最高法院民事判決 八十九年度台上字第二○四五號
上 訴 人 甲 ○ ○
戊 ○ ○
乙 ○ ○
丙 ○ ○
丁 ○ ○
庚 ○ ○
己 ○ ○
巳 ○ ○
共 同
訴訟代理人 陳 祖 德律師
上 訴 人 午 ○ ○
訴訟代理人 邱 永 祥律師
被 上 訴人 辛 ○ ○
寅○○○
辰 ○ ○
丑 ○ ○
卯 ○ ○
子 ○ ○
癸 ○ ○
壬 ○ ○
右當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十九年二月一日臺灣高等法院
第二審更審判決（八十八年度上更㈡字第三九四號），各自提起上訴，本院判決如左
：
主 文
上訴均駁回。
第三審訴訟費用由上訴人各自負擔。
理 由
本件上訴人午○○起訴主張：坐落桃園縣平鎮市○○段高山下小段三○之一、三○之二、三○之五、三二、三二之一、三三、三三之二、三三之三、三四、三四之二、三八、三八之一、三九號土地（下稱系爭土地），為伊與訴外人邱煥城、邱煥文所共有，遭對造上訴人甲○○、戊○○及已故吳天有（訴訟繫屬原審時死亡，由上訴人乙○○、丙○○、丁○○、庚○○、己○○、巳○○承受訴訟），暨辛○○、寅○○○、辰○○、丑○○、卯○○、子○○、癸○○、壬○○（下稱辛○○等）無權占有，並於其中部分土地搭蓋違章建物或占用伊原有房屋。縱兩造間有耕地租約存在，然辛○○等因繼續一年不為耕作，伊於訴訟中已當庭表示終止租約；另甲○○等因在系爭土地上經營海釣場及羊肉爐餐廳，而不自任耕作，原訂租約無效，伊自得本於所有權作用及侵權行為法則與終止租約之法律關係，請求遷讓或拆除房屋，並返還土地等情。求為命：⑴乙○○、丙○○、丁○○、庚○○、己○○、巳○○（下稱乙○○等六人）將第一審判決附圖（下稱附圖）㈠所示紅色部分土地回復原狀；⑵戊○○將附圖㈠
所示綠色部分土地回復原狀；⑶辛○○等將附圖㈠所示黃色部分土地回復原狀；⑷乙○○等六人將附圖㈡所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｈ部分建物拆除，土地回復原狀；⑸戊○○將附圖㈡所示Ｆ、Ｃ１部分建物拆除，土地回復原狀；⑹甲○○、戊○○及乙○○等六人（下稱甲○○等）將附圖㈡所示Ｅ部分建物拆除，土地回復原狀；⑺辛○○等將附圖㈡所示Ｊ、Ｌ部分建物拆除，土地回復原狀；⑻寅○○○、辛○○、辰○○自附圖㈡所示Ｋ部分建物遷出；⑼甲○○將附圖㈠所示藍色部分土地回復原狀，及將附圖㈡所示Ｇ、Ｉ、Ｍ、Ｎ、Ｏ部分建物拆除，土地回復原狀；並均返還與伊及其他共有人全體之判決（⑼部分，已經判決甲○○敗訴確定）。上訴人甲○○等及被上訴人辛○○等則以：系爭土地係辛○○等之被繼承人沈框喜及甲○○等之被繼承人吳房向對造上訴人午○○之父邱葉玉承租，並按期繳納租金，伊耕作系爭土地，並非無權占有；又甲○○於系爭土地經營海釣場、羊肉爐等生意，其餘之人並未參與其事；另辛○○等於八十一年間有耕作，並無繼續一年不為耕作等語。資為抗辯。
原審依調查證據為辯論之結果，以：上訴人午○○主張，伊所共有之系爭土地，附圖㈠所示藍色部分為甲○○占有、附圖㈠紅色部分為乙○○等六人占有、附圖㈠綠色部分為戊○○占有、附圖㈠黃色部分為辛○○等所占有、附圖㈡所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｈ部分之建物為乙○○等六人占有使用、附圖㈡所示Ｆ及Ｃ１部分之建物為戊○○占有使用、附圖㈡所示Ｅ部分之建物為甲○○等占有使用、附圖㈡所示Ｊ、Ｌ部分之建物為辛○○等占有使用、附圖㈡所示Ｋ部分建物為寅○○○、辛○○、辰○○占有使用中之事實，業據提出土地登記簿謄本，並經會同桃園縣中壢地政事務所測量人員至現場勘測，繪製土地複丈成果圖，均附於第一審卷為證，上訴人甲○○等及被上訴人辛○○等就此亦不爭執。而午○○主張，辛○○等之被繼承人沈框喜為伊之被繼承人邱葉玉所僱用之長工，並非邱葉玉之佃農，利用邱葉玉晚年身體多病記憶衰退，且不良於行，無力管理土地之際，趁其工作及就近管理土地之便，占耕部分土地，並無租佃關係一節，然為辛○○等所否認。