臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度簡上字第97號
上 訴 人 陳高文子
兼訴訟代理人 何美蓉
被 上 訴 人 黃福興
訴 訟 代理人 陳文彬律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國105年8月
4日本院嘉義簡易庭104年度嘉簡字第798號第一審判決提起上訴
，經本院於民國105年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
前開上訴駁回部分，關於原判決主文第三項應更正為「被告何美蓉、陳高文子應共同給付原告新臺幣捌萬捌仟元，及自民國一０五年十一月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」；原判決主文第四項應更正為「被告何美蓉、陳高文子應自一０五年一月二十日起，至遷讓交還第一項鐵皮建物之日止，按月於每月末日各給付被上訴人新臺幣壹萬壹仟元」；原判決主文第五項「前二項給付，任一被告已為全部或一部之給付，其餘被告在該給付之範圍內，同免給付之義務」應予刪除。上訴人何美蓉、陳高文子應再共同給付被上訴人新臺幣參萬零捌佰元，及自民國一０五年十一月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴費用及第二審擴張之訴訟費用，由上訴人連帶負擔。原判決主文第七項應更正為「訴訟費用（除減縮部分外），由被告連帶負擔」。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議 ，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加（民事訴訟 法第255條第1項第2款、第2項）。而此亦為簡易程序上訴審 所準用（民事訴訟法第436-1第3項準用同法第463條準用同 法第255條）。查上訴人於原審第2、3項聲明：「上訴人何 美蓉、陳高文子應連帶給付被上訴人新臺幣（下同）88,000 元，及自及更正起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息。」；「上訴人何美蓉、陳高 文子應自民國104年12月8日起，至返還第1項鐵皮建物（下 稱系爭房屋）之日止，按月連帶給付被上訴人22,000元」； 嗣後於本院減縮、擴張聲明為：「上訴人何美蓉、陳高文子 應給付被上訴人118,800元，及自105年11月23日起至清償日 止，按年息百分之5計算之利息。」；「上訴人何美蓉、陳
高文子應自105年1月20日起，至遷讓交還房屋之日止，按月 於每月末日各給付被上訴人11,000元」。上訴人對上開變更 聲明並無異議，而為本案之言詞辯論，已視為同意被上訴人 為訴之變更，且被上訴人前後之聲明雖有不同，但均係以系 爭租賃之法律關係為請求，其事實亦均相同，證據具關聯性 而得互以利用，是本院認因不甚礙上訴人之防禦及訴訟之終 結，應許被上訴人為訴之變更。
二、按當事人因情事變更，而以他項聲明代最初之聲明，法律基 於便宜之理由，在民事訴訟法第256條第3款固規定於訴訟無 礙，不受同法第255條之拘束，但其在本質上仍屬訴之變更 。而在第二審為訴之變更合法者，原訴可認為已因而視為撤 回時，第一審就原訴所為判決，自當然失其效力。第二審法 院應專就新訴為裁判，無須更就該判決之上訴為裁判（最高 法院71年台上字第3746號民事判例）。此於當事人減縮請求 時，亦有適用。查，被上訴人原聲明第3、4項部分已為減縮 為如上之聲明（詳如理由四（三），依上開說明，原聲明此 部分應認視為撤回，故本院僅就新訴為裁判，無須更就該判 決之上訴為裁判，合先敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人除引用原審外，補稱：上訴人於104年8月最後一次繳 租，從9月開始沒繳。上訴人等當初要租房子時，房子破舊 且會漏水，被上訴人答應若要修繕，可以在50萬元範圍內扣 抵租金，且103年3月至8月租金，被上訴人同意扣抵，所以 抵了13萬元。原審未審酌上訴人等支出之修繕費用40萬元， 修繕費用依法應由被上訴人支付。另上訴人從未積欠被上訴 人88,000元，且上訴人何美蓉於105年11月18日已搬離系爭 房屋等語。並聲明：原判決廢棄；被上訴人第一審之訴駁回 。
