臺灣士林地方法院民事判決 103年度簡上字第196號
上 訴 人 賴增源
訴訟代理人 賴中強律師
複代理人 伍徹輿律師
被上訴人 蔡德漳
訴訟代理人 羅水明律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國103 年
9月17日本院內湖簡易庭103年度湖簡字第564號第一審判決提起
上訴，本院於民國105年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當 訴訟。民事訴訟法第254條第1項定有明文。關於坐落臺北市 ○○區○○○路0段000號4樓之房屋於本件起訴時，所有權 人原為被上訴人蔡德漳，嗣於本院審理中於103年6月3日移 轉登記予第三人羅英峰名下（見本院卷第108頁反面臺北市 松山地政事務所異動索引表）。上開房屋之法律關係雖移轉 於第三人羅英峰，並經本院依前揭法條第4項規定予以通知 ，然該第三人未經兩造同意承當訴訟，則依前揭規定，移轉 訴訟標的法律關係之當事人自仍居於當事人地位，繼續繫屬 之訴訟，不因訴訟標的之移轉，致失其為訴訟之權能，合先 敘明。
貳、實體部分：
一、被上訴人於原審起訴主張：坐落臺北市○○區○○○路0段 000號4樓房屋（下稱系爭房屋），原為訴外人雷渝齊所有， 經上訴人於民國88年6月5日與訴外人雷渝齊訂立房屋租賃契 約，租期自88年6月5日起至90年6月4日止，約定租金於每月 5日給付新臺幣（下同）3萬元。迄至租期屆滿，因雙方未另 訂書面租約，而成為不定期租約，租金則減為每月25,000元 。嗣訴外人雷渝齊將系爭房屋出賣予伊，由伊將買賣價金給 付予訴外人雷渝齊之配偶，並於93年9月29日辦畢所有權移 轉登記，伊即成為系爭房屋出租人。後因上訴人僅給付租金 至94年3月份，於其積欠自94年4月起至95年10月止計19個月 租金共475,000元時，伊委任羅水明律師於95年10月26日以 郵局存證信函，限上訴人於10日內給付租金未果，伊乃於95 年11月17日以郵局存證信函表示終止租約，經上訴人於95年
11月18日收受，則兩造間自95年11月18日起對於系爭房屋已 無租賃關係。為此，依租賃物返還請求權、所有物返還請求 權、不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：上 訴人應將坐落臺北市○○區○○○路0段000號4樓房屋騰空 遷讓返還被上訴人，並應給付被上訴人150萬元，及自103年 6 月11日至騰空遷讓返還系爭房屋日止，按月給付被上訴人 25,000元。
二、上訴人則以：因系爭房屋是伊與原屋主不定期租約，而在持 續租約中系爭房屋過戶給被上訴人，伊疑惑原屋主要讓伊住 永久，又不跟伊簽約；另伊房租是付到94年10月，並非原告 所述3月，伊每張票均有指定兌領人為原屋主，嗣因原屋主 去世，所以就要伊不要指名，伊最後付到94年10月份；又上 訴人買賣系爭房屋未受合法委任，租金原為3萬元，後改為 25,000元，伊現仍居住於系爭房屋等語。三、原審判決上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，並自 103年6月11日起至騰空遷讓返還系爭房屋日止，按月給付被 上訴人25,000元，及上訴人應給付被上訴人150萬元。上訴 人不服提起上訴，所陳除引用原審陳述外，另補稱： ㈠伊係訴外人大來防水工程有限公司之負責人，於88年間向訴 外人雷渝齊承租系爭房屋，於約定之2年租期屆至後仍由伊 使用系爭房屋。嗣訴外人雷渝齊於91年間至中國大陸診治疾 病，後於94年2月9日逝世，其後伊於95年10月26日收受被上 訴人委由羅水明律師所發之存證信函，敘明訴外人雷渝齊已 將系爭房屋出售予被上訴人之旨；然自稱新權利人之被上訴 人其後即未有任何干涉伊使用收益系爭房屋之舉動，伊亦未 調查系爭房屋之所有權異動過程，而持續善意使用系爭房屋 ，竟逾7年後遭被上訴人提起本件訴訟。
