臺灣苗栗地方法院民事判決 105年度訴字第81號
原 告 李超群
訴訟代理人 許炎坤
被 告 辜錦川
劉亦文
胡增雄
共 同
訴訟代理人 李世才律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105 年11月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告辜錦川、劉亦文應連帶給付原告新臺幣壹佰伍拾肆萬陸仟零捌拾玖元，及自民國一○五年二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告辜錦川、劉亦文連帶負擔十分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○段00地號土地（下稱系爭 土地）原為原告與被告辜錦川、劉亦文所共有，原告應有部 分1/4 ，被告辜錦川、劉亦文應有部分各3/8 。原告於民國 103 年3 月初，因接獲臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院） 之提存通知書，經向該院聲請閱卷後，始知被告辜錦川、劉 亦文業於102 年12月10日，依土地法第34條之1 規定將系爭 土地整筆出售予被告胡增雄，並於102 年12月11日以後龍郵 局第169 號存證信函寄至臺中市○○區○○里0 鄰○○路0 段000 號（下稱河南路地址）通知原告。惟原告並無居住在 河南路地址，故上開存證信函未送達原告，而係遭郵局退回 。嗣被告辜錦川、劉亦文於103 年1 月1 日共同刊登報紙， 公告渠等擬依土地法第34條之1 規定出售系爭土地之情事， 並於103 年1 月17日委託訴外人湯永豐地政士向臺中地院辦 理價金之提存，再至苗栗縣銅鑼地政事務所辦理系爭土地所 有權移轉登記，於同年1 月22日完成登記。其後，被告胡增 雄旋於同年1 月23日，再委託湯永豐以買賣為原因，將系爭 土地所有權移轉登記予被告辜錦川、劉亦文，並於同年1 月 29日完成登記。
㈡被告辜錦川、劉亦文明知原告在苗栗縣有投資興建房屋及辦 公室，且自系爭土地之增值稅繳款單上亦可知悉原告地址位 於臺中市西區忠誠里17鄰華美西街1 段195 巷2 弄4 號（下
稱華美西街地址），渠等為取得原告系爭土地之應有部分， 竟未以華美西街之地址通知原告，即依土地法第34條之1 規 定，以低於市價之價格將系爭土地全部出售予被告胡增雄， 剝奪原告之優先承購權，並致原告喪失1/4 之所有權而受有 損害。而系爭土地所有權移轉登記予被告胡增雄之次日，即 再移轉回被告辜錦川、劉亦文名下，足見前後2 次所有權移 轉登記為不實，顯屬虛偽買賣。被告等人故意以虛偽不實之 買賣，剝奪原告之優先承購權，使原告就系爭土地之應有部 分遭不法移轉登記，無法進行利用開發獲得預期之利益，原 告自受有喪失土地所有權之損害，依民法第184 條第1 項前 段規定，被告應負損害賠償責任。縱認被告並非故意為之， 渠等亦有因過失而未通知原告之情事，同應依前開規定負損 害賠償責任。復依104 年5 月之實價交易登錄資料，苗栗縣 ○○鄉○○○段○○○段00○00地號土地單價每坪為新臺幣 （下同）68,000元，則依原告就系爭土地之應有部分1/4 約 25.34 坪計算，原告受有1,723,120 元之損害。 ㈢為此，依侵權行為損害賠償之法律關係提起本訴，並聲明： 被告應連帶給付原告1,723,120 元，及自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。二、被告答辯：
㈠在原告因系爭土地對被告提出訴訟以前，兩造並不認識，原 告所稱被告知悉其在苗栗縣有投資興建房屋及辦公室云云， 並非實情。原告前曾以同一原因事實，訴請確認其對系爭土 地有優先購買權存在，惟經本院以103 年度訴字第295 號判 決駁回其訴確定，是其主張有優先購買權存在且被侵害云云 ，自屬無據。系爭土地在被告成為共有人之前，係原告與訴 外人徐新桂、徐石桂、徐木生等人所共有，嗣經苗栗縣政府 因地籍清理而依法公告、標售徐新桂等人之應有部分，由被 告辜錦川、劉亦文2 人標得。而苗栗縣政府在發給被告辜錦 川、劉亦文移轉證明書前，曾依法通知原告行使優先購買權 ，然原告當時並無行使，苗栗縣政府始將系爭土地移轉所有 權予被告辜錦川及劉亦文。原告於苗栗縣政府標售系爭土地 時，既無行使優先購買權之事實，嗣於被告辜錦川、劉亦文 善意取得系爭土地後，復主張其有優先購買權，實有違民法 第148 條第2 項之誠信原則。又被告取得系爭土地後，依土 地法34條之1 規定出售，且依土地登記謄本所載之地址通知 原告，並無不法。再者，系爭土地經被告辜錦川、劉亦文於 103 年1 月出售，而103 年5 月間中平小段31至60地號土地 之交易實價為每坪24,635元，依此計算系爭土地原告持分之 25.34 坪，價值為624,250.9 元，被告為原告提存之金額高