二、被上訴人則以：被上訴人除引用原審外，補稱：（一）上訴人並無修繕費用可茲抵扣：
1、上訴人主張原審並未審酌其修繕費用扣抵租金部分，非屬 事實；依原審判斷上訴人於審理中自承：「他叫我開收據 給他，我還沒有開給他就告我了」、「（你們當時有沒有 合意說以30幾萬抵租金？）當時沒有講到30幾萬，沒想到 修繕費這麼多」等語，可知兩造對於修繕金額未有共識； 如被上訴人對於修繕金額未予知悉之情形，如何同意上訴 人以其扣抵五年租金？
2、依民法第429條、第430條之規定，出租人就租賃物原則上 有修繕義務，惟出租人之修繕義務，目的在使承租人就租 賃物能為約定之使用收益，果承租人因約定以外之使用收
益目的而就租賃物有所增設時，即不在出租人修繕義務範 圍（最高法院63年台上字第99號判例意旨參照）。上訴人 就修繕費用部分並未提出收據，且未舉證證明其修繕費用 支出確為維持租賃物使用收益所「必要」；且依該二條規 定意旨，如欲主張扣抵租金亦須出租人經催告修繕而不履 行，就此等事實上訴人均未舉證以實其說，顯非可採。 3、上訴人於原審審理之初，係主張「扣抵13萬元」（原審卷 第61頁），嗣又改口主張修繕費用為30幾萬元，今上訴理 由再主張修繕金額為40幾萬元，上訴人辯解前後矛盾不一 ，亦與事實不符。
（二）上訴人自104年8月間起，迄至同年11月止4個月租金共 88,000元部分，上訴人主張並未積欠，顯與事實不符： 1、被上訴人主張上訴人等自104年8月起即未給付租金，迄至 同年11月止共積欠4個月租金共88,000部份，有被上訴人 於原審提出之租賃契約書及帳戶資料可證。
2、而上訴人抗辯104年8月有匯款22,000元之同年月租金與被 上訴人，然由被上訴人帳戶明細資料得知，該筆104年8月 之匯款，實際上係抵繳同年6月租金，此亦經原審認定屬 實。
3、上訴人何美蓉雖辯稱104年6月租金未付，係因103年9月與 上訴人陳高文子各匯22,000予被上訴人，故扣抵104年6月 份租金；然由被上訴人所提供之帳戶明細資料亦可得知， 上訴人等繳付租金常常逾期補繳，而103年9月之匯款係用 予補繳103年2月後應繳納之租金；且若確為錯誤匯款，理 應隨即扣抵，而非延至104年6月方為扣抵，上訴人上開說 法並不合理，且亦未提出證據以實其說；故原審亦認定上 訴人等於104年8月起即未繳納租金，而認被上訴人請求自 104年8月起積欠之租金並無違誤。
（三）上訴人等迄今仍未將租賃物即系爭房屋返還予被上訴人， 上訴人何美蓉到庭陳稱其已搬離系爭房屋之情，被上訴人 並不知悉，且縱上訴人何美蓉業已搬離系爭房屋，然因租 賃屋尚未返還，於返還之前，上訴人等仍應負給付不當得 利之責。並聲明：1、上訴人何美蓉、陳高文子應給付被 上訴人118,800元，及自105年11月23日起至清償日止，按 年息百分之5計算之利息。2、上訴人何美蓉、陳高文子應 自105年1月20日起，至遷讓交還房屋之日止，按月於每月 末日各給付被上訴人11,000元；3、其餘上訴駁回；4、第 一、二審訴訟費用由上訴人等負擔。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1、上訴人何美蓉、陳高文子於102年4月8日，共同向被上訴 人承租系爭房屋，約定租金每月22,000元，租期至107年6 月7日為止。
（二）爭執事項：
1、上訴人是否遲延給付租金之情事？
2、被上訴人請求上訴人遷出系爭房屋是否有理由？ 3、被上訴人請求租金及不當得利是否有理由？四、本院判斷：
（一）上訴人是否遲延租金之情事？
