臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 105年度苗簡字第229號
原 告 曾婉玲
訴訟代理人 林胤玄
被 告 劉權輝
訴訟代理人 楊承彬律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國105 年11月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國104 年9 月2 日透過仲介，向被告購 買門牌號碼苗栗縣○○市○○路000 號4 樓房屋（下稱系爭 房屋）含編號12號之機械車位（下稱系爭車位），買賣總價 為新臺幣（下同）485 萬元。被告出售系爭房屋之時，告知 原告系爭車位並非固定，而是由管委會每年開會輪流抽籤決 定住戶之車位位置，故目前系爭車位上方雖有樑柱，致原告 之休旅車因車身較高無法停放，原告仍勉強接受。詎交屋約 1 個月後，原告經社區主委告知，因建商售屋時係採先到先 選車位之方式，故住戶之車位乃固定車位，並無每年抽籤之 決議。被告為求順利出售系爭房屋，刻意隱瞞系爭車位之使 用狀況，自應負瑕疵擔保責任。為此，爰依民法第359 條規 定，請求減少買賣價金45萬元，被告並應將該45萬元返還予 原告等語。並聲明：被告應給付原告45萬元。二、被告則以：兩造所簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣 契約）第1 條第2 、3 項已清楚載明：「本買賣標的包括停 車位部分，位置在第1 層，現場編號第12號車位，車位種類 是升降機械」、「有關車位使用規則買方必須依照第一次所 有權取得之不動產買賣契約之約定或分管契約、依慣例使用 之現況、住戶公約、大樓管理規章等繼續承受遵守，不得另 作主張。」等語。是本件買賣標的所包括之車位，已具體指 明為編號第12號，被告於系爭買賣契約成立後，亦依約將系 爭車位點交予原告使用，並無瑕疵可言。又被告從未向原告 表示系爭房屋之停車位為每年抽籤等旨，且原告於簽約前既 知其買受之車位編號，及系爭車位因上方有樑柱致無法停放 休旅車乙事，惟最終仍同意簽約，依民法第355 條第1 項規 定，自不得請求被告負瑕疵擔保責任。再者，兩造所約定之 買賣總價金，與系爭房屋及系爭車位充分對應，成相互之對
價關係，原告自無受有何等損害。縱系爭車位無法停放休旅 車，原告仍非沒有車位可以使用，故其不得請求被告賠償相 當於1 個車位之交易價值等語為辯。並聲明：原告之訴駁回 。
三、本院得心證之理由：
㈠查原告主張其於104 年9 月2 日向被告購買系爭房屋含系爭 車位，買賣總價為485 萬元，被告業已交付房屋及車位予原 告，而系爭車位因上方有樑，無法停放原告之休旅車，僅能 停放一般房車等情，業據原告提出不動產買賣契約書、現場 照片、行車執照、土地及建物所有權狀等件為證（見本院卷 第9-14頁、第51-55 頁、第71-73 頁），且為被告所不爭執 ，自堪信為真實。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文；而民法第373 條所稱之危險負擔，除契約另有 訂定外，概自標的物交付時起，移轉於買受人（最高法院47 年台上字第1655號判例參照）。又所謂物之瑕疵係指存在於 物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認 為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵 ；且出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不 以出賣人對於瑕疵之發生有故意或過失為必要（最高法院73 年台上字第1173號判例、89年度台上字第1538號判決意旨參 照）。查系爭車位因其上方有樑，致可停放之車輛高度受有 限制，且因系爭房屋所在公寓住戶間並無輪換車位之決議， 故系爭車位之買受人須長期忍受該車位使用上之限制，依通 常交易觀念，此對於車位之功能、效用及價值自有減損，應 認其具有瑕疵。
㈢被告雖辯稱系爭買賣契約書內已明載車位編號，及使用規則 須依照第一次所有權取得之不動產買賣契約之約定或分管契 約、依慣例使用之現況、住戶公約、大樓管理規章等繼續承 受遵守。且原告於簽約前已知其買受之車位編號及系爭車位 上方有樑乙事，依民法第355 條第1 項規定，不得請求被告 負瑕疵擔保責任云云。然查，擔任買方仲介之證人余麗英於 本院證稱：伊在頭份的東森房屋任職12年，做仲介總共有19 年，本件買賣是伊與太平洋房屋一起合作，104 年9 月2 日 買賣雙方簽約時伊有在場。簽約之前原告第1 次去看屋時， 車庫的遙控器壞掉，所以沒有看到車位；第2 次去看時，因 不知道車位編號，伊有打電話給太平洋房屋的店長許應宏， 許應宏說他忘記，只向伊描述大概位置；另簽約當天，在晚
