臺灣花蓮地方法院民事判決 105年度訴字第124號
原 告 黃柏琳
被 告 陳秀英
被 告 鄭清福
被 告 奚美湘
被 告 孫德金
兼共同訴訟代理人 奚惠美
被 告 周林金葉
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國105年11月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳秀英應將坐落花蓮縣○○鄉○○段0地號土地上、門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○00號房屋、如附圖所示D部分面積70點06平方公尺拆除，將占用之土地返還原告及其他共有人。被告鄭清福應將坐落花蓮縣○○鄉○○段0地號土地上、門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○00號房屋、如附圖所示E部分面積65點35平方公尺拆除，將占用之土地返還原告及其他共有人。被告奚美湘應將坐落花蓮縣○○鄉○○段0地號土地上、門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○00號房屋、如附圖所示A部分面積49點33平方公尺拆除，將占用之土地返還原告及其他共有人。被告奚惠美應將坐落花蓮縣○○鄉○○段0地號土地上、門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○00號房屋、如附圖所示B、C部分面積各為69點69平方公尺、9點35平方公尺拆除，將占用之土地返還原告及其他共有人。
被告孫德金應將坐落花蓮縣○○鄉○○段0地號土地上、門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○00號房屋、如附圖所示H部分面積38點92平方公尺拆除，將占用之土地返還原告及其他共有人。被告周林金葉應將坐落花蓮縣○○鄉○○段0地號土地上、門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○00○00號房屋、如附圖所示G、F部分面積各為21點21平方公尺、19點39平方公尺拆除，將占用之土地返還原告及其他共有人。
被告應自民國104年7月2日起至返還前開第一至第六項土地之日止，各按月給付原告如附表一所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告依附表二所示比例負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如各以附表二所示金額為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、被告周林金葉經合法通知無正當理由，未於言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請
，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
(一)原告為花蓮縣○○鄉○○段0地號土地（重測前為豐濱段2-1 號土地，下稱系爭土地）之共有人，所有權權利範圍為2分 之1；被告之房屋占用系爭土地如主文第1至6項所示（以下 對各該房屋均以門牌號碼代之），皆未取得合法之使用權， 經原告於民國104年7月27日以存證信函通知被告就無權占有 系爭土地請與原告協調如何處理善後，但被告皆不理會，還 向鳳林地政事務所申請時效取得地上權登記，因無法提出取 得地上權之證明文件而遭駁回。被告之房屋除25號房屋係由 訴外人黃傳興建造且由孫德金向其購買，其餘房屋之起造人 皆非被告或原地主李定芳，亦非由起造人或李定芳賣給被告 之父親，且黃傳興與李定芳並無合建契約書。又依花蓮縣豐 濱鄉戶政事務所105年8月25日豐鄉戶字0000000000號函檢附 房屋之設籍歷史資料顯示，於70年間45號房屋戶長為呂象遠 、43號房屋戶長為蕭志遠、48號房屋戶長為林振和、47號房 屋戶長為張子欽、27號房屋戶長為陳董彩鯉、28號房屋戶長 為吳乞元，皆非被告設籍，可證70年間房子蓋好後前手係另 有其人。被告皆未取得系爭土地及其上房屋之合法使用權， 依民法第767條規定，原告自得請求被告拆屋還地。(二)對孫德金方面：
1.孫德金辯稱其向黃傳興於70年11月20日購買系爭土地面積12 坪及房屋一棟（蓋鐵皮空心磚所造），價金為12萬元，故孫 德金認其已取得房屋及土地所有權，然當時土地所有權人為 李定芳，並非黃傳興所有，孫德金向無所有權人購買土地且 已完成買賣並居住多年，土地登記簿仍登載為李定芳並非黃 傳興所有。依民法第758條、土地法第43條規定，原告已於 104年7月2日辦理所有權登記並取得土地之所有權，而孫德 金向無所有權人購買土地且未登記為所有權人，則其因買賣 契約所成立之關係並不存在亦無依據，故係無權占有原告土 地，且黃傳興與原告間並無債權債務關係，孫德金與黃傳興 間之買賣契約不能拘束原告。