達1,001,645 元，原告並無損失可言。 ㈡系爭土地經中華不動產估價師聯合事務所估價結果，認為在 103 年1 月1 日之價額為5,069,145 元，在105 年1 月1 日 之價額為6,184,357 元云云。該估價報告就103 年1 月1 日 之價格分析引用之比較標的係同小段61至90地號及31至60地 號土地，然其就31至60地號土地竟挑取1 年後即104 年4 月 間較高價之每坪52,671元作為比較價格，另就61至90地號土 地則挑取最貴之103 年5 月間每坪4.8 萬元作為比較價格， 顯係附和原告之請求而作比較價格之選擇，並不公正。又系 爭土地之買賣為素地買賣，而土地開發後之價值，係素地加 上開發而產生之增值，與素地價值截然不同而無法比較。惟 該估價報告竟將系爭土地估計開發後增值價值與未開發前之 原有價值（比較價格）加以平均，作為未開發前素地之最終 決定價值，明顯違反論理及常知常見，實不足採。 ㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、查原告主張系爭土地原為原告與被告辜錦川、劉亦文所共有 ，原告應有部分1/4 ，被告辜錦川、劉亦文應有部分各3/8 。被告辜錦川、劉亦文前於102 年12月10日，依土地法第34 條之1 規定將系爭土地整筆出售予被告胡增雄，並於同年12 月11日以後龍郵局第169 號存證信函寄至河南路地址通知原 告。因上開存證信函未送達原告而遭郵局退回，被告辜錦川 、劉亦文乃於103 年1 月1 日刊登報紙，對原告公告渠等擬 依土地法第34條之1 規定出售系爭土地之情事，並於103 年 1 月17日委託訴外人湯永豐地政士向臺中地院辦理價金之提 存，再至苗栗縣銅鑼地政事務所辦理系爭土地所有權移轉登 記，於103 年1 月22日完成登記。其後，被告胡增雄旋再以 買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記予被告辜錦川、劉 亦文，並於103 年1 月29日完成登記等情，有系爭土地移轉 登記申請資料（含附繳證件）、土地異動索引等件為證（見 本院卷第7-19頁、第36-66 頁），且為被告所不爭執，自堪 信為真實。
四、按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農 育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3 分之2 者， 其人數不予計算；共有人依前項規定為處分、變更或設定負 擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者， 應公告之，土地法第34條之1 第1 、2 項定有明文。前揭所 稱事先、書面通知或公告，書面通知應視實際情形，以一般 之通知書或郵局存證信函為之；公告代替通知他共有人者， 應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限，此參土
地法第34條之1 執行要點第7 點即明。又土地法第34條之1 第1 項規定，旨在解決共有土地因少數共有人不予同意，即 無從處分所發生之困難，惟共有人中之一人或數人將共有土 地之全部出賣於第三人者，就各該共有人言，仍不失為出賣 其應有部分，雖依上開規定共有人中之一人或數人，就他共 有人之應有部分，亦有處分權能，並非以此剝奪未同意出賣 土地之他共有人優先承購之權利，未同意出賣之他共有人仍 得依同條第4 項之規定，對之主張優先承購權（最高法院81 年度台上字第1567號、79年度台上字第1455號判決意旨參照 ）。再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠 償責任，民法第184 條第1 項前段規定甚明。而共有土地之 處分，同意處分之共有人如未踐行土地法第34條之1 第2 項 通知義務，自生應負賠償責任之問題（最高法院86年度台上 字第420 號判決意旨可參）。由上規定及說明可知，部分共 有人依土地法第34條之1 第1 項規定出售共有土地時，如因 故意或過失未合法踐行同條第2 項所定對他共有人通知之義 務，致他共有人無法行使優先承購權保留土地，並因此喪失 對共有土地之應有部分，自屬不法侵害他共有人之應有部分 所有權，應負損害賠償責任。