臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度訴字第705號
原 告 新裕資產管理股份有限公司
法定代理人 沖本一德
訴訟代理人 蕭睦憲
被 告 劉淑芬
訴訟代理人 許永堃
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國105 年12月9 日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落嘉義市○○段0 ○段00○00地號土地上門牌號碼為嘉義市○區○○街00巷00號之建物全部騰空遷讓返還予原告。被告應自民國一０五年九月七日起，至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆仟柒佰壹拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣貳拾捌萬肆仟元為被告預供擔保後，得為假執行。但被告如於執行標的物交付前，以新臺幣捌拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於每月履行期屆至後，原告以每月新臺幣壹仟陸佰元之金額，為被告供擔保後，得為假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以每月新臺幣肆仟柒佰壹拾肆元之金額，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面
壹、聲明：
一、被告應將門牌號碼為嘉義市○區○○街00巷00號（土地為民 族段二小段24-87地號）之建物全部騰空遷讓返還予原告。二、被告應自民國105 年8 月31日起至遷讓返還上開房屋之日止 ，按月賠償原告相當於租金之不當得利新台幣（下同）23,9 26元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、緣原債權人兆豐資產管理股份有限公司（以下簡稱兆豐資產 ）就債務人吳石吉提供之擔保不動產即坐落於嘉義市○區○ ○段0 ○段00000 地號土地及其上門牌號碼為「嘉義市○區 ○○街00巷00號」之未保存登記建物（以下簡稱系爭房屋） 聲請強制執行，並經鈞院民事執行處以104 年度司執字第30 548 號受理執行（參原證一）在案。
二、嗣後，原債權人兆豐資產於執行程序中，將對債務人吳石吉 之債權、擔保物權及其他一切從屬權利於105年3月18日一併 讓與原告，原告依民法第297條第1項之規定通知債務人吳石 吉，此有債權讓與證明書、債權讓與通知回執及共同陳報狀 可證（參原證二），是前揭債權業已合法移轉並對債務人等 自債權讓與通知送達之日起立即發生效力，就前揭強制執行 程序由原告承受續行，合先敘明。
三、原告遂於鈞院104年度司執字第30548號強制執行所定特別變 賣程序後之減價拍賣期日，就執行標的即坐落於嘉義市○區 ○○段0○段00000 地號土地及系爭房屋分別出價2,451,000 元及820,000 元，合計3,271,000 元，應買系爭標的並繳足 價金；於105 年8 月31日經鈞院核發不動產權利移轉證書（ 參原證三），並於105 年9 月7 日接獲收訖權利移轉證書後 即辦理所有權移轉登記中，待原告辦理完畢檢附謄本補陳過 院供參。
四、按強制執行法第98條第1 項之規定，拍賣之不動產，買受人 自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產 所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。是以，原告自 鈞院105年8月31日發給權利移轉證書起，即取得前揭土地及 系爭房屋之所有權。
五、系爭標的現由被告占用中，惟，被告未提出文件證明其占用 之法律權源（參原證一備註欄），足證被告並無法律上之正 當權源卻仍繼續占有使用，自屬無權占有。所謂無權占有， 乃係其於法律上沒有正當之權源，而佔有他人的動產或不動 產。準此，原告基於所有權人地位對於無權占有或侵奪其物 者，得請求返還之，對於妨害其所有權者得請求除去。民法 第767條前段定有明文。
六、基上所述，被告之行為致原告所有權之行使受有損害，爰依 民法第767 條之規定，本於所有權之權利提起本件訴訟，請 求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
七、再者，因被告無法律上原因占有原告系爭房屋而受有使用利 益，並致原告受有無法就系爭房屋為使用、收益之損害，故 依民法第179 條不當得利之規定，應返還其受有之利益，故 原告自得按相當於使用系爭房屋之租金價額計算其受有利益 ，一併請求被告應予賠償之。茲請求被告於原告取得所有權 即105年8月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原 告相當於租金23,926元（相當於租金之計算方式參原證四） 之不當得利予原告。
參、證據：提出本院104 年度司執字第30548 號拍賣公告、債權 讓與證明書、債權讓與通知暨回執及民事陳報狀影本、本院
所核發之嘉院國104 司執實30548 號權利移轉證書、嘉義市 ○○段0 ○段00○00地號之土地登記謄本、土地所有權狀、 嘉義市○區○○街00巷00號房屋之稅籍證明書、劉寧輝除戶 謄本、嘉義市政府稅務局欠稅查詢情形表、房屋稅籍資料、 財政部稅務入口網站公布之房屋稅的稅率與計算－地方稅節 稅手冊及本院104 年度司執字第30548 號強制執事件之104 年12月3 日查封筆錄影本等資料。
乙、被告方面
壹、聲明：請求駁回原告之訴。
貳、陳述：
