臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第983號
原 告 陳周淑華
訴訟代理人 楊明廣律師
被 告 天母蘭桂坊管理委員會
法定代理人 黃友誠
訴訟代理人 李珮琴律師
上列當事人間請求使用建物出入口等事件，本院於民國105 年11
月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應停止限制原告使用臺北市○○區○○段○○段○○○○○○號（即門牌號碼臺北市○○街○○○巷○○號等共同使用部分）一樓建物之出入口及該處一樓至地下一樓停車場之電梯之行為，並交付具備使用該處一樓入出口及該處一樓至地下一樓停車場之電梯功能之鑰匙與出入管制卡予原告，容許原告使用。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止；前揭法條所定之承受訴訟人，於得為承受 時，應即為承受之聲明；民事訴訟法第170 條、第175 條第 1 項分別定有明文。本件被告之法定代理人原為林煒珽，嗣 於本院審理中變更為黃友誠，被告具狀陳明由黃友誠承受訴 訟（見本院卷第167 頁），是被告法定代理人聲明承受訴訟 ，應予准許，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告 同意、請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更 或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追 加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 、2 款，第2 項分別定 有明文。本件原告起訴時，訴之聲明第2 項金錢給付之請求 權基礎為民法第195 條第1 項侵害自由權、人格權之非財產 上損害賠償（見士簡卷第4 頁），嗣將該部分聲明之請求權 基礎變更為民法第184 條侵害財產權之財產上損害賠償（見 本院卷第148 頁、158 頁筆錄、第164 頁反面），均係基於 被告限制其使用公共設施而請求被告給付金錢之同一基礎事 實；且被告並無異議而為本案之言詞辯論，視為同意原告之 變更及追加，揆諸首揭規定，自應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：其為臺北市○○區○○段○○段00000 ○號
即門牌號碼臺北市○○街00巷00○0 號1 樓建物之所有權人 之一，並共有同小段20890 建號，而20890 建號即為「天母 蘭桂坊社區大樓」（下稱系爭社區）之１樓門廳、及各層樓 梯、電梯間、地下層等公共設施，故原告為系爭社區之區分 所有權人，並與其他區分所有權人約定分管，而取得20890 建號地下室車位第2 號、第8 號（下稱系爭停車位）之所有 權，故原告自有權進出「系爭社區1 樓大門並使用室內樓梯 及電梯」（下稱系爭區域）。然系爭社區數年前裝設電梯與 大樓出入管制設備後，被告以原告未持有系爭社區房屋，僅 為地下停車位之區分所有權人為由，拒將1 樓鑰匙與管制卡 交予原告，致原告僅能使用系爭社區室外樓梯進出地下室， 而無法使用系爭區域進入地下室，造成原告欲進入地下室開 車時，或因裝載行李、重物、或因駕駛、乘客年齡、身體不 適、攀爬樓梯不易、或因雨水天候等因素，而造成原告及家 人使用上極為不便與危險。又原告每月均繳交新臺幣（下同 ）960 元之管理費，被告限制原告使用系爭區域，並無理由 。被告主張全體區分所有權人成立分管契約而限制原告使用 系爭區域，並不實在，蓋根本無該分管契約存在。被告無端 限制原告不得使用系爭區域，致原告使用系爭停車位，僅能 藉由室外樓梯進入地下室，不能走室內樓梯或搭電梯，侵害 原告就系爭停車位之完整使用收益，影響租金收益，屬財產 權之侵害，爰依民法第767 條、第184 條、公寓大廈管理條 例第4 條第1 項、第9 條第1 項提起本件訴訟，並回溯起訴 前1 年，請求被告賠償每月每車位1000元之租金損失，又基 於訴訟經濟，該項損害賠償之數額之證明，請法院依民事訴 訟法第222 條第2 項核定，並聲明：㈠被告應停止限制原告 使用「天母蘭桂坊社區大樓」之「社區大樓1 樓出入口」與 「社區1 樓至地下1 樓停車場之電梯」之行為，並交付具備 使用「社區大樓1 樓入出口」與「社區1 樓至地下1 樓停車 場之電梯」功能之鑰匙與出入管制卡予原告，容許原告使用 。㈡被告應給付原告24,000元整，及自起訴狀繕本送達被告 翌日起至訴之聲明第1 項之給付為止之日止，按月給付原告 2,000 元整。
二、被告則以：原告雖擁有系爭停車位，但並非擁有獨立門牌號 碼地址之家戶，故並非系爭社區之區分所有權人。而系爭社 區地下室停車位為獨立所有權，可單獨買賣，為保障2 樓以 上住戶安寧，建商起造時，除供住戶使用之電梯、室內樓梯 外，另增加室外樓梯專供僅擁有地下室停車位之非住戶使用 ；又電梯之公用電費係由住戶平均分擔，並非由管理費支出 。此2 點可證明系爭社區全體區分所有權人就系爭區域，確
