云云，亦為被上訴人所否認。經查： 1.按不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民 法第373 條之規定，應以標的物已否交付為斷，與移 轉登記已未成無關。而民法第348 條所謂交付，即移 轉其物之占有之謂（最高法院40年台上字第1200號判 例意旨參照）。次按不動產之出賣人固負有交付其不 動產於買受人之義務，但在未交付前，出賣人繼續占
有該買賣標的物，究難指為無權占有，亦不因已辦理 所有權移轉登記而異。因土地所有權移轉登記，為移 轉所有權生效要件，行使土地之收益權，依民法第 373 條規定，以先經交付為前提。故所有權雖已移轉 ，而標的物未交付者，買受人仍無收益權，自難謂原 出賣人為無權占有（最高法院72年度台上字第253 號 判決意旨參照）。又按民法第373 條規定除契約另有 訂定外，買賣標的物之利益及危險，自交付時起均由 買受人負擔，僅係為杜絕買賣當事人間所生危險負擔 之爭論而設；不動產之出賣人移轉買賣標的物所有權 予買受人或第三人而未移轉占有者，雖仍得對於買賣 標的物為使用收益，惟其使用收益之方法如害及買受 人或該第三人之權利時，買受人或第三人仍非不得基 於所有權請求其除去。本院40年台上字第1200號判例 所謂不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依 民法第三百七十三條之規定，應以標的物已否交付為 斷，與移轉登記已未完成無關等語，不過係就買賣契 約當事人間如何定其標的物之收益而為闡釋，非認出 賣人之使用如妨害所有人之權利時，所有人仍不得基 於所有權請求除去（最高法院96年度台上字第2712號 判決意旨參照）。
2.兩造就許琴嬌於買賣契約訂立後，是否將系爭土地如 附圖所示A 部分交付被上訴人，即是否移轉占有予被 上訴人一節，多所爭執，就此自應由被上訴人就許琴 嬌已將系爭土地如附圖所示A 部分之占有移轉予被上 訴人之積極事實負舉證之責。查：
所有權之移轉與買賣標的物之交付實屬二事，許琴 嬌雖於81年1 月11日將系爭土地所有權移轉登記予 被上訴人，已如上述，然被上訴人就許琴嬌於何時 將系爭土地如附圖所示A 部分之占有移轉予被上訴 人，始終未見其舉證以實其說，自難為有利於被上 訴人之認定。
經本院細閱原審卷，許琴嬌自被上訴人起訴之初雖 辯稱其就系爭土地如附圖所示A 部分有法定租賃關 係云云（見原審調字卷第39頁、原審卷第13頁）， 然並未自認其將系爭土地出賣予被上訴人後，已將 附圖所示A 部分交付予被上訴人，更於105 年4 月 27日具狀明確表明從未交付被上訴人等情（見原審 卷第122 頁），是被上訴人所稱上訴人於原審已自 認將系爭土地如附圖所示A 部分交付予被上訴人云
云，與事實不符，而不足採。
3.系爭土地如附圖所示A 部分於81年1 月11日許琴嬌將 系爭土地所有權移轉登記予被上訴人之際為空地，已 如上述，許琴嬌既於80年間即將系爭土地出賣予被上 訴人，本即應依民法第348 條規定將系爭土地如附圖 所示A 部分交付予被上訴人，許琴嬌竟未交付，揆諸 上開說明，雖非無權占有，然竟於99年間於其上另搭 建系爭鐵皮屋予以占用，堪認其就系爭土地如附表A 所示部分之使用收益方法已害及被上訴人之所有權， 揆諸上開說明，被上訴人雖無從依民法第767 條第1 項前段規定請求返還系爭土地如附圖所示A 部分，然 仍得本於所有權請求許琴嬌之繼承人即上訴人除去該 使用之方法，即被上訴人得依民法第767 條第1 項中 段規定請求上訴人將系爭鐵皮屋坐落系爭土地如附圖 所示A 部分拆除。
4.系爭鐵皮屋坐落系爭土地如附圖所示A 部分達42.79 平方公尺，且並無法定租賃關係存在，已如上述，被 上訴人本於其所有權請求上訴人將該部分之鐵皮屋拆 除，乃正當權利之行使，並無權利濫用之可言。上訴 人以該部分土地亦有法定租賃關係存在為由，認被上