臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第3603號
原 告 杜林麗珠
訴訟代理人 蔡文彬律師
林明賢律師
被 告 杜淑純
訴訟代理人 劉孟錦律師
複 代 理人 林雅君律師
黃宗哲律師
被 告 許芷瑜
訴訟代理人 黃達元律師
被 告 鄭寵兒
訴訟代理人 杜武哲
黃達元律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國105年11月23
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告之配偶杜祖智與被告杜淑純、訴外人杜祖誠 、杜祖信及杜祖健為杜聰明之繼承人，被告鄭寵兒為杜祖誠 之配偶。原告所有坐落在臺北市○○區○○段○○段○000 號土地（面積630平方公尺）、杜祖誠所有之同地段三小段 第212號土地（面積242平方公尺），前以提供土地方式與訴 外人建商和韋企業股份有限公司（下稱和韋公司）合建建物 共12樓（下稱系爭建物），前揭2筆土地即為系爭建物之基 地，且合併為臺北市○○區○○段○○段○000號土地（面 積872平方公尺，下稱系爭土地），系爭建物部分登記為： 原告所有系爭建物之2樓（2083建號）；杜祖誠所有地下2樓 （2080建號）、地下1樓（2081建號）、1樓（2082建號）； 杜淑純所有3樓（2084建號）；鄭寵兒所有4樓（2086建號） 。原告認上開各樓層建物之對於系爭土地之應有部分比例： 2080建號之比例957/10,000、2081建號之比例1,015/10,000 、2082建號之比例720/10,000、2084建號之比例767/10,000 、2086建號之比例67/10,000。但系爭土地之登記結果，並 無特別約定，竟未相應而實際登記為原告持有比例3,784/10 ,000、杜祖誠持有比例482/10,000，致前揭2080、2081、20 82、2084、2086建號建物均少於其應有之基地比例。因原告 分得2083建號建物應有之基地比例為740/10,000，而原告對 系爭土地應有部分高達3,784/10,000，為便於區別，原告陸
續移轉系爭土地應有部分使杜祖智及子杜武青、杜武亮、杜 武祥之基地應有部分合計達2083號建物應有之740/10,000。 而原告仍保有之系爭土地土地應有部分3,044/10,000，即為 被告等人所有建物逾其基地應有部分。杜祖信及杜祖健前起 另案分割遺產訴訟，主張上開土地及建物乃借名登記於各登 記名義人名下，判決認定該土地及建物仍為各登記名義人所 有，於訴訟過程中，杜祖誠於96年6月4日將上開2080、2081 、2082建號建物及系爭212號土地482/10,000移轉與訴外人 杜翡玉（杜祖誠及鄭寵兒之長女），杜翡玉於102年10月9日 全部信託給被告許芷瑜。被告等人所有之建物占有系爭土地 ，卻已超出其所應有之基地應有部分甚或根本無土地所有權 ，原告先前基於家庭和諧僅表示欲收取租金而未正式提起訴 訟，然因上開訴訟結果業已認定上開建物及土地仍為各登記 名義人所有，原告即通知被告不再無償將原告所有系爭212 號土地應有部分3,044/10,000供被告使用，將自104年6月1 日起收取租金，並邀請商議訂立租約，終未能談成。故依民 法第179條及類推適用民法第425條之1規定，提起本件訴訟 。並聲明：㈠、先位聲明：⒈被告許芷瑜應自104年6月1日 起至其所有2080號建物占有系爭土地基地未逾其應有比例95 7/10,000之日止，按月給付原告新臺幣（下同）103,619元 ；並應自104年6月1日起至其所有2081號建物未逾其應有比 例1,0 15/10,000之日止，按月給付原告109,899元；並應自 104年6月1日起至其所有2082號建物未逾其應有比例720/10, 000之日止，按月給付原告77,958元。⒉被告杜淑純應自104 年6月1日起至返還系爭土地基地之日止，按月給付原告101, 160元。⒊被告鄭寵兒應自104年6月1日起至返還系爭土地基 地之日止，按月給付原告8,837元。⒋先位聲明願供擔保請 准宣告假執行。㈡、備位聲明：⒈核定被告許芷瑜所有2080 號建物占有系爭土地基地逾其應有比例957/10,000之部分， 自104年6月1日起每月應給付原告之租金數額為103,619元； 被告許芷瑜所有2081號建物占有系爭土地基地逾其應有比例 1,01 5/10,000之部分，自104年6月1日起每月應給付原告之 租金數額為109,899元；被告許芷瑜所有2082號建物占有系 爭土地基地逾其應有比例720/10,000之部分，自104年6月1 日起每月應給付原告之租金數額為77,958元。⒉被告杜淑純 所有2084號建物占有系爭土地基地逾其應有比例720/10,000 之部分，自104年6月1日起每月應給付原告之租金數額為101 ,160元。⒊被告鄭寵兒所有2086號建物占有系爭土地基地逾 其應有比例720/10,000之部分，自104年6月1日起每月應給 付原告之租金數額為8,837元。