且經證人古木旺、張良瑞及沈杞喜於更審前分別證稱：系爭土地之租金，或由邱葉玉或由其養女邱英妹及妾彭秀英等前往收取甲○○等及辛○○等之租金等情在卷；又經證人彭秀英證稱，三兄弟（指午○○、邱煥城、邱煥文）不合，不管事，主角是邱英妹，帳是她管的，我陪她去收了米，收在米商賣了錢繳租金，我是偶爾去等語。又有辛○○等提出彭秀英之養女彭蘭香製作之收租開支帳冊一件可稽，觀諸該收租開支帳冊，除登載各承租戶繳納之租谷、地價稅、田賦實物及水租外，尚登載其支出情形，由該帳冊已登載各年份向甲○○等、辛○○等收取租谷等情觀之，其為租金洵無疑義。是午○○以前述證人均有占耕午○○繼承之土地，於午○○請求返還耕地案件中彼此間互為證人，指其證言不可採，自無足取。邱葉玉於民國六十四年間死亡，其繼承人即午○○、邱煥文、邱煥城、邱金菊、邱英妹及彭秀英等，並未否認辛○○等、甲○○等之承租權，每年仍繼續收取佃租等情，亦據辛○○等、甲○○等提出邱葉玉之繼承人即系爭土地共有人邱煥文所出具收取租穀之收據為憑。另辛○○等及甲○○等提出水利會費單據其上所載耕作別為承租，科目為普通會費。益證吳房、甲○○、寅○○○乃立於承租人之地位無訛。證人張良瑞更審前證稱，五十二、五十三年開始，我知道邱葉玉有和彭秀英一家一家去收租；有收沈框喜他們的、是找沈框喜收；邱葉玉死後彭秀英、邱英妹去收，彭秀英是他姨太太
，邱英妹是他養女，我看到的，我家離沈家一百五十公尺左右；邱葉玉死之前都有出面去收，他是死前一、二年才生病，生病就沒有去收，彭秀英是在他死前一起去收，死後才由彭秀英、邱英妹去收。苟沈框喜承租之土地已於四十二年間全部放領而註銷，則午○○之被繼承人邱葉玉於租約註銷十年後之五十二年間，何以竟仍向沈框喜收取租穀。再參酌午○○一再陳稱因政府實施耕地三七五減租條例，許多地主不願與承租人訂立租約之情，則邱葉玉於出租系爭土地予沈框喜時，未立書面，自屬可能，況該註銷租約之出租土地地號係桃園縣平鎮市○○段高山下小段一○三之一、一○三之五、一○三之七號土地，與系爭土地無涉，是該註銷租約通知書，亦不足為邱葉玉與沈框喜間已無其他租約之證據。則午○○主張，辛○○等係無權占有，並否認其被繼承人與伊之被繼承人間就系爭土地有租賃關係，並主張邱英妹、彭秀英及邱煥文等之收租，未經其他繼承人即午○○及訴外人邱煥城等之同意，不能因此即認為與其成立租約云云，即非可取。另查甲○○等承租之系爭土地，係由甲○○等或其被繼承人吳房逕付租金與午○○之被繼承人邱葉玉，或其養女邱英妹、妾彭秀英，或邱煥文等人之事實，業經證人古木旺、張良瑞、沈杞喜證述明確，且有甲○○等提出之租金收據附卷可憑，辛○○等或其被繼承人沈框喜既未向甲○○等之被繼承人吳房或甲○○等收取任何租金，尚無以證明沈框喜有轉租之行為。又沈框喜、沈杞喜係兄弟，沈框喜於三十八年間承租系爭土地時，係戶長，承租時兄弟並未分家，共同承耕沈框喜所承租之土地，嗣兄弟於三十九年三月二十二日分家，乃將承租之系爭土地分耕之事實，業據沈杞喜證稱屬實；復有辛○○等提出之戶籍謄本可按，參酌最高法院五十二年台上字第一○一四號判例意旨，尚難認枕框喜有不自任耕作，而違法轉租之情事。是午○○主張，沈框喜有以「出售耕作權」方式轉租系爭土地中之一部分予吳房，及部分交與其弟沈杞喜耕作，依耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，沈框喜部分之租約無效，辛○○等有返還土地並回復原狀之義務云云，亦非實在。惟於八十五年四月二日赴現場勘驗比對午○○提出之辛○○等，在八十一年間不為耕作系爭土地致長滿雜草之現場照片六張結果，經核對該六張照片之角度、背景均與系爭土地之現場完全吻合，且辛○○等就八十一年有辦理休耕一節，迄未舉證以實其說，且嗣後亦自認於八十一年並未辦理休耕等情在卷。則辛○○等自七十九年、八十年辦理休耕後，至八十二年三月十三日止已繼續一年以上不為耕作，至為灼然。足見辛○○等於八十一年間確有不為耕作之情事甚明。