2.孫德金已在豐濱鄉豐濱村內購買新豐43號房屋一棟，價金據 說為20萬元，準備為因本訴訟拆屋還地後之安身居所，故其 辯稱無安身立命、遮風避雨之場所為不實，且孫德金於102 年1月13日曾與原告簽訂豐濱鄉豐濱村小港49號房屋買賣契 約書，當時土地仍在李定芳名下，房屋買賣價金為5萬元， 故其所稱補償金15萬元能買到房子嗎？亦為不實陳述，孫德 金顯然非僅有一棟房子，且是有買房能力之人。原告多次到 其住所談搬遷事宜，孫德金竟要求50萬元補償金，然其與黃
傳興70年房地買賣契約書之價金僅12萬元，以房屋與土地價 金分開計，房屋當時價值僅有數萬元，外加已折舊35年，其 現值為零，況且土地為非法占用，本應負損害賠償責任且原 告可要求其拆屋還地，拆除費用亦應由其負擔，孫德金向原 告要補償金為不合理的請求。
(三)對陳秀英、鄭清福、奚美湘、奚惠美（下稱陳秀英等四人） 方面：原告於104年12月間就其四人之竊佔行為向臺灣花蓮 地方法院檢察署（下稱花蓮地檢署）提出刑法第320條第2項 竊佔罪之告訴，檢察官以：「故其自竊佔罪成立時起算，滿 10年未予追訴，追訴權時效即算完成，即不得再行追訴，自 應為不起訴之處分。本件純屬民事糾葛，宜循民事途徑解決 。」為不起訴處分，然亦足認其四人確有竊佔原告土地之情 事。
(四)周林金葉始終未出面與原告協調，而其兒子有從中聯絡但至 今仍無結果，其與其餘被告情形相同，皆無法律原因占用原 告土地，應拆屋返還土地予原告，並被告應給付無權占用期 間的使用補償金及損害賠償，此部分請求除周林金葉以外之 被告自104年7月2日起至返還土地之日止，按月給付4,000元 ，周林金葉為按月給付8,000元。爰依民法第767條、共有之 法律關係、民法侵權行為及不當得利之規定請求。並聲明： 1.如主文第1至6項所示。
2.陳秀英等四人、孫德金應自104年7月2日起至返還土地之日 止，各按月給付原告4,000元，周林金葉應自104年7月2日起 至返還土地之日止，按月給付原告8,000元。三、周林金葉並未到場，亦未為何聲明或陳述，其餘被告則以：(一)系爭土地於103年1月3日於鈞院拍賣，土地登記日期為103年 1月29日，登記原因為拍賣，依民法第838條之1規定，被告 均取得法定地上權人之要件。被告均世居於此，土地上之房 屋為原地主李定芳於67年起陸續興建，103年土地遭法院查 封拍賣，被告均有水電設置證明、房屋門牌號碼、戶籍謄本 可證被告之房屋為合法房產。原告於104年7月2日向訴外人 梁榕真承購取得系爭土地2分之1之所有權，其於購買土地時 即已知土地為法院拍賣及有第三人老舊建物多棟，建物並未 一併查封拍賣，土地、建物權利關係不明，應買人請自行查 明注意，拍定後不點交。被告確係有權占有使用系爭土地， 原告主張被告無權占有云云，顯與事實不符。
(二)被告已於104年8月25日寄存證信函予原告，請原告進行協商 ，並再以簡訊通知，但原告並未出現。陳秀英等四人於接到 原告存證信函後，為主張權利，依民法第838條之1、第876 條、第772條準用第770條、第769條規定，於104年11月6日
向鳳林地政事務所申請地上權登記。另依花蓮地檢署105年 度偵字第1654號不起訴處分書所述，可知陳秀英等四人分別 於69年至71年間即開始使用上開房屋4棟等情。(三)45號房屋、43號房屋、48號房屋、47號房屋、25號房屋均為 未辦保存登記之建物，均無稅籍登記。45號房屋是陳秀英的 ，是其父親所購買，其父去世後房子由陳秀英繼承。43號房 屋是鄭清福的，是其父親買的，其父親去世後房子由鄭清福 繼承。47號房屋是奚惠美的，由其父親購買，其父親往生後 房屋由奚惠美單獨繼承。奚美湘的48號房屋也是一樣，由父 親所買，父親去世後由奚美湘單獨繼承。在35年前時，陳秀 英等四人之父親跟地主李定芳購買，房屋是李定芳於67年陸 續興建，但陳秀英等四人的父親35年前不懂法律，只知道是 跟李定芳購買的，那時候也不懂房屋、土地要做登記及取得 所有權狀，所以事情一直拖到現在。因為颱風大雨，房屋曾 經沖垮，很多證件都遺失，房子後面有做擋土牆就是因為曾 經房屋被沖垮受損，所以很多資料都不見了，因此無法提供 買賣證明文件。房屋的歷史設籍資料只能證明我們之前沒有 設籍這裡。被告可以自由設籍，原告無理由要求我們戶籍一 定要設在系爭房屋。水電部分，我們是跟當時的地主即原來 的屋主李定芳所買，所以原來的自來水及台電電力申請都不 是我們。原告請求損害賠償，原告有何權利跟我們要求，我 們的房子什麼時候變他的。地主是李定芳，系爭房屋的起造 人是黃傳興，系爭房屋是地主和黃傳興二人合建，孫德金的 房子是合建契約而來的，他有合法權利。原告在刑事告訴狀 第11頁有提供建造執照申請書，上面就有記載建造人是黃傳 興等五人，建築之初即取得土地所有人李定芳出具土地同意 書，所以房子建築完成之後，具有法定的合法權源，李定芳 委由黃傳興建造房屋，二人為合建關係。原告刑事告訴狀第 10頁之讓渡書也清楚記載地主李定芳的讓渡書，證明房子是 李定芳所賣出。
(四)孫德金於70年11月20日與黃傳興簽定房屋及土地買賣契約書 ，係孫德金與前屋主之事務，與原告無關。孫德金是否有其 他房屋財產係個人隱私，亦與本訴及原告無關。孫德金85歲 年事已高，又有幼兒4歲及無謀生能力之大陸籍配偶，原告 多次以威嚇之方法逼迫孫德金搬遷，並以孫德金對法律無知 之恐懼，以欺詐之方式誘騙孫德金，欲以不符合現今房屋買 賣價金比例原則之15萬元買下孫德金安身立命35年之家園。 如拆屋還地後，孫德金一家三口可至何處尋找安身立命、遮 風避雨之場所？補償金15萬元能否在本地買到房子？原告原 為苗栗縣地政處副處長，係以其本身專業知識，欺負無知弱
