臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第3402號
原 告 孫保華
張睿勤
共 同
訴訟代理人 洪翰今律師
被 告 李豐琮
訴訟代理人 黃安然律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國105年12月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告將坐落臺中市○○區○○○○段○○○○○地號土地（面積一一Ｏ七平方公尺）於民國一Ｏ三年十一月十四日，以買賣為原因所為之所有權移轉登記（應有部分各二分之一）予以塗銷，並回復登記為被告所有之同時，給付原告新臺幣壹佰貳拾萬元，及自民國一○四年十二月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣肆拾萬元為被告擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張
㈠兩造於民國103年9月30日就被告所有坐落臺中市○○區○○ ○○段00000地號土地（下稱系爭土地）簽訂不動產買賣契 約書（下稱系爭買賣契約），買賣價金為新台幣（下同）25 0萬元，其中30萬元因係原告直接給付予仲介詹俊翔之款項 ，故實際價金應為220萬元。原告已依約給付第一、二期款 項共計120萬元（原告二人各支付60萬元），尚餘100萬元尾 款未付，被告亦已將系爭土地移轉登記為原告所有（原告各 2分之1）。然兩造會同點交時，原告發現系爭土地有水溝地 、路地及遭第三人占用之情事，原告於103年11月18日及103 年12月申請鑑界後，確定系爭土地上一部分已鋪有道路、一 部分為水溝地，甚且一部分遭毗鄰地所有人建築房屋、花圃 占用。依臺中市東勢地政事務所105年10月20日土地複丈成 果圖（下稱附圖）：鄰地A部分占用34平方公尺，A1部分水 泥地占用8平方公尺，可證系爭土地確遭鄰地所有人占用。 依系爭買賣契約書第三條第4款約定：「尾款新台幣【壹佰 萬】元整。所有權移轉完竣後，賣方依約第九條規定鑑界點 交標的物予買方之同時，買方以現金、即期票據或依本約第
四條規定履行給付之。【依地政士通知買賣雙方之日期】」 、第九條約定：「標的物點交：…二、本約標的物賣方應於 簽約後即申請鑑界，如發現標的物有被人占用，應於點交日 前負責理清。」及第十條約定：「違約罰則：…二、賣方如 不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催 告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除將所收價款全 部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額作為懲罰性違 約金。」原告張睿勤已於104年5月1日寄發存證信函（民權 路郵局第996號存證信函）予被告，向被告為解除契約之意 思表示，惟被告置之不理，拒不返還原告已支付120萬元買 賣價金。另原告孫保華並於105年11月22日當庭催告被告應 定期拆除鄰地占用部分，然被告迄今仍未拆除清空鄰地占用 部分。原告再以起訴狀之送達及民事準備三狀為解除系爭買 賣契約之意思表示。
㈡原告已依系爭買賣契約催告被告限期履行，惟遭被告拒絕， 原告自得解除系爭買賣契約，而依系爭買賣契約第10條第2 項約定，被告應返還其所受領120萬元土地買賣價金。另因 系爭買賣契約已解除，則被告所受領120萬元土地買賣價金 ，自屬無法律上之原因，原告亦得依民法第179條之規定， 請求被告返還120萬元土地買賣價金。又依係買賣契約第10 條第2項之約定，原告可同時請求被告給付與已收價款同額 120萬元之懲罰性違約金。