㈡被上訴人陳稱訴外人雷渝齊授權羅水明律師出售系爭房屋， 然觀訴外人雷渝齊及被上訴人所簽買賣契約書、訴外人雷渝 齊收受支票證明之文書、及訴外人委任羅水明律師之民事委 任書等件，上載訴外人雷渝齊之署名均為羅水明律師所簽， 而係偽造；且訴外人雷渝齊尚在世時，其名下之數筆不動產 均以和解移轉之方式，過戶予羅水明律師之女婿即被上訴人 ，而僅單方面由被上訴人獲益，實質上更背於律師法禁止受 任律師受讓訴訟標的之規定，係屬脫法行為；上情足徵被上 訴人與羅水明律師係串謀由被上訴人提起訴訟，再由羅水明 律師與被上訴人共謀行使上揭偽造文書，致臺灣臺北地方法 院陷於錯誤，以93年重訴字第843號民事事件成立和解並製 作和解筆錄（下稱系爭和解筆錄），臺北市松山地政事務所 並據系爭和解筆錄為錯誤的所有權移轉登記，實則訴外人雷
渝齊並未與被上訴人簽訂買賣契約，亦未委任羅水明律師與 被上訴人和解，被上訴人並未取得系爭房屋之所有權。又縱 認上揭委任行為係屬真正，然該代理行為不因訴外人雷渝齊 死亡而消滅；且觀被上訴人以系爭和解筆錄辦理之移轉登記 ，該土地登記申請書上記載被上訴人代理人為「羅玲文」， 而該「羅玲文」之聯絡電話號碼竟為羅水明律師之電話號碼 ，則羅水明律師先代理訴外人雷渝齊，於訴外人雷渝齊死亡 後再代理被上訴人，核屬雙方代理，其訴訟代理行為、與被 上訴人所為和解屬無效之法律行為，況上訴人非系爭和解筆 錄之當事人，亦未受告知訴訟而於該程序中表示意見，該等 和解程序當不拘束上訴人。
㈢另訴外人雷渝齊曾於87年間鄧小平和平基金會成立大會上， 表示立下遺囑，略稱如遇不測，要將自己名下價值3億元之 財產捐給基金會等語，顯見訴外人雷渝齊生前遺囑，係將所 有財產用以成立、資助鄧小平和平基金會，與被上訴人所陳 訴外人為興辦學校將財產委由羅水明律師處理一節不符。且 觀被上訴人與訴外人雷渝齊間因買賣之8筆不動產，其總價 僅約2,700萬元；然單就其中3筆不動產之公告現值已達2, 400萬元之譜，則上揭8筆不動產買賣實係土地公告現值及房 屋課稅現值之加總，顯然偏離市價，該等買賣自非真正。綜 上，足徵被上訴人並非系爭房屋之真正所有權人等語。並聲 明：⒈原判決廢棄；⒉上開廢棄部分，被上訴人於第一審之 訴及假執行之聲請均駁回。
四、被上訴人所述除引用原審陳述外，另補陳：訴外人雷渝齊曾 表明要興辦學校，而將自己名下財產委由羅水明律師處理； 後自己於91年前往大陸期間罹病，需龐大醫療費用，乃電請 羅水明律師於92年7月間至北京協和醫院，接受其委任包括 系爭房屋在內之不動產出售事宜，由羅水明律師代理訴外人 雷渝齊於系爭房屋買賣契約出賣人欄簽名、羅水明律師亦代 為在買方交付之支票影本簽寫訴外人雷渝齊收到此支票之文 字，交由伊執為收據；嗣系爭房屋買賣契約訂立後，羅水明 律師持訴外人雷渝齊交付之印章代領印鑑證明時，經戶證人 員告知該印章非印鑑章；然訴外人雷渝齊不知印鑑章置於何 處，亦無法返台找尋或更換印鑑章，遂請伊提起所有權移轉 登記民事訴訟，由訴外人雷渝齊委任羅水明律師為訴訟代理 人，經兩造於審理中和解，伊始持和解筆錄為系爭房屋之移 轉登記。上訴人發現系爭房屋出售予他人並辦理移轉登記後 ，於94年5月13日寄發存證信函予羅水明律師，自陳上訴人 繼續不定期承租系爭房屋，況系爭房屋之買賣辦畢所有權移 轉，迄今將滿11年，訴外人雷渝齊之配偶即訴外人陳悅從無
爭執。上訴人雖指摘伊與訴外人雷渝齊間買賣8筆不動產偏 離市價，然當年不動產市值與今日不可同日而語；且訴外人 雷渝齊之父約90餘歲，訴外人陳悅為大陸籍，而大陸籍人士 繼承額度依當年法規僅200萬元，訴外人雷渝齊臨終前考量 自己繼承人僅父親及配偶，為避免自己財產成為遺產，進而 歸屬國庫，始全權委任羅水明律師儘速處理財產，該等與被 上訴人間之8筆不動產交易亦均有給付價金，並非虛偽。綜 上，上訴人所述均不可採等語。並聲明：上訴駁回。五、兩造不爭執事項（見本院第125頁反面、126頁正面104年5月 11日準備程序筆錄）
㈠系爭房屋原為訴外人雷渝齊所有，訴外人雷渝齊於88年6月5 日與上訴人訂立房屋租賃契約書，租期自88年6月5日至90年 6月4日，租金為每月3萬元。
㈡被上訴人嗣因買賣關係，對訴外人雷渝齊提出不動產所有權 移轉登記訴訟，由臺灣臺北地方法院以93年度重訴字第843 號案件受理。於該訴訟中由羅水明律師以訴外人雷渝齊之訴 訟代理人名義，與被上訴人於93年8月18日成立訴訟上和解 ，將系爭房屋所有權移轉登記予被上訴人，並於93年9月29 日辦理所有權移轉登記予被上訴人名下。
