臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第2061號
原 告 陳肇木
訴訟代理人 林志豪律師
複 代理人 劉北芳律師
被 告 林秀麗
江進德
兼 共 同
訴訟代理人 江進木
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國105 年11月16
日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告江進木、林秀麗、江進德應將門牌號碼為新北市○○區○○路○段○○○巷○○號○樓及○樓之房屋遷讓返還予原告。被告江進木、林秀麗、江進德應自民國一○四年十二月起至遷讓返還上開○樓房屋之日止，於每月五日前給付原告新臺幣壹萬伍仟伍佰零陸元，暨其中新臺幣玖萬參仟零參拾陸元部分，自民國一○五年六月五日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。被告江進木、林秀麗、江進德應自民國一百年十二月起至遷讓返還上開○樓房屋之日止，於每月五日前給付原告新臺幣壹萬伍仟伍佰零陸元，暨其中新臺幣捌拾參萬柒仟參佰貳拾肆元部分，自民國一○五年六月五日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，其餘由原告負擔。本判決第一項至第三項，於原告以新臺幣柒拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰壹拾陸萬壹仟柒佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告為門牌號碼為新北市○○區○○路0 段000 巷00號0 樓 及0 樓房屋（下稱系爭0 樓、0 樓房屋）之所有權人。被告 江進木、林秀麗、江進德前於民國75年9 月10日，以原告曾 向其等寄發廣告單推銷房屋為由，自行遷入系爭0 樓、0 樓 房屋居住迄今。惟被告江進木等3 人係未經原告同意自行遷 入系爭0 樓及0 樓房屋居住，且從未向原告給付任何租金或 負擔房屋稅，經原告於105 年2 月4 日委託律師發函，請其 等自行自系爭0 樓及0 樓房屋遷出，並支付相當於租金之不 當得利予原告，然卻未獲被告江進木等3 人置理。被告江進 木等3 人未經原告同意持續占有使用系爭房屋0 樓及0 樓顯
為無權占有，且受有相當於租金之不當得利。故為此爰依民 法第767 條第1 項規定，請求被告江進木、林秀麗、江進德 應將系爭0 樓及0 樓房屋遷讓返還予原告。另併依民法第17 9 條規定，請求被告江進木等3 人自原告取得系爭0 樓房屋 之日起（即104 年12月1 日）至遷讓返還系爭0 樓房屋之日 止，於每月5 日前按月給付新臺幣（下同）2 萬4550元相當 於租金之不當得利予原告。自原告取得系爭0 樓房屋之日起 （即100 年12月1 日）至遷讓返還系爭0 樓房屋之日止，於 每月5 日前按月給付2 萬4550元相當於租金之不當得利予原 告。
㈡對於被告抗辯主張之意見：（見本院卷第80頁至第82頁、第 146 頁至第148 頁）
1.依原證6 、7 建築改良物登記簿，可知系爭0 樓、0 樓房屋 ，於74年11月21日建築完成，於75年2 月14日完成第一次登 記，所有權人為訴外人○○建設股份有限公司，嗣因○○建 設股份有限公司經營不善倒閉，系爭房屋恐遭查封，被告江 進木向原告表示可由其遷入居住，以防止系爭房屋遭拍賣點 交拍定人，因被告江進木當時為立委助理，原告不敢拒絕只 能任由被告江進木自行遷入居住。再者，於75年間系爭房屋 所有權人並非原告，原告自無在取得所有權前擅自出售系爭 房屋之理。是原告與被告間並無買賣關係之存在。 2.系爭房屋於76年2 月12日遭到查封，原告透過借用胞姊即訴 外人陳○○之名義，於77年9 月12日經由拍賣取得系爭房屋 所有權，並借名登記在陳○○名下，於89年10月12日再移轉 登記予原告前配偶即訴外人胡○○名下。期間復發生因上開 借名登記關係所生之訴訟，因此原告始一直無法以自己之名 義訴請被告返還系爭房屋。
3.至被告提出之被證6 單據，原告否認該等單據所載品項係用 於系爭房屋，被告應就此負舉證責任。
㈢綜上所述，並為聲明：
1.被告江進木、林秀麗、江進德應將門牌號碼為新北市○○區 ○○路0 段000 巷00號0 樓及0樓之房屋遷讓返還予原告。 2.被告江進木、林秀麗、江進德應自104 年12月1 日起至遷讓 返還上開0 樓房屋之日止，於每月5 日前給付原告2 萬4550 元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百 分之5 計算之利息。
3.被告江進木、林秀麗、江進德應自100 年12月1 日起至遷讓 返還上開0 樓房屋之日止，於每月5 日前給付原告2 萬4550 元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百 分之5 計算之利息。
