臺灣士林地方法院民事判決 一○四年度訴字第一○二三號
原 告 李品儀
訴訟代理人 盧國勳律師
複 代理 人 歐德芳律師
被 告 陳建佐
訴訟代理人 邵勇維律師
蘇傳清律師
被 告 成家不動產經紀有限公司
法定代理人 洪榮富
訴訟代理人 何曜男律師
被 告 施燕妮
訴訟代理人 沈昌錡律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國一百零五年十二
月七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳建佐應給付原告新臺幣壹佰柒拾貳萬玖仟元及自民國一百零四年十一月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳建佐負擔百分之五十一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍拾捌萬元為被告陳建佐供擔保後，得假執行。但被告陳建佐如以新臺幣壹佰柒拾貳萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
㈠按訴狀送達後，有請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判 決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結之情形， 原告得將原訴變更或追加他訴，為民事訴訟法第二百五十五 條第一項第二款、第三款、第七款所明定。又所謂請求之基 礎事實同一者，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有 其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實 及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造 當事人程序權之保障者而言（最高法院一○四年度台上字第 三三六號判決參照）。
㈡原告於起訴時就被告陳建佐部分，係依民法買賣及不當得利 之法律關係，請求返還減少之價金新臺幣（下同）二百萬元 ；另就被告成家不動產經紀有限公司（業於民國一百零四年 四月二十九日解散登記，下稱成家公司）、施燕妮部分，依 民法不完全給付、侵權行為之法律關係及不動產經紀業管理
條例第二十六條第二項之規定，請求渠二人連帶賠償二百萬 元。嗣於本院審理時，先於同年十一月十七日（本院收狀日 ）具狀追加民法第二百二十七條第一項、第二百十六條第一 項及第三百六十條規定為請求權基礎，主張被告陳建佐應另 賠償回復原狀之必要費用一百萬元，並主張被告成家公司、 施燕妮應再連帶賠償金額一百萬元（見本院卷㈠第一三八頁 至第一三九頁正面）；繼於一百零五年十一月四日（本院收 狀日）變更請求被告陳建佐返還減少之價金為一百七十二萬 九千元及賠償回復原狀之必要費用為一百六十三萬九千四百 八十五元，並將被告成家公司、施燕妮連帶賠償金額變更為 三百三十六萬八千四百八十五元（見本院卷㈡第一○九頁至 第一一○頁正面）；再於同年十二月一日（本院收狀日）具 狀減縮利息之起算日（見本院卷㈡第一六六頁至第一六七頁 正面）。核原告所為訴之追加所據之基礎事實，與原請求同 基於買賣瑕疵，且原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進 行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求 之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，又 不甚礙被告之防禦及訴訟之終結；另原告就訴之聲明所為之 變更，係屬擴張及減縮應受判決事項之聲明。