臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第856號
原 告 洪艷霞
訴訟代理人 王啟安律師
被 告 萬通國際開發股份有限公司
法定代理人 張明禮
訴訟代理人 蔡浚明
林合民律師
上 一 人
複 代理人 黃雅琪律師
王政凱律師
被 告 謝嘉珊
訴訟代理人 曾孝賢律師
複 代理人 賴怡雯律師
上列當事人間請求返還買賣價款等事件，本院於民國105年11月
18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告萬通國際開發股份有限公司應給付原告新臺幣捌佰肆拾柒萬零肆佰捌拾貳元，及自民國一百零五年二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告謝嘉珊應給付原告新臺幣伍佰陸拾肆萬陸仟玖佰捌拾柒元，及自民國一百零五年四月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告萬通國際開發股份有限公司負擔十分之六，餘由被告謝嘉珊負擔。
本判決於原告依序以新臺幣貳佰捌拾貳萬肆仟元、新臺幣壹佰捌拾捌萬參仟元各為被告萬通國際開發股份有限公司、被告謝嘉珊供擔保後，得假執行。但被告萬通國際開發股份有限公司、被告謝嘉珊各以新臺幣捌佰肆拾柒萬零肆佰捌拾貳元、新臺幣伍佰陸拾肆萬陸仟玖佰捌拾柒元為原告供擔保後，得免為假執行。原告其餘之假執行聲請駁回。
事實及理由
程序方面
被告萬通國際開發股份有限公司（下稱萬通公司）之法定代理 人由YUN DAN-JIUNN（即云大俊）變更為張明禮，經具狀聲明 承受訴訟，核無不合，應予准許。
按臺灣地區與大陸地區人民間之民事事件，除本條例另有規定 外，適用臺灣地區之法律；關於在大陸地區由不當得利而生之 債，依大陸地區之規定；債之契約依訂約地之規定。訂約地不 明而當事人又無約定者，依履行地之規定，臺灣地區與大陸地
區人民關係條例（下稱兩岸人民關係條例）第41條第1項、第 48條、第49條各有明文：
㈠查原告為大陸地區人民，萬通公司及被告謝嘉珊各為在臺灣地 區設立登記之法人及自然人，有原告之居民身分證及被告公司 變更登記表、戶籍謄本在卷可憑（見本院卷㈠第89、203至206 、239頁），本件乃臺灣地區與大陸地區人民間之民事事件。 原告前向被告購買後述臺灣地區房地，在解約後請求被告返還 已付價金，而兩造間買賣契約均約定就契約糾紛所生訴訟以本 院為第一審管轄法院（見本院卷㈠第23頁反面、第54頁），因 兩岸人民關係條例就管轄權並無規定，揆諸程序應依法庭地法 原則，依民事訴訟法第24條規定，本院自有管轄權。㈡查原告主張解除兩造間契約，而依民法第259條規定請求被告 返還價金，係本於債之契約而為請求。而原告係在大陸地區簽 署契約（見本院卷㈠第282頁），惟後述契約之買賣標的物及 交付價金均在臺灣地區，履行地自為臺灣地區，依上規定，原 告上開請求自應適用臺灣地區法律。次查，原告另併依民法第 179條規定為上開返還價金請求，此乃在臺灣地區由不當得利 所生之債，與上開規定所稱在大陸地區所生不當得利之債有別 ，又未見兩岸人民關係條例就之設有規定，則依上規定，原告 上開請求亦應適用臺灣地區法律。
查原告起訴原依民法第179、259條規定，請求萬通公司將原告 已付價金新臺幣（下同）1411萬7469元及法定遲延利息返還原 告（見本院卷㈠第4、8至9頁）。嗣原告本於解除契約而一併 請求返還房地價金之同一基礎事實，追加後述土地出賣人之謝 嘉珊為被告，並將上開請求列為先位聲明（見本院卷㈠第214 頁），復追加後述協議為請求權基礎（見本院卷㈠第215頁） ，再追加第一、第二備位聲明如後述聲明所載（見本院卷㈡第 20至21頁），經被告同意（見本院卷㈡第18頁），依民事訴訟 法第255條第1項第1、2款規定，自應准許。實體方面
原告主張：
㈠原告於民國102年5月9日與萬通公司、謝嘉珊各簽訂「萬通臺 北2011」預售屋買賣契約書（下稱房屋預售契約）、土地預定 買賣契約書（下稱土地預售契約），購買萬通公司預售之「萬 通臺北2011」社區（下稱系爭社區）第C3棟第5層第A戶（嗣經 編定為新北市○○區○○○段000○號，下稱系爭預售房屋） ，及坐落之謝嘉珊所有同段172地號及同區樹林口段樹林口小 段142－16地號等土地應有部分（下合稱系爭土地應有部分， 與系爭預售房屋合稱為系爭房地），並約定系爭預售房屋價金 為新臺幣（下同）1692萬7823元；系爭土地應有部分價金為