勢、教育程度低之老弱婦孺。綜上所述，被告並非無權占有 系爭土地，原告濫用權利提起本訴，其訴不應准等語資為抗 辯。並均聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請准 宣告免為假執行。
四、本院之判斷：
(一)原告主張其為系爭土地之共有人，所有權權利範圍2分之1， 被告之房屋占用系爭土地如主文第1至6項所示等情，已據其 提出與所述相符之土地登記謄本、照片等為證（卷8、132至 137頁），並經本院會同兩造及花蓮縣鳳林地政事務所測量 人員履勘現場測量屬實，有勘驗筆錄、花蓮縣鳳林地政事務 所函及如附圖所示之土地複丈成果圖為憑（卷108至113頁） ，是上開事實應堪信為真實。
(二)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人 ，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之 請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、 第821條定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之 訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以 非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證 責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之， 如不能證明，則應認原告之請求為有理由，最高法院著有92 年度台上字第312號判決見解可資參考。再按違章建築之讓 與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但 受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違 章建築之事實上處分權讓與受讓人。又房屋之拆除為一種事 實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限 （最高法院86年度台上字第2272號判決意旨參照）。被告固 以前詞置辯，惟查：系爭房屋均為未辦保存登記建物，亦無 稅籍登記，陳秀英等四人自承係其父所購買，其等父親去世 後，由陳秀英等四人繼承，孫德金則稱25號房屋為其出資購 買，並提出房屋及基地買賣契約書供參（卷35頁），且本院 現場勘驗可知，25號房屋現由孫德金及家人居住使用（卷 108頁），另周林金葉雖未到場，然其設籍於27號房屋（卷 124頁個人戶籍資料參照）；是依據到庭被告自承之事實、 房屋占有使用情形、周林金葉設籍情況等觀之，被告各為如 主文第1至6項所示未辦保存登記房屋（違章建築）之事實上 處分權人，應堪認定。而其等所提買賣契約書、水電證明、 門牌證明書、戶籍謄本、不起訴處分書等（卷35、69至83、 88、89頁），買賣契約書為孫德金與黃傳興所簽訂，並不能 對抗原告，水電門牌證明均僅作為房屋內有申請水電及編定
門牌情事，花蓮地檢署105年度偵字第1654號不起訴處分書 僅能證明陳秀英等四人在該偵查案件中自承使用45號房屋、 43號房屋、48號房屋及47號房屋，暨因原告告訴竊佔已逾追 訴權時效而為不起訴處分等情，均無從證明被告有事實上處 分權之房屋對系爭土地有合法權源；另本件並無土地及其土 地上之建築物同屬於一人所有，因強制執行拍賣致土地與建 築物之拍定人各異，依民法第838條之1視為已有地上權設定 之情形，亦不符合民法第876條法定地上權要件，另除周林 金葉以外被告均稱為房屋之所有人，顯然非以行使地上權之 意思使用系爭土地，自不該當民法第772條、第770條、第 769條規定得時效取得地上權，此外，被告復未能舉證證明 其等有正當權源使用系爭土地，依據前述說明，被告既無從 舉證有權使用系爭土地，即應認為無權占有，原告自得依民 法第767條及共有之法律關係請求被告拆屋還地如主文第1至 6項所示。
(三)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。無正當權源使用他人土地 ，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，應依不當 得利之法則將所得利益返還土地所有人（最高法院61年度台 上字第1695號判例意旨可參）。城市地方房屋之租金，以不 超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限；第97條 第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之； 土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。土地法第 97條第1項、第105條、第148條定有明文。