1、上訴人之租金係匯款入被上訴人之帳號，其102年7月4日 、102年8月8日、103年1月3日、103年2月7日各匯款 22,000元；103年9月14日匯款2次22,000元；103年10月6 日、103年11月4日、103年12月8日、104年1月6日、104年 2月5日、104年3月6日、104年4月7日、104年5月8日、104 年7月3日、104年8月4日各匯款22,000元，此有帳號交易 明細表可證（原審卷第79-91頁）。足證上訴人並無按月 繳納租金之情事，且租金僅繳至104年8月4日，之後即未 再繳納。又上訴人於103年2月7日匯款22,000元後，至103 年9月14日再匯款2次22,000元，前後共6個月未付租金。 此核與被上訴人所陳「103年7月上訴人沒有匯款，所以9 月才會匯二筆。因為上訴人當時有說他有修繕，所以答應 們抵到六月的租金，但是七月也沒有匯款，所以九月的二 筆匯款，應該有一筆是七月份的租金」；「..後來才說修 那面牆讓上訴人抵扣103年3月到7月份總共5個月的租金」 （本院卷第57頁）等情，與匯款金額之月份相同。反之， 上訴人何美蓉於多個月未繳租金後，竟辯稱突於103年9月 間錯誤多匯1個月租金，顯與常理有違，難予採信；足證 上訴人於103年9月14日多匯款1筆22,000元，實際上是抵 繳同年6月欠租。足證上訴人租金僅繳至104年8月4日，且 自104年9月起積欠租金未付。
2、被上訴人辯稱：「當初租房子時，系爭房屋破舊，被上訴 人有答應若要修繕，可以扣抵租金，103年3月至8月租金 ，被上訴人同意扣抵，但我修繕花了30幾萬，被上訴人叫 我不要一次抵完，我只抵了十幾萬，被上訴人說剩下的分 5年抵完，所以我還可以抵租金」云云（原審卷第69頁） ，並提出估價單為證（本院卷第63頁）。惟查： ⑴按私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者 ，不在此限（民事訴訟法第357條）。查，被上訴人否認 該估價單之真正（本院卷第56頁），自應由上訴人證明該 估價單之真正。而上訴人自承「估價單之製作人，聽說得
癌症，在台北治療，不知道地址」（本院卷第58頁）。是 上訴人無法證明該估價單之真正，自不得以估價單即可認 上訴人確有修繕系爭房屋，並花費30幾萬元。 ⑵查，被上訴人否認上訴人上開之主張，其陳稱：「否認估 價單之真正，且非屬修繕的範圍，從估價單的項目，應是 裝潢而非修繕。再者也不是有估價單就表示一定有這樣費 用的支出。所以估價單不能證明上訴人確有為系爭房屋支 出修繕費用。又當時是說要修繕後面的牆，我們有說如果 要修理就修理，但上訴人一直沒有拿出估價單或收據，且 後來就長期沒有付款，我們也有請上訴人付租金，上訴人 也不付，後來才說修那面牆讓上訴人抵扣103年3月到7月 份總共五個月的租金」等語（本院卷第56、57頁）。而上 訴人迄至言詞辯論終結前，就其主張被上訴人同意修繕費 分5年扣抵租金一事，始終未舉證以實其說，其空言主張 ，已難採信；又上訴人何美蓉於原審中自承：「他叫我開 收據給他，我還沒有開給他就告我了」、「（你們當時有 沒有合意說以30幾萬抵租金?）當時沒有講到30幾萬，沒 想到修繕費這麼多」等語（原審卷第165頁），足認兩造 當初對於修繕費金額並無共識，上訴人何美蓉更從未拿收 據或估價單與被上訴人商討，實難認被上訴人在不知悉修 繕費數額之情況下，會逕予同意上訴人何美蓉分5年扣抵 租金，故上訴人何美蓉前開所辯顯非實情，難予採信；更 何況，上訴人何美蓉於審理之初原表示：「被上訴人同意 我們修理，所以抵了13萬元」等語（原審卷第61頁），嗣 又改口主張修繕費30幾萬元分5年抵完，今於本院復主張 修繕金額為40幾萬元云云，上訴人辯解前後矛盾不一，亦 與事實不符，顯難採信。
⑶綜上，無法證明被上訴人有同意上訴人以修繕系爭房屋之 費用，扣抵5年租金之事實。
3、如上所述，上訴人於103年2月7日匯款22,000元後，至103 年9月14日再匯款2次22,000元，此核與被上訴人所陳「.. 後來才說修那面牆讓上訴人抵扣103年3月到7月份總共5個 月的租金」等情相同。又上訴人租金僅繳至104年8月4日 ，亦如前述，足證上訴人自104年9月起即未再繳納，迄今 已有一年餘未再繳納租金。
