最高法院民事判決 八十九年度台上字第二一三三號
上 訴 人 俊聯建設股份有限公司
法定代理人 曾 光 久
訴訟代理人 黃 呈 利律師
被 上訴 人 Ｌ ○ ○
ｒ ○ ○
酉 ○ ○
甲 Ｃ ○
ｓ ○ ○
ｑ ○ ○
Ｍ ○ ○
丙 ○ ○
Ｎ ○ ○
甲 Ｏ ○
甲 癸 ○
ｋ ○ ○
己 ○ ○
甲 戌 ○
甲 酉 ○
甲 宙 ○
壬 ○ ○
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丑 ○ ○
甲 壬 ○
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丁 ○ ○
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甲 午 ○
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午 ○ ○
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甲 Ｂ ○
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甲 Ｋ ○
ｉ ○ ○
未 ○ ○
右六十六人
共 同
訴訟代理人 陳 賜 良律師
被 上訴 人 甲 辰 ○
ｚ ○ ○
Ｏ ○ ○
甲 巳 ○
宇 ○ ○
Ｈ ○ ○
Ｃ ○ ○
ｔ ○ ○
ｖ ○ ○
戌○○○
甲 卯 ○
亥 ○ ○
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戊 ○ ○
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辛 ○ ○
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癸 ○ ○
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甲 未 ○
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甲 Ｈ ○
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右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十七年八月三十一日臺灣高等
法院台中分院第二審判決（八十六年度重上字第一五九號），提起上訴，本院判決如
左：
主 文
原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人與第一審共同被告中港巨星百貨股份有限公司（下稱巨星百貨公司）於民國八十二、三年間共同向伊承租坐落台中市○村路○段二十二號地下一樓及地上第三、四、五樓之房屋（詳如第一審判決附表一Ａ欄所載之房屋樓層及建號，以下簡稱該附表為附表一）經營百貨業，雙方約定承租人若違約二期未付租金或有其他違約情事，經伊催告仍未給付或履約時，伊得終止租約，請求承租人交還房屋及支付按月租額十倍計算之懲罰性違約金。詎上訴人與巨星百貨公司自八十四年四月起即未付租金，伊催告無效，爰以起訴狀繕本送達上訴人及巨星百貨公司終止租賃契約等情，求為命上訴人自上開房屋遷出，將各該房屋返還予伊，並分別給付伊如附表一所載之損害金及如原判決附表（下稱附表）所示違約金之判決（被上訴人請求巨星百貨公司遷出、返還房屋及給付如附表一所載之損害金、違約金部分，業經第一審判決被上訴人勝訴確定；另被上訴人請求上訴人與第一審共同被告白金火、林晉諒、楊連卿、巨星百貨公司連帶賠償如第一審判決附表三所示之金額及請求上訴人給付之違約金超過附表所示部分，分別經第一審及原審為被上訴人敗訴之判決，未據被上訴人聲明不服）。
上訴人則以：被上訴人所提出之房屋租賃合約僅有二十二份末頁有伊之簽章，其餘合約則未經伊簽章，自不得請求伊履行合約義務。至於經伊簽章之合約，伊真意僅係見證被上訴人與巨星百貨公司間之租賃契約，及以巨星百貨公司如期開幕營運為解除條件之保證，嗣巨星百貨公司既如期開幕，伊即免除給付租金之義務。又巨星百貨公司
承租後，系爭租賃物即由該百貨公司占有使用，嗣該百貨公司因營運不善而撤出，伊未接管占有，且未收到被上訴人催告給付欠租之存證信函，被上訴人不得請求伊遷讓房屋及給付損害金、違約金。況該違約金之約定顯然過高，且其性質為損害賠償總額之預定，賠償租金即足填補被上訴人之損害等語，資為抗辯。原審維持第一審所為命上訴人遷出、返還房屋及給付被上訴人各如附表一所載之損害金及如附表所載之違約金，無非以：被上訴人主張上訴人與巨星百貨公司共同向伊承租系爭房屋經營百貨公司，彼等自八十四年四月起即未依約給付租金，經伊催告，未獲置理等情，業據提出房屋租賃合約及存證信函為證，該存證信函前面記載收件人為巨星百貨公司及上訴人，其後並附有掛號函件執據二一九七二、二一九七三、二一九七四號，堪認上訴人已收受該存證信函。又被上訴人所提出之房屋租賃合約，其尾頁蓋有上訴人公司及其原法定代理人楊連卿之章者計有二十二份，上訴人雖抗辯伊簽章僅係見證或附解除條件之保證，非與巨星百貨公司共同租賃云云，但查該等合約書並無「見證」或「保證」字樣，甚且部分合約乙方（承租人）欄內標明：㈠俊聯百貨股份有限公司籌備處（成立後為巨星百貨公司）㈡上訴人公司，其既特別記明㈠、㈡，應係二者共同承租。又雖證人即上訴人公司經理高振忠證稱上訴人係當見證而簽章云云，惟合約未有「見證人」之記載，其證言偏頗，殊不足採；另證人陳茂發稱上訴人在伊合約蓋章係用以保證巨星百貨公司如期開幕云云，惟該份合約無與其證言相同內容之記載，且上訴人於該份合約承租人欄內蓋章，可證係共同承租，故證人陳茂發證言與事實不符，亦不足採信。