臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第2822號
第2902號
原 告 陳狄任
即 被 告
訴訟代理人 楊傳珍律師
被 告 國泰世華商業銀行股份有限公司
法定代理人 陳祖培
訴訟代理人 張瑋珊
顏妃伸
周秉宏
被 告 陳碧琴
即 原 告
賴景得
上 一 人
法定代理人 林建宏
賴慧娟
上二人共同
訴訟代理人 林見軍律師
上列當事人間請求返還價金等、給付違約金事件，分別提起訴訟
，本院於民國105年10月27日合併言詞辯論終結，合併判決如下
：
主 文
被告陳碧琴、賴景得應給付原告陳狄任新臺幣壹佰萬元，及自本判決確定日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告陳狄任其餘之訴駁回。
原告陳碧琴、賴景得之訴及假執行之聲請駁回。訴訟費用由被告即原告陳碧琴、賴景得負擔二分之一；餘由原告即被告陳狄任負擔。
本判決第一項，於原告陳狄任以新臺幣參拾參萬參仟元為被告陳碧琴、賴景得供擔保後，得為假執行；但被告陳碧琴、賴景得如以新臺幣壹佰萬元為原告陳狄任預供擔保，得免為假執行。原告陳狄任其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：
按分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張 者，法院得命合併辯論。命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁 判，民事訴訟法第205 條第1 、2 項分別定有明文。查原告 陳狄任以陳碧琴、賴景得為被告提起本件請求返還價金之訴 ，由本院以104 年度訴字第2822號受理；原告陳碧琴、賴景 得復以陳狄任、國泰世華商業銀行股份有限公司（下稱國泰
世華銀行）為被告，提起本件請求給付違約金等訴訟，由本 院以104 年度訴字第2902號受理。經核上開兩訴訟均係因陳 狄任與陳碧琴、賴景得就坐落臺中市○○區○○○段000 地 號、722 地號土地（以下合稱系爭土地）所生糾紛而提起， 其訴訟標的相牽連，爰依前揭法律規定，將本院104 年度訴 字第2822號及第2902號合併辯論及裁判，合先敘明。乙、兩造爭執要旨：
壹、請求返還價金部分（即104年度訴字第2822號）： 陳狄任起訴主張：
㈠先位之訴：
⒈陳狄任於103 年12月10日向陳碧琴、賴景得購買系爭土 地，買賣總價金約明為新臺幣（下同）6667萬9000元， 雙方並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），陳 狄任業於103 年12月12日及104 年3 月6 日分別撥款50 萬元及550 萬元至國泰世華銀行信託財產專戶，是已生 由陳碧琴、賴景得受領之法律效力。嗣於104 年6 月30 日系爭土地四界測量時，陳狄任竟發現系爭土地部分遭 第三人占用，陳狄任除行使同時履行抗辯權，主張於陳 碧琴、賴景得排除第三人占用前，拒絕給付其餘價金外 ，因陳碧琴、賴景得明知系爭土地遭第三人占用，竟未 於締結契約時就此影響買受人締約意願之交易上重大事 項及瑕疵告知陳狄任，僅告知陳狄任系爭土地為土壤污 染控制場址，是陳碧琴、賴景得顯已違反告知義務，依 民法第359 條之規定，陳狄任自得解除契約，請求陳碧 琴、賴景得返還其已付價金600 萬元。
⒉此外，陳碧琴、賴景得故意隱匿影響交易上之重大瑕疵 ，致陳狄任陷於錯誤，陳狄任亦得依民法第92條第1 項 規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，並依同法第114 條、第113 條、第259 條規定，請求陳碧琴、賴景得返 還其已繳付之600 萬元。雖陳碧琴、賴景得曾於104 年 9 月7 日以郵局存證信函主張解除系爭買賣契約，並稱 將沒收上開已繳納價金，惟上開存證信函中所稱解約， 依法不生解除效力，而系爭買賣契約既經陳狄任撤銷， 陳狄任自得依不當得利之法律關係，為本件價金返還之 請求。