雖辛○○等已構成耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款之事由，然該條款之事由須由出租人為終止租約之意思表示，而午○○未與其他共有人邱煥文、邱煥城共同向辛○○等為終止契約之意思表示，僅由午○○一人於最高法院第一次發回前言詞辯論期日當庭單獨對辛○○等為終止之意思表示，依最高法院六十三年臺上字第二一三九號、六十四年臺上字第二二九四號判例意旨，午○○一人終止租約之意思表示不生效力，即與未終止租約同，則午○○本於耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定，請求辛○○等返還土地並回復原狀，於法無據。又系爭第三八號土地內如附圖㈡所示Ｋ部分之建物，雖係午○○之被繼承人所有，然屬農舍，有土地複丈成果圖所載該Ｋ部分用途為農舍可考，則該農舍應屬上開耕地三七五減租條例之租佃租約之一部。從而午○○依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請求寅○○○、辛○○、辰○○自該部分遷出，並返還房屋，即屬無據。另附圖㈡所示Ｌ部分，依土地複丈成果圖之記載為「停車間」，辛○○等主張此為供停
放農用耕耘機之用，午○○稱已不復記憶，雖不足認午○○有自認之情事，然亦不足以證明辛○○等有不自任耕作情事。午○○據此主張辛○○等不自任耕作，亦乏積極證據證明，尚無足憑採。次查八十五年四月二日赴現場勘驗、比對午○○提出之甲○○、吳天有二人於八十一年經營北海城海釣休閒中心及羊肉爐餐廳之現場照片五張結果，甲○○、吳天有二人雖已將正門入口處之招牌鐵架拆除，惟拆除後仍將之棄置原地，且現場仍留有水塔、塑膠帆布棚架及農舍等特徵標誌存在，核與午○○主張，甲○○等有不自任耕作之事實悉相吻合，有勘驗筆錄及當日依該照片所示角度拍攝之照片計十二張附卷足按。此外並有午○○提出甲○○、吳天有於另案八十一年度訴字第九五八號返還無權占有土地事件言詞辯論時，自認於系爭土地共同經營「北海城海釣場」及「羊肉爐餐廳」等情之言詞辯論筆錄影本在卷可稽。足見甲○○、吳天有二人確於八十二年間曾經營「北海城海釣場」及「羊肉爐餐廳」供遊客餐飲遊玩，而有不自任耕作之情灼明。而吳房為甲○○及吳天有之父，為戊○○之祖父，其向午○○之父邱葉玉承租系爭土地，雖係戶長身分，惟其與甲○○等間並非屬兄弟關係，且依甲○○等提出之戶籍謄本上所載，戊○○係三十三年四月六日出生之人，於吳房四十七年間承租系爭土地時，僅為十四歲之孩童，則吳房是否係自始以戶長資格代表未分家之子、孫全體所為之法律行為，即有疑義。況吳房並非以戶長名義為之，亦未與未分家之兄弟共同承耕，且甲○○等係於五十九年九月二十一日吳房去世後，繼承吳房之土地承租權後始分開耕作，此為甲○○等所自認之事實。是則甲○○等係因繼承而取得承租權，並非因兄弟分家關係而分耕土地，核與最高法院五十二年台上字第一○一四號判例意旨所指情形不同。甲○○等既係因繼承而取得吳房就系爭土地之承租權，該承租權應為甲○○等共同繼承，屬於公同共有之權利，甲○○等與午○○（邱煥城、邱煥文）間仍僅存有一個耕地租佃契約甚明，不因甲○○等於繼承後分耕，且有分別繳納租金情事，即遽爾認定係已成立各別之租約。再者，甲○○等使用面積，雖有不同，然依其提出之租金收據記載七十九年至八十八年止之租穀，仍係按四百台斤除以三個別支付，顯係將應給付與出租人之租穀按繼承房數計算者灼明，益徵甲○○等與午○○間僅存在一個耕地租約。依甲○○等所提出系爭土地共有人邱煥文出具之租金收據記載，有合併收受者，亦有將蓬萊租谷四百台斤除以三而予個別收受者，亦有對甲○○及戊○○二人合併予以收受者，甚至於收受八十四年第一期租谷時係合併收受者，不一而足，顯見邱煥文係應甲○○等之方便而予收取，自難資為認定系爭耕地乃甲○○等分別承租之證明。又系爭土地縱由甲○○等分開耕作，亦係其內部之問題，尚難執以對抗午○○。甲○○、吳天有所使用之部分雖僅有系爭土地之一部分為釣蝦場及餐廳之用，然依前所述，甲○○等既係因繼承而取得承租權，與午○○間僅為一個耕地租佃契約關係存在，該租約之部分土地既因甲○○、吳天有不自任耕作而歸於無效，依最高法院四十六年臺上字第五七號、六十六年臺上字第七六一號判例意旨，則全部租約皆為無效。