至於其餘房屋租賃合約書雖未蓋有上訴人公司及其法定代理人之印章，惟上訴人於八十二年七月二十四日以傳真函要求各承購戶至伊公司簽定租約，在巨星百貨公司開幕前之通知函，上訴人亦自列為當事人，與巨星百貨公司併同具名；而上開傳真函係通知各承購戶辦理交屋簽約，說明一記載：「交屋同時簽訂房屋租賃合約書及協議書者」，說明三、四分別記載：「房屋租賃合約同意增訂第三條第二項：『除前項租金外，自起租日起之第一年至第六年，依照附表年度租金率千分之五計算，由乙方付與甲方同金額之乙方發行購物禮券，作為租金之一部分，每半年給付一次。』」、「房屋租賃合約第十三條同意修正為」，足見上訴人於交屋同時要求各承購戶簽訂房屋租賃合約書，並表明同意房屋租賃合約書為增訂與修正，堪認於各被上訴人簽訂房屋租賃合約時，上訴人已與被上訴人就租賃標的物及其租金達成約定，其租賃契約即成立，不因上訴人未在部分合約書上蓋章，遂謂其非承租人。況出租人陳茂發之房屋租賃合約第六條加註：「此條款待修，並適用於所有立契約書人」，該份合約上訴人簽章於乙方（承租人）欄內，並標明為②，既謂「適用於所有立契約書人」云云，足證上訴人係立於所有租賃契約承租人之地位為之，是其餘之九十九份未蓋有上訴人公司及其法定代理人章之合約，上訴人與巨星百貨公司亦為共同承租人，應堪認定。至於上訴人是否將其未出售之六十二戶攤位租予巨星百貨公司，與上訴人共同承租被上訴人房屋之事實無關；另中港商業大樓管理委員會與儷晶國際百貨股份有限公司間之房屋租賃合約，亦與本件爭點無涉。又上訴人與巨星百貨公司共同承租系爭房屋，經營百貨業務，取得系爭房屋之占有使用，無論承租後由何人營運，此乃上訴人與巨星百貨公司間內部之約定，上訴人對被上訴人催告給付違約金及賠償事宜既未予置理，並任令系爭房屋荒蕪，復無證據證明上訴人及巨星百貨公司已將系爭房屋交還被上訴人，則被上訴人以起訴狀繕本送達上訴人及巨星百貨公司，終
止租賃契約，自於法有據，其後無論上訴人對於系爭房屋是否使用收益，均屬無權占有。從而，被上訴人依侵權行為之法律關係請求上訴人遷出、返還系爭房屋，及依租賃合約第七條、第十二條約定請求上訴人給付違約金及相當於租金之損害賠償，即無不合。又合約第七條已明定本件違約金之性質係屬懲罰性之違約金，且得請求損害賠償，上訴人主張違約金之性質為損害賠償總額之預定，不得再為損害金之請求云云，自無可取，是被上訴人各請求上訴人自終止租約之翌日即八十四年十一月十一日起至交還房屋之日止，按月給付相當於租金一半之損害金（另一半之損害金由第一審命巨星百貨公司給付確定），尚無不合。審酌系爭房屋之坐落位置、附近商機繁榮，及該商業大樓久處於停業狀態，僅地下二、三樓部分供停車使用等情，認被上訴人違約金之請求以每月租金十倍計算，顯屬過高，應以每月租金一倍計算為相當，依上訴人應分擔一半之比例換算，其違約金數額應如附表所載，被上訴人此部分之請求，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按系爭房屋租賃合約第十二條約定：「乙方（即承租人）若違約逾二期未給付租金……經甲方（即出租人）催告後仍未給付或履約時甲方得終止租約，請求乙方交還房屋，乙方若有本條之任何違約情事時均須依第七條約定對甲方負賠償責任」，依此約定，系爭房屋出租人因承租人逾二期未給付租金，本於上開約定終止租約，並請求違約金及損害賠償者，以合法催告承租人給付欠租為必要。查上訴人於原審抗辯未收受被上訴人之催告函（原審卷第一宗第七頁反面），而被上訴人提出之掛號函件執據（同上卷第二七頁反面）係寄發郵件時郵局給予之收據，並非收件人收受郵件之憑證，乃原審以該掛號函件執據為憑，認上訴人已收受該存證信函，自嫌率斷。次查原審認上訴人無權占有系爭房屋，本於侵權行為之法律關係命其遷出、返還房屋，並依約給付被上訴人算至交還房屋之日止之損害金。惟上訴人主張「伊非系爭大樓之營運者，巨星百貨公司承租後，被上訴人等即將系爭租賃物交與巨星百貨公司占有使用，因營運不善，巨星百貨公司撤出後即任其荒蕪，伊並未接手；現基於大樓之管理必要，係由成立後之『中港商業大樓區分所有權執行委員會』管理……，伊非占有人」（原審卷第三宗第一九頁反面至第二○頁），該委員會八十六年十一月五日會議記錄亦載明委員會討論該大樓規劃及出租經營管理事項（原審卷第二宗第一八一頁以下），並有由「中港商業大樓管理委員會」具名，就系爭大樓地下一樓及地上三、四、五樓與訴外人儷晶國際百貨股份有限公司籌備處訂立之房屋租賃合約及收受履約保證金之收據可稽（同上卷第八八頁至九六頁），該委員會出租之標的倘為系爭房屋，則現對於系爭房屋有事實上管領之力者，究係何人﹖是否為上訴人﹖即有疑義，此與判斷上訴人有無侵權行為之事實、應否遷出、返還房屋及其應支付之損害金數額攸關，自有調查審究之必要，乃原審未明確審認系爭房屋現是否由上訴人占有，即本於侵權行為之法律關係為上訴人敗訴之判決，實有未洽。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 二十二 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 吳 正 一
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 高 孟 焄
法官 曾 煌 圳
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 十 月 七 日
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