臺灣桃園地方法院民事判決 105年度重訴字第171號
原 告 亞特吉科技股份有限公司
法定代理人 張春榮
訴訟代理人 陳鄭權律師
何豐行律師
被 告 台灣軟電股份有限公司
法定代理人 陳世榮
訴訟代理人 黃金豐
曾海光律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，於民國105 年12月15日辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠兩造於民國（下同）103 年10月7 日簽訂不動產買賣契約書 （下稱系爭買賣契約）及增補契約，由被告向伊買受坐落桃 園市○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段11 404 建號建物（門牌號碼為桃園市○○路0 號，下稱系爭建 物，二者合稱系爭房地），買賣總價金新台幣（下同）3 億 5,740 萬元。伊業於104 年1 月22日將系爭房地移轉登記予 被告，其中有關點交房地之日期約定原為104 年6 月10日， 伊雖有部分遲延至104 年7 月27日始全部完成點交，惟產權 早已辦理過戶完畢，對被告權利已有保障，況且伊亦已於10 4 年6 月10日前先行點交2,900.28平方公尺之房屋予被告， 詎被告迄今尚積欠尾款839 萬8,900 元，經伊先後於104 年 8 月3 日、104 年8 月14日以存證信函通知被告支付尾款， 迄今仍未獲置理，爰依系爭買賣契約之法律關係提起本件訴 訟，請求被告給付買賣價金。
㈡被告固抗辯其係依系爭買賣契約第8 條第4 項約定計算伊應 賠償違約金839 萬8,900 元云云，惟伊於104 年1 月22日已 將買賣標的產權移轉登記予被告所有，並無違約；又縱有違 約，應就系爭房地未點交之部分按比例以契約約定之每日萬 分之5 計算違約金，即系爭建物部分，全部廠房建物面積為 7077 .88平方公尺，遲延點交之廠房面積為4177.6平方公尺 ，占全部廠房面積之59% ，依系爭建物價款5,475 萬3,680 元計算違約金為75萬9,160 元（計算式：5,475 萬3,680 元 ×59 %×0.0005×47天＝75萬9,160 元）；系爭土地部分， 本件廠房占地2214.33 平方公尺，即未點交之土地面積2214
.33 平方公尺占全部土地總面積3,961 平方公尺之55.9 %， 依系爭土地價款3 億0,264 萬6,320 元，則土地部分之違約 金為397 萬5,713 元（3 億0,264 萬6,320 元×55.9% ×0. 0005×47天＝397 萬5,713 元），以上合計473 萬4,873 元 。惟伊認廠房係坐落在土地上，故僅限以建物部分未點交之 面積計算違約金即可，倘認土地部分仍需計算違約金，前開 數額亦實屬過高，依民法第251 條、252 條規定，應予酌減 等語。並聲明：⒈被告應給付原告839 萬8,900 元，及自10 4 年7 月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉ 原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠依系爭買賣契約第14條第5 項及增補契約第5 條之約定，原 告應於104 年6 月10日前將系爭房地全部騰空、點交於伊， 惟原告卻於拖延9 個月後仍未遵期履行，距約定之點交時點 共計遲延47天，伊遂於104 年7 月29日以存證信函通知原告 依約應每日按買賣總價萬分之5 計算違約金即839 萬8,900 元（3 億5,740 萬元×0.0005×47日＝839 萬8,900 元）， 及應分攤之房屋稅及地價稅，因雙方各自堅持己見，數次以 寄發存證信表示異議後，仍無法取得共識。
㈡伊於簽約時同意讓原告延至104 年6 月10日交付全部廠房， 已犧牲近半年時間無法使用廠房生產商品之損失，並未向原 告收取任何費用，且伊已將總價款九成以上交付原告，卻無 法使用剩餘59% 之廠房，二者顯不符比例原則，自與原告主 張之民法第251 條之一部履行情形迥異。又系爭買賣契約第 8 條第4 項每日按買賣總價萬分之5 計算違約金之約定，乃 係源自內政部所頒預售房屋買賣契約書範本第15條第1 項第 4 款而來，為目前大多數銀行處理履約保證條文所採用，非 原告或伊所自為，故本件違約金之約定實符合一般社會之通 念。再者，不論係依當地租金計算、公司平均營業額及稅後 淨利相較後平均每月減少之獲利，抑或已支付價款相當於利 息之損失，皆屬伊因原告未遵期交付廠房而受之損害等語， 資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉ 如受不利判決，被告願提供擔保請求准予免假執行。三、兩造不爭執之事項（見本院卷第107頁及反面）： ㈠被告於103 年10月7 日向原告買受系爭房地，買賣總價金3 億5,740 萬元，其中，系爭土地價款3 億0,264 萬6,320 元 ，系爭建物價款5,475 萬3,680 元。
㈡兩造約定原告應於104 年6 月10日將系爭房地點交騰空交付 予被告，原告已先於104 年1 月22日將系爭房地所有權移轉 登記予被告所有。又廠房總面積為7,077.88平方公尺，其中
2,900.28平方公尺，原告已先於104 年6 月10日前交予被告 使用，並於104 年7 月27日將系爭房地全部點交完畢，共計 遲延47天。
㈢被告尚未支付買賣價金尾款839萬8,900元。四、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1 第 1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點（見本院卷第107 頁 反面），本件之爭點乃為：㈠被告以原告遲延47天點交為由 ，而主張應自買賣價金尾款中直接扣除違約金，有無理由？ 倘若有理由，違約金若干？原告主張違約金應依民法第251 條及第252 條規定予以酌減，有無理由？㈡原告請求被告給 付買賣價金尾款8,398,900 元，有無理由？茲就上開爭點分 述如下：
