臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第3748號
原 告 李雅遠
魏敏智
共 同
訴訟代理人 郭玉瑾律師
郭玉諠律師
被 告 孫意晴
吳志鍠
孫有土
張莉莉
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國105年12月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段0號9樓之1之房屋騰空返還予原告。
被告孫意晴應給付原告李雅遠新臺幣壹拾玖萬貳仟伍佰元及自民國一百零五年七月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零五年七月八日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付魏敏智新臺幣肆萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣玖拾萬元供擔保後，得得假執行。但被告孫意晴以新臺幣貳佰陸拾玖萬伍仟陸佰壹拾叁元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款亦有明文；又民事訴訟法第255 條第1 項第2 款所稱之 「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之 主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認 為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續 進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請 求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決， 避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院10 0 年度台抗字第716 號裁定意旨參照）。本件原告起訴時訴 之聲明第一項為被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0 段 0 號9 樓之1 之房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告；第 二項為被告孫意晴應給付原告新臺幣（下同）192,500 元及 自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計
算之利息；第三項為被告應自民國105 年7 月8 日起至返還 前開房屋之日止，按月給付原告45,000元；嗣後追加被告孫 有土、張莉莉，並變更訴之聲明第二項為孫意晴應給付原告 192,500 元及自起訴狀繕送達被告翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息予李雅遠；第三項為被告應自105 年7 月8 日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告魏敏智45,0 00元。是原告所為訴之變更及追加，核與原訴請求之基礎事 實同一，且與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主 張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證 據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一 體性，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
二、本件被告吳志鍠、孫有土、張莉莉經合法通知未於言詞辯論 期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款之情形，爰依 原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：系爭房屋為魏敏智所有，於104 年8 月15日 由魏敏智之配偶李雅遠與孫意晴簽署房屋租賃契約書（下稱 系爭租約），約定租賃期間為104 年8 月15日至105 年8 月 15日止，租金為按月於每月15日前給付45,000元。詎孫意晴 除分別於104 年9 月30日、11 月10日、12月2 日、105 年1 月6 日、2 月26日各給付45,000元外，截至105 年5 月31日 止扣除押租金47,000元外，尚積欠3 個月租金尚未給付，李 雅遠遂於105 年5 月31日以臺北東門存證號碼000196號存證 信函通知孫意晴依民法第440 條規定於文到15日內繳納租金 ，逾期未繳終止系爭租約。