1128萬5215元，合計2821萬3038元。迄至103年12月2日，原告 已陸續交付價金1411萬7469元與萬通公司，萬通公司並將其中 564萬6987元作為系爭土地應有部分價金之一部，分配予謝嘉 珊。
㈡因原告為大陸地區人民，依兩岸人民關係條例第69條第1項前 段規定及大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權 許可辦法（下稱系爭辦法），原告欲取得系爭房地所有權需經 新北市政府審核通過後，報請內政部許可。然萬通公司通知原 告自104年2月20日起開始辦理交屋後，新北市政府、內政部就 原告申請取得系爭房地遲未審查完峻，而依報載消息，系爭社 區凡由大陸地區人民購買者，無一戶獲許可取得所有權，則依 一般社會觀念，萬通公司對原告所負系爭預售房屋移轉登記義 務因法令限制而給付不能，合於房屋預售契約第37條第3款及 土地預售契約第8條第3款所定解約事由，原告遂以104年6月2 日台北信維郵局第6197號存證信函（下稱系爭函件）解除系爭 預售房屋契約。而依土地預售契約第14條第3款約定，因土地 預售契約與房屋預售契約不可分，解除任一契約，效力及於二 契約之全部，故土地預售契約亦生解除效力。
㈢嗣因原告申請取得系爭房地遲未見覆，萬通公司遂於104年8月 24日與原告簽訂協議書（下稱系爭協議），於第1條約定如萬 通公司未能在同年12月31日以原告購買價轉售成功，萬通公司 即無條件解約辦理系爭預售房屋解約事宜，乃就房屋預售契約 設有解除條件。而萬通公司確實未能在上開期限內將系爭預售 房屋轉售他人，則房屋預售契約因解除條件成就而失其效力。 繼而原告上開申請，於新北市政府初審完竣後，內政部於105 年1月20日作成不予許可之行政處分（下稱系爭處分），可認 萬通公司確實無法依房屋預售契約將系爭房屋登記為原告所有 。原告與萬通公司復於105年2月24日簽訂解約協議書（下稱系 爭解約協議），以辦理解約手續。縱認系爭協議不生解除房屋 預售契約之效力，然依系爭解約協議第1條約定，原告與萬通 公司亦已合意解除房屋預售契約。又無論房屋預售契約是因系 爭協議而失其效力，或依系爭解約協議而合意解除，依土地預 售契約第14條第3款約定，土地預售契約亦一併失效。㈣因土地預售契約與房屋預售契約俱已失效，且被告就系爭房地 之移轉因系爭處分而給付不能，原告爰擇一依系爭協議、系爭 解約協議及民法第179條規定，先位聲明請求萬通公司返還原 告已繳價金1411萬7469元，並以第一備位聲明請求萬通公司返 還原告上開已繳價金中之847萬482元，謝嘉珊則應返還所餘之 564萬6987元，並均自系爭解約協議第2條所定自105年2月24日 簽訂日3日內匯款完成期限屆至翌日之同年月28日起算法定遲
延利息。原告復就因被告給付不能而依系爭函件解除契約所生 效力，依民法第259條規定，以第二備位聲明請求被告連帶返 還1411萬7469元本息等語。
㈤並聲明：
⒈先位聲明：
⑴萬通公司應給付原告1411萬7469元，及自105年2月28日起 至清償日止，按年息5％計算之利息。
⑵願供擔保為假執行。
⒉第一備位聲明：
⑴萬通公司、謝嘉珊應各給付原告847萬482元、564萬6987 元，及均自105年2月28日起至清償日止，按年息5％計算 之利息。
⑵願供擔保為假執行。
⒊第二備位聲明
⑴被告應連帶給付原告1411萬7469元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 ⑵願供擔保為假執行。