二、被告杜淑純則以：伊係基於合建契約合法占有使用系爭土地 ，並無不當得利。於上開高院判決即以認定杜淑純與原告均 為合建契約之當事人，斯時兩造早已協議於建物興建完畢時 ，如何使用、分配系爭建物與基地。2084號建物經起造人即 杜淑純申請建築執照及使用執照，即已附具系爭土地全部共 有人同意使用之同意書。原告主張應依兩造所有之建物面積 按比例計算所謂「正確」之基地應有部分比例，並無任何法 律依據。且本件並無民法第425條之1法定租賃關係之類推適 用，因本件建物、土地謄本均無從證明曾同屬一人所有，依 建物謄本可知，杜淑純所有建物之登記原因為第一次登記， 可見系爭建物及土地並非曾同屬一人所有。故原告之請求並 無理由等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決， 願供擔保免為假執行。
三、被告許芷瑜、鄭寵兒則以：依民法第799條第4項規定，區分 所有建物對於基地之應有部分，原則上以專有部分面積與專 有部分總面積之比例定之，但仍可以另行約定以取代，故即 便有比例不符時，未必有不當得利之情事。本件建物之土地 應有部分之分配方式，係於建物第一次登記當時即已作此等 約定，自無所謂建物逾其應有基地應有部分比例之問題，更 無不當得利之情形。且本件並無民法第425條之1法定租賃關 係之類推適用，因該規定係直針對土地、建物所有權人完全 相異之情形，為避免產生拆屋還地問題而來。本件房地係因 合建，自始即無建物及土地曾同屬一人所有之情形，自無類 推適用之理由。並聲明：㈠、原告之訴駁回；㈡、如受不利 判決，願供擔保免為假執行。
四、查，系爭建物於71年2月間完成第一次所有權登記，系爭土 地則於70年6月間為合併登記，原告取得系爭土地應有部分 3,784/10,000，杜祖誠取得系爭土地應有部分482/10,000， 和韋公司取得系爭土地應有部分5,734/10,000，許芷瑜為系 爭建物中2080、2081、2082建號之所有權人，杜淑純為系爭 建物中2084建號之所有權人，鄭寵兒為系爭建物中2086建號 之所有權人。另原告通知被告不再無償將原告所有系爭212 號土地應有部分3,044/10,000供被告使用，將自104年6月1 日起收取租金，並邀請商議訂立租約，終未能談成等情，有 謄本、原告通知信函影本及掛號郵件收件回執等在卷可證， 且為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、兩造之爭點及論述：
原告主張被告所有之前揭建物對於系爭土地並無相應比例之 應有部分，故被告應給付租金等情，為被告所否認，並以前 揭情詞置辯。本院應審究者為：㈠、被告有無合法占有系爭
土地之權源？㈡、本件被告所有之系爭建物情形應否類推適 用民法第425條之1規定？茲一一析述如后：㈠、被告有無合法占有系爭土地之權源部分：
⒈按關於區分所有建物配賦之基地應有部分比例應為若干，84 年6月28日公布之公寓大廈管理條例第4條第2項僅規定：「 專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地 所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」並 未就基地之應有部分比例為規範。於98年1月23日增訂，同 年7月23日生效之民法第799條第4項始明定：「區分所有人 就區分所有建物共有部分及其基地之應有部分，應依其專有 部分面積與專有部分總面積比例定之。但另有約定者，從其 約定。」其立法理由為：「關於區分所有建築物之共有部分 及基地，各區分所有人應有部分比例究為若干，應有原則性 之規範，爰於第四項予以明定，俾供遵循。」