揆諸前揭規定 暨說明，原告所為訴之追加及變更，合於法律規定，應予准 許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告經由被告成家公司所屬經紀人員被告施燕妮之居間，於 一百零三年十一月十五日與被告陳建佐簽訂不動產買賣契約 （下稱系爭買賣契約），向被告陳建佐購買坐落臺北市○○ 區○○段○○段○○○地號土地（面積一四七○平方公尺， 權利範圍萬分之一七八，下稱系爭土地），及其上同小段五 五建號（門牌臺北市○○區○○街○○○巷○弄○號四樓） 建物（權利範圍全部，共有部分同小段二八建號，四二七‧ 三五平方公尺，權利範圍萬分之一七八，下稱系爭房屋）， 約定買賣價金九百八十萬元，原告業於同年十二月十八日付 清，被告陳建佐亦已將系爭土地及房屋交付原告，並於同年 月十一日辦理移轉登記予原告。
㈡詎原告於一百零四年三月間委請立鋼國際工程股份有限公司 中和實驗室（下稱立鋼公司）對系爭房屋進行混凝土中水溶 性氯離子含量試驗，立鋼公司人員於同年月十一日在系爭房 屋進入主臥室前方柱、浴廁左側房間進門左側柱及浴廁左側 房間進門前方中間柱等三處取樣時，發現柱處有數個洞孔回 補痕跡，遂告知原告委請在場之友人，系爭房屋之前應做過
氯離子含量檢驗。又依立鋼公司於同年月十六日出具之試驗 報告記載，上開三處混凝土每立方米水溶性氯離子含量依序 為一點二二一九公斤、零點五二七三公斤及零點九二九二公 斤，均高於經濟部標準檢驗局八十七年六月修訂之CNS 3090 「預拌混凝土」中水溶性氯離子最大容許值，每一立方公尺 中不得超過零點三公斤之規定。原告旋於同年月十八日以電 話聯繫告知被告施燕妮，並於同年月三十一日以內湖金龍郵 局第十三號存證信函（下稱內湖金龍郵局存證信函）通知被 告陳建佐及成家公司。被告施燕妮坦承系爭房屋確曾做過氯 離子含量檢測，惟推稱該檢測為之前有意購買系爭房屋之買 方（下稱前買方），在被告陳建佐同意下，自行進入屋內檢 驗並負擔費用，其與被告陳建佐均不知檢驗結果，前買方嗣 未購買系爭房屋之原因係銀行貸款問題云云；被告陳建佐及 成家公司亦藉詞推諉，拒絕負責。而房屋具有高氯離子含量 ，為房屋買賣通常觀念上之重要瑕疵，系爭房屋於出售原告 前，既曾做過氯離子含量檢測，則其檢驗結論必定與立鋼工 程公司出具之報告相同，即氯離子含量超過CNS 標準。被告 陳建佐既同意並知悉前買方在系爭房屋鑽孔取樣為氯離子含 量測試，衡情定會詢問檢測結果。倘若被告陳建佐不知該檢 驗結果，自應於系爭買賣契約所附之「標的物現況說明書」 （下稱現況說明書）第十九欄「是否曾經做過氯離子含量檢 測」，據實勾選「是」；被告施燕妮亦應就系爭房屋曾經做 過氯離子含量檢測之重要事項，據實告知原告，並盡調查及 說明義務，瞭解系爭房屋是否具有氯離子含量過高之瑕疵， 以盡其對原告應盡之善良管理人注意義務。被告陳建佐、施 燕妮竟捨此不為，共同隱匿系爭房屋曾經做過氯離子含量檢 測之事實，並於現況說明書第十九欄虛偽勾選「否」，藉以 免除提出檢測報告之義務，隱匿系爭房屋為海砂屋之事實， 若非擔心系爭房屋氯離子含量過高情事曝光，致無法以高價 出售原告，焉會如此？又前買方既已知檢測結果系爭房屋係 海砂屋，自不可能與銀行討論貸款成數並購買系爭房屋及土 地，故實情應為前買方告知被告施燕妮及陳建佐系爭房屋之 檢測結果為海砂屋，而不願購買，足認被告施燕妮及陳建佐 諉為不知檢驗結果，洵屬謊言。
㈢被告陳建佐未依債之本旨為給付，出賣之系爭房屋其混凝土 水溶性氯離子含量超過CNS 標準，足認有欠缺結構安全之瑕 疵，應負瑕疵擔保及不完全給付責任，原告爰依系爭買賣契 約第九條第五項、民法第三百五十九條、第一百七十九條、 第一百八十二條第二項規定主張減少價金，並請求返還減少 之價金。此外，因被告陳建佐故意隱匿系爭房屋為海砂屋之
事實，以高價出售系爭房屋，致原告除蒙受折損交易上價額 之損失即減少之價金外，尚須支付高額之修繕費，被告陳建 佐就此回復原狀之必要費用，亦應依民法第二百二十七條第 一項、第二百十六條第一項及第三百六十條規定，對原告負 賠償責任。
