臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第792號
原 告 余明模
訴訟代理人 陳隆律師
被 告 孫憲棠
訴訟代理人 孫忠村
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105年12月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原 告起訴時訴之聲明第1項為：被告孫憲堂應將坐落彰化市○ ○○段○○○○段0000地號土地上之地上物全部拆除後（地 上物建號為彰化市○○○段○○○○段0000○號，占用土地 面積、位置以實測為準），並將該部分土地騰空返還予原告 及其他共有人、第2項為：被告孫憲堂應給付原告新台幣（ 下同）750,000元正，及自本起訴狀繕本送達翌日起至返還 前項土地之日止，按日給付原告411元之不當得利；嗣於民 國（下同）105年12月1日以民事補正聲明書狀擴張訴之聲明 第1項為：被告孫憲堂應將坐落彰化市○○○段○○○○段 0000地號土地上，如附圖（即彰化縣彰化地政事務所收件日 期文號105年8月31日彰土測字2226號土地複丈成果圖）所示 編號B之屋簷（面積3.2平方公尺）、編號C之主體建物（面 積49平方公尺）、編號D之屋簷（面積3.6平方公尺）、編號 E1之雨遮（面積1.2平方公尺）等地上物全部拆除後，並將 該部分土地騰空返還予原告及其他公同共有人、減縮訴之聲 明第2項為：被告孫憲堂應給付原告745,500元正，及自本起 訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地之日止，按日給付原告 408元之不當得利；後於105年12月2日（本院收文戳章）再 以民事更正聲明狀減縮訴之聲明第2項為：被告孫憲堂應給 付原告420,496元正，及自105年7月13日起至返還前項土地 之日止，按日給付原告328元之不當得利，核與上開規定相 符，應予准許。
貳、實體部分：
原告起訴主張：
㈠坐落彰化縣○○市○○○段○○○○段0000地號土地（下
稱系爭土地），為原告與訴外人余清輝、余明澤、余明樟 、郭余芳蓮等5人所公同共有，其上建物為同地段1008建 號（門牌號碼：彰化市○○路○段00號，下稱系爭建物） ，乃係被告於102年7月1日拍賣取得，惟查，被告向法院 拍賣時，僅取得系爭建物之所有權，並未取得系爭土地之 所有權，且其對於原告與訴外人等4人所共有之系爭土地 ，亦無任何合法之使用權源，自屬無權占有，原告既係為 系爭土地之所有人，自得本於民法第767條之規定，請求 被告返還如附圖（即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號 105年8月31日彰土測字2226號土地複丈成果圖）所示編號 A部分面積14平方公尺之空地、編號B部分面積3.2平方公 尺之屋簷、編號C部分面積49平方公尺之主體建物、編號D 部分面積3.6平方公尺之屋簷、編號E1面積1.2平方公尺之 雨遮，至於占用同地段87-8地號土地的雨遮，乃原告事後 所修建及增建，並非屬原拍賣標的之範圍，故不請求。 ㈡查被告占用如附圖所示之面積，合計為57平方公尺，占用 地點座落彰化市自強路永安街口附近，位於彰化市鬧區， 附近商業繁榮，人口稠密，民國105年公告土地現值已高 達每平方公尺30,000元，規定地價則為每平方公尺21,000 ，故本件原告以系爭土地公告地價年息百分之10作為年租 金計算標準，即21,000元×面積57平方公尺×10％＝新台 幣119,700元，換算日租即為328元，應不為過，且尚合理 。故被告既無權占用系爭土地，原告爰依民法第179條不 當得利之法則，對被告請求自取得所有權登記之日即102 年1月7日起，至起訴當日即105年7月12日止，無權占用計 1,282日期間之不當得利420,496元（日租328元×1,282日 ＝420,496元），並自105年7月13日起至返還系爭土地之 日止，按日給付原告328元之不當得利。
㈢在系爭土地、同地段87-9土地、87-4土地上，共有三間房 屋，於同一時間由原告父親在世時所興建，但由何人出資 有無建築執照原告不清楚，惟起造登記時係登記為原告所 有，據了解，系爭建物應該是在建築管理實施前即已建築 完成，於建築管理實施後，再依法辦理保存登記，之前有 辦理稅籍登記，另外二間則是原告其他兄弟之建物。縱使 起造房屋當時的出資人為原告父親余德裕，但辦理第一次 登記時，即以原告名義聲請，應認為是原告父親贈與原告 資金用以興建等情。並聲明：⒈被告孫憲堂應將坐落彰化 市○○○段○○○○段0000地號土地上，如附圖所示編號 B之屋簷（面積3.2平方公尺）、編號C之主體建物（面積 49平方公尺）、編號D之屋簷（面積3.6平方公尺）、編號