㈢上訴人於前開租賃契約屆滿後，上訴人仍繼續使用系爭房屋 迄今。
㈣被上訴人以積欠租金為由，於95年11月17日寄發存證信函予 上訴人終止租賃契約，該存證信函於95年11月18日送達上訴 人。
六、本院之判斷：
本件兩造所爭執者，厥為：被上訴人得否基於所有權人之身 分，主張返還系爭房屋，並請求相當租金之不當得利（見本 院卷第126頁正面104年5月11日準備程序筆錄、本院卷第316 頁反面105年11月17日言詞辯論筆錄）。茲審究如下： ㈠按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民 法第759條之1第1項定有明文，又登記為物權公示方法之一 ，登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外， 對其他第三人均得主張其登記之權利。若登記名義人之登記 有無效或應塗銷之情形，於依法定程序塗銷該登記前，其直 接前手以外之第三人，尚不得逕否認登記名義人之物權（最 高法院101年度台上字第1828號、102年度台上字第1577號判 決要旨參照）。查被上訴人前於93年9月29日持系爭和解筆 錄辦理系爭房屋所有權移轉登記，此為兩造所不爭執，並有 建物登記簿本在卷可參（103 年度湖簡字第564 號卷【下稱 湖簡卷】第14、15頁），被上訴人既為系爭房屋登記所有權
人，即推定為系爭房屋所有權人，依法得行使所有權權利。 上訴人雖質以系爭房屋之移轉過程有前述無效原因存在，惟 在系爭房屋之直接前手主張其為真正權利人，並依法定程序 塗銷移轉登記前，第三人即上訴人尚不得逕否認登記名義人 即被上訴人之物權。故被上訴人以其為系爭房屋登記所有權 人，主張其為系爭房屋所有權人並行使相關權利，自屬有據 。
㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法 第451條定有明文。訴外人雷渝齊前與上訴人於88年6月5日 訂立房屋租賃契約書，租期自88年6月5日至90年6月4日，租 金為每月3萬元，嗣租賃期間屆滿後，上訴人仍繼續使用系 爭房屋，租金則調整為每月2萬5千元，此為上訴人於原審中 自承在卷（見湖簡卷第60頁正面103年8月28日言詞辯論筆錄 ），依前開規定，上訴人與訴外人雷渝齊間就系爭房屋視為 不定期限租賃契約繼續存在。又出租人於租賃物交付後，承 租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於 受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契 約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條 定有明文。則訴外人雷渝齊將系爭房屋移轉登記予被上訴人 ，揆諸前揭規定，並無民法第425條第1項之適用。然被上訴 人取得系爭房屋所有權後，上訴人仍有繼續使用系爭房屋與 給付租金之事實，被上訴人於起訴時主張其取得系爭房屋所 有權後，成為系爭房屋出租人等語，應認兩造間關於系爭房 屋有成立租賃契約之合意，惟就租賃期間並無約定，應視為 不定期限租賃契約之存在。
㈢被上訴人主張上訴人就系爭房屋之租金僅繳至94年3月，業 據其提出上訴人簽發之面額5萬元、票載發票日94年1月5日 及面額2萬5千元、票載發票日94年2月5日之支票影本2紙（ 本院卷第127頁）。上訴人雖抗辯系爭房屋租金業已繳納至 94年10月，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有 舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。關於94年4 月至同年10月間系爭房屋租金是否繳納一節，未據上訴人提 出相關證據以實其說，是被上訴人主張上訴人自94年4月起 積欠房屋租金一節，應可採信。復按「出租人非因左列情形 之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外 ，達二個月以上時。」土地法第100條第3款定有明文。惟該 條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第 440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限 催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃
