臺灣臺東地方法院民事簡易判決 105年度東簡字第177號
原 告 郭芳和
郭芳章
共 同
訴訟代理人 郭芳忠
複 代理人 邱桂英
被 告 蕭素美
訴訟代理人 邱聰安律師
上列當事人間請求返還房屋事件，於中華民國105年11月24日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺東縣○○鄉○○村○○路○○○號、臺東縣○○鄉○○村○○路○○○○○號房屋遷讓返還原告郭芳和，並自民國一○五年六月一日起至遷讓房屋日止，按日給付原告郭芳和新臺幣伍拾伍元。
被告應將門牌號碼臺東縣○○鄉○○村○○路○○○○○號房屋遷讓返還原告郭芳章，並自民國一○五年六月一日起至遷讓房屋日止，按日給付原告郭芳章新臺幣伍拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣拾肆萬捌仟貳佰元、新臺幣拾玖萬伍仟陸佰元分別為原告郭芳和、郭芳章預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部 為公同共有，為民法第1151條所明定；部分繼承人未經他繼 承人同意而占有繼承之公同共有不動產，構成不當得利，其 債權仍屬於全體繼承人公同共有。他繼承人請求債務人履行 此項債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有 債權之請求，尚無民法第821條規定之準用；而應依同法第 831條準用第828條第3項規定，除法律另有規定外，須得其 他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為請求（最 高法院104年度第3次民事庭會議決議意旨參照）。查門牌號 碼臺東縣○○鄉○○村○○路00號、35之1號未辦保存登記 建物（下分別稱35號房屋、35之1號房屋）之事實上處分權 原為訴外人即被繼承人郭芳慧所有，郭芳慧死亡後由兩造、 原告訴訟代理人郭芳忠、訴外人郭翠絹、郭翠蓮、郭麗華共 同繼承，並協議由原告郭芳和擔任管理人，有協議書可證（ 見本院卷第105頁）；訴外人郭芳忠、郭翠絹、郭翠蓮、郭
麗華復於民國105年11月28日出具同意書，原告郭芳章之訴 訟代理人亦於105年10月6日以言詞同意原告郭芳和以管理人 及貸與人身分就35號、35之1號房屋提起本件訴訟，並向被 告請求相當於租金之不當得利，有各該同意書及本院言詞辯 論筆錄可稽（見本院卷第389頁至第395頁、第207頁），是 原告郭芳和以自己名義起訴請求遷讓返還35號、35之1號房 屋並請求相當於租金之不當得利，自具當事人適格，合先敘 明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)緣35號、35之1號房屋之事實上處分權由兩造、原告訴訟代 理人郭芳忠、訴外人郭翠娟、郭翠蓮、郭麗華協議以應繼分 各七分之一公同共有，並推由原告郭芳和擔任共有物管理人 。門牌號碼臺東縣○○鄉○○村○○路00○0號未辦保存登 記建物（下稱35-2號房屋）之事實上處分權，則由原告郭芳 章、被告分別共有，應有部分二分之一。
(二)原告郭芳和與被告於102年4月19日簽訂使用借貸契約（下稱 系爭借貸契約），約定自102年6月1日起至105年5月31日止 ，由被告無償使用收益35號房屋、35之1號房屋經營民宿之 用，俟期間屆滿後，被告應將35號房屋、35之1號房屋及所 有設備（冷氣、桌椅、床組、櫥櫃等）及地上物設施保持原 狀歸還原告郭芳和。原告郭芳章與被告於102年4月19日簽訂 租賃契約（下稱系爭租約），約定自102年6月1日起至105年 5月31日止，以每年租金新臺幣（下同）2萬元，出租35之2 號房屋與被告經營民宿之用，俟期間屆滿後，被告應將35之 2號房屋及地上物設施保持原狀歸還原告郭芳章。惟105年5 月31日期限屆滿後，被告拒絕返還35號房屋、35之1號房屋 、35之2號房屋（以下合稱系爭房屋），並將35之2號房屋全 部、35號房屋內之503室反鎖並貼封條以阻礙原告進入，而 未依系爭借貸契約、系爭租約（以下合稱系爭契約）返還原 告，原告自得分別依系爭契約之約定及使用借貸、不當得利 之法律關係，訴請被告返還前揭房屋。系爭契約之借用、租 賃期限既已屆至，被告就前揭繼續使用收益即屬無法律上原 因而受利益，致使原告無法使用收益前揭房屋而受損害，原 告自得本於借用人、出租人之地位，依不當得利之法律關係 ，請求被告自105年6月1日起至遷讓房屋日止，按日分別給 付原告相當於租金之不當得利。並聲明：(一)被告應將35號 、35之1號房屋遷讓返還原告郭芳和，並自105年6月1日起至 遷讓房屋日止，按日給付原告郭芳和500元。(二)被告應將 35之2號房屋遷讓返還原告郭芳章，並自105年6月1日起至遷