4.被告江進木、林秀麗應將設於門牌號碼為新北市○○區○○ 路0 段000 巷00號0 樓之戶籍遷出。被告江進德應將設於門 牌號碼為新北市○○區○○路0 段000 巷00號0 樓之戶籍遷 出。
5.上開第2、3項聲明，願供擔保請准宣告假執行。二、被告抗辯主張：（見本院卷第48頁至第50頁、111 頁至第11 3 頁、第153 頁至第156 頁）
㈠於72、73年間原告與其兄弟即訴外人陳○○、陳○○3 人成 立○○建設股份有限公司，並委託訴外人○○建設股份有限 公司規劃本件系爭房屋所坐落土地推出「大三重城中城」。 於74年間被告江進木向原告表示欲購買系爭0 樓房屋，希望 原告給予優惠價格，原告遂同意以總價150 萬元將系爭房屋 0 樓出售予被告江進木，被告江進木隨即支付50萬元予原告 ，尾款100 萬元則約定待房地所有權移轉登記手續辦理完成 ，由被告江進木辦理房地抵押權設定後向銀行貸款支付。嗣 被告江進德亦透過被告江進木向原告表示欲購買系爭4 樓房 屋，原告亦同意以總價150 萬元出售予被告江進德，被告江 進德亦隨即給付50萬元予原告，並約定尾款100 萬元待房地 所有權移轉登記手續辦理完成，於辦理房地抵押權設定後向 銀行貸款支付。惟後來原告與其兄弟姊妹因家族財產涉訟， 原告無法將系爭0 樓、0 樓房屋所有權移轉登記予被告江進 木、江進德，然因當時房屋結構體已完成，原告乃於75年間 先將系爭0 樓、0 樓房屋交付予被告江進木、江進德使用， 並同時將系爭房屋使用執照交付被告，由被告自行處理室內 裝修及申請裝設水、電、瓦斯，且得以將戶籍遷入系爭0 樓 、0 樓房屋，由此足證，原告與被告江進木、江進德就系爭 0 樓、0 樓房屋確實存有買賣契約關係，被告江進木、江進 德係本於買賣契約始占有使用系爭0 樓及0 樓房屋，被告江 進木等3 人並非無權占有使用。
㈡依被告之戶籍謄本，可知被告於75年9 月10日即設籍於系爭 0 樓、0 樓房屋，是被告至遲於75年9 月10日即已住居於系 爭0 樓、0 樓房屋，如被告等人係無權占有使用系爭房屋， 何以系爭房屋之前手即原告之胞姊陳○○及前配偶胡○○於 長達20年間未曾向被告起訴請求遷讓系爭房屋。另因大三重 城中城廣告單上載有原告之姓名，被告始相信原告有權出售 系爭房屋，且因信賴原告出售其家族公司之房地予被告，理 應能辦理過戶予被告，係因原告家族涉訟才無法辦理過戶登 記，而此從原證10之判決即可得知被告所述並非虛妄。 ㈢縱鈞院認被告江進木等3 人係無權占有使用系爭0 樓及0 樓 房屋，原告請求每月2 萬4550元相當於租金之不當得利，亦
有違反土地法第97條第1 項所定，租金以不超過土地及其建 築物申報總價年息百分之10之規定，是其請求每月給付2 萬 4550元之不當得利應無理由。
㈣又縱鈞院認被告等人係無權占有系爭0 樓、0 樓房屋，惟因 系爭房屋之隔間牆、鋪設地磚、衛浴、窗戶等設備係由被告 江進木出資施作，裝置瓦斯管線費1 萬1600元、1 萬910 元 亦係由被告江進木、江進德分別出資安裝，而該等設備已因 附合成為系爭房屋之一部分，則依民法第816 條規定，被告 江進木、江進德自得準用民法第179 條規定，向原告請求返 還上開被告等支出之費用。另被告江進木尚有代為繳納101 年、102 年之房屋稅3166元、3123元，被告江進木就此部分 亦得依不當得利法律關係請求原告返還。循此計算，被告江 進木共計可請求原告返還61萬7983元之不當得利。被告江進 德則可請求原告返還1 萬910 元之不當得利。被告江進木、 江進德主張就上開各得向原告請求返還不當得利之金額與原 告請求之相當於租金之不當得利抵銷。如上開金額抵銷後尚 有剩餘，被告江進木、江進德主張同時履行抗辯，亦即於原 告未為給付剩餘金額前，被告江進木、江進德拒絕返還系爭 4 樓、5 樓房屋予原告。
㈤綜上所述，並為聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張其為系爭0 樓、0 樓房屋之所有權人，被告江進木 等3 人占有使用系爭房屋0 樓及0 樓之事實，業據原告提出 系爭房屋之建物登記謄本為證，且為被告所不爭執，堪信為 真。至原告請求被告自系爭房屋0 樓及0 樓遷出並給付原告 相當於租金之不當得利，則為被告所否認，並以前詞置辯。四、本院得心證之理由：