契約（最高法院42年度台上字第1186號判例意旨可資參照） 。又按民法第440條第1項規定：「承租人租金支付有遲延者 ，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於 其期限內不為支付，出租人得終止契約。」上訴人自94年4 月起即未依約支付租金，迄至95年10月26日積欠租金額已達 2個月以上，被上訴人於95年10月26日寄發郵局存證信函（ 湖簡卷第16至18頁）限上訴人於10日內給付租金，而定相當 期限催告上訴人給付積欠之房屋租金，惟上訴人逾期仍未支 付，被上訴人乃於95年11月17日寄發郵局存證信函（湖簡卷 第19至22頁）表示終止租約，揆諸上開規定，兩造間關於系 爭房屋之不定期租賃契約業已合法終止。再承租人於租賃關 係終止後，應即返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其 所有物者，得請求返還之。民法第455條前段、第767條第1 項前段分別定有明文。兩造間關於系爭房屋之不定期租賃契 約既已終止，被上訴人主張上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返 還，為有理由。
㈣復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不 能返還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書規定甚 明；又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社 會通常之觀念；依不當得利法則請求返還不當得利者，以無 法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請 求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受 損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體 數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算 不當得利之標準（最高法院61年台上字1695號判例、92年度 台上字第324號判決意旨參照）。關於系爭房屋之不定期租 賃契約業已合法終止一節，已如前述，惟於終止前，系爭房 屋之每月租金自90年6月5日起即為2萬5千元，是依社會一般 經濟環境而言，系爭房屋之合理租金可堪認定為每月2萬5千 元，被上訴人請求自103年6月10日往前回溯5年之租金總計 150萬元（25000×12×5＝0000000），及自103年6月11日起 至遷讓系爭房屋之日止，按月給付2萬5千元，為有理由。七、綜上所述，被上訴人基於民法第455條租賃物返還請求權、 同法第767條第1項前段所有物返還請求權、同法第179條不 當得利請求權，請求上訴人㈠將系爭房屋騰空遷讓返還，並 自106年6月11日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給 付2萬5千元；及㈡給付150萬元，為有理由，應予准許。從 而原審所為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁 之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 12 月 12 日
民事第二庭審判長法 官 邱光吾
法 官 陳菊珍
法 官 辜漢忠
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 12 月 20 日
書記官 陳羿方