萬通公司則以：土地預售契約第8條第3款約定之解約事由，僅 限於因政府法令而不能開工、完工及交屋，不包括不能辦理過 戶登記。原告自不得以系爭預售房屋無法過戶為由，依上約定 以系爭函件之送達而解除房屋預售契約。況系爭處分已據原告 提起訴願而請求撤銷，自非確定之行政處分，不能認萬通公司 就移轉系爭預售房屋所有權登記之義務確已給付不能。而系爭 解約協議未蓋用萬通公司負責人印章、謝嘉珊亦未簽署，並未 成立。縱已成立，然系爭協議及系爭解約協議均是約定原告要 另取得萬通公司就解除房屋預售契約表示同意後，始生解約效 力，而萬通公司既未同意解約，自不生解約效力，則原告自不 得請求萬通公司返還價金等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假 執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。謝嘉珊則以：原告於簽訂土地預售契約與房屋預售契約之初， 即知欲取得系爭房地所有權須經行政機關許可，自不得以行政 機關審查過久，即認被告就移轉系爭房地所有權登記已屬給付 不能。縱系爭房地所有權移轉登記因法令限制而無法辦理，依 兩造於102年5月9日簽訂之補充協議書（下稱系爭補充協議） 第9條第3款約定，仍有6個月緩衝期得共同協商解決，原告遽 以系爭函件主張解除契約，自不合於系爭補充協議。又謝嘉珊 並未列名在系爭協議中，亦未簽訂系爭解約協議，原告與謝嘉 珊間不存在解除契約之合意。縱認原告與萬通公司已合意解除 房屋預售契約，致土地預售契約因而一併解除，然系爭處分經 原告提起訴願後，因原告未補正簽名及委任書驗證而致訴願不
受理，則原告主張解約，自屬違約不買系爭土地應有部分，依 土地預售契約第8條第1款約定，謝嘉珊得沒收土地價金1128萬 5215元之15％，即169萬2782.25元，作為賠償金及懲罰性違約 金，並與價金返還義務抵銷之等語置辯。並聲明：㈠原告之訴 及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執 行。
查兩造於102年5月9日簽訂房屋預售契約及土地預售契約，原 告以總價2821萬3038元向萬通公司、謝嘉珊各購得系爭預售房 屋及系爭土地應有部分。原告已交付上開價金中之1411萬7469 元與萬通公司，由萬通公司匯入與謝嘉珊約定之訴外人中國建 築經理股份有限公司信託專戶後，萬通公司就其出售之系爭預 售房屋取得847萬482元；謝嘉珊就其出售之系爭土地應有部分 取得564萬6987元，為兩造是認（見本院卷㈡第18頁），並有 房屋預售契約及附件、土地預售契約、土地代收款收據、發票 、信託契約書、信託契約第二次增補協議書在卷可證（見本院 卷㈠第12至44、49至56頁、第58頁反面至第60頁、第293至305 頁），堪信為真。
按契約之聯立，指數內容不同之契約相互間具有結合之關係 ，彼此不可分離，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其一， 無從期待可能單獨履行另一契約，各契約應同其存續時期。而 各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨 趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本 於誠信原則，為斷定之標準。次按房屋之使用無從脫離土地而 存在，專有部分不得與其基地所有權之應有部分分離而為移轉 ，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。查被告藉由房屋預 售契約及土地預售契約所出售之系爭房地，本在使用上及移轉 上即無從分離。而房屋預售契約第37條第3款及土地預售契約 第14條第3款均約定，房屋預售契約及土地預售契約具不可分 之連帶關係，一方對任一契約違約時，視為兩契約全部違約， 對於任何一契約之解除效力，均及於兩契約之全部（見本院卷 ㈠第24頁反面、第54頁反面），已明示兩造於簽約時係認上開 二契約無從單獨存在，依上說明，自屬契約之聯立。按聯立契約在一契約因解約而失其效力時，另一契約亦隨之失 效，乃聯立契約存續同一命運之本質使然。惟聯立契約雖指數 契約間具有結合關係，然該結合之數契約，其內容畢竟各自不 同，一契約所約定之解約事由如未見諸於另一契約，自不得因 聯立契約之故，而可任意相互援用。查原告前以萬通公司遲未 履行系爭預售房屋之所有權移轉登記義務，依房屋預售契約第 37條第3款及土地預售契約第8條第3款約定，於104年6月2日寄 發系爭函件通知萬通公司於7日內說明，逾期即解除契約，有