㈣被告施燕妮應本於善良管理人之注意義務處理本件經紀業務 ，並善盡民法第五百六十七條第二項所定之調查義務，就系 爭房屋有無依通常觀念上之重要瑕疵，進行瞭解，並向原告 解說。而房屋具有高氯離子含量，為房屋買賣通常觀念上之 重要瑕疵，被告施燕妮未履行其應盡之給付義務，善盡屋況 調查及告知之專業注意義務，以明瞭系爭房屋是否具有氯離 子含量過高之瑕疵，明顯違背其身為專業仲介人員所應盡之 善良管理人注意義務。且其明知系爭房屋為海砂屋，猶與被 告陳建佐共同隱匿上情，致原告於不知情下，以高價購買系 爭房屋及土地，顯係以過失或故意不法侵害原告經由系爭買 賣契約取得完整無氯離子含量過高標的物之期待權，是被告 施燕妮應依民法第一百八十四條第一項規定；被告成家公司 應依民法第二百二十七條第一項及第二百二十六條第一項之 規定，賠償原告之損害；被告成家不動產並應依不動產經紀 業管理條例第二十六條第二項及民法第一百八十八條第一項 規定，與被告陳燕妮負連帶賠償責任等語。
㈤並聲明：⒈被告陳建佐應給付原告三百三十六萬八千四百八 十五元，及其中三百萬元自一百零四年十一月二十五日起， 另三十六萬八千四百八十五元自一百零五年十一月八日起， 均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉被告成 家公司、施燕妮應連帶給付原告三百三十六萬八千四百八十 五元，及其中三百萬元自一百零四年十一月二十五日起，另 三十六萬八千四百八十五元自一百零五年十一月八日起，均 至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒊前二項被 告中任一被告已為給付時，他被告於該給付範圍內免其責任 。⒋願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、被告各抗辯如下：
㈠被告陳建佐則以：
⒈原告主張系爭房屋具有氯離子含量過高及海砂屋之瑕疵， 依民法第三百五十九條、第一百七十九條、第一百八十二 條第二項、第三百六十條及第二百七十七條請求減少價金 或賠償，並無理由，詳述如下：
⑴原告與被告陳建佐係於一百零三年十一月十五日簽訂系爭 買賣契約。觀之系爭買賣契約條款，並無任何關於保證系 爭房屋所使用之「預拌混凝土」氯離子含量須合乎現行國
家標準之記載。再參酌系爭買賣契約所附現況說明書中， 項次十九「經做過氯離子含量檢測（若是，須檢附檢測報 告書）、項次二十一「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊 剝落之情事」欄位係勾選「否」，且現況說明書亦無任何 關於保證系爭房屋所使用之鋼筋混凝土氯離子含量須合乎 現行國家標準，或保證系爭房屋並非海砂屋之記載，顯見 被告陳建佐並未保證系爭房屋所使用之鋼筋混凝土氯離子 含量合乎特定標準，或保證系爭房屋非海砂屋。 ⑵房屋之氯離子含量非屬一般人可輕易得知，需由專業之鑑 定機關就房屋之混凝土鑽孔採樣後，予以試驗鑑定，方可 知悉，被告陳建佐既未曾委託專業機構檢測，即無從知悉 系爭房屋之氯離子含量，自亦無從告知原告，自難認被告 陳建佐有何故意不告知瑕疵之情事可言。是原告依前揭規 定請求被告負損害賠償責任云云，為不可採。
⑶原告於準備㈡狀稱：「若系爭房屋曾經做過氯離子含量檢 測，不論其檢測結果為合格或超標，被告陳建佐均必須提 供檢測報告書與原告」云云，於法無據：
①假設原告於本次買賣過程中曾提出氯離子檢測之要求，被 告陳建佐自無拒絕之必要，然原告始終未曾提出要求。原 告臨訟之時，再以前買方曾經做過檢測為由，認為被告陳 建佐有欺騙之情，實讓被告陳建佐難以接受。蓋現況說明 書該欄位，係以「有無報告書」可檢附為判準，既然被告 陳建佐沒有報告書，豈能稱被告陳建佐有提供之義務？且 原告前開臆測之詞，已傷害被告陳建佐當時應允以原告懇 求之價格迅速成交之好意。