㈢原告就被告所提出103年11月25日協議書（下稱系爭協議書 ）之真正，不爭執，但被告主張兩造間另協議由原告自行處 理遭鄰地占用部分，原告否認之。況系爭買賣契約業已解除 ，縱被告主張另有協議存在，亦因上開解除契約之行為而遮 斷，失其效力，實無調查必要。再者，系爭協議書第3條並 未提及違約金部分，故本件違約金仍應依系爭買賣契約之約 定，又原告孫保華未於系爭協議書簽名，故系爭協議書之約 定，對原告孫保華不生效力。並聲明：被告應給付原告240 萬元整，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利 率百分之5計算之利息；原告願供擔保請准為假執行之宣告 。
二、被告答辯：
㈠兩造於103年9月30日簽立系爭買賣契約時，約定分3期給付 買賣價金，原告已給付簽約金50萬元（其中30萬元轉付仲介 已匯回原告）及用印款100萬元，實際給付價金為120萬元， 然原告於被告移轉系爭土地後，藉故拒付尾款，本件係原告 違約在先。系爭土地經臺中市東勢地政事務所於103年11月 18日鑑定界址，該測量成果圖並無標示有道路及鄰地占用；
雙方於同年月25日簽立系爭協議書，約定103年12月12日前 點交，至103年12月31日系爭土地過戶後，雙方約定至代書 處支付尾款，原告張睿勤未帶尾款，始簽發面額100萬元本 票乙紙（票號WG0000000）作為付清尾款之擔保，交予被告 收執。
㈡關於系爭土地有道路用地占用部分，估計為10萬元，雙方約 定各分擔2分之1，並由被告自系爭價金中折讓5萬元（即10 萬元×1/2＝5萬元）。被告承諾自原告交付尾款中扣除5萬 元，即原告應給付被告尾款100萬元中扣除5萬元，被告尚需 支付尾款95萬元，並由被告簽發面額5萬元本票乙紙（票號 WG0000000）交付原告張睿勤收執。詎逾二週，原告仍未付 清尾款95萬元，被告電告原告給付尾款，原告卻稱因有鄰地 占用，請求被告再減少價金7萬元，被告為儘速完成系爭買 賣，乃對原告稱若鄰地有占用亦同意尾款減為88萬元，詎原 告仍拒付尾款。至104年1月14日左右，被告以通訊軟體LINE 通知原告付尾款，原告又稱「將過年，等過完年再處理。」 此際原告開始反悔不買。被告即於104年5月4日寄存證信函 予原告，表示沒收原告已付價金。
㈢兩造對系爭土地點交事宜，依系爭協議書第3條約定：「買 賣雙方同意於103年12月12日前點交，如毗鄰地占用無法騰 空點交，賣方同意解除買賣契約，已收之價金全部退還於買 方，各無異議。如解除買賣契約，買方應配合賣方辦理買賣 解除契約等過戶事宜。」原告並未依約於103年12月12日到 場辦理點交，且鄰地占用系爭土地部分，鄰地地主張坤榮不 同意被告拆除，且被告對於界址線部分仍有爭議，故尚未拆 除，此非可歸責於被告。附圖所示A部分並無占用物，該坡 坎係土地界址，被告對於附圖A1部分水泥地係鄰地占用則無 意見。惟兩造於103年11月25日簽立系爭協議書後，另成立 協議約定關於道路部分各負擔2分之1，鄰地占用部分減少7 萬元，當時約定遭第三人占用部分由原告自行處理，故被告 並無違約事由。
㈣縱系爭土地遭鄰地占用部分係可歸責於被告，然依系爭協議 書第3條兩造約定「如毗鄰地占用無法騰空點交，賣方同意 解除買賣契約，已收之價金全部退還於買方，各無異議。如 解除買賣契約，買方應配合賣方辦理買賣解除契約等過戶事 宜。」兩造既已另成立系爭協議書之約定，且於系爭協議書 中就鄰地占用部分並無懲罰性違約金之約定，自應適用系爭 協議書之約定，原告請求被告給付懲罰性違約金，已屬無據 。另依系爭協議書第3條約定原告應將系爭土地回復為被告 所有，被告依民法第264條行使同時履行抗辯權，請求原告
同時將系爭土地移轉登記為被告所有。並聲明：原告之訴及 假執行之聲請均駁回；如為不利判決，願供擔保請准提供擔 保免為假執行。
三、本院協同兩造整理不爭執事項並簡化爭點，結果如下： ㈠不爭執事項：
⒈兩造於103年9月30日簽訂系爭買賣契約，由原告以250萬 元向被告買受系爭土地。
⒉原告已給付150萬元予被告，被告收受其中訂金50萬後， 另匯款30萬與原告張睿勤；系爭土地已移轉為原告所有（ 應有部分各2分之1）。
⒊原告於104年5月1日以存證信函催告被告於函到3日內清理 系爭土地遭第三人占用部分，並點交系爭土地。被告於10 4年5月4日收受該存證信函。
