臺灣彰化地方法院民事判決 104年度訴字第1009號
原 告 邱杜素鳳
訴訟代理人 黃茂松律師
被 告 邱瑞典
訴訟代理人 邱垂勳律師
受告知人 台中商業銀行股份有限公司
法定代理人 李俊昇
訴訟代理人 黃志成
受告知人 張玉雪
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國105年12月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段000○000地號土地，應分割如附圖一甲案所示，即：編號甲1、面積766.14平方公尺土地分歸被告取得；編號甲2、面積766.13平方公尺土地分歸原告取得；編號I、面積96.76平方公尺之土地，分歸兩造依原應有部分比例維持共有，並供作道路使用；編號乙1、面積684.02平方公尺土地分歸原告取得；編號乙2、面積684.03平方公尺土地分歸被告取得。
原告應補償被告如附表二所示之金額。
訴訟費用由兩造依附表一所示比例負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)如附表一所示二筆土地（以下合稱系爭二筆土地，分稱系爭 184地號土地、系爭185地號土地）為兩造所共有，各共有人 之應有部分如附表一所示，共有人間就系爭二筆土地並無依 物之使用目的不能分割之情形，亦無不分割期限之約定，因 無法協議分割，為此訴請裁判，並聲明請求依附圖一（即彰 化縣員林地政事務所【下稱員林地政事務所】收件日期文號 105年8月10日員土測字1438號土地複丈成果圖，下稱甲案） 所示方案為分割，即：編號甲1、面積766.14平方公尺土地 分歸被告取得；編號甲2、面積766.13平方公尺土地分歸原 告取得；編號I、面積96.76平方公尺之土地，分歸兩造依原 應有部分比例維持共有，並供作道路使用；編號乙1、面積6 84.02平方公尺土地分歸原告取得；編號乙2、面積684.03平 方公尺土地分歸被告取得。並願按華聲企業發展鑑定顧問有 限公司（下稱華聲公司）鑑價結果四倍之金額補償被告。(二)對被告抗辯之陳述：
(1)華聲公司之鑑價金額過低，原告願意用鑑定報告四倍金額來 補償被告，如被告有意見可以再提高。
(2)原告應該分在中間的理由係因為分割共有物是等質的分割， 兩造既然共有土地，大家都有權利分在同樣的位置，所以原 告願用比較高的價格來補償被告，這樣才不會造成被告的損 失。且若被告分在中間，系爭184地號土地上原告所有的建 物，為原告及其家人生活起居的處所，將會全部被拆除，須 重新興建新的處所，可能要花費不少錢，被告講的理由對原 告來說也是存在，且在歷次的訴訟過程中，被告一直不願意 分擔道路用地，若原告分配取得附圖一甲1之土地，到時候 通行甲2土地行可能發生爭執，甲1土地應該由被告分配取得 。
(3)被告陳稱系爭185地號土地是因為被告在其上建造房屋變更 地目才會變成建地，所以系爭185地號土地的價值是被告所 創造出來的，本件土地分割應該要考量到這個情形等語。原 告否認被告所言，且地目變更並不是被告所為，亦本件分割 共有物無關等語。
二、被告則以：系爭二筆土地應依附圖二（即員林地政事務所收 件日期文號105年9月2日員土測字第1563號土地複丈成果圖 ，下稱乙案）所示之方式為分割，即：編號甲1、面積766.1 4平方公尺土地分歸原告取得；編號甲2、面積766.13平方公 尺土地分歸被告取得；編號I、面積96.76平方公尺之土地， 分歸兩造依原應有部分比例維持共有，並供作道路使用；編 號乙1、面積684.02平方公尺土地分歸被告取得；編號乙2、 面積684.03平方公尺土地分歸原告取得。並願按華聲公司鑑 價結果補償原告。理由如下：
(一)按「定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關 係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值與 其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為當而 公平。」，此有最高法院94年度台上字第1149號判決要旨可 資參照。被告於系爭185地號土地上建築有住宅使用之傳統 三合院房屋，被告一家人對於該地上房屋有住居生活之重要 依存關係，系爭185地號土地之分割結果，被告於系爭185地 號土地上有一部分建物必須拆除，將遭受嚴重之經濟損失； 經查被告對於系爭185地號土地如附圖二編號甲2區位上之建 物有較高之居家生活依存關係(按其上有被告一家人目前居 家生活最倚重的臥房、客廳、浴廁等磚造平房建物)，故將 附圖二編號甲2區位土地分歸被告所有，最能減少被告所面 臨拆屋之重大經濟損失，也較能保留被告一家人基本居家功 能之建物需求。
