臺灣基隆地方法院民事判決
105年度基簡字第545號
原 告 大衛營公寓大廈管理委員會
法定代理人 許宇揚
訴訟代理人 彭若鈞律師
李曼寧
被 告 陳時英
王家怡
上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國105年11月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告王家怡為門牌號碼基隆市○○區○○○街 0巷00號10樓 房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人，被告陳時英為被告 王家怡之配偶，共同居住在系爭房屋，系爭房屋位在原告所 管理之大衛營公寓大廈（下稱大衛營社區）內，為區分所有 建物，依大衛營社區住戶公約（下稱系爭規約）第3條、第4 條規定，住戶不得改變建築結構及外觀，於102年8月17日之 後欲增設鋁窗需符合向原告報備，並以金色為限，及不得超 出外牆等要件，且依公寓大廈管理條例第8條第1項、第 3項 規定，公寓大廈外觀變更、鐵鋁窗設置悉依法令及規約或區 分所有權人會議決議辦理，如有違反者應於一個月內回復原 狀。詎被告向原告申請於民國 104年7月20日至同年9月20日 裝潢系爭房屋，竟於女兒牆上加裝密閉式風雨帷幕（下稱系 爭增建物），並非設置鐵、鋁窗，且超出建築物本體之外牆 ，已違反系爭規約第3條、第4條及公寓大廈管理條例第 8條 規定，大衛營社區多數住戶連署反對被告設置系爭增建物， 經原告要求回復原狀未果，為此依上開規定訴請被告拆除系 爭增建物以回復原狀等語，並聲明：被告應將系爭房屋女兒 牆上之系爭增建物拆除後回復原狀。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈原告退回被告申請裝修系爭房屋時所繳納之保證金，是因被 告並無依裝潢施工申請書所示應予動用保證金之情形，並非 認為系爭增建物符合系爭規約規定，且原告在系爭增建物設 置期間，即商請被告依系爭規約第3條、第4條規定施工，更 於104年9月30日發函要求被告王家怡於一個月內恢復原狀， 故原告並未同意被告設置系爭增建物，且已依公寓大廈管理
條例第8條第3項規定予以制止。
⒉建築法、公寓大廈管理條例、系爭規約雖未對「密閉式風雨 帷幕」、「鋁窗」為定義，惟在社會一般通念兩者本為不同 之物，且系爭規約第 4條之鋁窗並非密閉，否則不會有避免 澆水淋濕或墜落意外之規定，故無遮風避雨之功能，而被告 比較「密閉式風雨帷幕」與「窗」，而非「鋁窗」，顯已失 據，況被告自承是設置「鐵窗」，亦與系爭規約第 4條得增 設「鋁窗」不同，仍屬違反上開規定。
⒊法律未明定系爭規約第 4條之外牆定義需與公寓大廈管理條 例之外牆面相同，依系爭規約第 4條規定可知，區分所有權 人之真意應係建築技術規則所指建築物外牆，以陽台範圍作 為緩衝，以免置於陽台女兒牆上之物品摔落或盆栽澆水滴落 ，並防止陽台外牆承受過多重量而坍塌，因陽台依建築技術 規則建築設計施工編第1條第3款規定，係突出建築以外之附 屬建物，陽台外牆並非建築物之外牆，且依基隆市政府 105 年7月18日基府都宅貳字第 1050040736號函可知陽台周圍女 兒牆屬公寓大廈管理條例第8條第1項規定之外牆面範圍，自 應受規約或區分所有權人會議決議之拘束，系爭增建物違反 系爭規約第 4條規定，自屬變更大樓之外觀，基隆市政府會 勘結果亦認系爭增建物違反系爭規約第 3條規定，並有基隆 市政府104年11月27日基府都宅貳字第 1040070934號函可參 ，被告所辯並不可採。
二、被告抗辯略以：
㈠被告於104年 7月20日依系爭規約第4條及公寓大廈管理條例 第8條第1項規定，向原告申請設置系爭增建物，並依大衛營 社區裝潢施工管理辦法繳交保證金新臺幣（下同）10萬元， 施工期間並經主管機關勘查，會勘結果認為被告僅係加裝鐵 窗，主管機關亦未對被告裁罰，原告復於105年1月間發還保 證金，應已確認被告並未違反相關規定。至原告所提住戶反 對之連署書，是系爭增建物設置完成後所做成，基於法不溯 及既往，對被告自不生效力。
㈡系爭增建物是設置在陽台外圍向內縮 3公分，該陽台屬系爭 房屋之附屬建物，為被告所有權範圍內之專有部分，有建物 所有權狀及使用執照圖說可憑，依公寓大廈管理條例規定， 本可排除他人之干涉，非屬區分所有權人會議所得決議之共 用部分，亦不受同條例第8條規定限制。又系爭規約第4條規 定不得超出外牆之目的，是為避免澆水淋濕行人或墜落發生 意外，系爭增建物設置在陽台外緣範圍內，且無從開啟，自 不致發生澆水淋濕行人或因墜落傷及無辜等情形，依建築技 術規則建築設計施工編第 1條第22款規定，陽台圍牆則為系