⒊又系爭買賣契約簽訂後，因系爭土地部分遭第三人占用 ，陳碧琴、賴景得顯不能依債之本旨履行債務，經陳狄 任屢次函催，均置之不理，依民法第359 條、第254 條 、及第227 條等規定，亦構成法定解除事由，陳狄任併 以起訴狀繕本之送達，為解除系爭買賣契約之意思表示
，並依系爭買賣契約書第10條約定及民法第259 條規定 ，請求陳碧琴、賴景得返還已受領之價金並附加自受領 時起之利息。
⒋並聲明：
⑴陳碧琴、賴景得應給付陳狄任600 萬元，及自103 年 12月10日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息 。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈡備位之訴：
⒈縱認陳碧琴、賴景得有解約事由，因系爭買賣契約書第 10條已約定：「違約罰則：買方不依約履行付款……， 即予解除契約並將已收之價款全部沒收」，核與民法第 250 條第2 項前段：「違約金，除當事人另有訂定外， 視為因不履行而生損害之賠償總額」之規定相符，即已 收價款全部沒收，不另再請求履行原契約之意，與懲罰 性違約金之性質自屬有間，故上開約定違約金之性質， 核屬賠償總額預定性違約金。因陳碧琴、賴景得主張陳 狄任給付遲延而解除雙方間之買賣契約，該因債務不履 行所生損害，自不包括解約後之損害，且系爭土地遭第 三人占有已經排除，系爭土地價值並未因陳狄任之解約 而減損，甚且增加，對陳碧琴、賴景得而言，實未受有 損害，況陳碧琴、賴景得自購入系爭土地至簽訂系爭買 賣契約之日止，長達12年期間，均乏出租或出售之事實 。又陳碧琴、賴景得既未於系爭買賣契約簽訂時告知系 爭土地遭第三人占有，逕予沒收已付價金之全部，亦顯 失公平。是依民法第252 條規定，請求法院參酌系爭土 地附近土地之出租行情，約為每月每坪198 元，系爭土 地面積約855 坪，自陳碧琴、賴景得排除第三人占有之 日起至陳狄任起訴狀繕本送達陳碧琴、賴景得之104 年 10月14日止，縱有出租他人收取租金或其他預期計畫， 可收取之租金為33萬8580元（計算式：855 坪×198 元 ×2 個月＝33萬8580元）等，核減至相當數額。於核減 範圍，陳碧琴、賴景得為無法律上原因而受有利益，依 不當得利之法律關係，應將該核減範圍內之數額返還陳 狄任，並依民法第182 條第2 項規定加計利息（類推適 用民法第959 條第2 項規定，自訴狀送達之日起，視為 惡意受領人）。
⒉縱認陳碧琴、賴景得解約有理由，亦請衡酌系爭土地遭 第三人占有，非締約當時所得預料之情事變更，依民法 第227 條之2 之規定，否准陳碧琴、賴景得沒收違約金
，並返還陳狄任全部已付價金並附加自受領時起之利息 。
⒊又系爭買賣契約第11條約定：契約未盡事宜，應依誠實 信用原則及有關法令辦理；第9 條則約定：發現標的物 為第三人占用，應於點交日前負責理清、買方給付尾款 同時，點交予買方管理。換言之，陳狄任負擔繳清全部 買賣價金6667萬9000元之同時，陳碧琴、賴景得始負擔 排除第三人占用、點交之義務，且亦未約明排除日期， 此顯已違反誠實信用原則，該約定應屬無效。且系爭買 賣契約乃陳碧琴、賴景得委專業代書所製作供買賣不動 產之定型化契約，其中已預先擬定之各附合契約約款， 自應適用衡平原則、誠信原則及消費者保護法所定平等 互惠原則之法理，以排除其中顯失公平之「單方利益條 款」，尤不得據以變相排除法定擔保責任。而系爭買賣 契約不問事由是否可歸責於陳狄任，刻意加重陳狄任之 責任或致陳狄任之不利益，各該約款依民法第247 條之 1 規定均屬無效，陳碧琴、賴景得仍應依不當得利之法 律關係返還價金予陳狄任。