②原告自行檢測之時點為一百零四年三月間，距離系爭房屋 成交已三月有餘，而依照成交流程，點交前原告必曾再次 至現場確認無誤，方指示銀行進行撥款至履約保證帳戶。 斯時原告無任何質疑，顯見當時屋況並無異狀，否則豈有 直至原告要進行轉手前之裝潢時，始發現曾有施測之痕跡 ？顯見原告有不於簽約前確認屋況之過失。倘若原告有心 欲利用現行規定獲利，即可透過第三人先行瞭解屋況，於 簽約前要求被告陳建佐以低於周邊行情一成之價格成交， 成交後再以有瑕疵為由，要求被告陳建佐減少價金或賠償 ，則被告陳建佐猶如啞巴吃黃蓮，於前手交付時不知系爭 房屋之瑕疵，於交付後手即原告後遭訴追。換言之，徒憑 原告提出其與被告施燕妮之對話，無從證明被告陳建佐知 悉曾為檢測或氯離子含量超過國家標準之事實，是原告所 陳，毫無可採。
③臺北市建築師公會一百零五年五月十九日（一○五）鑑
字第一三四六號鑑定報告書（下稱鑑定報告書），針對鑑 定事項㈣載明：「其中照片編號二主臥室柱面原有取樣孔 洞二處，及照片編號六臥室門口柱面原有取樣孔洞二處， 研判係取樣失敗而重新鑽孔取樣，其他樑柱處未發現另有 洞孔回補痕跡」等語。參照證人黃偉松針對證人詹京憲所 述，無法回憶回想上開編號二照片上方，是否為其當時取 樣之地點，及就下方孔洞是否曾詢問過證人詹京憲，之前 是否做過檢測。依證據優勢法則，在無從明白確認原告主 張之前買方曾做過檢測，或原告委託之立鋼公司無取樣失 敗之情形存在，原告遽依民法第三百五十九條、第一百七 十九條、第一百八十二條第二項、第三百六十條請求被告 陳建佐減少價金或賠償，自無理由。
⑷又系爭房屋係於七十三年六月二十一日由訴外人偉基建設 有限公司（代表人洪國雄，下稱偉基公司）建造完成，被 告陳建佐於八十八年二月二十八日始向訴外人郭慧玲購買 ，是系爭房屋所使用之鋼筋混凝土，縱然存有氯離子含量 過高之瑕疵，亦係於起造時即已存在，並非發生於系爭買 賣契約成立之後，且被告陳建佐並非系爭房屋之建造人， 上開瑕疵亦非可歸責於被告陳建佐，兼以系爭買賣契約第 十七條特別約定事項記載：「‧‧‧賣方以現況固定物交 屋」等語，可知原告與被告陳建佐就系爭房屋係約定以現 狀（包括混凝土建材之品質在內）交付。而系爭房屋於兩 造買賣當時，係屋齡超過三十年之老舊房屋，此為原告所 明知，系爭房屋之品質自無法與新成屋相比擬，復無證據 證明被告陳建佐知悉系爭房屋為氯離子含量過高之建築物 ，則被告陳建佐依系爭房屋現狀交付，堪認已依債務本旨 為給付，難謂有可歸責於被告陳建佐致給付不完全之情事 。是原告以系爭房屋事後經檢測結果，其氯離子含量高於 現行國家標準，屬俗稱之「海砂屋」為由，主張被告應負 不完全給付損害賠償責任云云，亦無可取。
⒉關於鑑定報告書所載之修復費用，根據鑑定報告書附件九 項次一、二、七至十四、十七至十九，與結構之補強並無 直接關聯性，多為美觀、裝潢或工程間接費用，均非系爭 房屋補強所必需，斟酌補強結構費用時，自無納入考量之 必要。簡言之，系爭房屋縱有氯離子超過標準之情，而有 補強結構之必要，亦與美化裝潢毫無關聯性。
⒊根據千禾不動產估價師事務所（一○五）禾估字第四二號 鑑價報告（下稱鑑價報告），載明「評估鑑價標的房地一 體試算價格每坪三十三點二萬元，建物面積合計二十八點 九三坪，房地一體價格九百六十點五萬元。雙方買賣價格
依契約書第四條約定買賣總價九百八十萬元，差異率百分 之二；差異幅度小於與鑑價標的鄰近地區同類型不動產市 場合理議價空間範圍內（百分之五至百分之十）。契約買 賣價金在無氯離子過高等瑕疵因素下，並無明顯偏離合理 市場行情」等語，足認：
⑴被告陳建佐確實本於主觀上確信系爭房屋無氯離子超過國 家標準之規格，加以原告當時希冀被告陳建佐可協助其儘 速交屋並減少負擔，被告陳建佐僅為處分二十餘年未居住 之房屋，而與一般投資獲利之交易不同，故並未以當時市 場行情開價與原告交易。
⑵原告知悉系爭房屋氯離子含量超過國家標準後，一面向被 告提告要求三百多萬元款項，一方面又對外求售一千二百 萬元，加上被告陳建佐當時係以低於市場行情約一成左右 即九十萬元售予原告而論，倘上開請求均如原告所遂，則 原告因此獲利之空間高達六百餘萬元，此絕非瑕疵擔保制 度所樂見。
