臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第11號
原 告 臺灣新光商業銀行股份有限公司
法定代理人 李增昌
訴訟代理人 孫永州
被 告 呂凱庭
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年11月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、被告於民國102年4月24日，經由本院101年度司執字第132 393號強制執行事件之拍賣程序，以總價新臺幣（下同） 496萬8,000元拍得坐落臺中市○○區○○段000地號土地 （應有部分10萬分之290）暨其上同段3516建號建物（門 牌號碼：臺中市○○區○○路0段000號17樓之2）（下合 稱系爭房地）。被告參與系爭房地拍賣程序之投標時，為 避免原告或其他金融機構因系爭房地登記謄本登載之取得 原因為「拍賣」，影響系爭房地未來授信之價值評估，而 以俗稱「洗謄本」之方法，隱匿經由拍賣取得系爭房地之 事實，影響嗣後原告對系爭房地授信分類及風險評估。 ㈡、又本院101年度司執字第132393號強制執行事件拍賣系爭 房地之拍賣公告業已載明「本件拍賣建物經前案（100司 執122313）調查，據臺中市政府警察局第四分局查覆建物 內曾發生燒炭自殺之非自然死亡案件，請應買人注意。」 等語，故被告於投標時已知悉系爭房地為俗稱之「凶宅」 。詎被告取得系爭房地所有權後，於102年8月27日再以總 價1018萬元出售系爭房地予訴外人邱瑞乾時，明知邱瑞乾 須以系爭房地向原告或其他金融機構借款，卻在與邱瑞乾 訂立之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）第12條 第4項約定：「乙方已明確告知，買賣標的主附屬建物及 依法約定專用之部分並無凶殺或自殺致死之情事發生，甲 方確已知悉，嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍應負法律 上之責任，甲方並得解除本約。」等語，即刻意隱瞞系爭 房地為「凶宅」之事實，而為前揭虛偽不實之記載與擔保 。嗣邱瑞乾於102年9月間以系爭房地為擔保，向原告申請 貸款時，因被告所為前揭虛偽之記載與擔保，被告委任之 代書即訴外人尤碧玉又交付原告缺漏不完整之買賣契約書 ，且經原告查閱系爭房地之登記謄本，被告取得系爭房地
之登記原因為「買賣」，致原告無從查悉系爭房地為曾經 法院拍賣之「凶宅」而陷於錯誤，對系爭房地價值為錯誤 之價值鑑估，因而對系爭房地設定最高限額916萬元之抵 押權後，先後貸予邱瑞乾763萬元、150萬元。惟邱瑞乾向 原告借款後，未依約清償對原告所負債務，原告因而聲請 就系爭房地為強制執行，惟因系爭房地公告為凶宅而屢次 流標，縱使經特別拍賣程序減價後拍定，原告就系爭房地 所拍得價金受分配後，對邱瑞乾仍有418萬7,366元之債權 未獲清償。
㈢、被告先以俗稱「洗謄本」之方法隱匿經拍賣取得系爭房地 之事實，又於系爭買賣契約書為虛偽不實之記載與擔保， 嗣再委任尤碧玉交付不完全之系爭買賣契約書予原告，顯 係以詐欺之背於善良風俗方法，使原告對系爭房地價值鑑 估產生錯誤而產生授信風險，致原告受有418萬7,366元之 債權未獲清償之損害，被告前揭詐欺行為與原告所受損害 間具有相當因關係。爰依民法第184條第1項後段規定，提 起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告418萬7,366元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
被告係透過友人即訴外人林任佳介紹，與中信房屋之仲介即 訴外人黃正忠合資投標系爭房地，並委託黃正忠參與投標。 被告參與投標系爭房地時，雖然知悉系爭房地為「凶宅」， 但基於投資兼自住之需求而願意參與投標。嗣被告標得系爭 房地後，經黃正忠仲介出售系爭房地予邱瑞乾時，已於系爭 買賣契約書據實記載系爭房地曾發生自殺身亡之非自然死亡 事件，且尤碧玉作證時所提出之系爭買賣契約書，亦與被告 所提出之系爭買賣契約書相同，被告並不知道之後邱瑞乾是 否向原告借款等語抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請 均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本件經法院整理並簡化爭點，結果如下：
㈠、兩造不爭執之事項：
⒈系爭房地於98年8月24日發生訴外人邱素蓉燒炭自殺身亡 之非自然死亡事件。