(二)反觀原告於系爭185地號土地上並無重要之建物，由原告分 配取得附圖二編號甲1區位之土地，並不會發生任何地上建
物拆除之損失；況且，原告於105年3月1日書狀所提出之修 正分割方案，原告亦曾選擇分配於附圖二編號甲1區位，顯 見將附圖二編號甲1區位土地分歸原告，應無損於原告之利 益。次查原告於系爭184地號土地上建有鐵皮棚房等建築物 ，惟原告業已表示上開建物已無使用價值而同意拆除，是 故原告就系爭184地號土地之分割，並無相關建物拆除損失 之顧慮，而原告於105年3月1日書狀所提出之分割方案，其 就系爭184地號土地之分割，亦自行選擇分配於如附圖二編 號乙2之區位，顯見將附圖二編號乙2區位土地分歸原告， 應無損於原告之利益。此外，將附圖二編號乙1區位分歸被 告取得，亦較方便被告能與毗鄰系爭185地號土地分割取得 如附圖二編號甲2區位之土地合併開發使用。
(三)又查系爭185地號土地另行分割出如附圖二編號I、面積96. 76平方公尺土地，並繼續由兩造依原應有部分持分比例維持 共有及繼續供作通行道路乙節，兩造均無異議。至於本件如 附圖二所示之分割方法有使兩造不能按其應有部分受原物分 配而須以金錢補償之情形，被告同意依華聲公司以105年11 月29日(105)華聲字第15277-A號函覆鈞院所檢送之評估結論 之附件「各共有人應受補償金額配賦表」所示之金額為金錢 補償。綜上所示，請參照上開最高法院94年度台上字第1149 號判決要旨所揭示「…應斟酌各共有人之意願、利害關係、 利用價值…」等有關分割方法斟酌之要素為判決。三、系爭二筆土地均係兩造所共有，應有部分如附表一所示，系 爭184地號土地屬特定農業區之農牧用地，為農業發展條例 所稱之耕地。系爭185地號土地則係特定農業區之甲種建築 用地，系爭二筆土地之使用分區不同，不可合併分割。系爭 二筆土地相連，略呈東北、西南之長方形，系爭185地號土 地位在東北，系爭184地號土地位於西南。系爭二筆土地西 側同段74地號土地為道路，係永靖鄉同仁村和富巷，和富巷 各占用系爭兩筆土地西側如附圖三編號I、K所示之面積，和 富巷南側接永福路對外通行，系爭185地號土地北側有被告 所闢約4米寬之私設巷道，供連接和富巷以對外通行，系爭 二筆土地除西側和富巷可通行永福路外，其餘無路可通行， 系爭二筆土地東側之同段183地號土地為被告所有。系爭185 地號土地上，有如附圖三編號A、B、C、D、E所示之被告所 有之建物，及編號G1所示原告所有之鐵皮棚房，系爭184地 號土地上，有編號G、K所示原告所有之建物，上開建物均屬 未辦保存登記之建物等情，為兩造所不爭執，有土地登記謄 本在卷可證（本院卷第26至29頁），並經本院會同兩造及員 林地政事務所測量員至現場勘驗屬實，製有勘驗測量筆錄、
簡圖、現場照片及土地複丈成果圖在卷可證（本院卷第75至 88頁）。
四、本件兩造爭執之重點，在於系爭二筆土地應如何分割始公平 妥適，茲分述如下：
(一)系爭184地號土地屬特定農業區之農牧用地，為農業發展條 例所稱之耕地，系爭185地號土地則係特定農業區之甲種建 築用地；系爭二筆土地之使用分區不同，不可合併分割等情 ，為兩造所是認。系爭二筆土地之分割，兩造亦均未主張合 併分割。又系爭184地號土地於89年1月4日農業發展條例修 正施行前即為兩造所共有，有地籍異動索引、土地登記簿在 卷可證（本院卷第219至227頁），符合農業發展條例第16條 第1項第4款之規定，其分割自不受每人分得土地之面積不得 少於0.25公頃之限制，兩造所提出分割系爭184地號土地之 甲案及乙案皆未違反農業發展條例第16條之規定。(二)按分割共有物之訴，法院就其分割方法，固有依民法第824 條第2項所定之分割方法，命為適當分割之自由裁量權，不 受任何共有人主張之拘束。然其分割方法仍以適當為限，故 法院自應依共有物之性質、價值及使用狀態，並斟酌各共有 人之意願、利害關係，分割後之經濟效用及分得部分之利用 價值，符合公平經濟原則，並兼顧全體共有人之利益，而為 公平之分割。兩造就系爭二筆土地之分割分別主張之甲案、 乙案，兩方案之分割線均屬相同，僅分配位置相反，原告主 張其應分配取得甲、乙案中甲2、乙1之土地，被告則主張其 應分配取得甲、乙案中甲2、乙1之土地，至於甲、乙案中編 號I之土地，兩造對於分歸其等依原應有部分比例維持共有 ，並供作道路使用，則均無異議。