⑶買受人因買賣物瑕疵而得請求減少價金之性質仍屬於不完 全給付之性質（最高法院八十九年台上字第三十號判決意 旨參照），如前所述，本件不該當不完全給付之要件，且 原告捨交屋前檢測以減少紛爭之方式不為，卻於交屋後短 短數月間檢測後提起本件訴訟，致雙方之損害無法降到最 小，依民法第三百五十五條第二項本文規定，原告陳建佐 自不負海砂屋之瑕疵擔保責任。基此，原告即不得請求被 告陳建佐減少買賣價金，縱認被告陳建佐應減少價金，亦 應認原告就此部分與有過失，依民法第二百十七條應予以 酌減，以維衡平等語，資為抗辯。
㈡被告成家公司則以：
⒈系爭房屋之買賣係由被告施燕妮負責，賣方即被告陳建佐 在現況說明書填載系爭房屋之現況，並明確記載系爭房屋 未做過海砂屋檢測，原告與被告陳建佐均在其下簽名確認 。且被告施燕妮帶看房屋當時，其現狀以肉眼詳予觀看察 視，並無任何明顯水泥剝落、鋼筋外露、鏽蝕，以及樑柱 有裂縫等疑似海砂屋之狀況，原告亦係在交屋後欲重新裝 潢時開拆天花板，始發現有鋼筋外露情形。被告施燕妮於 事前無法查知此異狀，證人詹京憲同為房屋仲介業者，曾 多次進入系爭房屋觀看，亦未發覺系爭房屋之柱面曾有鑽 孔取樣情形，則同此理，自亦不能強求被告施燕妮或其他 仲介人員在當時現況下，查知系爭房屋之前曾有鑽孔取樣 之情事。更何況，由原告提出之簡訊可知，被告施燕妮於 斡旋時，即已告知原告當時有潛在買家做過氯離子檢測。
是被告施燕妮、成家公司既已依不動產經紀業管理條例之 規定，根據被告陳建佐所陳述之屋況轉知原告，被告施燕 妮亦已就相關所知情事告知原告，並無故意隱瞞之情。原 告明知未確認系爭房屋是否為海砂屋，仍願買受系爭房屋 及土地，被告施燕妮即無原告所稱未盡經紀人義務，亦無 所謂侵權行為責任之可言，是原告主張被告成家公司應與 被告施燕妮依不動產經紀管理條例第二十六條第二項及依 民法第一百八十八條負僱用人連帶賠償責任，即屬無據。 ⒉系爭房屋是否為海砂屋或氯離子含量過高，須由專業鑑定 機關採樣檢測後始能得知，被告成家公司僅為提供居間服 務之事業，並無檢測海砂屋或氯離子之能力，且依民法第 五百六十五條規定，被告成家公司之服務內容，僅及於報 告訂定買賣契約之機會，或訂定買賣契約之媒介，就該契 約本質及服務內容以觀，不負有保證買賣標的物無瑕疵之 義務。原告在買受系爭房屋及土地前，復未要求先進行海 砂屋檢測，自難認被告成家公司有何未盡調查義務之情事 。是被告成家公司既已完成本件居間之契約義務，則原告 主張依民法不完全給付之法律關係，請求被告成家公司負 債務不履行損害賠償責任，亦非有據等語，資為抗辯。 ㈢被告施燕妮則以：
⒈被告施燕妮並無故意或過失違背法定責任致原告受損害之 情形，自無有何應承擔之侵權行為責任存在或違反不動產 經紀管理條例之情況，原告之說詞毫無可採：
原告一再主張被告施燕妮與被告陳建佐係「明知」系爭房 屋曾做過氯離子檢測，且氯離子含量過高，而故意隱匿而 不告知云云，主要係以其於一百零四年三月十八日與被告 施燕妮之通話錄音為證。惟被告施燕妮當時僅希冀替客戶 處理購屋後之問題，完全未料到原告會私自錄音，就其所 陳全屬事實且未經設想修飾，被告施燕妮當時述及：「‧ ‧‧因為他很有誠意，所以才會去同意說讓他測，但是他 測因為錢是對方，那個就是客戶出的，那就是數據也是都 是，他就是測完之後數據也都是在他，所以我們也不清楚 ‧‧‧檢測公司他到底去測哪裡，我也不知道，因為我沒 有在場」等語；另原告提出與被告施燕妮之簡訊，被告施 燕妮亦提及：「當時收斡旋時我有告知你有客戶有測是客 戶自己測的，我們不知道測值！口頭他出價可能要投資的 屋主聽了沒反應！屋主全權委託公司他自己沒有測過！‧ ‧‧」等語。是由原告自行提出之錄音與譯文及簡訊可知 ，被告施燕妮在原告下斡旋金尚未與被告陳建佐簽訂買賣 契約時，即已告知系爭房屋之前買方做過氯離子檢測，但