又增訂民法第 799條第4項之適用，依民法物權編施行法第1條規定：「物 權在民法物權編施行前發生者，除本施行法有特別規定外， 不適用民法物權編之規定；其在修正施行前發生者，除本施 行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」民法物 權編施行法既未有特別規定，則在該項修正施行前發生者， 自不適用修正施行後之規定。故上開修法所增訂之規定，並 不能適用在修正施行前所發生之情形。準此，非可謂於民法 第799條第4項修正施行後，無基地應有部分或應有部分不足 之情形，對基地之使用即構成無法律上之原因。復按，土地 與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性 質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用 該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分 開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事 ，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均 應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院 48年台上字第1457號判例要旨參照）。查，系爭建物為原告 等人與建商和韋公司以合建方式興建在系爭土地之上，於就 地下2樓、地下1樓及1樓至4樓經渠等同意以如原告所述之方 式，於71年間向地政事務所為起造人名冊之登記，其餘4樓 至12樓則均登記為和韋公司所有，此有起造人名冊在卷可證 （本院卷第55至62頁）。依上開說明，系爭建物於71年間即 坐落於系爭土地之上，則系爭建物之法律關係即不能以嗣後 修法生效之上開法律關係為判斷依據。
⒉另按，合建契約，依其內容可能有買賣、承攬或買賣與承攬 混合契約等性質，然不論其性質為何，最終地主與建商所分 配之結果即為渠等間所約定之權利義務，且合建之建物與坐
落之土地不得分離而存在，即建物必須使用該土地為地基， 此亦為合建契約之當事人已知悉之事實。查，原告與杜祖誠 於提供系爭土地為本件合建時，均已同意系爭建物得使用系 爭土地為基地，此有土地使用權同意書可證（本院卷第230 至231頁）。且系爭建物另關於公共使用部分，亦經契約當 事人間約定不同於系爭土地之應有部分比例，即和韋公司之 比例為7,651/10,000、杜祖誠之比例為1,551/10,000、杜祖 智之比例為447/10,000、杜淑純之比例為351/10,000一節， 亦有協議書及登記清冊在卷可徵（本院卷第31、35、36頁） 。又原告於系爭土地合建前，原有中山北路105巷25號建物 ，因參與本件合建契約亦同意拆除改建系爭建物一節，亦有 拆除同意書可參（本院卷第232頁）。是以，系爭建物於71 年間即已完工為第一次所有權登記，當時法律規定既然未要 求各所有權人就坐落之基地面積，合建契約當事人自得本於 渠等間之利害、損失及投入資金等成本，分配各當事人之權 利義務，至因合建所分配之權利義務結果，自不因嗣後民法 修法而致使用為無法律上之原因之情形。故本件原告既為系 爭土地合併前之所有權人之一，其參與合建後即應受其分配 結果之效力拘束，不得任意終止契約使系爭建物為無權使用 。
⒊原告雖提出杜祖智於77年間委請和韋公司之母公司即中國人 壽公司不動產科人員陳景泉製作之系爭建物對於系爭土地應 有相對應之比例表格文件（本院卷第16頁），用以證明其請 求之比例計算基礎云云。然被告對此表格予以否認，辯稱此 乃第三人所製作，被告並未在該表格文件簽名等語。關此， 證人陳景泉到庭結證：伊並未參與系爭建物之興建，於該建 物興建完畢後，伊才進入該公司服務，亦未參與系爭建物之 第一次登記。上開表格文件是於77年12月12日，因杜祖智請 伊幫忙看資料而書寫製作，當時是認為建物沒有土地應有部 分，參考市價而為分配，計算比例並無任何法律依據等語明 確（本院卷第165至167頁）。由此可見，上開文件表格之比 例分配僅為杜祖智個人委由證人所完成，並非原告與被告等 合建之契約當事人於嗣後同意變更，自不能據以拘束被告等 人。
⒋綜上，本件原告主張被告之各建號建物使用系爭土地為無權 占有，係屬無據，並不可採。
㈡、本件被告所有之系爭建物情形應否類推適用民法第425條之1 規定：
次按，類推適用屬於法律漏洞的填補方法之一，乃將法律於 某種事件類型所明定之法律效果，轉移適用於未設規定之另