E1之雨遮（面積1.2平方公尺）等地上物全部拆除後，並 將該部分土地騰空返還予原告及其他公同共有人。⒉被告 孫憲堂應給付原告420,496元正，及自民國105年7月13日 起至返還前項土地之日止，按日給付原告328元之不當得 利。⒊原告願供擔保請准為假執行之宣告。
被告則以：
㈠被告因拍賣取得系爭房屋之所有權，當時土地所有權人為 原告，法院亦有通知土地所有權人行使優先承買權，惟於 通知時效完成時無人應買，系爭土地與系爭房屋既均為原 告所有，按民法第425條之1乃法定租賃權之規定，用以證 明兩者間並非無權占有，又民法第838條之1之增訂，乃依 據民法第876條所規定之法定地上權，是以強調其間物權 化之關係與上開法條所主張之租賃權債權化關係，乃屬異 曲同工之妙，租賃權乃準物權化關係，物權有繼受之原理 原則，因此，基於上開物權或法律上強制規定，即不生無 權占有，既不生無權占有，且有物權化關係，法律上自正 當產生准為優先承買的效果，於系爭房屋得使用期限內， 兩造間就系爭土地坐落之系爭土地有租賃關係存在，故原 告主張被告無權占有系爭土地，而請求被告拆屋還地、返 還不當得利，並無理由，況系爭房屋與隔壁棟是同一建照 ，亦為共同使用共同壁，若原告執意拆除系爭房屋，損失 將不可預測並損及第三人。
㈡自被告取得系爭房屋所有權後，均由原告全家居住使用， 至今未返還系爭房屋給被告，此有和解書及本院簡易庭10 5年度彰小字第255號判決可證，被告從始至今未曾使用過 系爭土地何來之得利，只有繳稅金及電費，根本沒有受系 爭土地任何利益，更無他人受損，何來租金可言。退步言 ，縱要計算租金，依土地法之規定視同租金算法是依土地 公告地價計算。
㈢系爭房屋於63年是由原告之父余德裕所興建，當時其於系 爭土地上蓋三戶房屋，為原始起造人，系爭房屋沒有建築 執照也沒有使用執照，系爭土地也是原告之父余德裕所有 ，後來將系爭房屋贈與原告，原告當時才十多歲，根本無 資力興建房屋。又以前的稅籍登記紀錄比較不正確，系爭 房屋是64年建築完成，稅籍資料登記為63年，故無法推定 是舊房屋，還是伊所買的房屋等語置辯。並聲明：⒈駁回 原告之訴及其假執行之聲請。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊ 如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 兩造不爭執事項：
㈠系爭87-7地號土地與相連接同地段87-4、87-9地號等3筆
土地於63年間原均登記為被繼承人余德裕所有，余德裕於 89年3月11日死亡，上開3筆土地於102年9月18日始由其繼 承人余清輝、余明澤、余明樟、郭余芳蓮及原告辦理繼承 登記為公同共有。
㈡系爭87-7地號及同地段87-4、87-9地號土地上分別依序有 1008建號（門牌號碼彰化縣○○市○○路○段00號）、99 7建號（門牌號碼化縣○○市○○路○段00號）、1258建 號（門牌號碼化縣○○市○○路0號）等鋼筋混凝土加強 磚造三層樓建物三棟，並相連接，系爭1008建號建物於64 年1月6日辦理第一次建物登記，於同年5月6日第一次登記 於原告名下；同段997建號於66年4月8日辦理建物第一次 保存登記為被繼承人余德裕所有，嗣於102年9月18日由繼 承人余清輝、余明澤、余明樟、郭余芳蓮及原告辦理繼承 登記為公同共有；同段1258建號於65年10月13日辦理建物 第一次保存登記為訴外人余清輝（即原告之兄）所有（此 有建物異動索引及彰化縣彰化地政事務所105年12月7日彰 地一字第1050011824號函附卷可按）。 ㈢系爭1008建號建物於101年間由原告之債權人台中商業銀 行股份有限公司對原告聲請強制執行，經本院101年度司 執字第9281號強制執行事件進行拍賣，於101年12月12日 由被告拍定取得不動產權利移轉證書，於102年1月7日登 記為被告所有，上開建物迄今仍為原告所占有使用尚未點 交拍定人即原告。
㈣系爭門牌號碼彰化縣○○市○○路○段00號（即1008建號 ）建物申請房屋稅籍之申報新建收文字號為63年第89008 號（此有彰化縣地方稅務局105年12月9日彰稅房字第1050 027824號函在卷可考）。
得心證之理由：
㈠查系爭1008建號（門牌號碼彰化縣○○市○○路○段00號 ）、997建號（門牌號碼化縣○○市○○路○段00號）及 1258建號（門牌號碼化縣○○市○○路0號）等三棟建物 ，均為被繼承人余德裕於同一時間所建造，此經原告自承 在卷無訛，且系爭建物於63年即申請房屋稅籍，於64年1 月6日始辦理第一次建物保存登記，於同年5月6日登記於 原告名下，而原告係49年12月23日出生，64年登記為建物 所有權人時年僅14歲，顯然無資力亦無能力足以處理興建 上開建物之事宜，而系爭建物尚未登記於原告名下前已興 建完成並申請房屋稅籍，系爭建物既係原告之父余德裕所 蓋，僅係使用原告之名義登記為所有權人及房屋稅納稅義 務人，仍應認定系爭建物尚未登記於原告名下以前係由余