㈠被告以原告遲延47天點交為由，而主張應自買賣價金尾款中 直接扣除違約金，有無理由？倘若有理由，違約金若干？原 告主張違約金應依民法第251 條及第252 條規定予以酌減， 有無理由？
⒈系爭系爭買賣契約第2 條（價額及付款方式）：「買賣總價 ：新臺幣參億伍仟柒佰肆拾萬元。……※但本款項或不動產 標的物之交付，最遲不得超過民國104 年6 月10日前交付完 成。若有延遲，則導致延遲責任之方，需負同本約第七條、 第八條相關規定之賠償責任賠償對方之損失。……。」，第 8 條第3 項、第4 項約定：「……甲方（即被告，下同）若 有遲延給付之情形，應賠償乙方（即原告，下同）每日按買 賣總價萬分之五違約金。……乙方若有遲延給付之情形，應 賠償甲方每日按買賣總價萬分之五違約金。……」，第14條 （其他特別約定）第5 項約定：「增補契約視同契約之一部 （以增補契約約定為優先）」，增補契約第5 條約定：「買 賣雙方合意最遲應於民國104 年6 月10日依約定將買賣標的 物尚未點交部分騰空交付予買方，買方亦應於收到全部買賣 標的物同時，將買賣未付款全部付清之。」等語（見本院卷 第12頁反面、第13頁反面、第14頁、16頁）。關於兩造約定 原告應於104 年6 月10日將系爭房地點交騰空交付予被告， 原告已先於104 年1 月22日將系爭房地所有權移轉登記予被 告所有，又廠房總面積為7,077.88平方公尺，其中2,900.28 平方公尺，原告已先於104 年6 月10日前交予被告使用，並 於104 年7 月27日將系爭房地全部點交完畢，共計遲延47天 ，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈡），再被告於104 年5 月21日以存證信函通知原告應遵期將系爭房地騰空點交 未果，再於同年6 月11日以存證信函通知因原告已違約逾期 未完成點交，故將依系爭買賣契約第8 條約定，自同年6 月
11日起按日計算買賣總價萬分之五之違約金；原告則於同年 月18日回函表示歉意，並承諾定期騰空遷出，迄至同年7 月 27日原告始將系爭房地全部點交完畢，嗣被告再於同年月29 日函知原告其已備妥尾款，但依約須扣除遲延47天之違約金 共839 萬8,900 元及應分攤之房屋稅及地價稅等情，有被告 提出之存證信函在卷可稽（見本院卷第44頁至55頁），準此 ，依前開系爭買賣契約第2 條、增補契約第5 條約定，原告 依約既應於104 年6 月10日前將系爭房地騰空點交予被告， 然卻遲延47天至104 年7 月27日始將系爭房地全部騰空點交 予被告，則被告抗辯依系爭契約第8 條第4 項約定，每日按 買賣總價萬分之五計算違約金共839 萬8,900 元（計算式： 357,400,000 元/ 天×0.0005×47天＝8,398,900 元）應自 買賣價金尾款予以扣除等語，於法洵屬有據。
⒉按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2 條定有明文。又違約金係當事人約定契約不履行時，債務 人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行 為目的，民法第252 條規定不問其作用為懲罰性抑為損害賠 償之預定，均有其適用，至於酌減是否相當，即須依一般客 觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之 標準（最高法院79年臺上字第1915號判例意旨參照）。惟民 法第252 條酌減違約金之規定係賦與法院得依兩造所提出之 事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量 、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約 定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約 金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。 況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現 ，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對 方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意 識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約 金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定 金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現 社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦 應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上第 909 號判決意旨參照）。否則，倘債務人於違約時，仍得任 意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不 履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂公平 ，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。