爭建物之最外圍牆壁，故陽台外牆應屬系爭規約第 4條之外 牆，核與基隆市政府105年7月18日基府都宅貳字第10500407 36號函表示陽台周圍有圍牆（女兒牆）屬於公寓大廈管理條 例第8條第1項規定之公寓大廈周圍上下、外牆面範圍等語相 符，被告設置系爭增建物符合系爭規約第 4條及公寓大廈管 理條例第8條第1項規定，原告訴請被告拆除系爭增建物，自 無理由。至於建築技術規則建築設計施工編第1條第3款規定 是作為計算建築面積之基準，原告以上開規定解釋系爭規約 第 4條之外牆，則住戶僅可於屋內增設鋁窗，又何需受公寓 大廈管理條例及規約之拘束，有違系爭規約第4條之精神。 ㈢原告雖主張被告是設置密閉式風雨帷幕，而非鐵鋁窗，然基 隆市政府會勘認為是鐵窗，且建築法、公寓大廈管理條例、 系爭規約均未解釋何謂「密閉式風雨帷幕」，如何認定系爭 增建物並非公寓大廈管理條例第8條第1項之「鐵鋁窗」、系 爭規約第 4條之「鋁窗」，且帷幕與窗既同具有避免風雨及 防盜功能，即無區別的標準與實益，何況密閉式設計，反而 更能符合系爭規約第 4條避免澆水淋濕行人或墜落發生意外 之規範目的。
㈣並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保聲請宣告免 為假執行。
三、原告主張被告在系爭房屋外牆面設置系爭增建物，業據原告 提出現場照片為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。至於 原告主張被告違反系爭規約第3條、第4條及公寓大廈管理條 例第 8條規定，請求被告拆除系爭增建物後回復原狀云云， 為被告所否認，並以前開情詞置辯，本院審酌如下： ㈠按公寓大廈管理條例第3條第3款規定：「專有部分：指公寓 大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的 者」，基於物權之排他支配性，作為所有權客體之建物，在 構造上必須有屋頂（天花板）及四周牆壁或其他相類之構造 物始足當之。且區分所有建築物之專有部分係一立體構造物 ，具有一定平面廣度與立體厚度，故在區分所有權人相互間 ，特別是建築物之維持與管理關係上，專有部分僅至牆壁、 樑柱、地板、天花板等表層牆面部分；但在外部關係上，亦 即對第三人及涉及買賣、保險、稅金等關係時，專有部分則 包含至牆壁、樑柱、地板、天花板等部分厚度之中心線。亦 即專有部分之範圍，在區分所有權人相互間之內部關係是採 牆面說，但在與第三人之外部關係時則採壁心說。又依社會 通念，構造物中屬於維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、 外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電 室、公共大門、走廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均
不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所 有權之客體。且公寓大廈之外牆，係為維持建物安全及外觀 所必要之主要構造，性質上亦屬不許分割而獨立為區分所有 之客體，而應由全體住戶共同使用。至於公寓大廈管理條例 第56條第 3項雖規定：「公寓大廈之起造人或區分所有權人 應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有 權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣 為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附 屬建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁，依 第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分 範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度」，其中第 1款、 第 3款僅係規範建物所有權及附屬建物之牆壁以外緣為界， 而上開第2款、第4款雖採壁心說，惟此條文係指辦理建物所 有第一次登記之測繪規定，與外牆是否為共用部分無關，且 此項規定僅係對第三人之外部關係所為之規範。被告抗辯以 附屬建物即系爭房屋陽台之外緣為界，辦理建物所有權第一 次登記，並提出系爭房屋建物登記謄本、竣工圖說等為證， 固然屬實，惟依上開說明，陽台為專有部分，應限於陽台內 部而不包含陽台外牆，陽台外牆仍屬於公寓大廈之共用部分 ，而非被告王家怡之專有部分，被告辯稱系爭增建物是設置 在其專有部分云云，並非可採。