孫意晴雖於收受前揭存證信函後 於105 年5 月6 日給付20,000元予原告，惟仍未補足積欠之 租金，原告乃於105 年7 月6 日以臺北火車站郵局存證號碼 195 號存證信函通知孫意晴終止系爭租約，被告應返還系爭 房屋予原告，然被告現仍居住於系爭房屋內，爰依民法第45 5 條前段、第767 條規定請求被告返還系爭房屋，並依系爭 租約第3、4條約定請求孫意晴給付至105 年7 月7 日止之尚 積欠之5 個月又23日租金予李雅遠計192,500 元（計算式45 ,000元×10月＋45,000元×23/30＝484,500元，484,500 元 －47,000元（押租金））－（45,000元×5月＝225,000元） －20,000元＝192,500 元），及依民法第179 條規定請求被 告給付自105 年7 月8 日起至交還系爭房屋之日止，按月給 付45,000元之相當於租金不當得利予魏敏智。並聲明：如主 文所示。
二、被告孫意晴則以：被告雖有遲延給付租金之情形，然於收受 原告所寄送之臺北東門存證信函時隨即交付20,000元予原告
，且原告業已收受並同意分期清償之請求，則被告既於催告 期限內為給付，即與民法第440 條第1 項之要件不合，原告 前揭終止租金之意思表示，自不合法。另原告不斷前來系爭 房屋處按門鈴，連續長達數小時，致毀損被告之門鈴，並惡 意張貼被告積欠租金之公告，已妨害被告之名譽；被告孫意 晴係代孫有土、張莉莉承租系爭房屋等語置辯。並聲明㈠原 告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
三、被告吳志鍠、孫有土、張莉莉未於言詞辯論期日到場，亦未 提出任何書類為任何陳述或聲明。
四、首查，系爭房屋為魏敏智所有，其配偶李雅遠於104 年8 月 15日與孫意晴簽署系爭租約，約定租賃期間為104 年8 月15 日至105 年8 月15日止，租金為按月於每月15日前給付45,0 00元，押租金為47,000元，並於簽約時給付。孫意晴分別於 104 年9 月30日、11月10日、12月2 日、105 年1 月6 日、 2 月26日各給付45,000元至魏敏智所有訴外人花旗銀行帳戶 內（下稱系爭花旗帳戶），後於105 年5 月6 日給付20,000 元予原告。李雅遠於105 年5 月31日以臺北東門郵局存證號 碼000196號存證信函通知孫意晴依民法第440 條規定於文到 15日內繳納租金，逾期未繳終止系爭租約。又於105 年7 月 6 日以臺北火車站郵局存證號碼195 號存證信函通知孫意晴 終止系爭租約，孫意晴應於文到5 日內返還系爭房屋予李雅 遠，孫意晴於同年月7 日收受等情，有建物所有權狀、系爭 租約、臺北東門存證號碼000196號存證信函、臺北火車站郵 局存證號碼195 號存證信函及回證可按（見本院卷第7 頁至 第13頁），是前揭事實，應信屬實。
四、其次，原告主張系爭房屋為魏敏智所有，其配偶李雅遠出租 予孫意晴，孫意晴積欠租金達2 個月總額，經李雅遠催告仍 未給付，依民法第440 條第1 項終止系爭租約，爰依民法第 455 條前段、第767 條第1 項規定、系爭租約第3、4條約定 ，及民法第179 條規定規定，請求被告返還系爭房屋，並給 付積欠之租金及相當於租金之不當得利等情，為被告所否認 ，並以前情置辯，是本件審究㈠原告主張依民法第455 條前 段、第767 條第1 項規定請求被告返還系爭房屋予原告，及 依系爭租約第3、4條約定請求孫意晴應給付積欠之租金予李 雅遠，是否有據？㈡魏敏智主張依民法第179 條規定請求被 告自105 年7 月8 日起至返還系爭房屋相當於租金之不當得 利，是否有據？茲分論述如下：
㈠原告主張依民法第455 條前段、第767 條第1 項請求被告返 還系爭房屋予原告，及依系爭租約第3、4條約定請求孫意晴
應給付積欠之租金予李雅遠，是否有據？
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約， 民法第440 條第1、2項定有明文；又依民法第440 條第1 項 之規定，承租人欠租於催告期限內未為支付，出租人固得終 止契約。但在出租人終止契約之意思表示前，承租人依債務 本旨為給付，出租人如無正當理由自不得拒絕受領，更不得 再以未為給付為理由，終止租賃契約（最高法院43年台上字 第329 號判例意旨參照），準此，房屋租賃之承租人如遲付 租金達2 個月總額，經出租人定期催告，承租人於催告期限 屆至未依債務本旨為給付，出租人自得終止租約。 ⒉查，本件孫意情並未否認有收受李雅遠所寄送前揭臺北東門 郵局存證號碼000196號存證信函，及其中催告孫意晴給付積 欠租金3 個月總額135,000 元（已扣除押租金）之情，嗣後 孫意晴雖於催告後給付租金20,000元，然依前揭說明，孫意 晴仍未依債務本旨即給付135,000 元，是李雅遠於105 年7 月6 日寄送臺北火車站郵局存證號碼195 號存證信函主張孫 意晴積欠租金達2 個月以上總額，依民法第440 條規定終止 系爭租約，依法即屬有據。