種事件類型，係基於平等原則，以符合「相類似之事件，應 為相同處理」之要求。故為類推適用時，首須探究該事件類 型，是否因疏忽、未預見或情況變更，致有漏洞之情形存在 ；次須研求法律規範意旨，尋繹彼此相類似之處，以建立可 供比附援引之共通原則；嗣再將法律效果，轉移適用於類似 事件。若系爭規範並無漏洞，或事件類型缺乏類似性質，自 無運用類推適用之餘地。原告另主張本件應類推適用增訂之 民法第425條之規定，故本院次應審究本件有無類推適用前 開規定之必要。經查：
⒈依前所述，為解決公寓大廈管理條例或民法物權編修正施行 前，區分所有建築物專有部分之所有人無基地應有部分或應 有部分不足之情形，民法物權編施行法增訂第8條之5第3項 已另規定區分所有權人得行使優先承買權。顯見，修法時已 就此情形有所預見並以此為解決方式，而無何法律漏洞存在 。
⒉況民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所 有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房 屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與 讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用 期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制 。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定 之。」其立法理由為「土地及房屋為各別之不動產，各得單 獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故 土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房 屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人時，實務上見解（最高法院48年台上字第1457號判例、73 年5月8日73年度第5次民事庭會議決議參照）認為除有特別 約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地， 但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜 爭議並期明確，爰將其明文化。又為兼顧房屋受讓人及社會 經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外 ，推定有租賃關係，其期限不受第449條第1項20年之限制。 」，是上開規定是為使建物及土地得於使用期限內，由法律 為推定租賃。由此可知，倘如土地與建物自始非屬同一人所 有，且所有權人間已就使用之對價為約定時，自無該規定之 適用，且因此種情形之當事人已就房屋及社會經濟利益為約 定，亦非屬該規定之漏洞。
⒊且系爭建物為所有權第一次登記時，即已將系爭土地與系爭 建物因合建之契約內容為不同應有部分之登記，故本件事實 即與上開規定之「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」要
件不符，且其原因係合建契約當事人就渠等之實際付出等因 素為考量後所登記之結果，即該等結果即已有各契約當事人 相當代價之會算、結算等情，故本件即無上開規定適用。因 此，系爭建物對於系爭土地無約定區分所有建物配賦之基地 應有部分，而當時法又無明文規定「應按區分所有建物主建 物及附屬建物面積與全部建物主建物及附屬建物面積之比例 計算」，修法後復無溯及適用之規定，是原告主張本件應類 推適用修正後之民法第425條之1規定，即非允當。六、綜上所述，被告辯稱其使用系爭建物對於系爭土地有合法權 源等語，堪予採信。是故，原告前揭先位請求及備位請求均 無理由，應予駁回。至原告先位聲明之假執行之聲請亦失所 附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 12 月 21 日
民事第一庭 審判長法 官 黃柄縉
法 官 蕭涵勻
法 官 陳智暉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 12 月 21 日
書記官 羅敬惟
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