㈡次按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分 之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗 或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規 約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣 （市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權 人會議決議之限制，公寓大廈管理條例第8條第1項定有明文 。又系爭規約第 4條約定：「住戶欲增設鋁窗需向管委會報 備，鋁窗（以金色為限）及其設施不得超出外牆，以免因澆 水淋濕行人或墜落發生意外。安裝金屬框架或空調不得突出 牆面，違者報請主管機關處理；102年8月17日前已設置完成 者，依現況使用免予拆除。」，有系爭規約附卷可稽，故大 衛營社區之住戶公約已就大樓外牆面設置鐵鋁窗為特別約定 ，並未禁止住戶於外牆面設置鐵鋁窗，惟明定以金色為限及 不得超出外牆。
㈢原告雖主張被告係增設密閉式帷幕，並非鋁窗，且超出外牆 ，違反系爭規約第 4條規定云云，然為被告所否認，查鋁窗 的分類甚多，依氣密效果高低可分為一般鋁窗、氣密窗、隔 音窗，依結構可分為平面窗、立體窗，依窗戶視野可分為一 般窗、景觀窗、廣角景觀窗，依型式可分為左右拉動的鋁窗
即橫拉窗、可旋轉的鋁窗即直軸窗、往外推的鋁窗即推射窗 、不能動的鋁窗即固定窗，其中固定窗是只有外框裝玻璃， 無內框，無法開啟，主要是做為景觀窗等，此可由網路查詢 鋁窗種類資料得知。依原告所提照片觀之，被告所增設的應 是不能推拉的鋁窗即固定窗，原告徒以系爭增建物是密閉式 ，主張被告安裝的並非鋁窗云云，自不足採。又系爭規約第 4 條僅明定所增設之鋁窗不得超出外牆，並未就外牆之範圍 為特別約定，依原告所提系爭房屋外觀照片所示，其外牆並 非整齊劃一的平面，究以何者為規範，尚非無疑，且系爭房 屋本已在面對陽台之出口裝設與建築物外牆相接的落地門窗 ，如認住戶所增設之鐵鋁窗係不得超出建築物外牆，勢必需 將鐵鋁窗增設在屋內落地門窗後方，則將造成僅有102年8月 17日前已設置完成之住戶得依現況使用免予拆除，其餘住戶 無從增設鐵鋁窗，顯非系爭規約第4條規定允許住戶增設鐵 鋁窗之用意，而陽台外牆屬於公寓大廈之共用部分，已如前 述，住戶所增設之鐵鋁窗如未超出陽台外牆，仍可達到避免 澆水淋濕行人或墜落發生意外之規範目的，因此細譯系爭規 約第 4條約定之文義，既未明確表示增設之鐵鋁窗是限制不 得超出建築物外牆，原告復未舉證證明大衛營社區區分所有 權人之真意是指建築物外牆，原告主張住戶增設鐵鋁窗不得 超出建築物牆面，系爭增建物違反系爭規約第 4條規定云云 ，亦不足採。
㈣原告另主張系爭增建物變更大樓之外觀，違反系爭規約第 3 條：「為維護本社區之景觀，各住戶需經常維護及保養屋宇 內外，且建築物周圍不得加蓋任何形式之違章建築，室內裝 潢整修，不得改變建築結構及外觀。房屋如要裝修，不得妨 害住戶安全，如施工後危及鄰屋之設施或權益時，應由施工 住戶負責維護，並賠償受害者之損失。如有前述行為經本會 決議應予回復原狀者，應於一個月內回復之，未回復原狀者 本會得代為回復原狀，其費用由該施工住戶自行負責。」規 定云云，然大衛營社區既未禁止住戶於外牆面設置鐵鋁窗， 且系爭增建物符合系爭規約第 4條規定，亦如上述，即使因 此改變大樓外觀，仍未違反系爭規約第 3條規定，況如有系 爭規約第 3條之行為，須經區分所有權人會議決議應予回復 原狀時，住戶始應於一個月內回復，原告僅提出數名住戶請 求被告回復原狀之連署書影本，並未舉證證明大衛營社區已 召開區分所有權人會議決議請求被告拆除系爭增建物，原告 逕行提起本件訴訟，洵屬無據。
四、綜上所述，原告依系爭規約第3條、第4條及公寓大廈管理條 例第 8條規定，請求被告拆除系爭增建物並回復原狀，為無
理由，應予駁回。
五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果之不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 23 日
基隆簡易庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 12 月 23 日
書記官 林惠如