一、被告之父親劉寧輝生前有與訴外人吳石吉就系爭房地為買賣 ，吳石吉並向兆豐銀行貸款，當初買賣價金係370 萬元，然 劉寧輝僅拿到70萬元。後來，又有一筆100 萬元債權憑證， 吳石吉也還沒有清償給劉寧輝。到目前為止，劉寧輝只有拿 到70萬元。其餘款項，吳石吉他是跟兆豐銀行貸款的，貸款 下來之金額，原應該要給劉寧輝，但後來就不知去向了，而 且房子已經過戶給吳石吉了。這件買賣有二份的買賣契約書 ，第一份買賣契約書寫價金370 萬元是真的，另外一份買賣 契約書寫價金750 萬元的部分是假的，是吳石吉為了要向兆 豐銀行貸款用的。二份契約書的日期差一天。
二、原告不可能會不知道劉寧輝與吳石吉之間的買賣契約關係， 原告可能不清楚其中的買賣關係，但是，被告認為原告取得 這個房子是不當取得。原告如果在拍賣程序中應買取得，應 該要告訴被告，被告懷疑原告與吳石吉有勾串。參、證據：提出劉寧輝與吳石吉所簽訂之房地買賣契約書二份及 本院98年度司執字第20710 號債權憑證。 理 由
甲、程序部分
按民事訴訟法第255 條規定「訴狀送達後，原告不得將原訴 變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一 、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減 縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代 最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時， 追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某 法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據 ，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告 之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而 為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」經查，本件 原告起訴時原列劉寧輝為被告，惟查，劉寧輝於起訴之前即 已經死亡，原告於105 年12月9 日言詞辯論時，以同一請求
之基礎事實變更當事人，改以到庭之劉寧輝繼承人即劉淑芬 為被告。而查，被告劉淑芬對於原告為訴之變更無異議，並 為本案之言詞辯論。因此，原告訴之變更，核與民事訴訟法 第255 條第1 項第2 款及同條第2 項之規定相符，應予准許 ，合先敘明。
乙、實體部分
一、按民法第767 條第1 項規定：「所有人對於無權占有或侵奪 其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求 除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」；同法 第179 條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害 者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者 ，亦同。」而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利 益，乃為社會通常之觀念。次按當事人主張之事實，經他造 於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認 者，無庸舉證；當事人於自認有所附加或限制者，應否視有 自認，由法院審酌情形斷定之。又按，當事人對於他造主張 之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。此民事訴訟法 第279 條第1 、2 項及第280 條前段亦分別定有明文。二、經查，本件原告主張原告於本院104 年度司執字第30548 號 強制執行程序中所定特別變賣程序後之減價拍賣期日，就執 行標的物即坐落於嘉義市○區○○段0 ○段00000 地號土地 及其上房屋（門牌號碼：嘉義市○區○○里○○街00巷00號 ）（以下合稱「系爭房地」）分別出價2,451,000 元及82萬 元，合計327 萬1,000 元，應買系爭房地並繳足價金，而於 105 年8 月31日業經本院核發不動產權利移轉證書；惟系爭 房地現仍由被告占用中之事實，業據原告提出本院104 年度 司執字第30548 號拍賣公告、本院所核發之嘉院國104 司執 實30548 號權利移轉證書等資料為證，且被告就上揭事實亦 不爭執。因此，本件堪認原告上揭主張，係屬真實。三、本件被告占用系爭房地之事實，既為被告所不爭執，而原告 現為系爭房地之所有權人，催請被告返還系爭房屋，乃於法 有據。而被告現在仍居住於系爭房地，並無合法之正當權源 ，故原告請求被告將系爭房屋即嘉義市○區○○街00巷00號 之建物騰空遷讓返還予原告，應予准許。至被告辯稱伊父親 劉寧輝生前與訴外人吳石吉之間就系爭房地有買賣關係，但 吳石吉跟兆豐銀行辦理貸款，當初買賣是約定以370 萬元之 價格，伊父親劉寧輝卻只有拿到70萬元，後來，劉寧輝又有 一筆100 萬元債權憑證，吳石吉也還沒有給劉寧輝，到目前 為止，伊父親劉寧輝只有拿到70萬元，而房子則已經過戶給 吳石吉了等語。然按，被告之父親劉寧輝生前的債權，係與