⒋系爭土地如附圖A1部分8平方公尺水泥地仍由第三人占有 使用中。
⒌103年11月25日簽署系爭協議書，係由原告張睿勤與被告 在該協議書上簽名，系爭協議書約定被告應於103年12月 12日前負責清除系爭土地遭第三人占用面積，並將系爭土 地交付原告。
⒍簽署系爭協議書後，原告張睿勤有簽發100萬元本票交予 被告。
㈡爭點：
⒈兩造有無另行協議第三人占用系爭土地部分由原告自行處 理？
⒉原告定期催告被告交付系爭土地，被告是否已交付？ ⒊系爭協議書第3條約定「買賣雙同意於103年12月12日前點 交，如毗鄰地占用無法騰空點交，賣方同意解除買賣契約 ，已收之價金全部退還於買方，各無異議。如解除買賣契 約，買方應配合賣方辦理買賣解除等過戶事宜」原告可否 再依系爭買賣契約第10第2項請求被告給付已付價金同額 之懲罰性違約金？
⒋原告請求被告返還買賣價金120萬元及懲罰性違約金120萬 元，有無理由？
四、本院之判斷：
㈠原告主張兩造就被告所有系爭土地簽訂系爭買賣契約，約定 價金為250萬元，因其中30萬元係給付予仲介詹俊翔之款項 ，故實際總價金應為220萬元，原告已給付120萬元價金予被 告，此為被告所不爭執，並有不動產買賣契約書在卷可證（ 見本院卷第8頁至11頁），原告此部分主張堪信為真實。 ㈡系爭土地遭第三人占用部分應由被告負責清除騰空，被告迄
今未交付該部分土地予原告：
⒈原告主張系爭土地遭第三人占用中，被告未依約騰空點交 該部分土地予原告，雖為被告所否認，惟經臺中市東勢地 政事務所測量，系爭土地如附圖暫編號碼18-82（2）即A1 部分8平方公尺水泥地，占用系爭土地，被告亦自承上開 A1水泥地為同段18-6、18-96地號土地所有權人占用（見 本院卷第92頁），足認系爭土地如附圖所示A1部分確遭第 三人占用中，被告迄今仍未騰空點交予原告。
⒉原告主張系爭土地遭第三人占用部分應由被告負責處理， 此為被告否認，辯稱兩造簽署系爭協議書後，另再協議改 由原告自行處理，買賣價金再減價7萬元等語。惟系爭協 議書第3條約定：「雙方同意毗鄰占用面積由賣方（即被 告）負責清除所占用之地上物」等語（見本院卷第65頁） ，且被告就系爭協議書約定被告應於103年12月12日前負 責清除系爭土地遭第三人占用部分，並將系爭土地交付原 告，亦不爭執（見不爭執事項⒌），足認兩造確約定系爭 土地遭第三人占用部分，應由被告負責清除。被告所辯簽 訂系爭協議書後，兩造另再行協議改由原告自行處理系爭 土地招第三人占用部分，此為原告所否認，被告就此有利 於己之主張，應負舉證責任。被告雖以證人廖曾瓊慧為證 ，惟證人即辦理系爭買賣契約之代書廖曾瓊慧證稱：我所 知道就是雙方約定按系爭協議書進行，就我所知簽訂系爭 協議書後，雙方沒有再做其他約定等語（見本院卷第54頁 ），實無從證明兩造有約定由原告負責清理系爭土地遭第 三人占用部分，被告此部分抗辯，既無證據足證，難認屬 實。
㈢系爭買賣契約未約定土地點交日期：
查系爭買賣契約就系爭土地交付與尾款給付，分別於第3條 約定：「尾款：100萬元。所有權移轉完竣後，賣方依約第9 條規定鑑界點交標的物與買方之同時，買方以現金、即期票 據或依本約第4條（無貸款約定）規定履行給付之。【依地 政士通知買賣雙方之日期】」、第9條約定「標的物點交： 一、本約標的物除另有約定外，賣方應於買方給付尾款之同 時鑑界點交予買方使用管業。二、本約標的物賣方應於簽約 後即申請鑑界，如發現標的物有被人占用，應於點交日前負 責清理」（見本院卷第8、9頁）。兩造於系爭買賣契約就系 爭土地點交日期，原約定待地政士通知兩造，或買方即原告 交付尾款同時，並無特定日期，而原告並未舉證證明兩造所 委託之地政士曾通知點交日期，亦未舉證證明原告已交付尾 款，故被告就系爭買賣契約點交系爭土地之義務，尚難認有
給付遲延之情事。