有成立默示分管契約：「僅擁有停車位之非住戶，僅能使用 室外樓梯，而不得使用系爭區域，以維護住戶安寧」。故原 告請求使用系爭區域並交付鑰匙及管制卡，並無理由。又縱 認原告有使用系爭區域之權利，基於使用者付費原則，原告 應與系爭社區區分所有權人平均分擔電梯電費、保養費及門 禁設定費，始為合理，則請求判命原告按月支付被告1,380 元（其中280 元於60個月期滿後，不再支付）後，方有使用 系爭區域之權利。再被告已在室外樓梯加裝遮雨防水設備、 維護安全之監視設備、扶手欄杆等，原告使用停車位之權能 並無受限，故其主張金錢損害賠償亦屬無據等語，資為抗辯 。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其持有20853 建號之持份，並共有20890 建號，而 與系爭社區區分所有權人成立分管契約，取得系爭停車位之 使用權；依建物登記簿謄本、建物測量成果圖所示，20890 建號係系爭社區1 樓門廳、各樓層樓梯間（含電梯）、1 、 2 層屋頂突出物等公共空間，且包括系爭區域，故原告亦為 系爭區域之共有人之一；原告目前就系爭區域使用完全受到 限制，倘欲使用系爭區域，需有被告交付之鑰匙及出入管制 卡方得使用等情，有20853 建號、20890 建號之建物登記簿 謄本及建物測量成果圖在卷可稽（見本院卷第67頁、第73頁 、61頁、第103 至104 頁），復為被告所不爭執，均堪信為 真實。
四、原告請求被告停止限制原告使用系爭區域，並交付具備使用 系爭區域之鑰匙與出入管制卡予原告，並賠償金錢損害等， 被告則以上揭情詞置辯，經查：
㈠原告是否為系爭社區區分所有權人，對系爭區域是否有權使 用？要求被告交付使用系爭區域之鑰匙及出入管制卡，有無 理由？
⒈按「…二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部 分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。三、專有部分 ：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所 有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其 他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。…七、 區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利 義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。八 、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分 所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建 築物所有權者。…十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增 進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議 之共同遵守事項。…」；各區分所有權人按其共有之應有部
分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但 另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目 的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定；有關公寓 大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係， 除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分 及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不 生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主 體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用 收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。公寓大廈管理條 例第3 條、第9 條第1 項、第2 項、第23條第1 項、第2 項 第1 款、第2 款分別定有明文。