㈠被告為無權占有：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。次按當事人主 張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，亦為民事訴 訟法第277 條前段定有明文。是以無權占有為原因，請求返 還所有物之訴，原告已證明其物之所有權存在之事實，被告 以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉 證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之， 如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度 臺上字第1552號判決意旨參照）。所謂占有之正當權源，其 情形無非基於物權或基於債權而占有，前者如基於地上權、
質權而占有他人之不動產、動產；後者如基於買賣、租賃、 使用借貸而受交付者，得對出租人、貸與人主張有權占有等 類是。
2.經查，系爭房地為原告所有，目前為被告所占用，已如前述 ，被告雖辯稱：原告與被告江進木、江進德就系爭0 樓、0 樓房屋確實存有買賣契約關係，被告江進木、江進德係本於 買賣契約始占有使用系爭0 樓及0 樓房屋，被告江進木等3 人並非無權占有使用云云，並提出廣告影本1 份（被證1 ） 、電費、自來水費、瓦斯費收據影本（被證2 ）、使用執照 影本（被證3 ）及房屋稅繳款書影本（被證5 ）為證，然上 開電費、自來水費、瓦斯費、房屋稅繳款書影本，至多僅得 證明被告有繳納電費、自來水費、瓦斯費、房屋稅，另被告 所提大三重城中城廣告單，難認與系爭房屋係同一建案，是 該廣告單與本件訴訟無涉，且亦無法證明原告與被告間有買 賣關係存在。況且，原告於75年間並非系爭房屋所有權人， 衡情原告自無在取得所有權前擅自出售系爭房屋之理，是被 告辯稱其與原告有買賣關係存在，並不足採。另原告分別自 100 年12月1 日及104 年12月1 日始取得系爭房第0 樓、0 樓之所有權，故原告於取得所有權後始訴請法院請求如聲明 所示，難謂與常情有違。綜上，被告既未能證明其占有係有 正當權源，依上所述，原告請求被告遷讓及返還系爭房地0 樓及0 樓，即屬有據。
3.至原告請求被告江進木、林秀麗應將設於門牌號碼為新北市 ○○區○○路0 段000 巷00號0 樓之戶籍遷出；被告江進德 應將設於門牌號碼為新北市○○區○○路0 段000 巷00號0 樓之戶籍遷出等語，然依據原告所提出被告三人之戶籍謄本 （見本院卷第41-45 頁），被告三人之戶籍均不在系爭房屋 0 樓與0樓，故原告此部分之請求，即屬無據，應予駁回。 ㈡原告請求相當於租金之不當得利部分：
1.原告主張本件相當於租金之不當得利，請求被告江進木等3 人自原告取得系爭4 樓房屋之日起（即104 年12月1 日）至 遷讓返還系爭0 樓房屋之日止，於每月5 日前按月給付新臺 幣（下同）2 萬4550元相當於租金之不當得利予原告，及自 原告取得系爭0 樓房屋之日起（即100 年12月1 日）至遷讓 返還系爭0 樓房屋之日止，於每月5 日前按月給付2 萬4550 元相當於租金之不當得利予原告等語，並提出591 出租網出 租成交行情影本（原證4 ）為證，被告就其起算日並不爭執 ，除抗辯金額過高，並以前詞置辯。
2.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，為民法第179 條前段所明定。又無權占有他人土地，可
能獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判例參照）。再按城市地方房屋之租金 ，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，土地法 第97條第1 項定有明文。而上開土地法之規定，僅係為就城 市地方建築物之基地租用約定之租金限制其最高額而設，又 所謂年息10% 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必 須照申報價額年息10% 計算之，尚須斟酌基地之位置，工商 繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關 係及社會感情等情，以為決定。復按土地法施行法第25條規 定，土地法第97條第1 項所謂土地及建物之總價額，土地價 額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估 定之價額。另依土地法第148 條規定，土地所有權人依本法 所申報之地價，為法定地價。土地法第97條第1 項所謂土地 申報總價即指該土地之申報地價而言。又按平均地權條例第 16條規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人 未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地 價。本件被告無權占有系爭建物之事實，業如前述，被告既 因無權占有原告之系爭建物而受有利益，致原告受有相當於 租金之損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告給 付相當於租金之利益，自屬有據。