讓房屋日止，按日給付原告郭芳和500元。
二、被告則以：其雖與原告就系爭房屋定有系爭契約，並約定於 105年5月31日期限屆至應返還前揭房屋與原告；惟其就35-2 號房屋尚有應有部分二分之一，就35號房屋及35之1號房屋 則享有應繼分七分之一，是系爭契約所載到期應返還房屋係 指返還原告、原告共同訴訟代理人、訴外人等之應有部分， 而不及於其之應繼分七分之一、應有部分二分之一；被告雖 不爭執其現佔有35之2號房屋全部、35號房屋之503室，惟其 就前揭房屋之占有使用尚符合其就房屋之應有部分，原告自 不得僅以系爭契約期滿即要求被告返還系爭房屋全部，致使 被告完全喪失共有物之占有使用；再者，35之2號房屋每年 之租金僅20,000元，換算每日租金僅55元，且其已未使用系 爭房屋經營民宿，原告分別請求被告按日給付500元之不當 得利，顯然過高等語，資為抗辯。並聲明：(一)原告之訴駁 回。(二)如受不利益判決，願供擔保免為假執行。三、下列之事實有卷附證據《頁碼詳如下列各項（）內所載》在 卷可佐，先予認定。
(一)35號、35之1號之事實上處分權由兩造、郭芳忠、郭翠絹、 郭翠蓮、郭麗華共同繼承（應繼分均為七分之一）現為公同 共有，並推由原告郭芳和擔任管理人，代表出租、處分35號 、35之1號房屋；35之2號房屋之事實上處分權則由郭芳章、 被告分別共有，應有部分告二分之一，有35之2號房屋稅籍 證書、協議書可證（見本院卷第63頁、第65頁、第105頁） ，並經本院調閱本院102年度家訴字第13號卷宗核閱無訛。(二)原告郭芳和於102年4月19日與被告就35號房屋、35之1號房 屋訂定系爭借貸契約，系爭借貸契約約定：「(一)甲方（即 原告郭芳和）將地號（1227）之房屋建物：稅籍號（000000 00000即35號房屋），含搭建於二樓以上之建物；及地號（ 1227-1）之房屋建物：稅籍號（00000000000即35之1號房屋 ），自102年6月1日起至105年5月31日止共三年，無償予以 乙方（即被告）經營民宿使用。」「(五)租約到期，所有設 備（冷氣、桌椅、床組、櫥櫃等）及房屋及地上物設施保持 原狀歸還甲方。」，有系爭借貸契約可證（見本院卷第97頁 ）。原告郭芳章則於102年4月19日與被告就35之2號房屋訂 定系爭租約，系爭租約約定：「(一)甲方（即原告郭芳章） 將地號（1223）、（1225）、（1226）及房屋建物：稅籍號 （00000000000即35之2號房屋），自102年6月1日起至105年 5月31日止共三年，以每年租金新臺幣二萬元（租金陸萬元 一次付清）租與乙方（即被告）經營民宿使用。」「(四)租 約到期，冷氣、桌椅、床組、櫥櫃及可移動性之設備（除一
樓大廳冷氣留下）皆可搬走，將房屋及地上物設施保持原狀 歸還甲方。」，此亦有系爭租約可證（見本院卷第15頁）。(三)被告現仍占用35之2號房屋全部、35號房屋之503室，並將房 門反鎖、貼封條，有卷附照片可證（見本院卷第109頁、第 115頁至第119頁）。
四、是本件爭點厥為：(一)原告郭芳和依使用借貸法律關係，訴 請被告按現狀返還35號房屋、35之1號房屋；原告郭芳章依 租賃法律關係，訴請被告按現狀返還35之2號房屋，有無理 由？(二)原告請求自105年6月1日起至遷讓房屋日止，被告 應按日分別給付郭芳和、郭芳章500元，有無理由？(一)被告應將35號房屋、35之1號房屋遷讓返還原告郭芳和，並 將35之2號房屋遷讓返還原告郭芳章：