系爭函件附卷可參（見本院卷㈠第62至63頁）。查系爭函件中 所載解約依據之ㄧ之房屋預售契約第37條第3款約定，乃原告 與萬通公司間約定房屋預售契約及土地預售契約為聯立契約之 明文，前已敘及。至另一解約依據之土地預售契約第8條第3款 約定，係記載：「倘因不可歸責於賣方之事由，例如政令限制 或天災、人禍等非賣方能力所能抗拒之原因，致使本約興建工 程不能開工、完工或交屋時，雙方同意無條件解除本約，賣方 應將所收款無息退還買方」，實乃原告與謝嘉珊間就系爭土地 應有部分買賣關係之約定解除權事由。雖土地預售契約與房屋 預售契約乃聯立契約，惟依上說明，原告仍無從援引其與謝嘉 珊間上開約定解除權，作為解除原告與萬通公司間房屋預售契 約之依據。從而，原告主張已以系爭函件解除房屋預售契約等 語，自不可採。
按契約當事人表明同意解除契約與否，繫於一定事實之發生或 不發生，係附有停止條件之合意解除契約之意思表示，則在該 事實確實發生或不發生時，則條件成就，即發生合意解除契約 之效力，無須另為解除契約之意思表示。查原告與萬通公司於 104年8月24日簽訂系爭協議（其上所載簽署日之105年8月24日 係屬誤載），並於第1條約定，原告同意委託萬通公司配合之 代理商協助銷售系爭預售房屋，如於104年12月31日未能依原 購買價格成功轉售，萬通公司同意與原告以無條件解約辦理解 約事宜，有系爭協議在卷可稽（見本院卷㈠第217至219頁）， 可認原告與萬通公司係以系爭預售房屋於上開期限屆至而未以 原定購買價格出售之事實發生，作為合意解除契約之停止條件 。原告主張上開約定乃就房屋預售契約附有解除條件等語，恐 有誤會。次查，系爭預售房屋截至104年12月31日，仍未賣出 ，經萬通公司自承在卷（見本院卷㈡第18頁反面），則依上說 明，上開停止條件已成就，房屋預售契約自因原告與萬通公司 合意解除而失其效力。萬通公司辯稱原告依系爭協議，尚另需 取得萬通公司解除房屋預售契約之同意，始生解約效力等語， 自非可採。
查房屋預售契約已因合意解除而失其效力，依土地預售契約第 14條第3款約定，該解除效力及於土地預售契約。次查，原告 因購買系爭房地已交付部分買賣價金共1411萬7469元。其中84 7萬482元由萬通公司取得；所餘564萬6987元由謝嘉珊取得， 已如前述，則於房屋預售契約及土地預售契約均失其效力後， 被告取得上開價金自欠缺法律上原因而屬不當得利。惟按，依 不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利 益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以 對方所受之利益為度（最高法院61年台上第1695號判例要旨參
照），既原告給付之上開價金，並非萬通公司全數取得，則原 告依民法第179條規定，先位請求萬通公司返還1411萬7469元 ，自屬無據。惟原告依同上規定，以第一備位聲明請求萬通公 司返還847萬482元、謝嘉珊返還564萬6987元，應有理由。依土地預售契約第8條第1款本文約定，本約簽立後，雙方均不 得因物價之漲跌而有增減價款之要求，倘買方有減少價款之要 求或違約不買，或不按照本約約定之日期付款，或違反本約任 何條項內容之情事者，賣方得解除本約，解約時賣方得沒收依 土地總價款15％作為賠償金及懲罰性違約金（見本院卷㈠第53 頁反面）。被告固主張原告乃違約不買系爭土地應有部分，其 可依上約定沒收系爭土地應有部分價金1128萬5215元之15％， 即169萬2782.25元作為賠償金及懲罰性違約金，並與所負價金 返還義務抵銷之。惟查，上開約定中所指買方「違約不買」， 依該約定文義，乃承繼「因物價之漲跌而有增減價款之要求」 情形而來，難謂可一致適用於所有買方違約不買之情形。縱謂 上開約定所指買方「違約不買」，不限制於物價漲跌而要求增 減價款不成所致，然以其規範買方不買係違約以觀，當認買方 就其違約應有可歸責之事由，始令其擔負遭沒收價金以作為賣 方賠償金及懲罰性違約金之不利後果。惟查，原告所以於104 年8月24日跟萬通公司簽訂系爭協議以解除房屋預售契約，致 土地預售契約一併生解除效力，乃因系爭房地遲未能依兩岸人 民關係條例第69條第1項前段規定及系爭辦法取得主管機關許 可，經萬通公司自承在卷（見本院卷㈡第18頁反面）。