（二）被上訴人請求上訴人遷出系爭房屋是否有理由？ 1、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催 告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租 人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約
定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始 得終止契約」（民法第440條第1、2項）；所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之（民法第767條 第1項前段）。查系爭房屋為被上訴人所有，上訴人對此 並未爭執，自屬真實。又上訴人自104年9月間起即未付租 金，迄至104年11月5日被上訴人以存證信函向上訴人等催 告給付租金時止（原審卷第21頁），上訴人等遲付租金已 達2月之租額，本院復查無上訴人何美蓉所辯分5年抵付租 金之約定（已如前述），則被上訴人以起訴狀繕本作為催 告及終止系爭租賃契約之意思表示，自屬有據。準此，上 訴人等既未於被上訴人定期催告期限內給付租金，故兩造 間系爭租賃契約應於起訴狀繕本送達上訴人等2週後即105 年1月19日終止，洵堪認定。從而，被上訴人於兩造間租 賃契約終止後，上訴人即係無權占有系爭房屋，則被上訴 人依民法第767條及第455條規定請求上訴人等返還系爭房 屋，自屬有據。
2、末按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌 上訴人之境況，兼顧被上訴人之利益，法院得於判決內定 相當之履行期間或命分期給付，民事訴訟法第396條第1項 定有明文。本院斟酌上訴人等向被上訴人承租系爭房屋， 面積甚大，堆放物品甚多，一時搬遷不易，且上訴人何美 蓉目前身體不適，需一邊就醫一邊搬遷，自難期於短時間 內完成，是原審酌定搬遷之履行期間為4個月，以兼顧兩 造利益，亦無不當。
（三）被上訴人請求租金及相當租金之不當得利是否有理由： 1、上訴人自104年8月間起即未付租金，而兩造間系爭租賃契 約於105年1月19日終止，此業如前述，是上訴人迄共積欠 5.4個月租金共118,800元（22,000×5.4）。從而，被上 訴人請求上訴人等給付租金118,800元及自即105年11月23 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由 ，應予准許。
2、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益（第179條第1項前段）；無權占用他人房屋，可獲得 相當於租金之利益，為社會通常觀念（相同意旨參照最高 法院61年度台上字第1695號判例）。兩造間租賃契約經被 上訴人合法終止，已如前述，且上訴人自承尚未完全搬離 ，則在上訴人等將系爭房屋返還被上訴人前，繼續使用系 爭房屋，自受有相當於租金之不當得利，而致被上訴人受 損害，則被上訴人依兩造先前約定之租金水準，請求上訴 人等於返還系爭房屋前，依原訂租約以不當得利之規定，
請求上訴人何美蓉、陳高文子自105年1月20日起，至遷讓 交還第1項鐵皮建物之日止，按月於每月末日各給付被上 訴人11,000元，亦屬有理由，應予准許。（四）綜上：
1、如上所述，上訴人於兩造間租賃契約終止後，無權占有系 爭房屋，則被上訴人依民法第767條及第455條之規定，請 求上訴人等返還系爭房屋，自屬有據。從而原審判決上訴 人應返還系爭房屋，並酌定履行期間4個月，及依職權宣 告假執行，並酌定上訴人預供擔保相當金額得免為假執行 之宣告，並無不合，上訴意旨就此部分指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