訴外人吳石吉之債權債務關係，並非與原告之債權債務關係 ，縱然被告主張屬實，但法律關係亦僅存在於訴外人吳石吉 與劉寧輝之間而已，依債之相對性，無由拘束受讓系爭房地 之原告，因此，被告上揭所辯，並不足以作為對於原告主張 有權占有之依據。而且，原告在於應買本件系爭房地之時， 亦不知悉劉寧輝生前與吳石吉之間的買賣契約關係，被告也 無法證明原告能清楚系爭房地在於之前買賣的詳細內容而且 知悉買賣雙方履約情形。因此，被告不得以其父劉寧輝生前 與訴外人吳石吉間之債權債務關係來作為對抗原告之主張。 被告辯稱原告取得系爭房地是不當取得，懷疑原告與吳石吉 之間有勾串云云，所辯欠缺實據，難認可採。
四、另按，無權占有他人土地、建物，可能獲得相當於租金之利 益，乃為社會通常之觀念（最高法院61年度臺上字第1695號 判例要旨參照）。被告無合法權源而占用系爭房屋及其基地 ，自屬獲得相當於使用房地之租金利益，並致原告受有相同 之損害。因此，原告請求被告返還所受利益，乃於法有據。 復查，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息百分之十為限。土地法第97條第1 項定有明文。至 所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必 須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商 繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關 係及社會感情等情事，以為決定。又查，土地法第97條所謂 土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額 依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。此於土地法 施行法第25條定有明文。至於法定地價，依土地法第148 條 規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價。故土地法 第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。因此 ，原告請求被告返還相當於租金之不當得利金額，應受上揭 土地法第97條規定之限制。本院審酌系爭房屋及其基地位於 嘉義市區，交通便利，認原告得請求被告因占有系爭房屋而 獲得相當於租金之不當得利金額，應以系爭房屋現值及土地 申報總價之年息5 ％計算為適當。又查，系爭房屋105 年度 之課稅現值為40萬8,900 元，有嘉義市政府稅務局房屋稅籍 證明書可參【本院卷第81頁】；系爭房屋坐落基地之嘉義市 ○○路0 ○段00000 地號土地，面積為129 平方公尺，105 年01月當期申報地價為每平方公尺5,600 元，此亦有土地登 記謄本可稽【本院卷第31頁】。因此，本件系爭房屋現值40 8,900 元及坐落基地之土地申報總價722,400 元【計算式： 5,600 元129 平方公尺＝722,400 元】，合計為1,131,30 0 元。因此，原告得向被告請求給付相當於租金之不當得利
金額，應為每月4,714 元【計算式：1,131,300 元5 ％ 12月＝4,714 元，元以下四捨五入）。又查，依強制執行法 第98條第1 項規定「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院 所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人 承受債務人之不動產者亦同。」經查，本件原告係於105 年 9 月7 日領得本院所發給之嘉院國104 司執實30548 號權利 移轉證書，此有原告於105 年9 月7 日在權利移轉證書上面 所蓋「收訖」字樣之收受章載明日期可稽【本院卷第27頁】 。因此，本件原告得向被告請求相當於租金之不當得利金額 ，應自105 年9 月7 日起算。
五、綜上所述，本件原告依民法第767 條物上請求權及第179 條 不當得利之法律關係，請求被告應將門牌號碼為嘉義市○區 ○○街00巷00號（土地為民族段二小段24-87 地號）之建物 全部騰空遷讓返還予原告；並於請求被告自105 年9 月7 日 起，至遷讓返還上揭房屋之日止，按月給付原告相當於租金 之不當得利金額4,714 元之範圍內，乃於法有據，屬有理由 ，應予准許。惟原告逾上述範圍之請求，則屬無理由，不應 准許，應予駁回之；逾上述範圍所為假執行之聲請，亦已失 所附麗，應併予駁回。
六、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行， 經核無不合，爰酌定如主文所示之相當擔保金額，併予宣告 之；同時並依職權宣告如被告為原告預供擔保後，亦得免為 假執行。
七、本件為判決基礎之事實已臻明確，兩造其餘主張陳述及其他 攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述 。又本件原告請求被告給付相當於租金之不當得利金額部分 ，雖然一部敗訴，惟該部分依民事訴訟法第77條之2 第2 項 之規定，因不併算其價額即不予計算及徵收裁判費，故本件 裁判費仍應由被告全額負擔，併此敘明。
丙、據上論斷，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決 如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 23 日
民三庭法 官 呂仲玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 105 年 12 月 23 日
書記官 葉芳如
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