雖原告 嗣就內政部於105年1月20日不予許可原告申請許可取得系爭房 地所有權之行政處分所提起之訴願，因原告未於限期內在訴願 書上補正簽名、蓋章或經財團法人海峽交流基金會驗證之委任 書，致行政院認其訴願不合法，於105年10月21日決定不受理 ，有105年1月20日之系爭處分、訴願書及決定書附卷可憑（見 本院卷㈠第225至233、卷㈡第36之2至36之13頁），然距原告 於104年8月24日跟萬通公司簽訂系爭協議，已逾一年，自不能 以上開決定之結果，用以更替系爭協議簽訂時原告與萬通公司 所認知之原告遲未能獲主管機關許可取得系爭房地所有權之事 實。準此，原告與萬通公司合意解除契約，乃因法令限制事由 ，無從取得系爭房地所有權所致，實不可歸責於原告，與上開 約定所指可歸責於買方之違約不買而沒收價金事由並不相符。 被告依上約定主張沒收原告原告已繳土地價金169萬2782.25元 ，並與所負價金返還義務抵銷之，自非有據。
查原告與萬通公司於104年8月24日簽訂系爭協議後，於105年2 月24日再簽訂系爭解約協議。依系爭解約協議第2條約定，萬 通公司應退還原告之款項，於簽訂系爭解約協議3日內匯款完
成，有系爭解約協議附卷可參（見本院卷㈠第220至221頁）。 萬通公司固辯稱系爭解約協議欠缺其代表人之印章而不成立等 語。惟按，公司名稱既足以表彰營業之主體，則加蓋公司印章 者，即足生效力，殊不以另經代表人簽名蓋章為必要（最高法 院70年5月19日70年度第13次民事庭會議決議㈡參照），則系 爭補充協議既已蓋用萬通公司之印章，自已成立生效，萬通公 司上開所辯，自欠依據。是以，原告依系爭解約協議請求萬通 公司自105年2月28日起，就其應返還原告之847萬482元價金， 依年息5％計付遲延利息，自屬有據。次查，系爭解約協議之 簽署欄上「謝嘉珊」之署名係以電腦繕打，復無謝嘉珊之簽名 或蓋章，自不能認上開約定有拘束謝嘉珊之效力，從而原告主 張謝嘉珊亦應自105年2月28日起，就其應返還原告之564萬 6987元給付法定遲延利息，自非有理。又按，謝嘉珊依民法第 179條規定返還上開價金，屬給付無確定期限之債務，依民法 第229條第2項規定，當於原告催告給付時，謝嘉珊始就其未為 給付，自受催告時起負遲延責任。末查，原告追加謝嘉珊為被 告而為本件請求之書狀繕本，係於105年4月14日始送達謝嘉珊 ，有原告提出之掛號郵件回執在卷可據（見本院卷㈠第247頁 ），復為謝嘉珊所不爭執。謝嘉珊迄未給付，則依上規定及說 明，自應於同年月15日起負遲延責任。
綜上所述，原告依民法第179條規定及系爭解約協議，以第一 備位聲明請求萬通公司給付847萬482元；謝嘉珊給付564萬698 7元，及萬通公司自105年2月28日起；謝嘉珊自同年4月15日起 均至清償日止，各就所應給付原告之上開金額按年息5％計算 之利息，合於民法第233條第1項前段、第203條規定，自應准 許。逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。又兩造陳明願供 擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴 部分，合於規定，爰各酌定相當之擔保金額予以宣告。又原告 其餘之訴既經駁回，該部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所 附麗，應併與駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，經 核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書 。
中 華 民 國 105 年 12 月 9 日
民事第五庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 吳佳樺
法 官 李陸華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 12 月 9 日
書記官 謝達人
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