3.查系爭房地坐落之新北市○○區○○○段0000地號土地，其 地目為建，係坐落於新北市三重區，為城市地方土地，系爭 房屋坐落之土地申報地價為每平方公尺2 萬3520元，有該土 地登記謄本在卷可憑（本院卷第144 頁），本院審酌系爭土 地之地目為建，以及系爭房屋現況，並衡量原告所受之損害 及被告所得之利益，認本件應以土地及其建築物申報總價年 息8%為計算相當於租金之不當得利之計算標準為宜。 4.另按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提 起之，民事訴訟法第246 條定有明文。考其立法意旨在於「 將來給付之訴，原條文僅規定履行期未到而有不履行之虞者 ，得予提起。為擴大將來給付之訴之適用範圍，爰參照日本 、德國之立法例，修正為有預為請求之必要者，均得提起將 來給付之訴」（該條立法理由參照）。足見立法原意在放寬 提起將來給付之訴之範圍，凡有預為請求之必要，即得提起 將來給付之訴。經查，本件被告占用系爭房屋，迄今仍無遷 讓及返還房屋之意，顯有繼續占用之虞，足見原告自有預為 請求之必要。故原告就被告繼續占用所獲之不當得利，提起 將來給付之訴，預為請求被告被告應予返還，核無不合。 5.綜上，原告依民法第179 條規定，請求被告江進木等3 人自 原告取得系爭4 樓房屋之日起（即104 年12月1 日）至遷讓
返還系爭0 樓房屋之日止，於每月5 日前按月給付相當於租 金之不當得利1 萬5506元{ 計算式：98.89 平方公尺（面積 ）*2萬3520元（申報地價）* 8%（年息）/12 個月＝1 萬55 06元（小數點以下四捨五入）} 予原告；自原告取得系爭5 樓房屋之日起（即100 年12月1 日）至遷讓返還系爭0 樓房 屋之日止，於每月5 日前按月給付1 萬5506元相當於租金之 不當得利予原告之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分 ，為無理由，應予駁回。
6.另原告請求自起訴狀繕本送達之翌日即105 年6 月5 日起至 清償日止，按年利率百分之5 計算之利息部分，然原告於10 5 年5 月25日始向本院對被告起訴，故原告請求之遲延利息 就系爭房屋0樓部分，應限於自104 年12月1 日起至105 年5 月25日止共計9 萬3036元（計算式：1 萬5506元*6個月＝9 萬3036元），自105 年6 月5 日起至清償日止，按年利率百 分之5 計算之利息之範圍內，就系爭房屋0 樓部分，應限於 自100 年12月1 日起至105 年5 月25日止共計83萬7324元（ 計算式：1 萬5506元*54 個月＝83萬7324元），自105 年6 月5 日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息之範圍 內，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回 。
7.至被告雖主張就上開各得向原告請求返還不當得利之金額與 原告請求之相當於租金之不當得利抵銷云云，然被告所提出 之估價單等影本（見被證6 ），諸多非屬隔間牆、地磚，而 係彈簧床、衣櫃、床墊等動產，此等動產縱然存在系爭房屋 內，亦無因附合而成為系爭房屋之重要成分，且原告抗辯被 告對原告之請求權均已罹於15年消滅時效，並非無據，故被 告主張以其向原告請求返還之不當得利予以抵銷，並無理由 。
五、從而，原告依民法第767 條第1 項前段、第179 條規定，請 求如主文所示之範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍則 無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保請為准、免假執行宣告，就原告勝訴部分 ，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告 敗訴部分，假執行之聲請已失依附，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經 審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述，亦併予敘明。八、結論：原告之訴為有一部分有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主 文。
中 華 民 國 105 年 12 月 14 日
民事第三庭 法 官 魏俊明
本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 12 月 14 日
書記官 劉鴻傑
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