1. 按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；借用人應於契 約所定期限屆滿時，返還借用物，民法第455條、第470條分 別定有明文。次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全 部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收 益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物 之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他 共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即 屬侵害他共有人之權利；數人共享一物權，其應有部分，皆 抽象存在於共有標的物之任何部分，而非存在於某一特定位 置，最高法院62年台上字第1803號判例意旨、最高法院72年 度台上字第2255號判決意旨參照。
2. 查系爭契約之借用、租賃期限已於105年5月31日屆至，而被 告迄今仍將35號房屋之503室、35之2號房屋全部房門反鎖等 節，已如前三、(二)(三)所述；而35號房屋與35之1號房屋 自外觀上為共通，35號房屋2樓露臺係坐落於35之1號房屋之 屋頂，且前揭露臺設有樓梯連通35之1號房屋，有本院102年 度家訴字第13號之104年5月7日勘驗筆錄及勘驗照片（見本 院102年度家訴字第13號影卷第51頁、第55頁至第60頁）附 卷可稽，35之1號房屋不具結構上、使用上獨立性而屬35號 房屋之一部，亦堪認定；從而，被告雖辯稱其僅占用35號房 屋之503室，惟考量35號房屋、35之1號房屋於使用上、結構 上不可分，且前揭房屋皆為系爭借貸契約之借用標的物，被 告既仍占用35號房屋之503室而未將35號房屋、35之1號房屋 全部返還予原告郭芳和，自不得謂其已依系爭借貸契約第5 條約定履行借用物返還義務；況被告於本院審理中抗辯：其 占用前揭房屋符合其應繼分、應有部分云云，益徵被告並無 交還前揭房屋之意甚明。承上，被告於系爭契約之借用、租 賃期限屆至後，未依約遷讓返還系爭房屋予原告，應堪認定
；原告請求被告應分別依系爭借貸契約第5條、系爭租賃契 約第4條之約定及民法第455條、第470條之規定返還原告， 自屬有據。
3. 至被告辯稱：系爭契約所指屆期應返還房屋係指返還原告及 訴外人之應有部分、應繼分云云，惟觀諸系爭契約並未註明 屆期被告僅須返還原告及訴外人就系爭房屋之應繼分、應有 部分予原告，有系爭契約（見本院卷第15頁、第97頁）在卷 可佐；且依前揭說明，遺產於遺產分割前為繼承人公同共有 而無應有部分可言，應有部分於共有物分割前亦僅抽象存在 於共有物上，無從特定具體範圍，兩造自無從約定借用、租 賃期限屆至後被告僅須返還其他共有人之應繼分、應有部分 ，是被告抗辯與前揭判決意旨及事證不符，難認有據。再者 ，被告雖為系爭房屋之共有人，而得按其應有部分對於共有 物之全部使用收益；惟依前揭說明，被告就系爭房屋之特定 部分為使用收益仍須經35之2號房屋共有人即原告郭芳章、 35號、35之1號房屋共有物管理人即原告郭芳和之同意，不 得僅以其為共有人即逕占用系爭房屋為使用收益。 4. 承上，被告前揭抗辯實不足採，原告請求依系爭契約之約定 及民法第455條、第470條規定，將系爭房屋分別返還原告， 自屬有據。
(二)被告應自105年6月1日起至遷讓房屋日止，被告應按日分別 給付原告各55元：
1. 按承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法 律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收 益租賃物之損害，應返還其所得利益；上訴人於使用借貸關 係消滅後，繼續占有系爭房屋，即屬無法律上之原因，而獲 有相當於租金之利益，致被上訴人受損害，最高法院95年度 台上字第2244號、82年度台上字第467號判決意旨參照。次 按民法第818條所規定各共有人按其應有部分對於共有物之 全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部於無害 他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使使用權，勿須 徵求他共有人之意見而言，因此，所謂應有部分，係指權利 所行使之範圍，並非指標的物上所劃分之範圍，故共有人如 逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而 為使用，其所受之超過利益，要難謂非不當得利，最高法院 55年台上字第1949號判例參照。