德裕所起造而原始取得，爾後始將所有權登記於原告名下 ，自堪認定；至原告主張係其父親余德裕贈與原告金錢， 由原告興建系爭建物顯悖於常情，復未提出任何證據以實 其說，實無足採。。
㈡按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或 僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓 與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房 屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有 租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」、「前 項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之 」，民法第425條之1訂有明文。又所謂房屋所有人之概念 ，不僅指因登記而取得所有權之人，併應包括不能辦理所 有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，即在 土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有之情形下， 仍屬民法第425條之1所謂「土地及房屋同屬一人」之類推 解釋；且嗣後建物之事實上處分權人將房屋讓與他人時， 亦應符合該條文所定之「僅將房屋所有權讓與他人或將土 地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情事，亦應有民法 第425條之1規定推斷土地承買人應默許房屋承買人繼續使 用土地之適用。又法院之拍賣，性質上亦屬買賣，與一般 買賣之情形應作同一之解釋，則本件被告仍應繼受建物原 所有權人之地位。查原告係自被繼承人余德裕受讓系爭建 物，且在系爭房屋尚未受讓之前，房屋與所附土地均屬被 繼承人余德裕所有，是原告受讓系爭房屋後，揆諸前開說 明，應可合目的性擴張解釋在房屋得使用期限內，與土地 所有人間有租賃關係；嗣後原告將系爭房屋轉讓予被告， 建物所坐落之系爭土地由原告及其他繼承人受讓自余德裕 ，因此被告辯稱依民法第425條之1之規定，原告暨其他繼 承人就公同共有之系爭土地，與被告受讓自原告之系爭建 物間應有租賃關係存在，洵非無據。
㈢退而言之，縱認系爭建物無民法第425條之1規定之適用。 然按基地惡意承受人，於承受時已知其上有地上物，顯非 明確無權占有，就維持法律秩序之安定性而言，仍應受前 手與第三人所訂立債權契約之拘束，而應允許地上物繼續 存在（最高法院90年度台上字第1060號裁判要旨、司法院 釋字第349號解釋參照）。本件系爭土地上之地上物1008 建號為原告之父在自有之土地上所興建，原登記原告名下 為原告所有，顯然原告之系爭建物係徵得原土地所有權人 即其父余德裕之同意而占用系爭土地，原告因積欠債務致 系爭建物遭法院拍賣而讓與被告，迄今原告仍居住於該建
物內不願依法院拍賣公告配合點交而繼續占用，原告嗣後 於繼承登記取得系爭土地所有權，應屬基地惡意承受人， 即足推定其已默許系爭建物之所有權人繼續使用系爭土地 ，自應允許系爭地上建物繼續存在，不得請求被告拆除返 還土地。
㈣綜上，被告依拍賣而取得系爭建物所有權，建物與土地原 屬同一人，依民法第425條之1規定，被告既得向原告土地 所有權人主張租賃關係存在，則其所有建物占用系爭土地 ，即非無權占有，自非不具法律上原因。故原告請求被告 拆除系爭房屋返還土地，及主張被告有不當得利之情事， 均屬無據
參、從而，原告本於所有權及不當得利之法則，請求被告拆除系 爭建物及將土地返還原告及其他共有人，暨應給付原告420, 496元及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按日 給付原告328元相當於租金之不當得利，均無理由，不應准 許，應予駁回。又原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請， 即失所附麗，亦應併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無 影響，爰不逐一論述，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 12 月 29 日
民事第二庭 法 官 黃倩玲
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 1 月 3 日
書記官 王宣雄