被告固辯稱系爭土地在苗栗縣 政府標售被告辜錦川、劉亦文前手之應有部分時，原告未行 使優先購買權，則被告辜錦川、劉亦文善意取得系爭土地後 ，原告又主張其有優先購買權，有違誠信原則云云。惟被告 辜錦川、劉亦文與其前手間之買賣行為，及渠等與被告胡增 雄間之買賣行為，屬前後2 次各自獨立之買賣契約，縱原告 未在苗栗縣政府代為標售系爭土地時優先承購，依土地法第 34條之1 第4 項規定，於被告辜錦川、劉亦文再行出售應有 部分時，原告仍有優先承買權。又本院103 年度訴字第295 號民事判決雖認原告在系爭土地所有權移轉登記予被告胡增 雄後，不得再主張優先承買，然並無否定原告得請求損害賠 償，附此敘明。
五、原告固主張被告辜錦川、劉亦文將系爭土地所有權移轉登記 予被告胡增雄之次日，即再移轉回被告辜錦川、劉亦文名下 ，足見被告等人係以虛偽之買賣，故意不法剝奪原告之優先 承購權，並致原告喪失其應有部分等語。按第三人主張表意 人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之 責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。經查，原 告前曾以同一原因事實，委由訴外人蔡明鑽對被告等人告發 偽造文書等犯行，經檢察官就締約過程對被告辜錦川、劉亦 文、胡增雄為隔離訊問後，渠等對於交易時間、支付價金之 方式，所陳互核大致相符；並有證人林紹賢於偵查中證稱：
係由被告劉亦文、胡增雄共同簽訂買賣契約，被告胡增雄並 給付現金40萬元予被告劉亦文充作定金，約定要將共有關係 解決後才給付尾款，伊並從中抽取車馬費；但後來因為苗栗 縣政府另公告一塊土地，被告胡增雄認為該土地更好，想要 購買該土地，因為程序進行中無法撤案，所以就將系爭土地 先行過戶登記至被告胡增雄名下後，又再行過戶登記至被告 辜錦川、劉亦文名下等語明確，乃認無積極證據足證被告胡 增雄與被告辜錦川、劉亦文間就系爭土地之買賣係通謀虛偽 意思表示，故就被告所涉之偽造文書罪嫌為不起訴處分，此 有臺灣苗栗地方法院檢察署檢察官104 年度偵字第4879號不 起訴處分書在卷可佐（見本院卷第93-96 頁）。而原告對於 被告間就系爭土地之買賣屬通謀虛偽意思表示乙節，除其主 觀之臆測外，並未提出其他積極之證據證明，是其主張被告 3 人係故意不法侵害其就系爭土地之應有部分，尚非可採。六、次查，被告辜錦川、劉亦文依土地法第34條之1 規定申辦系 爭土地所有權移轉登記前，雖於103 年12月11日以後龍郵局 第169 號存證信函寄至河南路地址通知原告欲將系爭土地出 售予被告胡增雄之事，惟原告早於102 年1 月11日即將其戶 籍遷至華美西街地址，有其個人戶籍資料在卷可憑（見本院 卷第97頁）。而觀諸苗栗縣銅鑼地政事務所103 年1 月17日 收件之土地登記申請案附繳證件資料，被告辜錦川、劉亦文 為原告代繳之土地增值稅繳款書上（繳款日期為103 年1 月 16日），已明載原告之地址位於華美西街（見本院卷第40頁 ），且土地所有權買賣移轉契約書中亦記載原告之華美西街 地址（見本院卷第39頁），足見被告辜錦川、劉亦文在申辦 系爭土地所有權移轉登記前，對於原告係居住在華美西街， 非住址不明或無法送達乙節，應屬可得而知。然被告辜錦川 、劉亦文竟疏未注意向該址寄發通知，即逕持103 年1 月1 日之報紙公告申辦系爭土地所有權移轉登記，已不符土地法 第34條之1 第2 項所定要件，難認已盡通知義務。是被告辜 錦川、劉亦文因前述過失行為，致原告無法行使優先承購權 ，並因此喪失系爭土地之應有部分，自屬不法侵害原告就系 爭土地之所有權，應負侵權行為損害賠償責任。又數人共同 不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第185 條第1 項前段定有明文；共同侵權行為人間不以有意思聯絡 為必要，數人因過失不法侵害他人之權利，苟各行為人之過 失行為，均為其所生損害共同原因，即所謂行為關連共同， 亦足成立共同侵權行為，依前揭規定，各過失行為人對於被 害人應負全部損害之連帶賠償責任（最高法院67年台上字第 1737號判例意旨可參）。本件被告辜錦川、劉亦文依土地法
第34條之1 第2 項規定，對於他共有人即原告負有通知義務 ，然渠等未善盡通知義務，致原告受有損害，原告請求渠等 連帶負損害賠償責任，核屬有據。至被告胡增雄雖為系爭土 地之買受人，惟其並無通知原告優先承買之注意義務，自無 過失可言，是原告請求被告胡增雄連帶賠償其損害，不應准 許。