(三)被告主張其應分配取得甲、乙案編號甲2、乙1之土地，無非 係以被告於系爭185地號土地上建築有住宅使用之傳統三合 院房屋，而被告對於系爭185地號土地如附圖二編號甲2區位 上之建物有較高之居家生活依存關係，甲2土地上有被告一 家人目前居家生活最倚重的臥房、客廳、浴廁等磚造平房建 物，故將附圖二編號甲2區位土地分歸被告所有，最能減少 被告所面臨拆屋之重大經濟損失，也較能保留被告一家人基 本居家功能之建物需求等語。惟查，被告於系爭185地號土 地上之建物分佈情形，如附圖三所示，其中編號B、C、D所 示建物為三合院，編號C為竹磚造平房，較為老舊，編號B、 D則為同一時期建造之磚造平房，北側編號A建物則為磚造瓦 頂棚架，南側編號E為廁所，本件就系爭185地號土地之分割 方案，無論被告分配取得甲、乙案之編號甲1或甲2之土地， 其地上建物勢必無法全數保留，而有部分須拆除。如被告分
配取得北側之甲1土地，則如附圖三所示編號A、B建物全數 ，及編號C建物北側得以保留，如被告分配取得南側之甲2土 地，則如附圖三所示編號C建物南側、編號D、E建物均得以 保留，就經濟效益而言，由被告分配取得北側甲1土地，須 拆除之建物較少，且就較具經濟價值之編號B、D二建物而言 ，編號B建物之面積亦較編號D建物面積略大，保留北側之編 號B建物對被告而言自屬較具經濟效用，且本院現場履勘時 ，附圖三編號B、D建物均係供被告作為房間使用，編號C建 物南側為客廳、中間為神明廳、北側為房間，編號E建物雖 供廁所使用，惟係以鐵皮頂簡易搭建、面積僅7.94平方公尺 有勘驗筆錄及現場照片在卷可證（本院卷第75至85頁），並 無被告所言甲2土地上有被告一家人目前居家生活最倚重的 臥房、客廳等磚造平房建物之情形，縱令被告所言屬實，則 其搬遷至北側甲1土地上之建物，對被告而言，亦應不至於 造成重大之經濟損失。又被告自承系爭二筆土地東側之同段 183地號土地為其所有，則如由被告分配取得甲、乙案所示 之編號甲1、乙2地號土地，亦得與東側同段183地號土地合 併利用，較不減損其經濟價值。反觀原告，如由原告分配取 得甲案、乙案所示編號甲1、乙2之土地，則其土地將分屬兩 不同區塊無法相鄰，而無法達到合併利用之經濟效益，況原 告於本院105年12月12日言詞辯論時，當庭陳述願以華聲公 司鑑定價格之四倍金額補償被告（本院卷第284頁），亦較 能填補他方因依甲案之分割方式所造成之損失。另被告主張 系爭185地號土地變更地目，係因被告在其上興建房屋所致 ，該土地價值係由被告所創造，應於本件分割方案予以考量 等語，惟被告之主張縱然屬實，系爭185地號土地變更地目 ，其利益應歸全體共有人共享，被告之主張並不足採。又甲 案、乙案就系爭185地號土地，均將現況作為和富巷使用之 編號I土地分歸兩造共有，並繼續作為道路使用，亦屬妥適 。
五、復按，以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按 其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項 定有明文。又法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利 害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共 有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產， 其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之，亦經最高法 院57年台上字第2117號判例闡釋甚明。查本件依甲案分割方 法分割結果，原告就系爭184地號土地分配取得之編號乙1土 地價值增加新臺幣（下同）7,057元，就系爭185地號土地分 配取得之編號甲2土地則增加67,121元；而被告就系爭184地