⒋並聲明：
⑴陳碧琴、賴景得應給付陳狄任600 萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計 算之利息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
陳碧琴、賴景得抗辯略以：
㈠雙方交易過程略述如下：
⒈陳碧琴、賴景得於103 年12月10日與陳狄任簽立系爭買 賣契約，並委由國泰世華銀行信託部擔任價金受託人（ 陳碧琴、賴景得誤為履約保證人）。因系爭土地有污染 問題，所以簽約時曾提及污染管制登記解除之問題。嗣 陳狄任於103 年12月12日撥款50萬元至國泰世華銀行信 託財產專戶。104 年1 月5 日陳碧琴、賴景得透過仲介 告知陳狄任系爭土地污染管制登記已經解除，於104 年 2 月23日委請中興地政至現場測量，於104 年2 月26日 ，發現依測量成果圖所示，系爭土地有部分遭鄰房占用 ，依系爭買賣契約第8 條及第9 條，陳碧琴、賴景得應 排除他人所屬建物之占用，陳狄任亦知悉此情，於104 年3 月6 日再撥款550 萬元至國泰世華銀行信託財產專 戶，至此，第一期簽約款600 萬元已全部支付完畢。目 前該占用部分已經拆除完畢，陳碧琴、賴景得已在點交 前就他人無權占用系爭土地之情事予以完全排除。於
104 年5 月18日再次鑑界，確定系爭土地遭占用部分之 建物已經拆除，再無占用之情，陳狄任也在場得知此一 鑑界測量結果。
⒉因買賣雙方未就土地登記簿註銷土壤污染控制場址之後 ，應於何時備件用印之時間有具體約定，以為第二期用 印款1380萬元之繳款時點。是陳碧琴、賴景得於104 年 6 月24日委任律師以存證信函通知陳狄任於104 年6 月 30日辦理用印，並繳付相對應之第二期用印款1380萬元 ，當日陳狄任亦有依約前來配合用印，但就上開款項未 能同時給付，表示要向合庫北大里分行洽辦貸款。之後 ，銀行核准貸款，卻因陳狄任未配合前去辦理對保，導 致無法撥款。陳碧琴、賴景得再於104 年8 月18日以存 證信函催告陳狄任至遲於104 年8 月21日前繳付用印款 ；於104 年8 月24日再催告陳狄任至遲於104 年8 月28 日前繳付用印款，陳狄任卻以所定催告期限顯不相當為 由拒絕給付；後陳碧琴、賴景得於104 年9 月7 日以存 證信函解除系爭買賣契約。
㈡系爭買賣契約於締約當時雖遭第三人占用，但目前已經排 除，業獲核發農用證明，更徵其上已無違章建物之存在。 陳狄任從未主張陳碧琴、賴景得故意未告知系爭土地遭第 三人占有之瑕疵，而為撤銷買賣契約之意思表示，系爭土 地有無被占用須待鑑界後才知道，且系爭買賣契約第8 條 及第9 條中有提到若有遭第三人占用，賣方要在點交日前 負責排除，且陳碧琴、賴景得也早在點交前就已排除，自 不容陳狄任事後再主張此事由。
㈢依兩造之信託契約書所示，國泰世華銀行應是受陳狄任委 託代收其所繳付之價金。故國泰世華銀行並無以賣方資格 自居代領陳狄任給付價金之權限與資格，陳狄任於103 年 12月12日及104 年3 月6 日分別撥款50萬元及550 萬元至 國泰世華銀行信託財產專戶，並不發生由陳碧琴、賴景得 受領之法律效力
㈣第二期款1380萬元乃用印款，並非相對應於土地點交之價 款，自不能以系爭土地遭第三人占有、在陳碧琴、賴景得 未排除第三人占有前為由，拒絕給付該1380萬元之用印款 ，更何況，買賣雙方並無約定土地點交期日，自無同時履 行抗辯可言。尤有甚者，陳碧琴、賴景得是在排除他人占 用後，方發函催告陳狄任於104 年6 月30日辦理用印，並 繳付相對應之第二期用印款1380萬元，復催告陳狄任至遲 應於104 年8 月21日前繳付用印款，但陳狄任均置之不理 ，自合於遲延給付。依系爭買賣契約第10條違約罰則：「