⒉系爭房地前經本院100年度司執字第122313號強制執行事 件拍賣，於101年5月22日由訴外人黃慧真得標後，以系爭 房地為凶宅為由聲請撤銷拍賣並拒絕繳納價金，經撤銷拍 定後，強制執行程序因無人再投標及承受而視為撤回。 ⒊系爭房地再為本院101年度司執字第132393號強制執行事 件拍賣，拍賣公告載明「本件拍賣建物經前案（100司執
122313）調查，據臺中市政府警察局第四分局查覆建物內 曾發生燒炭自殺之非自然死亡案件，請應買人注意。」等 語。被告與訴外人林佩玲於102年4月24日共同以總價496 萬8,000元標得系爭房地（被告與林佩玲之權利比例為99% 、1%），經完成以拍賣為原因之所有權登記後，林佩玲復 於102年5月29日將其就系爭房地之所有權應有部分以買賣 為原因（原因發生日期102年5月17日）移轉登記予被告， 故於土地及建物登記謄本上，被告取得系爭房地之登記原 因為「買賣」。
⒋被告於102年8月27日將系爭房地以總價1018萬元出售予邱 瑞乾。
⒌邱瑞乾於102年9月間以系爭房地為擔保向原告申請貸款， 經原告鑑估系爭房地價值957萬2,160元，邱瑞乾乃以系爭 房地設定最高限額916萬元抵押權予原告後，先後向原告 借貸763萬元、150萬元。
⒍邱瑞乾向原告借款後未依約清償對原告所負債務，原告乃 聲請就系爭房地為強制執行，經本院104年度司執字第113 52號強制執行事件進行拍賣程序，於104年8月5日由訴外 人王美月以總價540萬元得標。
⒎原告於本院104年度司執字第11352號強制執行事件就系爭 房地拍賣所得價金受分配後，原告對邱瑞乾仍有債權未獲 清償。
㈡、兩造爭執之焦點：
被告有無故意以背於善良風俗之方法致原告為錯誤之不動 產價格鑑估？原告依民法第184條第1項後段規定請求被告 負損害賠償責任，有無理由？
四、得心證之理由
㈠、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。 民法第184條第1項定有明文。又當事人主張有利於己之事 實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段 亦有明文。本件原告主張被告故意以背於善良風俗之方法 ，致原告就系爭房地為錯誤之價格鑑估，因而受有418萬 7,366元之損害，自應由原告就被告有故意以背於善良風 俗之不法侵害行為，且因其行為造成原告損害之要件事實 ，負舉證責任。經查：
⒈原告主張被告以俗稱「洗謄本」之背於善良風俗方法，隱 藏取得系爭房地原因為「拍賣」，影響系爭房地授信價值 鑑估云云。查原告主張被告所為俗稱「洗謄本」之行為， 係指由被告與林佩玲共同投標，於標得系爭房地後（被告
與林佩玲權利比例分別為99%、1%），嗣林佩玲再將其就 系爭房地所有權應有部分，以買賣為原因移轉登記予被告 ，故系爭房地登記謄本上，被告取得系爭房地登記原因為 「買賣」之過程。然房地產市場交易價格不斐，與人合資 購買或投標房地產乃社會常見之現象，並應為契約自由所 保障，故被告與林佩玲共同投標系爭房地之行為，難認有 何違反善良風俗之處。又各共有人得自由處分其應有部分 ，亦為民法第819條第1項所明定，此乃共有人對於共有物 應有部分之所有權處分權能，故林佩玲嗣後再將其就系爭 房地所有權之應有部分，以買賣為原因移轉登記予被告， 並依法完成登記，自亦與公序良俗無違。更何況，原告或 其他任意第三人，亦可經由調閱系爭房地登記之異動索引 資料，查悉系爭房地曾拍賣登記之事實（本院卷第71-73 頁）。原告執此主張被告以背於善良風俗之方法，隱藏其 取得系爭房地拍賣原因，致原告對系爭房地為錯誤之價值 鑑估云云，自不足採。
⒉至原告主張被告於系爭買賣契約書為虛偽不實之記載與擔 保，隱瞞系爭房地為「凶宅」之事實，均為被告所否認， 並以其已於系爭買賣契約據實記載系爭房地曾發生自殺身 亡之非自然死亡事件等語抗辯。經查：
⑴依卷附被告提出之系爭買賣契約書（本院卷第57-65頁） 後附「房地產標的現況說明書」所示，被告已於該現況說 明書第19項「本建築改良物（專有部分）於賣方持有期間 是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」欄位勾選「是」，並 於該項次後方之備註說明欄內載明「本建物曾發生自殺致 死之事」，買方即邱瑞乾亦在該欄位後方簽名、蓋章確認 （本院卷第62頁），核與承辦系爭房地買賣、移轉登記之 代書尤碧玉所提出由不動產經紀業或地政士存執之系爭買 賣契約書內容相同（本院卷第158-164頁），依系爭買賣 契約書第12條第6款「本約如有附件（例如：依法由乙方 簽具之房屋現況說明書）亦視同本約之一部分。」之約定 ，已足認被告抗辯其已於系爭買賣契約書內據實記載系爭 房地曾發生自殺身亡之非自然死亡事件等語，信而可徵。 ⑵又系爭房地之買方邱瑞乾亦結證稱：系爭房地之前曾經發 生過有人死掉的事情，當時賣方與代書有跟我說，契約書 也有記載，我有看過這張房地現況說明書，當時就是賣方 與代書有告知我有人自殺的事情，說明書上的簽名、蓋章 都是我親自所為，我知道系爭房屋有發生過自殺的事情， 但我當時就是想要買房子，想要名下有一間房屋且可以出 租給他人等語（本院卷第190頁背面至第191頁），核與代