上簽約前還有再看過1 次，當時才知道車位是12號，且發現 車位上面有1 根樑。當天晚上簽約時，被告跟伊及許應宏先 到，原告約5 分鐘後才到，伊有先向被告說系爭車位原告開 休旅車沒辦法停，被告當時向伊及許應宏表示，車位是16個 住戶每1 年輪流抽籤。簽約的時候伊有再向被告確認過1 次 ，被告在原告及代書面前都有再次講到車位是每年輪流抽籤 。而交屋1 個月後，原告託伊去問管委會主委車位何時抽籤 ，主委告訴伊車位根本沒有輪流抽籤這回事，是固定位置停 放。又伊有出售過附近的公寓，那邊的屋齡大約是20幾年， 機械車位大概是30萬元左右，因為系爭房屋所在的公寓比較 新，所以機械車位估計在40萬元上下等語（見本院卷第66- 68頁）。另擔任賣方仲介之證人許應宏亦證稱：伊在太平洋 房屋頭份中央店任職，擔任仲介16、7 年了，本件買賣104 年9 月2 日簽約時伊有在場。簽約的時候，伊記得被告有講 到車位會抽籤，被告表達的意思是說可以抽籤決定，可以換 ，但伊記憶不是很好，沒辦法百分之百確定是不是每年。又 依照伊之仲介經驗，系爭房屋所在公寓的機械車位一般行情 差不多30到40萬元左右等語（見本院卷第98-101頁）。另觀 原告所提之電話錄音內容（譯文見本院卷第82-83 頁、錄音 檔置於卷附證物袋），當原告之夫在交屋後質問證人許應宏 ，為何系爭車位據主委及其他住戶表示係固定車位，非如被 告當初所述1 年抽籤1 次時，證人許應宏則回稱被告是這樣 告訴伊，伊沒住在裡面也不曉得等語。是由上可知，原告主 張被告出售系爭房屋之時，曾告知原告系爭車位並非固定， 是由管委會每年抽籤決定位置乙節，應屬實情，堪予採信。 按買受人於契約成立時，知其物有第354 條第1 項所稱之瑕 疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355 條第1 項固有明文 。然而，縱原告於簽約時知悉系爭車位上方有樑之情狀，但 被告既聲稱車位並非固定，是由住戶每年輪流抽籤決定位置 等語，則原告於契約成立時所認知者，應係其所購買之車位 上方有樑之情形僅暫時存在，並可經由下一年度之住戶抽籤 變更車位位置，且此一抽籤方式，即係住戶間依慣例使用車 位之現況，或屬住戶公約、管理規章所定之內容；難認原告 於契約成立時，確已明知其所購買之車位係固定不變且有長 期性使用受限之瑕疵存在。是被告抗辯其依民法第355 條第 1 項規定不負擔保責任云云，尚非可採。
㈣次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條至第358 條 規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少 其價金，民法第359 條定有明文。系爭車位既有如上所述之 瑕疵，原告主張依上開規定請求減少價金，自無不合。又系
爭房屋所在公寓之機械車位，依證人余麗英、許應宏所述， 應有30至40萬元之價值。本院審酌證人余麗英、許應宏均從 事房屋仲介工作多年，對於房屋及車位之交易價值應有相當 程度之瞭解，其所言應可採信。又系爭車位雖因高度限制無 法停放休旅車，但仍可停放一般房車，客觀上並非全無車位 之效用。原告雖因目前駕駛休旅車而無法停放，然車輛之耐 用年限較房屋為短，原告日後如更換為房車，仍得使用系爭 車位停放車輛，亦可將系爭車位出租予他人。本院考量上情 ，認原告就系爭車位瑕疵所得請求減少之價金，應以15萬元 為適當，逾此數額之請求，則屬過高，不應准許。 ㈤又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。系爭車位因有前開瑕疵，系爭買賣契約應 減少價金15萬元，已如前述。則經原告為減少價金之請求後 ，被告就該減少部分之價金，已失其取得之法律上原因，原 告自得請求被告返還15萬元。
四、綜上所述，原告主張依民法第359 條之規定，請求減少買賣 價金15萬元，並以被告受領該減少價金無法律上原因，請求 被告返還減少之價金15萬元，為有理由，應予准許。至逾此 範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427 條第1 項規定適 用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第 3 款規定，應依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 12 月 20 日
苗栗簡易庭 法 官 顏苾涵
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 書記官 李欣容
中 華 民 國 105 年 12 月 20 日