買方不依約履行付款之義務時，即為買方違約，賣方得限 期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款 全部沒收，充作懲罰性違約金」，陳碧琴、賴景得已於 104 年9 月7 日委請律師發存證信函解除系爭買賣契約， 並主張沒收陳狄任已繳付之價金600 萬元，充作懲罰性違 約金。
㈤系爭買賣契約第10條違約金之性質為懲罰性違約金，此觀 諸系爭買賣契約第10條用語明載：「充作懲罰性違約金」 即可得知。因本件是懲罰性違約金，故應無得以酌減之概 念。更何況，陳碧琴、賴景得為排除他人占用，已花費數 百萬元之鉅，若再加計仲介費、代書費等相關支出，實際 損害高達3 、400 萬元之數，何來違約金過高？ ㈥系爭土地在買賣契約締約當時即遭第三人占用，乃客觀之 事實，並非後來才發生，雙方對此也於系爭買賣契約第8 條、第9 條有預為處理之約定，是本件自無民法第227 條 之2 之適用。又系爭買賣契約並非定型化契約，是否約定 點交日期、違約罰責等，均是依當事人雙方協議之對等約 定，亦無暴力脅迫之情形，復無違反誠信原則，沒有顯失 公平無效之問題，故系爭買賣契約第9 條、第10條亦無民 法第247 條之1 規定之適用。
㈦並聲明：⒈陳狄任之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保 ，請准宣告免為假執行。
貳、請求給付違約金部分（即104年度訴字第2902號）： 陳碧琴、賴景得起訴主張：
㈠陳碧琴、賴景得前於103 年12月10日與陳狄任就系爭土地 簽訂系爭買賣契約，並委由被告國泰世華銀行信託部擔任 履約保證。陳狄任於簽約時即交付簽約款600 萬元至價金 信託帳戶（陳碧琴、賴景得誤為履約保證帳戶）。依系爭 買賣契約第12條，買方應待登記簿謄本標示「土壤污染控 制場址」等其他登記事項予以註銷後，再行備件、用印。 另對照系爭買賣契約第3 條，雙方備齊移轉登記所需證件 及用印之同時，買方一次付清1380萬元。惟當時並未就土 地登記簿上之土壤污染控制場址註銷後，應於何時備件、 用印之時間有具體約定。陳碧琴、賴景得於104 年6 月24 日即委任律師以存證信函通知陳狄任於104 年6 月30日辦 理用印，並繳付用印款1380萬元，當日陳狄任亦有依約前 來配合用印，但就上開款項卻未能同時給付；陳碧琴、賴 景得再於104 年8 月18日以存證信函定相當之期限，催告 陳狄任至遲於104 年8 月21日前繳付用印款1380萬元至價 金信託專戶；復於104 年8 月24日以存證信函定相當期限
，催告陳狄任至遲於104 年8 月28日前繳付用印款。詎陳 狄任卻委任律師以所定催付期限顯不相當為由，不為給付 ，迄今亦仍未給付。
㈡系爭買賣契約第10條違約罰則明定：「買方不依約履行付 款之義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期 仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲 罰性違約金」。陳狄任經陳碧琴、賴景得多次催告，迄今 仍未給付用印款1380萬元，依民法第229 條、第254 條之 規定及系爭買賣契約之約定，陳碧琴、賴景得自可請求解 除系爭買賣契約，並將已收之價款全部沒收，陳碧琴、賴 景得業於104 年9 月7 日寄發存證信函予陳狄任表示解除 系爭買賣契約，並主張沒收陳狄任已繳付之600 萬元價金 ，充作懲罰性違約金之權利。又當時買賣價金是透過被告 國泰世華銀行擔任履約保證，上開價金係給付到價金信託 專戶，而非由原告受領，陳碧琴、賴景得只得依懲罰性違 約金之約定，請求陳狄任給付600 萬元之違約金。 ㈢又被告國泰世華銀行與買賣雙方曾於103 年12月10日就本 件買賣交易簽定信託契約書，並於第4 條第6 項、第8 條 明白約定：「如提出確實足夠之證據證明有領取權利存在 時，應撥付買賣價金予應得之人」、「本契約未規範之事 項，受託人得為必要之措施以確保信託目的之達成」。