⒊經查，細繹前開系爭買賣契約第2 條、第8 條第3 項、第4 項、第14條第5 項、增補契約第5 條之約定，關於系爭買契 約價金款項或不動產標的物之交付，若因可歸責於雙方之事
由，致應負遲延給付責任之一方（即不論原告或被告），則 分別依系爭買賣契約第8 條第3 項、第4 項約定賠償對造每 日按買賣總價萬分之五違約金，亦即不管是原告抑或被告遲 延給付所應賠償對方之違約金計算方式係屬相同，並無軒輊 。原告與被告簽訂買賣價金高達3 億5,740 萬元之系爭買賣 契約，於簽訂系爭契約前，即應全面予以審酌，而決定是否 、如何與被告簽訂兩造合意之系爭買賣契約內容。足見兩造 於系爭買賣契約之約定，業已盱衡自己履約之意願、經濟能 力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸 自由意識及平等地位自主決定之結果而為約定，且就本件原 告違約遲延47天至104 年7 月27日始將系爭房地全部騰空點 交予被告事由及依約每日按買賣總價3 億5,740 萬元分之五 計算出共839 萬8,900 元違約金之金額，亦難認兩造約定系 爭買賣契約因可歸責於原告之事由，致應賠償被告違約金金 額有何過高之情。
⒋原告主張系爭土地面積為3,961 平方公，伊已於104 年1 月 22日全部移轉登記予被告，又系爭建物總面積為7,077.88平 方公尺，其中2,900.28平方公尺亦於104 年6 月10日前已先 行點交予被告使用，故就系爭房地，伊已先為一部履行，並 非全部遲延給付，依民法第251 條規定，自應減少違約金云 云。查兩造於103 年10月7 日簽訂系爭買賣契約及增補契約 ，既已約定原告、被告各自之義務，被告於簽立系爭買賣契 約時同意讓原告延至104 年6 月10日前將系爭建物騰空點交 ，業已承擔逾半年無法使用系爭房地之損失，雙方既已約定 點交期限，原告於簽約時亦同意依約辦理，惟屆期卻拒不搬 遷，其行為實屬違約並有違誠信，況徵諸被告於斯時已交付 3.2 億元以上近9 成買賣價款予原告，卻無法使用59% 系爭 建物（含系爭土地），二者並不符比例原則，要與民法第25 1 條關於一部履行規定不同，是原告此部分主張，自非可取 。
⒌原告又主張其就系爭土地及系爭建物2,900.28平方公尺部分 既未遲延給付，均不應列入違約金計算，僅得就占系爭建物 59% 之4,177.6 平方公尺遲延點交部分計算違約金，系爭建 物價款5,475 萬3,680 元，故被告僅能主張75萬9,160 元， 另衡量被告僅47天未能使系爭建物全部，故本件應以每日按 萬分之一計算違約金始屬合理云云。查本件兩造關於遲延點 交標的物係依系爭買賣契約第8 條第4 項約定計算違約金， 原告主張依前開所述比例計算違約金本屬無據，況於原告依 約全部騰空點交系爭房地前，被告已於104 年1 月22日支付 原告3.2 億元9 成以上之價款，原告卻就占系爭建物（含土
地）59% 之4,177.6 平方公尺遲延點交，縱原告已將系爭土 地辦理移轉過戶了被告，惟前開遲延點交建物部既係坐落在 系爭土地上，客觀上被告亦可能因無法使用系爭房地而生相 當損害，且原告遲延47天點交系爭建物，亦可造成被告就已 支付價金部分，因原告未遵期交付系爭建物而受相當於利息 之損害。另違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原 則之體現，本件兩造於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、 經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素 ，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非原告主張並舉證 約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定， 審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數 額，以實現社會正義外，兩造均應同受該違約金約定之拘束 ，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。本件原告並未 具體舉證證明本件違約金有何過高而顯失公平情事，揆諸首 揭說明，原告主張本件違約金過高應予酌減至以每日按萬分 之一計算違約金始屬合理云云，亦非可採。
㈡原告請求被告給付買賣價金尾款8,398,900 元，有無理由？ 查本件被告以原告遲延47天點交為由，得主張自買賣價金尾 款中直接扣除違約金839 萬8,900 元，又原告主張違約金應 依民法第251 條及第252 條規定予以酌減，並非可採等情， 業述如前，則原告請求被告給付系爭買賣契約價金尾款839 萬8,900 元，為無理由，應駁回之。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約請求被告給付價金尾款839 萬8,900 元，並加計法定遲延利息，又主張本件僅限以系爭 建物部分未點交之面積計算違約金，倘認系爭土地部分需計 算違約金，違約數額實屬過高，應依民法第251 條、252 條 規定，予以酌減云云，均屬無據，為無理由，應駁回之。原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回 。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 12 月 30 日
民事第一庭 法 官 汪智陽
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 12 月 30 日
書記官 洪明媚
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