午○○依據耕地三七五減租條例第十六條規定，請求甲○○等將系爭土地回復原狀，並返還系爭土地與午○○及其他全體共有人，即屬有據。另就附圖㈡所示Ｅ部分之豬舍，現場勘驗時，命地政機關就甲○○等使用部分為實測，地政機關依現場使用實際情形所為之土地複丈成果圖，而繪製如附圖㈡所示Ｅ部分之豬舍，其上載明使用人為「吳天有等人」，有土地複丈成果圖附圖㈡在卷可按。是甲○○等所辯，係吳天有所建供居住之用云云，尚難採取。而吳天有去世後，其對此部
分建物之權利，由其繼承人乙○○等六人繼承，該六人自有拆除權能亦明。系爭土地中之部分土地，既因吳天有及甲○○有不自任耕作，而致全部租約無效，是甲○○等使用附圖㈡所示之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｍ、Ｎ、Ｏ、Ｃ１部分，是否均為農舍使用，即無庸再予審究。綜上所述，午○○與辛○○等間及與甲○○等間，就系爭土地分別有不定期之租佃契約存在，午○○依據民法第七百六十七條、第八百二十一條規定為本件請求，為無理由。本件亦無耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之情形，沈框喜無轉租之情形，且辛○○等雖有耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款之情形，然午○○一人終止租約之意思表示不生效力，辛○○等自不負返還土地及回復原狀之義務。另上訴人甲○○、吳天有於八十二年間將系爭土地之一部改為經營商業，不自任耕作，原訂租約已歸於無效，從而午○○依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項規定，請求判令甲○○等分別或共同拆除建物，回復土地原狀，返還午○○及其他全體共有人（即如第一審判決主文第二、三、六、七、八、九項所示之房屋及系爭土地部分），即無不合，應予准許。至其請求辛○○等將如附圖㈠所示黃色部分土地回復原狀；將如附圖㈡所示Ｊ、Ｌ部分建物拆除，土地回復原狀，並均返還與伊及其他共有人全體；寅○○○、辛○○、辰○○自附圖㈡所示Ｋ部分建物遷出，將建物交還與伊及其他共有人全體，為無理由，應予駁回。又本件租佃爭議出租人方面雖僅由上訴人午○○一人聲請調解調處不成立，於程序上並無問題。為其心證之所由得，並說明兩造其餘之攻擊防禦方法，不予審酌之理由，因而將第一審判決主文第四、九、十項命被上訴人辛○○等給付部分之判決廢棄，改判駁回午○○該部分之訴；另維持第一審所為上訴人甲○○等（除確定部分外）敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。查縱原審將甲○○等所分耕土地之面積有誤載或漏計，亦不影響其就甲○○等與午○○等間仍僅存有一個耕地租佃契約認定。又縱原審對於證人彭秀英所稱，伊係於邱葉玉過世（六十四年三月間）後，才與邱英妹一起去收租一節，未及審酌，而逕採證人張良瑞之證詞；原審認定邱葉玉之繼承人與事實不符；帳冊之真實性有疑義；農田水利會徵收單上所載之承租無證據能力等，亦因上開彭秀英之證詞，而無從否定原審就辛○○等與午○○等間仍有耕地租佃契約認定，均不生影響於判決之結果。上訴人甲○○等及午○○上訴論旨，猶持前詞並就原審取捨證據、認定事實及適用法律之職權行使，各自指摘原判決對其敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴均為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 八 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
法官 徐 璧 湖
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 九 月 二十一 日