至孫意晴雖辯稱系爭租約係代孫 有土、張莉莉承租，偶爾居住其中云云，按代理人於代理權 限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力， 民法第103 條第1 項定有明文，準此，稽之系爭租約承租人 為孫意晴，租約內並未有孫意晴代理孫有土、張莉莉承租之 行為，是難認系爭租約對孫有土、張莉莉生效；再佐之臺北 市政府警察局中正第一分局查訪紀錄表，經查訪警員張俊宏 查訪訴外人即系爭房屋所屬松錦園大廈保全林嘉南陳稱系爭 房屋居住有孫意晴、吳志煌及孫意晴之父母等語，有查訪紀 錄表可按（見本院卷第78頁），堪認被告均居住於系爭房屋 內尚未搬遷，又揆之孫意晴於本院審理時對於原告提出希望 被告於105 年12月22日前搬遷，亦陳稱需要回去與吳志煌商 量等語（見本院卷第100 頁背面），且孫意晴所提出之答辯 狀亦未提及係代孫有土、張莉莉承租，並於答辯狀中辯稱原 告不斷來按門鈴並於被告住處張貼被告惡意欠錢公告等，顯 見孫意晴並非代孫有土、張莉莉承租系爭房屋至為灼然，是 孫意晴前揭所辯，不足為採。
⒊又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條前
段、第767 條第1 項前段分別定有明文，準此，系爭租約既 已於孫意晴收受前揭臺北火車站存證號碼（即105 年7 月7 日）時生終止之效力，且系爭租約之出租人為李雅遠，以及 系爭房屋之所有權人為魏敏智，則依前揭規定，原告自得請 求被告返還系爭房屋予原告。另自系爭租約起租日104 年8 月15日起至105 年7 月7 日終止系爭租約止，孫意晴應給付 10月又23日，而孫意晴業已給付5 個月分租金、20,000元及 押租金47,000元，據此，孫意晴依系爭租約尚應給付192,50 0元（計算式為45,000元×10月＋45,000元×23/30＝484,50 0元，484,500元－47,000元－225,000元－20,000元＝192,5 00元）。
⒊末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息， 民法第229 條第2 項、第233 條第1項 前段分別定有明文。 又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週 年利率為5%，亦為同法第203 條所明定。本件原告依系爭租 約第3 條約定請求孫意晴給付積欠之租金，為無從另為約定 利率之債務，是原告自得依上開規定請求自起訴狀繕本送達 孫意晴翌日即自105 年7 月29日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。
㈡魏敏智主張依民法第179 條規定請求被告自105 年7 月8 日 起至返還系爭房屋相當於租金之不當得利，是否有據？ 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，為民法第179 條前段所明定。再按無權占用他人土地者 ，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人得請求 占用人返還（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照） 。本件被告無權占有系爭房屋，業如上述，其因此受有使用 系爭房屋之利益，致魏敏智受有相當於租金之損害，則原告 依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得 利，自屬有據。本院參酌系爭租約所定租金為每月45,000元 ，且臨近華山藝文特區，區內學校眾多、公系設施相當完善 ，對外交通便利，面積又約有33坪等情（見卷附不動產估價 報告第15頁至第17頁），認魏敏智請求以每月45,000元計算 被告應給付之相當於租金之不當得利，尚屬適當。是原告請 求被告給付自105 年7 月8 日起至被告返還系爭房屋之日止 ，按月給付系爭房屋所有權人魏敏智相當於租金之不當得利 45,000元，為有理由。
五、綜上，原告主張已終止系爭租約，依民法第455 條前段、第 767 條第1 項規定，請求被告遷讓系爭房屋予原告；另依系 爭租約第3、4條約定，請求孫意晴應給付所積欠之租金192, 500 元及自起訴狀繕本送達孫意晴翌日起即105 年7 月29日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，以及依民法第17 9 條之規定，請求被告自105 年7 月8 日起至遷讓系爭房屋 之日止，按月給付原告45,000元，為有理由，應予准許。又 原告及孫意晴均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執 行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均 與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 12 月 27 日
民事第七庭 法 官 林玉蕙
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 12 月 27 日
書記官 洪婉菁