不知其結果，並未刻意隱瞞交易資訊。又被告施燕妮既不 瞭解檢驗結果，自無從知悉前買方與屋主即被告陳建佐是 否清楚檢驗結果為海砂屋，更無法據此證明被告施燕妮有 何刻意隱匿而不告知原告之情事。況原告訴訟代理人於一 百零五年十一月七日當庭否認被告施燕妮曾告知原告前買 方做過檢測，亦與其提出之上開證物不符。
⒉不動產經紀管理條例並未課予相關從業人員調查現況說明 書所載是否與屋況相符之義務，被告施燕妮已盡善良管理 人之注意義務，並無原告所主張之故意或過失侵權行為及 不動產經紀管理條例第二十六條第二項之賠償責任： ⑴依民法第五百六十五條規定，被告成家公司與被告施燕妮 之契約義務僅及於報告訂約機會或為訂約之媒介，不負保 證買賣標的物無瑕疵之義務；又依不動產經紀業管理條例 第二十三條第一項、第二十四條規定，被告施燕妮亦僅需 就現況說明書所載事項逐項說明，並交付現況說明書予原 告之義務，並未課予調查現況說明書所載是否與屋況相符 之義務。賣方即被告陳建佐既已於現況說明書「是否曾經 做過氯離子含量檢測？」勾選「否」，被告施燕妮根據現 況說明書所載向原告說明並交付現況說明書，即與前揭不 動產經紀業管理條例之規定無違。
⑵再依臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定手冊所載：「係以 目視觀察有無鋼筋保護層爆裂、剝落、鋼筋腐蝕外露等現 象」。原告曾三次攜家人陪同看屋，於買賣時又未曾要求 施測氯離子，無非係因系爭房屋之鋼筋保護層並無明顯剝 落或鏽蝕之情形。又有關鋼筋外露，原告於一百零四年十 一月十七日民事擴張聲明暨準備理由㈡暨調查證據狀中亦 自承，係交屋後為清理房屋內遺留之雜物而掀開天花板時 才發現；證人詹京憲亦證稱：「（證人多次進入系爭房屋 ，是否有看到鋼筋腐蝕、外露等情形？）沒有，我印象中 天花板都有做，在沒有拆開天花板的情形下我是看不到的 」；「（提示鑑定報告書照片八，依照當時的情況，仲介 人員能否發現此情況？）我去的時候，整個是封起來的， 所以以當時的情況是無法確定裡面的狀況。至於照片九後 陽台樑面我當時沒有特別印象」等語。系爭房屋有施作天 花板，被告施燕妮實無從以肉眼查知天花板內鋼筋鏽蝕剝 落之情形，且被告施燕妮及成家公司均不具檢測系爭房屋 是否為海砂屋之專業能力，復曾查詢臺北市建築管理工程 處高氯離子混凝土建築物列管名冊，系爭房屋並未列名其 中，自已應盡善良管理人之注意義務。
⑶被告曾攜家人二至三人三次看屋，對系爭房屋之屋況應知
之甚詳。而系爭房屋牆壁雖有龜裂，然當時原告及被告施 燕妮皆認係因房屋老舊造成，否則原告大可於當時即要求 被告施燕妮轉知被告陳建佐，先進行相關氯離子檢測再行 簽約。且原告復自承係因其欲轉賣系爭房屋，方自行於一 百零四年三月十一日請立鋼公司檢測等語。顯見在此之前 ，系爭房屋確未曾做過檢測，被告施燕妮亦不知系爭房屋 是否為海砂屋，則買賣雙方此次締約過程文件之現況說明 書，自與實況相符。是被告施燕妮已完成居間仲介之契約 義務，並未違反調查義務，是原告主張依民法一百八十四 條第一項侵權行為及不動產經紀管理條例第二十六條第二 項規定，請求被告施燕妮與被告成家公司負連帶損害賠償 責任，即非有據等語，資為抗辯。
㈣並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之 判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷㈡第一七○頁反面至第一七一 頁正面，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序 整理內容）：
㈠原告經由被告成家公司所屬經紀人員被告施燕妮居間，於一 百零三年十一月十五日與被告陳建佐簽訂系爭買賣契約，買 受被告陳建佐所有之系爭土地及房屋，買賣價金九百八十萬 元。原告於同年十二月十八日付清價金，被告陳建佐則於同 年月十一日將系爭土地及房屋交付原告，並辦理所有權移轉 登記予原告。又原告於同年十二月三十日另給付被告成家公 司成交服務報酬十九萬六千五百元。