㈣系爭買賣契約已因系爭協議所約定解除條件成就而失效，原 告無從依系爭買賣契約請求被告給付懲罰性違約金： ⒈按契約之解除與附解除條件之契約，並不相同。前者為有 效成立之契約，因解除權人解除權之行使而失其效力；後 者則於契約所附條件成就時，無待當事人行使解除權，原 有契約即當然失其效力（最高法院98年度台上字第362號 判決參照。被告抗辯兩造於103年11月25日另行簽訂系爭 協議書，排除系爭買賣契約懲罰性違約金之約定，兩造買 賣關係應改依系爭協議書之約定等語，查系爭協議書第3 條約定：「買賣雙方同意於103年12月12日前點交，如毗 鄰地占用無法騰空點交，賣方同意解除買賣契約，已收之 價金全部退還於買方，各無異議。」有系爭協議書在卷可 證（見本院卷第65頁），是兩造就系爭買賣契約已另行約 定附有「如毗鄰占用部分無法於103年12月12日騰空點交 」之解除條件，而被告未於103年12月12日將系爭土地遭 毗鄰占用部分點交予原告，已如前述，故上開解除條件於 103年12月12日已成就，是系爭買賣契約於103年12月12日 因解除條件成就而解除，無庸待原告對被告催告履行後， 再對被告為解除系爭買賣契約之意思表示。又系爭買賣契 約既因解除條件成就而失其效力，原告即不得以解除條件 成就後所發生之事由，主張被告違反系爭買賣契約。且原 告係於解除條件成就後，即104年5月1日始依系爭買賣契 約催告被告履行，此時原告已無從依系爭買賣契約請求被 告給付懲罰性違約金。
⒉又兩造於系爭協議書就被告無法將毗鄰占用部分騰空點交 時，係約定「賣方同意解除買賣契約，已收價金全部退還 於買方，各無異議」，故兩造約定於解除條件成就時，被 告僅將已收價金全部退還原告即可，並無被告需給付懲罰 性違約金之約定，原告就此約定亦無異議。況系爭協議書 第5條約定：「賣方於點交後如買方不願承買，同意所交 之價金由賣方沒收，並配合辦理解除買賣契約過戶等事宜 。」故兩造於系爭協議書僅就原告不履行時有違約金之約 定，但被告無法點交系爭土地，則僅約定被告將已收價金 退還原告，並無懲罰性違約金之約定，足見系爭協議書亦 已排除系爭買賣契約關於被告懲罰性違約金之約定，故原 告依系爭買賣契約請求被告給付懲罰性違約金120萬元， 核屬無據。
⒊原告雖主張系爭協議書僅原告張睿勤簽名，原告孫保華未 簽名，系爭協議書對原告孫保華不生效力等語，此為被告
所否認，辯稱系爭買賣契約原告孫保華均授權原告張睿勤 處理等語。原告張睿勤經本院以當事人身份訊問時稱：我 媽媽（即原告孫保華）行動不方便，跟我說系爭土地買賣 就是我出面處理，我回去再跟他報告處理情形，簽完協議 書後我有跟我媽媽說，我媽媽沒有說不同意協議書的內容 等語（見本院卷第118頁背面），足見原告孫保華因行動 不方便，確有授權原告張睿勤處理系爭土地買賣全部相關 事宜。系爭協議書買方雖僅有原告張睿勤簽名，然系爭協 議書亦列原告孫保華為當事人，且原告張睿勤有原告孫保 華之授權，故系爭協議書之效力亦及於原告孫保華。又若 系爭協議書對原告孫保華不生效力，兩造既未經地政士通 知交付土地，原告亦未提出100萬元尾款，依系爭買賣契 約，被告尚無交付系爭土地之義務，被告依系爭買賣契約 對原告孫保華尚無違約事由，附此敘明。
㈤原告得依不當得利請求被告返還已給付價金： 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文。又附解除條件之契約，於條件成就時，當 然失其效力；而契約之解除則以解除權人行使解除權為必要 ，須以意思表示為之。契約之解除有溯及效力，解除條件之 成就，原則上並無溯及之效力。又契約解除時，當事人償還 義務之範圍，依民法第259條之規定；附解除條件之契約， 於條件成就而失其效力時，當事人間之償還義務，則依不當 得利之規定（最高法院96年度台上字第229號判決參照）。 被告受有原告給付價金之法律上原因為系爭買賣契約，系爭 買賣契約既因系爭協議書所約定之解除條件成就而失效，則 其法律上原因其後已不存在，原告自得依民法第179條第1項 、第2項規定請求被告返還120萬元。