2. 查被告於105年5月31日使用借貸及租賃期限屆滿後，未得原 告同意繼續占用系爭房屋，已如前述；被告雖抗辯其係共有 人且其占用系爭房屋並未逾越其應繼分、應有部分云云，惟 依前揭說明，應有部分係指權利所行使之範圍而非共有物上
所劃分之範圍，被告以其為系爭房屋共有人等節，抗辯其就 系爭房屋為有權占有而無不當得利云云，自非可採。揆諸前 揭說明，被告於系爭契約所定使用借貸、租賃期限屆至後繼 續占用系爭房屋，為無法律上原因而受有相當於租金之利益 ，致貸與人即原告郭芳和、出租人即原告郭芳章受有不能使 用收益系爭房屋之損害，其占用系爭房屋自屬無法律上原因 而獲得相當於租金之利益，原告分別請求被告給付前揭不當 得利，自屬有據。
3. 關於相當於租金之不當得利金額，查兩造就35-2號房屋約定 每年租金20,000元，換算每日租金為55元（計算式：20,000 元÷365天＝55元，小數點以下四捨五入），已如前三、(二 )所述；而35號房屋及35之1號房屋之房屋現值共為148,200 元（計算式：147,800元+400元＝148,200元）、35之2號房 屋之房屋課稅現值為195,600元、被告占用系爭房屋係供其 堆置物品而未作為營業使用等節，有系爭房屋之房屋稅籍資 料、「35之2號房屋、35號房屋之503室房門反鎖並貼有封條 」照片可證（見本院卷第57頁至第65頁、第109頁、第115頁 至第119頁），應堪信實；本院考量前揭事實，認於105年間 35之2號房屋、35號及35之1號房屋之客觀合理租金分別為每 日55元，而應以此計算被告占用系爭房屋之不當得利金額。 原告雖主張相當於租金之不當得利應以35之2號房屋每日500 元、35號及35之1號房屋每日共500元計算，惟原告就前揭不 當得利計算基礎僅泛稱：系爭房屋內共14間客房，被告承租 、借用系爭房屋係作為經營民宿使用，且被告並未依系爭租 約繳納35之2號房屋每年租金20,000元，自不得以此計算相 當於租金之不當得利云云，而未就此提出具體事證供本院參 酌，尚難憑此為有利原告之認定；況被告是否依系爭租約繳 納租金僅其是否另負債務不履行責任問題，與系爭房屋之合 理租金認定不生影響，原告以此主張系爭租約不得作為租金 認定之標準，自非可採。綜上，原告分別請求被告給付自10 5年6月1日起至遷讓房屋日止，按日55元計算之不當得利， 尚屬有據，逾此範圍，即無理由。
五、綜上所述，原告依系爭借貸契約第5條、系爭租賃契約第4條 之約定及使用借貸、租賃物返還之法律關係，請求被告遷讓 返還系爭房屋與原告，並依民法第179條之法律關係，請求 被告自105年6月1日起至遷讓房屋日止，按日分別給付原告 郭芳和、郭芳章55元，為有理由；逾此部分，則無理由，應 予駁回。
六、本件判決係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被 告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，就原
告勝訴部分應職權宣告假執行。又被告聲請免為假執行，經 核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認均與判決結果不生影響，爰不逐一論述。八、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院 酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，民事訴訟法第 79條定有明文。經核本件訴訟費用額即第一審裁判費5,400 元，而原告之請求雖為一部有理由，一部無理由，惟本件訴 訟乃因被告違反系爭契約所致，無論原告勝訴部分之多寡， 訴訟費用均為5,400元，爰命本件訴訟費用全由被告負擔。中 華 民 國 105 年 12 月 15 日
臺東簡易庭 法 官 鍾 晴
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由（應按他造當事人之人數檢附繕本）。 中 華 民 國 105 年 12 月 15 日
書記官 戴嘉宏