號土地分配取得之乙2土地價值減少7,057元，就系爭185地 號土地分配取得之編號甲1土地，價值減少67,121元等情， 業經本院囑託華聲公司估價無誤，並有該公司所製作之估價 報告書附卷可稽。顯見原告、被告於系爭二筆土地按甲案分 割方法分割後，所受分配之各該甲案編號甲2、乙1及編號甲 1、乙2部分土地，其價格並不相當，亦即原告分得土地之價 值較高，而被告分得土地之價值則較低。是揆諸前開規定及 判例意旨，分得價值較高之原告就其超出應有部分價值之差 額部分，自有對分得價值較低之被告予以金錢補償之必要， 而原告又願依鑑定報告四倍之價錢補償被告，本院因認原告 應補償被告附表二所示之金額，以符公平原則。六、綜上所述，本院斟酌系爭二筆土地之性質、使用現況、共有 人之意願、分割後之經濟效用，並兼顧全體共有人之利益均 衡等情事，認應將系爭二筆土地依甲案分割方法為分割，將 附圖一編號甲1、面積766.14平方公尺土地分歸被告取得； 編號甲2、面積766.13平方公尺土地分歸原告取得；編號I、 面積96.76平方公尺之土地，分歸兩造依原應有部分比例維 持共有，並供作道路使用；編號乙1、面積684.02平方公尺 土地分歸原告取得；編號乙2、面積684.03平方公尺土地分 歸被告取得，並由分得土地價值較高之原告對分得土地價值 較少之被告依附表二所示之金額為金錢補償，較為合理及公 平適當。
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。本件係因分割共有物事件涉訟，兩造之行為，均可認係按 當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，故諭知由兩造按 如附表一所示應有部分比例分擔訴訟費用，較為公允，爰判 如主文第三項所示。
八、又系爭二筆土地，原告就其應有部分分別設定抵押權予訴外 人臺中商業銀行股份有限公司、張玉雪，該抵押權人經本院 為告知訴訟後，未參加訴訟，則系爭二筆土地分割後，依修 正後民法第824條之1第2項規定，其抵押權應移存於各該共 有人所分得之土地，附此敘明。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 後，認對本件判決結果不生影響，爰均不予逐一論述，附此 敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 105 年 12 月 26 日
民事第一庭 法 官 沙小雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 12 月 26 日
書記官 連彩婷
附表一
┌──┬────────┬──┬─────┬──────────┐
│編號│地號 │地目│面積（㎡）│共有人及應有部分比例│
│ │ │ │ │(訴訟費用負擔比例) │
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│ 1 │彰化縣永靖鄉同安│旱 │1368.05 │邱瑞典1/2 │
│ │段184地號 │ │ │邱杜素鳳1/2 │
├──┼────────┼──┼─────┼──────────┤
│ 2 │彰化縣永靖鄉同安│建 │1629.03 │邱瑞典1/2 │
│ │段185地號 │ │ │邱杜素鳳1/2 │
└──┴────────┴──┴─────┴──────────┘
附表二
┌────────────────────────────────┐
│彰化縣○○鄉○○段000○000地號共有人互相補償金額配賦表 │
│(單位：新臺幣/元) │
├───────┬────────────────────────┤
│ │受補償人 │
├───────┼───────────┬────────────┤
│ │184地號 │185地號 │
│ ├───────────┼────────────┤
│應補償人 │被 告 │被告 │
│ │ -28,228 │-268,484 │
│ │(鑑定價格為減少7,057元│(鑑定價格為減少67,121元 │
│ │，惟原告願用四倍金額補│，惟原告願用四倍金額補償│
│ │償被告，故補償金額為 │被告，故補償金額為67,121│
│ │7,057×4=28,228) │×4 =268,484) │
├───────┼───────────┼────────────┤
│原告 │+28,228 │+268,484 │
│(合計應補償金 │ │ │
│額共為296,712)│ │ │
├───────┴───────────┴────────────┤
│+為分割價值大於持分價值，應付補償金額 │
│-為分割價值小於持分價值，應受補償金額 │
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