再按舉辦規定地 價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價 者，以公告地價百分之八十為其申報地價；土地所有權人於 公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一 百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報 之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地 價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條有明文。 所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並 非一律依照申報價額年息百分之十計算之，而基地租金之數 額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工 商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等 項，並與鄰地租金相比較，以為決定，最高法院68年度台上 字第3071號著有判例可參。查：系爭房屋無權占用系爭土地 如附圖所示A至H部分，依據前述說明，原告請求相當於租金 之不當得利，自屬有據。系爭土地自105年1月起之申報地價 、公告地價各為每平方公尺88元、110元，有卷8頁土地登記 謄本記載及本院經內政部地政司查得之公告地價資料可憑，
其申報地價恰為公告地價之百分之80，得以申報地價為據計 算。系爭45號房屋為一層樓磚造房屋，屋前有鐵皮屋頂，下 方堆放雜物；43號房屋為一層樓磚造房屋，屋前搭建鐵皮屋 頂及廚房，房屋作住家使用；48號房屋為一層樓磚造鐵皮屋 頂房屋，作住家使用；47號房屋為一層樓磚造房屋，屋前有 加蓋一間鐵皮造雜物間，房屋作住家使用；25號房屋為一層 樓磚造房屋，屋旁搭造木架，下方放置雜物，屋前搭造木造 屋頂作廚房使用，目前由孫德金及家人居住使用；27、28號 房屋為一層樓磚造房屋，屋頂為鐵皮及木板；房屋附近環境 為住家，屋前可見諸多雜木，靠近海邊等情，有勘驗筆錄、 照片足憑（卷108至110、132至137頁）。本院斟酌土地坐落 位置、附近繁榮程度及被告利用該土地之經濟價值、所受利 益等情狀，認依系爭土地申報地價年息百分之5計算相當於 租金之不當得利，尚屬適當。則經計算後，原告得向被告請 求自104年7月2日（原告登記為所有權人之日，原告所有權 權利範圍為2分之1）起至返還土地之日止，按月給付之金額 如附表一所示。原告主張陳秀英出租房屋每月租金4,000元 （卷126頁反面筆錄），並未舉證證明，其請求依此計算， 自屬無據。
五、從而，原告依民法第767條、第179條及共有之法律關係請求 如主文第1至7項所示，為有理由，應予准許，逾此部分之請 求，為無理由，應予駁回。本判決原告勝訴部分所命給付之 價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定， 應依職權宣告假執行，並依陳秀英等四人、孫德金聲請及依 職權為被告得供擔保免為假執行之諭知。本件事證已臻明確 ，原告尚聲請調查被告就系爭房屋是否取得所有權、占用取 得時間、系爭房屋水電申請過戶資料云云（卷126頁反面、 129頁），核無必要，暨兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均 無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 105 年 12 月 9 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 楊碧惠
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 105 年 12 月 9 日
書記官 陳柏志
附表一（相當於租金之不當得利計算式，新臺幣，元以下四捨五
入）
1.陳秀英45號房屋每月相當於租金之不當得利：13元。（70.06×88×5%÷12÷2＝13）2.鄭清福43號房屋每月相當於租金之不當得利：12元。（65.35×88×5%÷12÷2＝12）3.奚美湘48號房屋每月相當於租金之不當得利：9元。（49.33×88×5%÷12÷2＝9）
4.奚惠美47號房屋每月相當於租金之不當得利：14元。（69.69＋9.35＝79.04，79.04×88×5%÷12÷2＝14）5.孫德金25號房屋每月相當於租金之不當得利：7元。（38.92×88×5%÷12÷2＝7）
6.周林金葉27、28號房屋每月相當於租金之不當得利：7元。（21.21＋19.39＝40.6，40.6×88×5%÷12÷2＝7）附表二（新臺幣）
1.陳秀英：訴訟費用負擔百分之20，免為假執行擔保金為50,443 元。
2.鄭清福：訴訟費用負擔百分之20，免為假執行擔保金為47,052 元。
3.奚美湘：訴訟費用負擔百分之15，免為假執行擔保金為35,518 元。
4.奚惠美：訴訟費用負擔百分之25，免為假執行擔保金為56,909 元。
5.孫德金：訴訟費用負擔百分之10，免為假執行擔保金為28,022 元。
6.周林金葉：訴訟費用負擔百分之10，免為假執行擔保金為 29,232元。