七、再按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者並非 原來狀態，而係應有狀態，應將損害事故發生後之變動狀況 考慮在內。故被害人請求賠償，算定被害物之價格時，應以 起訴時之市價為準，被害人於起訴前已曾為請求者，以請求 時之市價為準，如能證明在請求或起訴前有具體事實，可獲 得較高之交換價格者，應以該較高之價格為準（最高法院87 年度台上字第563 號判決、64年度第6 次民庭庭推總會議決 議參照）。查系爭土地現已另為訴外人所有，有土地登記謄 本在卷可稽（見本院卷第35頁），難以由被告辜錦川、劉亦 文回復原告之應有部分，則原告請求以金錢賠償其損害，自 無不合。又原告係於本件起訴時請求損害賠償，依上開說明 ，其損害額應以起訴時之市價為估定標準。而系爭土地經本 院囑託中華不動產估價師聯合事務所鑑定，該事務所根據足 以影響不動產價格之一般因素、不動產市場概況、區域因素 （含近鄰地區土地與建物利用情形、公共設施及交通運輸概 況、重大公共建設及未來發展趨勢）、土地個別因素等進行 分析，並採用比較法及土地開發分析為估價方法加權平均後 ，認系爭土地於起訴時（即105 年1 月間）之價格為每坪61 ,000元，總價為6,184,357 元，有估價報告書1 份存卷可參 。本院審酌該估價報告已就影響系爭土地價值之各項因素詳 加調查，採用2 種估價方法進行價格分析，並考量比較法及 土地開發分析之資料信賴度、不動產種類及價格形成因素之 接近程度等，採加權平均法予以推算，自屬貼近現狀及市場 價格，應為可採。被告雖抗辯估價報告書就103 年1 月1 日 之價格分析，採用較貴之鄰近土地作為比較標的，影響價格 之正確性，且將系爭土地估計開發後增值價值與未開發前之 原有價值（比較價格）加以平均，作為未開發前素地之最終 決定價值，實不足採云云。然查，本院係以105 年1 月間之 土地價格作為損害賠償之基準，被告所稱估價報告就103 年 1 月之價格分析採用之比較標的不當乙節，尚與105 年1 月 之價格無涉。再者，估價報告中所採用之土地開發分析方法 ，係指根據土地法定用途及使用強度進行開發及改良所導致 土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發 期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發「前
」或建築「前」之土地價格之方法（參估價報告書第17頁） 。是前述土地開發分析方法所評估之土地價格，仍係開發前 之價格，而非開發後所增加之價值，被告指稱前開方法係估 計土地開發後之增值價值，尚有誤會，其以此指摘估價結果 不實，亦無可採。另原告雖主張依104 年5 月之實價交易登 錄資料，苗栗縣銅鑼鄉七十份段中平小段31至60地號土地每 坪為68,000元云云，然此僅為鄰近土地之交易價格，而非針 對系爭土地所為之價格評估，尚無法以此作為系爭土地之價 格依據。從而，依原告起訴時系爭土地之市價計算，原告之 應有部分1/4 價值應為1,546,089 元（計算式：6,184,357 元×1/4 ＝1,546,089 元，元以下四捨五入），是原告得請 求被告辜錦川、劉亦文連帶賠償之金額，應為1,546,089 元 。被告辜錦川、劉亦文雖已向臺中地院提存1,001,645 元， 有該院103 年度存字第148 號提存書附卷可證（見本院卷第 11頁），然該提存之原因事實係基於土地法第34條之1 規定 所為買賣對價之清償，並非以損害賠償為原因，且原告迄未 實際領取前揭提存款（見本院卷第147 頁），是被告前揭提 存，對於原告之本件侵權行為損害賠償債權，尚不生清償之 效力，併予敘明。
八、綜上所述，原告依侵權行為損害賠償之法律關係，請求被告 辜錦川、劉亦文連帶給付1,546,089 元，及自起訴狀繕本送 達翌日即105 年2 月24日（見本院卷第69-70 頁）起至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許； 逾此金額及對被告胡增雄之請求部分，則無理由，應予駁回 。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均 與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。中 華 民 國 105 年 12 月 13 日
民事第二庭 法 官 顏苾涵
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 李欣容
中 華 民 國 105 年 12 月 13 日