2、上訴人迄今積欠5.4個月租金共118,800元，被上訴人請求 上訴人給付租金118,800元及自即105年11月23日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，亦陳述如 前。而此部分被上訴人於原審第二項之聲明為「被告應連 帶給付原告88,000元及自起訴狀送達被告翌日起至清償日 止按年息百分之5計算之利息」。且經原審判決「被告何 美蓉、陳高文子應給付原告新臺幣88,000元，及自民國 105年7月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利 息」。惟被上訴人於本院減縮、擴張聲明為：「上訴人何 美蓉、陳高文子應給付被上訴人118,800元，及自105年11 月23日起清償日止，按年息百分之5計算之利息」（原請 求「連帶給付」，嗣改為「共同給付」，此為減縮聲明。 原請求「給付88000元」，嗣改為「給付118800元」此部 分擴張聲明，共擴張30,800元〈118800－88000〉）。而 本院已認被上訴人請求「被上訴人請求上訴人給付租金 118,800元及自105年11月23日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息，為有理由」。從而被上訴人此部分擴張 聲明請求30,800元，及自105年11月23日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，爰判 決如主文第2項所示。至於原判決命「被告應給付原告 88,000元及自105年11月23日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息」，及依職權宣告假執行，並酌定上訴人 預供擔保相當金額得免為假執行之宣告，並無不合，上訴 意指摘此部分判決不當，為無理由，應予駁回。至於原判 決第3項有關「被告何美蓉、陳高文子應給付原告新臺幣 88,000元，及自民國105年7月1日起至105年11月22日止， 按週年利率百分之5計算之利息」之部分，經被上訴人減 縮後，其減縮部分當然失其效力，故原判決第3項經減縮 後之效力為「被告何美蓉、陳高文子應給付原告新臺幣
88,000元，及自民國105年11月23日起至清償日止，按週 年利率百分之5計算之利息」。另減縮後聲明部分，已因 而視為撤回，故本院毋庸另為判決。
3、上訴人於105年1月19日兩造間租賃契約終止後，即係無權 占有系爭房屋，而受有不當得利，業如前述。則被上訴人 請求上訴人何美蓉、陳高文子自105年1月20日起，至遷讓 交還鐵皮建物之日止，按月於每月末日各給付被上訴人 11,000元，亦屬有理由。惟此部分被上訴人於原審第三項 聲明「被告應自104年12月8日起至返還系爭房屋日止，按 月連帶給付原告22,000元」部分。經原審判決「被告何美 蓉、陳高文子應自民國104年12月8日起，至遷讓交還第1 項鐵皮建物之日止，按月於每月末日給付原告新臺幣 22,000元」。而被上訴人於本院減縮為「上訴人何美蓉、 陳高文子自105年1月20日起，至遷讓交還第1項鐵皮建物 之日止，按月於每月末日各給付被上訴人11,000元」，被 上訴人原請求其中「應自民國104年12月8日起」，嗣後改 為「應自民國105年1月20日」；原請求其中「連帶給付原 告22,000元」，嗣後改為「按月於每月末日各給付被上訴 人11,000元」，此均係為減縮聲明。而本院已認「被上訴 人請求上訴人自105年1月20日起，至遷讓交還鐵皮建物之 日止，按月於每月末日各給付被上訴人11,000元，為有理 由」，則原判決就此本院認定有理由之範圍內，為被上訴 人勝訴之判決，並無不當，上訴意指摘此部分判決不當， 為無理由，應予駁回。至於被上訴人上開減縮之部分，當 然失其效力，故原判決之第4項減縮後效力為「被告何美 蓉、陳高文子應自105年1月20日起，至遷讓交還第1項鐵 皮建物之日止，按月於每月末日各給付被上訴人11,000元 」。且減縮後聲明部分，已因而視為撤回，故本院毋庸另 為判決。
五、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第85條2項。中 華 民 國 105 年 12 月 7 日
民事第三庭 審判長法官 陳卿和
法 官 呂仲玉
法 官 馮保郎
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 12 月 7 日
書記官 周瑞楠