陳 狄任應負給付遲延之責，業如上述，陳碧琴、賴景得已提 出確實足夠之證據證明有領取權利存在。且陳碧琴、賴景 得更已依法行使解約、沒收已收價款之權利，則國泰世華 銀行應將陳狄任已繳付600 萬元價金扣除必要款項後，撥 付給陳碧琴、賴景得。詎被告國泰世華銀行竟函覆陳碧琴 、賴景得：礙難撥款等語。陳碧琴、賴景得只得本於信託 契約書請求被告國泰世華銀行給付600 萬元之價金。然陳 碧琴、賴景得上開所得主張600 萬元之給付，只要由陳狄 任或被告國泰世華銀行任何一方為給付即可實現陳碧琴、 賴景得之權利，此屬不真正連帶債務之型態。
㈣為此，爰依買賣契約及信託契約之法律關係提起訴訟，並 聲明：
⒈陳狄任應給付陳碧琴、賴景得600 萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒉被告國泰世華銀行應給付原告600 萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒊上兩項如任一被告為給付時，其他被告於給付之範圍內 ，免除給付責任。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
陳狄任抗辯略以：
㈠陳碧琴、賴景得既於103 年12月16日已獲悉臺中市政府環 保局通知大里地政事務所塗銷汙染登記，自應依系爭買賣 契約履約；且至遲於104 年2 月9 日已知系爭土地之550 地號土地上有他人建物占有中，無法履約；104 年3 月6 日經臺中市政府環保局探勘，亦以系爭土地已另作他用為 由，拒絕核給農用證明，無從備齊辦理移轉登記所需證明 文件。陳碧琴、賴景得隱匿各該事實，並仍責令陳狄任繳 付550 萬元價金，已悖於誠信原則，自不能執該不可歸責 於陳狄任之事由，謂陳狄任應負遲延責任，而得沒收上開 已付550 萬元及前已支付50萬元價金之正當事由。職是， 陳碧琴、賴景得主張104 年6 月24日前所生之地政事務所 測量費8,000 元、鑑界費2,000 元、簽約費1,000 元、農 用證明申請費5,000 元、規費1,000 元、中興測量公司 23,000元、104 年4 月拆除工程費用154,050 元、104 年 5 月拆除工程費用246,653 元、104 年6 月拆除工程費用 103,095 元、及律師費85,000元、裁判費60,400元，合計 共689,198 元，均不得執為可歸責於陳狄任之事由，責令 陳狄任承擔遲延賠償責任。
㈡陳碧琴、賴景得及仲介未於104 年6 月24日前修補瑕疵， 陳碧琴、賴景得及仲介是否有權片面隱匿前段所示各情， 圖使原告繳付550 萬元價金後，始自行著手修補瑕疵，且 自簽約後，遲至6 個月後始主張備齊農用證明交付，請求 原告履約？陳狄任得否予以反對？若不得反對，陳狄任得 否採取其他措施？民法未有明文，實不能認陳狄任應負擔 仲介費2,564,000 元之賠償責任，且陳碧琴、賴景得實未 給付仲介2,564,000 元服務費，均不得執為沒收550 萬元 充作違約金之事由。尤其瑕疵擔保乃法定無過失責任，自 不以具備債務不履行之要件為必要。
㈢並聲明：陳碧琴、賴景得之訴駁回。
國泰世華銀行抗辯略以：
㈠陳碧琴、賴景得及陳狄任以委託人身分於103 年12月10日 與受託人即國泰世華銀行簽訂土地買賣價金信託契約書， 約定由國泰世華銀行辨理系爭土地買賣價金收付事宜，並 以開立不計利息之活存信託專戶為限，且不得為其他運用 。
㈡就委託人間所發生土地買賣糾紛乙事，實非國泰世華銀行 與委託人間成立土地買賣價金信託關係前所能知悉。國泰 世華銀行於信託期間，除未涉入委託人間土地買賣糾紛外 ，已依上開信託契約書第8 條約定善盡善良管理人之注意