⒉查原告為系爭社區20853 建號（門牌號碼臺北市○○街00巷 00○0 號1 樓建物）之所有權人之一，20853 建號為區分所 有之標的，原告並按其應有部分共有20890 建號，並與系爭 社區全體區分所有權人約定分管而取得系爭停車位之使用權 ，依前揭規定，原告自為系爭社區區分所有權人無疑，且亦 為公寓大廈管理條例第3 條第8 款所稱之「住戶」。而2089 0 建號係系爭社區１樓門廳、及各層樓梯、電梯間、地下層 等公共設施，則原告既為系爭社區區分所有權人，且亦共有 20890 建號之公共設施，自得就該共用部分及其基地有使用 收益之權。再查系爭社區規約並未就20890 建號之公共設施 有何約定使用，亦未就原告使用系爭區域，有何特別約定或 限制，亦有系爭社區規約附卷足憑（見本院卷第137 至140 頁），則原告依法自得使用20890 建號共用部分，而得出入 系爭區域。
⒊被告雖執前詞抗辯全體區分所有權人成立默示分管契約，限 制原告不得使用系爭區域，僅得使用室外樓梯云云。惟查： 區分所有權人就約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用 主體、建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用 部分使用之特別約定，非經載明於規約者，不生效力，此為 依公寓大廈管理條例第23條第2 項第1 款、第2 款所明定， 故單純成立默示分管契約，尚不得據此限制原告使用系爭區 域之權利。再查：建商起造之初，就通行系爭社區地下室之 方式，除室內樓梯、電梯外，另設室外樓梯，此舉並不當然 具有限制僅購買車位之人不得使用系爭區域之意思，亦可解 釋為多種途徑通行地下室，以增使用者之便利性；而電梯電 費之分擔方式，亦不足以證明住戶間有此等默示分管契約。 故被告此部分所辯，並不足採。
⒋從而，原告自有權使用系爭區域，其請求被告停止限制其使 用系爭區域之行為，為有理由；又系爭區域既經被告加裝管
制設施限制人員出入，則被告自有義務交付使用系爭區域所 需之鑰匙及出入管制卡予原告，原告此部分請求亦有理由， 均應准許。被告另主張基於使用者付費原則，原告應平均分 擔電梯電費、保養費及門禁設定費，並請求本院判命原告按 月支付被告1,380 元（其中280 元於60個月期滿後，不再支 付），惟查：使用者付費固為當然之理，倘若被告主張此部 分費用屬共用部分之修繕、管理、維護，則依公寓大廈管理 條例第10條第2 項，其費用由公共基金支付，或由區分所有 權人按其共有之應有部分比例分擔之；若其主張非屬上開費 用，僅屬特定住戶應分擔之費用，則令區分所有權人負擔相 關費用，係屬社區之「共同事務及涉及權利義務之有關事項 」，依公寓大廈管理條例第3 條第7 款規定，應召開區分所 有權人會議決議之。而本件原告是否有權利使用系爭區域， 屬所有權之權能展現及區分所有權人間之權利義務關係，已 如前述；至其使用是否需付費，則應依前揭規範處理，尚無 從於本件援引為對待給付或主張同時履行抗辯，而逕命原告 給付，附此敘明。
㈡原告請求被告賠償其回溯起訴前1 年，每月每車位1,000 元 之租金損失，並按月給付至原告得以使用系爭區域時為止， 有無理由？
按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反 保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證 明其行為無過失者，不在此限，固為民法第184 條所明定。 然本件原告雖因被告之限制，致無法使用系爭區域，惟其仍 可經由室外樓梯進出地下室而使用系爭停車位，且室外樓梯 之設置，尚稱完善，亦有現場照片存卷可參（見本院卷第41 至45頁），則其使用系爭停車位權能，並未受限，故尚不得 謂所有可通行之地下室之路徑有一受限，即認其使用系爭停 車位之權能受限而侵害其財產權。是原告請求被告賠償此部 分之租金損害，並無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第767 條、公寓大廈管理條例第9 條 第1 項請求被告應停止限制原告使用系爭社區之「社區大樓 1 樓出入口」與「社區1 樓至地下1 樓停車場之電梯」之行 為，並交付具備使用「社區大樓1 樓入出口」與「社區1 樓 至地下1 樓停車場之電梯」功能之鑰匙與出入管制卡予原告 ，為有理由，應予准許。至其依民法第184 條請求被告賠償 租金損害24,000元及法定遲延利息，並按月賠償2,000 元之 部分，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經
本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述， 附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 12 月 28 日
民事第二庭 法 官 陳菊珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 12 月 28 日
書記官 張淑敏