㈥被告就原告請求返還買賣價金得主張同時履行抗辯； ⒈因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒 絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。又按雙 務契約當事人之一方負擔的給付與他方負擔的對待給付有 牽連關係，此項牽連關係於雙務契約罹於無效以後仍然存 在。是以，於買賣契約罹於無效後，買方固得以不當得利 法律關係請求賣方返還收受之價金，賣方亦得依不當得利 法律關係請求返還交付之房屋，雙方得依此為同時履行抗 辯權之主張（最高法院89年度台上字第594號判決參照） 。
⒉查兩造之系爭買賣契約既因解除條件成就而失效，原告與 被告間，就各自給付之買賣價金、系爭土地所有權之移轉
，即成為無法律上原因而受利益，雙方遂均得本於不當得 利之法律關係請求返還價金與系爭土地之所有權。被告既 已於本件訴訟主張同時履行抗辯，則被告應於原告將系爭 土地之所有權移轉登記返還之同時，給付120萬元及法定 利息。
㈦末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。為民法第229條第1項 、第2項所明定。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債 權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者 ，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項 、第203條亦有明文。又所謂同時履行抗辯，係指雙務契約 當事人因互負債務，一方當事人於他方未為對待給付以前， 得拒絕自己之給付。其作用僅係暫時拒絕自己之給付，延緩 他方行使權利，其拒絕給付，非因原負債務履行期未屆至之 故。是法院於命被告給付之判決，附以原告為對待給付之條 件者，僅係被告於原告提出對待給付前，得拒絕自己之給付 而已，與原負債務之履行期屆至無涉（最高法院105年度台 上字第2102號判決參照）。原告已以起訴狀對被告催告返還 價金120萬元，被告迄未履行，自應負遲延責任，原告請求 被告給付自起訴狀繕本送達翌日即104年12月3日（見本院卷 第26頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核屬 有據。
五、綜上，原告主張系爭買賣契約已解除，被告受有原告給付價 金之法律上原因已不存在，依民法179條規定請求被告返還 120萬元，及自104年12月3日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；而被告本於同時履行抗 辯權，請求原告將系爭土地所有權移轉登記塗銷，回復為被 告所有，亦應准許。至原告依系爭買賣契約請求被告給付懲 罰性違約金120萬元及遲延利息，因系爭買賣契約已因解除 條件成就而失效，且系爭協議書已排除系爭買賣契約關於被 告應給付懲罰性違約金之約定，原告此部分請求為無理由， 應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行 或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保後併 宣告之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，則其假執行之聲 請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，經 審酌後，核與判決結果均不生影響，爰均不再予逐一論述。八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項 ，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 29 日
民事第七庭 法 官 吳國聖
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 1 月 3 日
書記官 黃鴻鑑
附圖：臺中市東勢地政事務所105年10月19日複丈成果圖。