義務，並依委託人指示，運用及管理信託財產。 ㈢委託人如無法提出確實足夠之證據證明領取權利存在時， 國泰世華銀行得請求任一委託人提出司法判決確定後（或 其他與確定判決有相同效力者），再返還或撥付買賣價金 予應得之人。倘法院最終確定判決確認信託關係無效或終 止，國泰世華銀行將依法院最終確定判決內容配合執行辦 理。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。丙、本件經本院於104 年11月17日會同兩造協商整理爭執事項如 下（參見本院2822號卷一第68頁）：
系爭土地買賣契約於締約當時有無遭第三人占用之情形？目 前系爭土地遭第三人占用的情形是否已經被排除？ ㈠陳狄任主張陳碧琴、賴景得故意未告知系爭土地遭第三人 占有之瑕疵，撤銷買賣契約之意思表示，再依不當得利之 法律關係，請求陳碧琴、賴景得返還已交付之價金600 萬 元，有無理由？
㈡陳狄任主張陳碧琴、賴景得不能交付完整之土地，以起訴 狀解除系爭買賣契約，再依買賣契約第10條及民法第259 條，請求陳碧琴、賴景得返還已交付之價金600 萬元，有 無理由？
陳狄任於103 年12月12日及104 年3 月6 日分別撥款50萬元 及550 萬元至國泰世華銀行信託財產專戶，是否發生由陳碧 琴、賴景得所受領之法律效力？
陳狄任有無遲延給付價金之情形？陳狄任以系爭土地遭第三 人占有，在陳碧琴、賴景得未排除第三人占有前，得拒絕給 付其餘價金（即同時履行抗辯），有無理由？陳碧琴、賴景 得依買賣契約第10條請求陳狄任，及依信託契約書第4 條第 6 項、第8 條請求國泰世華銀行給付600 萬元，有無理由？ 買賣契約第10條違約金之性質為何？陳狄任主張依民法第 252 條酌減違約金，再依不當得利，請求陳碧琴、賴景得返 還酌減之違約金，有無理由？
陳狄任主張買賣契約第10條有民法第227 條之2 規定之適用 ，請求陳碧琴、賴景得返還已交付之價金600 萬元，有無理 由？
陳狄任主張買賣契約第9 條、第10條有民法第247 條之1 規 定之適用，請求陳碧琴、賴景得返還已交付之價金600 萬元 ，有無理由？
丁、得心證之理由：
查陳狄任於103 年12月10日向陳碧琴、賴景得購買系爭土地 ，買賣總價金約明為6667萬9000元，雙方並簽訂系爭買賣契 約，約定委由國泰世華銀行承作「不動產價金信託」。陳狄
任業於簽約當日交付票據號碼NCA0000000號、票面金額50萬 元、發票日（系爭買賣契約書誤載為到期日）103 年12月10 日之臺中商業銀行內新分行支票，及票據號碼WG0000000 號 、票面金額550 萬元、到期日104 年2 月28日之商業本票各 1 紙，合計共600 萬元作為簽約款，該兩紙支票及本票分別 於103 年12月12日、104 年3 月6 日兌現，並撥款至國泰世 華銀行信託財產專戶；惟陳狄任迄今就其餘1380萬元之用印 款、1337萬9000元之完稅款及3350萬元之尾款仍未給付。陳 碧琴、賴景得於104 年6 月24日曾委任律師以存證信函通知 陳狄任於104 年6 月30日繳付用印款1380萬元；再於104 年 8 月18日委任律師以存證信函催告陳狄任至遲於104 年8 月 21日前繳付用印款1380萬元；於104 年8 月24日再催告陳狄 任至遲於104 年8 月28日前繳付用印款1380萬元，陳狄任迄 今仍未給付，陳碧琴、賴景得又於104 年9 月7 日委任律師 以存證信函通知陳狄任解除系爭買賣契約等情，有兩造所提 之系爭買賣契約書（本院2822卷一第10-15 頁、本院2902卷 一第12-17 頁）、土地登記謄本（本院2822卷一第16、17頁 ）、地籍圖謄本（本院2822卷一第18頁）、本票、支票（本 院2822卷一第19頁）、土地買賣價金信託契約書（本院2822 卷一第73-79 、104-111 頁、本院2902卷一第18-26 頁）、 買賣價金撥款資料（本院2822卷一第56-57 頁）、賣方之存 證信函（本院2902卷一第27-36 、40-50 頁）及買方之存證 信函（本院2822卷一第20-46 頁）附卷可稽，且為兩造所不 爭執，此情堪予認定。