書尤碧玉證稱：房屋現況說明書本來就是附在買賣契約的 後面，我都有蓋騎縫印章，我承辦當時就知道系爭房地有 非自然死亡的情事，我也有跟買賣雙方確認過是否要買賣 ，買賣雙方均表示沒有意見等語相符（本院卷第156頁） ，益足徵被告並未隱瞞系爭房地為「凶宅」，買方邱瑞乾 明確知悉系爭房地為「凶宅」之事實，仍願意向被告買受 系爭房地，應堪認定。
⑶再對照原告及邱瑞乾所提出買方存執之系爭買賣契約書（ 本院卷第6-13頁、第200-214頁、第221-228頁），均顯然 脫漏「房地產標的現況說明書」之頁面。另經本院勘驗邱 瑞乾所提出買方存執之系爭買賣契約書，其「不動產買賣 價金履約保證申請書」頁面之騎縫章與前頁「立契約書人 」簽章之頁面之騎縫章有不連續、不能完全對應之情況， 有勘驗筆錄在卷可稽（本院卷第191、199頁），而原告所 提出之系爭買賣契約書影本，於同頁面亦同有騎縫章中斷 、不連續之情況（本院卷第10頁、第225頁及其背面）， 則原告以該脫漏、不完全之系爭買賣契約書影本，主張被 告隱瞞系爭房地為「凶宅」，自不足憑採。
⑷綜上，被告既已於系爭買賣契約書內據實記載系爭房地曾 發生自殺身亡之非自然死亡事件之事實，而買方邱瑞乾對 系爭房地為「凶宅」之事實亦知之甚詳並願意買受，原告 主張被告隱匿系爭房地為「凶宅」，而以詐欺之背於善良 風俗方法出售系爭房地，洵無可採。
⒊原告另主張被告委任尤碧玉交付不完全之系爭買賣契約書 予原告云云。惟查，原告所執有之系爭買賣契約書影本並 非尤碧玉所提出交付，業經證人尤碧玉結證稱：我並無出 面幫邱瑞乾向原告申貸，我只有幫他申請高雄銀行臺中分 行送估，但因高雄銀行退件，沒有辦成貸款，所以要等邱 瑞乾拿出資金後才可以辦理移轉登記，但邱瑞乾後來就沒 有再跟我聯絡了，再後來主要就都是原告直接跟我聯繫， 要一起辦理移轉所有權及設定抵押權登記，提供的文件都 是銀行與邱瑞乾已經用印好的文件；整個流程我只有幫他 們送件去高雄銀行臺中分行，被退件後，我不知道買方後 來是何時申辦貸款及對保，就接到陳志慧（按即原告職員 ）的通知，要拿設定契約書過來，原本的買賣契約書也不 是我提供給原告或陳志慧的，整個貸款流程我都不知道， 我是被動收到通知去幫原告辦理抵押權設定等語（本院卷 第156頁至背面）甚詳，本院審酌尤碧玉與兩造及邱瑞乾 俱無利害關係，其證詞虛偽之可能性甚小，且尤碧玉僅係 受委任辦理系爭房地買賣及移轉登記事宜之代書，邱瑞乾
是否向原告或其他金融機構申請貸款、核准貸款與否、貸 款額度與利息若干、提供擔保品之價值等邱瑞乾資金來源 問題，均與尤碧玉無涉，衡情尤碧玉顯無故意交付原告內 容有缺漏之系爭買賣契約書影本之動機與必要，尤碧玉前 開證述應與事實相符，可堪採信。另參之被告為系爭房地 之出賣人，其所在意者，乃取得系爭房地之買賣價款，至 於買受人支付買賣價金之資金來源當非被告所在意，亦非 被告所得干涉，被告亦無動機囑由尤碧玉交付內容缺漏之 系爭買賣契約書予原告。故原告主張被告委任尤碧玉交付 缺漏、不完全之系爭買賣契約書予原告云云，殊難採信。 ㈡、綜上所述，被告並未以背於善良風俗之詐欺方法，致原告 就系爭房地為錯誤之不動產價格鑑估。從而，原告依民法 第184條第1項後段規定，請求被告給付418萬7,366元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其 假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
㈢、本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據， 經核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，附此敘明。 ㈣、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 12 月 16 日
民事第七庭 審判長 法 官 呂麗玉
法 官 郭妙俐
法 官 何紹輔
上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決正本送達後廿日內，向本院提出上訴狀（須按他造人數附具繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 16 日
書記官 洪千羽
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