㈡被告陳建佐於系爭買賣契約所附現況說明書內第十九項有關 「是否曾經做過氯離子含量（若是，須檢附檢測報告書）」 一欄內勾選「否」。
㈢系爭房屋於一百零四年三月十六日經立鋼公司出具試驗報告 ，就進入主臥室前方柱、浴廁左側房間進門左側柱、浴廁左 側房間進門前方中間柱採樣進行混凝土中水溶性氯離子含量 試驗，其每立方公尺水溶性氯離子依序為一點二二一九公斤 、零點五二七三公斤、零點九二九二公斤。
㈣原告於一百零四年三月三十一日以內湖金龍郵局存證信函通 知被告陳建佐，系爭房屋氯離子含量超過八十七年制訂之國 家標準每立方公尺零點三公斤，依系爭買賣契約第九條及民 法第三百五十四條規定，被告陳建佐應負物之瑕疵擔保責任 ，被告陳建佐則於同年四月七日以高雄高分院第六十四號存 證信函（下稱高雄高分院存證信函）函復，系爭房屋之權利 義務均已依約履行。
㈤上開事實，並有系爭買賣契約、系爭建物之建物登記第一類
謄本、系爭土地之土地登記第一類謄本、成家公司一百零三 年十二月三十日開立之服務費統一發票、立鋼公司一百零四 年三月十六日硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試 驗報告、內湖金龍郵局存證信函及其附件、高雄高分院存證 信函等件影本附卷可稽（見本院卷㈠第九頁至第十五頁、第 九十四頁至第九十五頁、第九十六頁至第九十七頁、第九十 三頁、第十六頁、第十七頁至第二十頁、第二十一頁至第二 十二頁），自堪信為真實。
四、原告主張系爭房屋之出賣人即被告陳建佐與被告成家公司所 屬經紀人員施燕妮明知系爭房屋曾做過氯離子含量檢測，卻 故意隱瞞，被告陳建佐並在現況說明書為不實之記載，被告 施燕妮復未盡調查系爭房屋是否具有氯離子含量過高瑕疵之 善良管理人注意義務，致原告於不知情下，以高價購買系爭 房屋及土地，蒙受折損交易上價額之損失及須支付高額之修 繕費，原告自得請求減少並返還價金，及請求損害賠償等情 。惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲就本院於一百零 五年十二月七日言詞辯論期日與兩造整理並協議簡化之爭點 （見本院卷㈡第一七一頁正面，並依本院論述之先後與妥適 ，而調整其順序、內容）及本院得心證之理由，分述如下： ㈠系爭房屋氯離子含量超過標準值，是否屬於被告陳建佐應負 擔保責任之瑕疵？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第三百七十 三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之 瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵 ，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民 法第三百五十四條第一項本文、第二項分別定有明文。所 謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院七十三年台上字 第一一七三號判例參照）。
⒉原告主張系爭房屋交屋後，其於一百零四年三月間委請立 鋼公司進行混凝土氯離子含量檢測，因而發現在該屋進入 主臥室前方柱、浴廁左側房間進門左側柱及浴廁左側房間 進門前方中間柱，每立方公尺水溶性氯離子重量分別為一 點二二一九公斤、零點五二七三公斤及零點九二九二公斤 等情，有原告所提出立鋼公司於同年月十六日出具之試驗 報告在卷可憑（見本院卷㈠第十六頁）。嗣經本院囑託兩 造合意之臺北市建築師公會鑑定：㈠本件鑑定標的即系爭 房屋混凝土之氯離子含量為何？㈡鑑定標的若有氯離子含 量過高情形，是否會降低鑑定標的之結構安全強度？或影