次查，系爭買賣契約於103 年12月10日買賣雙方簽約時，系 爭土地登記謄本之其他登記事項註記：「於101 年5 月21日 由臺中市政府公告為土壤汙染控制場址」等語（本院2822卷 一第16、17頁），可知系爭土地於101 年5 月21日即已經臺 中市政府公告為土壤汙染控制場址，因系爭土地有該註記事 項無法辦理所有權移轉登記，買賣雙方又均不知該註記事項 何時可以註銷登記，遂於系爭買賣契約書第3 條、第12條第 8 項約定，待土地登記簿註銷土壤汙染控制場址時，賣方備 齊移轉登記所需證件及用印之同時，買方一次付清用印款 1380萬元，而未於系爭買賣契約書約定用印款、完稅款及尾 款之給付期限，亦未約明系爭土地應於何時完成移轉登記及 點交予買方（此由陳狄任所交付作為簽約款之用之上開本票 ，其到期日為104 年2 月28日，亦係配合賣方所說最遲完成 註銷登記之期限，此業據證人賴怡如、李靜怡及賴景得之法 定代理人賴慧娟於本院審理中陳述在卷，見本院2822卷一第 170 頁反面、第250 、254 頁），故買賣雙方就系爭買賣契
約於交付簽約款後所負之給付義務均屬為未定有給付期限之 債務。又依臺中市政府環境保護局105 年9 月30日中市環水 字第1050092967號函所示：「…經本局完成土壤污染改善作 業，已於103 年12月9 日公告解除場址管制，大里地政事務 所並於103 年12月19日完成塗銷污染場址註記。本局完成汙 染改善及地利回復工作後，於104 年3 月6 日至旨揭地號會 勘確認農地使用情形，經土地所有權人確認土地已恢復耕種 功能，查該地號土地目前為農作使用。」等語（本院2822卷 一第271-283 頁）。可知系爭土地於103 年12月9 日即已經 臺中市政府環境保護局公告解除土壤汙染管制，於103 年12 月19日再經臺中市大里地政事務所註銷土壤汙染管制場址之 註記事項。而陳碧琴、賴景得復於104 年1 月5 日透過仲介 賴怡如告知陳狄任系爭土地土壤污染管制場址之註記事項已 經註銷乙事，此有賴怡如與陳狄任間之LINE對話紀錄可查（ 本院2822卷一第259-264 頁）。
再系爭買賣契約於103 年12月10日買賣雙方簽約時，系爭土 地有遭鄰地上之房屋無權占用，該無權占用之房屋現已拆除 乙情，為兩造所不爭執。關於陳碧琴、賴景得於何時發現系 爭土地遭鄰地房屋無權占用、及該房屋無權占用系爭土地部 分之拆除經過，有下列證據可證：
㈠證人賴怡如（即本件與買賣雙方接洽之仲介人員，任職於 一巨不動產經紀公司）於本院審理時具結證稱：「（你是 否知道買賣雙方簽訂買賣契約書前後有無前往現場鑑界？ 何時前往鑑界？結果如何？）簽約前我有陪同買方去看地 ，簽約後是由代書排鑑界時間，鑑界有很多次，第一次鑑 界有發現土地被侵占的問題，占有人說如果是她們的問題 她們會排除，再來請民間測量公司測量拆除的位置，還有 一次是五月份的時候，因為下雨所以展延，後來排除完有 再鑑界，確認地上物都拆除。（在處理其他案件時，是否 有告知買方土地的四界在哪裡？及出示地籍圖與都市計畫 圖的套繪圖說明買方的土地確實與現場所示相符？）我們 一定會告知買方土地大概的範圍、位置，但是確切的範圍 還是要等地政機關來鑑界。（有無查明基地是否存有…第 三人占有之事實？）…第三人占有的部分我不清楚，是要 等地政機關測量，所以買賣契約書才會寫如果有遭他人占 用，地主要負責排除。」等語（本院2822卷一第250-251 頁）。
㈡證人謝清池於本院審理中具結證述：「（你是否清楚簽約 後雙方曾經到現場鑑界幾次？陳狄任是否都有到場？）應 該是三次，第一次鑑界申請日是在104 年1 月22日，這是
買賣的時候確定買賣標的，這次鑑界結果測量員有說705 、706 的土地上的建物有一道牆有占用，這次是由大里地 政事務所鑑界，第二次鑑界是被駁回，也是請大里地政事 務所，駁回理由是因為牆還沒有拆除完畢。第三次鑑界申 請日是104 年4 月14日，實際測量是104 年5 月18日，鑑 界結果占用土地的部分已經拆除，也是請大里地政事務所 。這三次鑑界我都有到場，陳狄任也都有到場。（剛剛賴 慧娟說104 年2 月有請中興測量公司來測量，是否有此事 ？）有，我不記得正確時間，這次測量的內容我忘記了， 但是我有留存費用收據，測量圖應該可以再申請，中興測 量的這次我沒有到場，陳狄任有沒有到場我也不清楚。」 等語（本院2822卷一第175頁反面-176頁）。 ㈢出賣人賴景得法定代理人賴慧娟於本院依職權訊問時稱： 「（何時購入臺中市○○區○○○段000 地號及722 地號 之二筆土地? ）是我媽媽陳碧琴贈與部分給我小孩賴景得 ，不是買入的，贈與的時間是90年初，我媽媽民國70幾年 就持有這個土地。（贈與前後，該二筆土地原有使用狀況 為何? 你母親取得這筆土地的時候，有沒有測量？）土地 都是農地使用，據我母親所說，買土地的時候沒有測量， 那時候沒有什麼鑑界的概念。（鄰地什麼時候開始有房子 ？）從我對這塊土地有印象的以來，隔壁的房子就是長這 樣，我也不知道他們房子什麼時候蓋好的，後面這幾年的 時間，土地是出租給別人，讓別人去種植。（決議售地後 ，如何進行? ）決定賣地之後，我們就找了仲介，仲介是 21世紀的賴怡如，透過賴怡如引薦，我們把價格談好之後 ，103 年12月10日左右簽約，賴怡如來看土地的時候，我 們有跟賴怡如提到土地污染的部分，當時我們不知道土地 有被占用，所以沒有提到界址的糾紛，賴怡如沒有要我指 界給他看，簽約之前沒有申請鑑界，我在簽約之前沒有跟 陳狄任見面過，我第一次跟陳狄任見面就是簽約的時候， 在此之前都是透過仲介。（何時知悉鄰人於鄰地蓋屋? 請 求排除占有之事實? ）第一次大里地政事務所鑑界之後， 才知道土地有被占用的情況，當時陳狄任也在場，那一天 我也有去，之後我跟陳狄任也沒有再接觸過，也都是透過 仲介。（買賣契約簽定之後，你們共到現場測量幾次？） 至少三到四次，第一次是在過年前由大里地政事務所辦理 ，這次是做鑑界，鑑界之後，地政事務所告訴我們土地有 被占用，因為裡面有房屋建物，地政沒有辦法進去測量， 請我們另外找民間公司測量，所以我們找了中興測量公司 ，中興測量公司大概是三月的時候，除了土地四周的鑑界
外，還進到建物裡面測量土地的界線…中興測量完之後， 我們就跟占有人商量拆除房子，我們幫他把房子牆壁恢復 原狀，我們還有簽一份協議書，還有找里長當見證人，我 們還開了一張支票，保證我們會履行，在清明節之後，大 概是4 月8 日、9 日左右，我們就到現場拆除，拆除之後 有測量，就是5 月18日請大里地政事務所到現場測量，拆 除之後到5 月18日之間是否有再測量我忘記了。」等語（ 本院2822卷一第171-172 頁），並有賴景得與陳泓文、游 秀春於104 年4 月6 日簽訂之協議書在卷可佐（本院2822 卷一第190-192 頁）。
㈣證人陳惠君（即占用系爭土地之鄰地住戶）於本院審理中 具結證述：「（你的建物門牌號碼為何？）臺中市○○區 ○○路000 ○000 號，一共是兩棟。（何時得知你的建物 有占用到鄰地？）我一結婚來建物就是這樣子，我結婚大 概三十年，之前我都不知道有占到鄰地，是隔壁鄰地的人 通知地政來鑑界我才知道，地政來鑑界大概是104 年過年 前後。（占用鄰地的部分是否已經拆除完畢？何時拆除完 畢？）占用的部分有跟鄰地說如果占用的話就還你們，可 以給你們拆，但是要幫我們復原…拆除大概一、兩天而已 ，復原大概花了半年。（建屋後，鄰地地主曾否前來告知
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