響結構安全？㈢鑑定標的之氯離子含量，若致鑑定標的之 結構安全強度降低或影響結構安全，是否得以補強方式令 結構安全回復原有之安全強度及使用機能？若可，恢復原 狀所需一切必要之項目、方法及費用為何？經該公會派員 於一百零五年四月十八日在現場會勘，並由取樣技術人員 現場採取結構混凝土試體5cm ∮*10cm 長（約）共三只， 其中柱子試體二只（客廳及臥室各一只），樑試體一只（ 前陽台），再複委託具TAF （Taiwan Accreditation Fou ndation ，財團法人全國認證基金會）認證資格之厚昇工 程顧問有限公司（下稱厚昇公司）檢測相關試驗，鑑定結 果：㈠經採取標的物結構混凝土試體檢測氯離子含量，試 體編號１為0.854kg/m3，試體編號２為0.725kg/m3，試體 編號３為1.104kg/m3，平均值為0.893kg/m3。㈡承上，鑑 定標的檢測氯離子含量平均值為0.893kg/m3，而國家標準 CNS3090 規定新拌混凝土中水溶性氯離子含量為0.15kg/m 3 （第三次修訂公布規定，適用於一百零四年一月十三日 以後之建築物）或0.3kg/m3（第二次修訂公布規定，適用 於八十七年六月二十五日至一百零四年一月十二日之建築 物）或0.6kg/m3（第一次修訂公布規定，適用於八十三年 七月二十二日至八十七年六月二十四日建築物），兩相比 較確屬過高。混凝土中若氯離子含量過高，致使鋼筋表面 氯離子含量超過一臨界值時，鋼筋表面的鈍化膜便會遭受 破壞而產生腐蝕，且當氯離子與水泥經化學反應後，將產 生膨脹性鈣釩石而可能造成混凝土龜裂。又檢查主臥室柱 面裂縫寬度達5mm ，及浴廁平頂鋼筋混凝土樓版保護層剝 落、鋼筋裸露鏽蝕，研判上述現象會降低鑑定標的之結構 安全強度，長期而言，會影響結構安全。㈢⒈本件標的物 為地上五層連棟公寓住宅共二十戶中之一，鑑定結果確屬 高氯離子混凝土建築物，惟依「臺北市高氯離子混凝土建 築物善後處理自治條例」暨「臺北市政府辦理高氯離子混 凝土建築物善後處理準則」之規定，尚難評估本標的物如 何補強或遽以判定拆除與否，僅能先就本標的物預防性補 強提供建議方案，至於整棟建築物之補強方案，須俟整棟 建築物鑑定後始能評估，並應請當事人另為處理。⒉承上 ，若僅以系爭房屋混凝土中氯離子含量超過國家標準限制 或混凝土抗壓強度不足之情形，研判尚難以進行整棟建築 物的補強或後續之防蝕工作。因系爭房屋為整棟建築物的 第四層樓，換言之，系爭房屋僅是整棟建築物的一部分， 目前尚不瞭解其他樓層之混凝土品質如何？亦尚不瞭解其 他樓層之混凝土中氯離子含量若干？中性化深度若干？及
尚不瞭解其他樓層之鋼筋腐蝕潛能如何？為避免以偏概全 或以少量數據去對整棟建物作出立論，故尚難在其他樓層 資料不足之情況下遽然補強。⒊惟因系爭房屋混凝土中氯 離子含量已超過國家標準限制，鑽心試體之平均強度60.6 7kgf/c m2 低於規定強度fc' 之85% ，且任一試體之強度 亦均低於fc' 之75% ，主臥室柱子已有明顯裂縫及浴室平 頂保護層剝落、樓版鋼筋裸露鏽蝕等情況，若遇強烈地震 ，恐有破壞結構安全之疑慮，在整棟建築物尚未評估及補 強前，研判仍應於系爭房屋本身做預防性之補強，以免強 烈地震時造成瞬間柱樑結構體開裂，危及人身安全，建議 補強方法為適度以鋼板貼附補強進行擴柱（樑），柱、樑 、版裂縫應灌注環氧樹酯（EPOXY ）修補，平頂採用強化 碳纖維貼附補強，費用約為一百六十三萬九千四百八十五 元，依現場狀況及工程實務經驗，材料費用約佔百分之二 十五、工資費用約佔百分之七十五等情，有鑑定報告書可 佐（見外放鑑定報告書第八頁至第十頁）。堪認系爭房屋 混凝土中氯離子確超過國家安全標準值而含量過高，且混 凝土抗壓強度不足，長期而言，確會影響結構安全。而系 爭房屋係供居住使用，卻有如前述混凝土中氯離子含量過 高，且混凝土抗壓強度不足等安全結構堪慮之情形存在，
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