臺灣臺北地方法院民事簡易判決 105年度北簡字第3141號
原 告 台灣穌丹燕窩股份有限公司（原名：穌丹燕窩實業
法定代理人 余念蓁
訴訟代理人 余信達律師
被 告 董美育
訴訟代理人 林錦輝律師
上列當事人間請求債務不履行等事件，於民國105 年11月10日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。查原告起訴時聲明：㈠被告 應給付（原告書狀誤植連帶）原告新臺幣（下同）367 萬1, 400 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，㈡被告應返還如附表所示編號2 至4 之支票 （見本院卷第3 頁）。於民國（下同）105 年4 月28日言詞 辯論期日變更聲明：㈠被告應給付原告412 萬200 元及法定 遲延利息，㈡被告應返還如附表所示編號1 至4 支票（見本 院卷第62、64至69頁）。復於105 年8 月16日民事準備㈠暨 減縮訴之聲明狀變更聲明：㈠被告應給付原告363 萬600 元 及法定遲延利息，㈡被告應返還如附表編號4 支票。（見本 院卷第85頁）。核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，參諸 前揭規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：伊於103 年8 月間經由被告之履行輔助人即訴外 人鴻毅服務股份有限公司仲介業務人員葉玲玲介紹，與被告 簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），向被告承租坐落臺北 市○○○路○段00號1 樓（含地下室）房屋（下稱系爭房屋 ）作為經營販售頂級燕窩產品之用，租賃期間自103 年8 月 13日起至109 年10月1 日止，每月租金為17萬元，被告要求 按月開立以被告為發票人之支票給付租金，於簽約時一次給 付，伊另給付被告保證金34萬元。承租前就系爭房屋地下室 發霉狀況，葉玲玲與被告均保證係臺灣氣候潮濕所致，只要 經過簡易裝潢或修繕併使用除濕機後即可改善。惟伊就系爭 房屋實施裝潢工程時，系爭房屋內櫃子後方牆壁竟出現因地 層下陷有牆面龜裂現象，甚至103 年10月開幕後，系爭房屋
出現各處嚴重滲水及發霉發臭現象，致使伊公司存放及陳列 之產品因綠霉菌沾染而毀損報廢，受有30萬6,800 元產品損 失。系爭房屋牆面嚴重龜裂、地層下陷及潮濕發霉之狀況， 業已危及到長期身在系爭房屋內工作之原告公司駐店員工之 安全及健康，被告給付系爭房屋未合於兩造約定使用收益， 依系爭租約第15條第1 項、民法第424 條等，於104 年12月 29日以函通知被告終止系爭租約，該函於104 年12月30日送 達被告，系爭租約於104 年12月30日終止，被告仍兌現伊簽 發105 年1 月至3 月租金支票，且未返還相當於4 月租金支 票。原告於該址經營，業支出裝潢費用345 萬元，原欲以租 期6 年攤提，因系爭房屋之瑕疵僅使用約1 年即被迫停止使 用，受有287 萬5,000 元裝潢損害（計算式：345 萬×5/6 ＝287 萬5,000 元），另商品毀損30萬6,800 元，計有318 萬1,800 元（30萬6,800 元＋287 萬5,000 元＝318 萬1,80 0 元），被告需返還1 至3 月租金44萬8,800 元（1 個月租 金含稅後為14萬9,600 元×3 ＝44萬8,800 元），共計363 萬,600元（318 萬1,800 元＋44萬8,800 元＝363 萬,600元 ），及如附表所示編號4 之支票（下稱系爭支票），並聲明 ：如前揭減縮後聲明所示；陳明願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭租約約定租賃範圍為系爭房屋一樓，並不包 含地下室，系爭租約第7 條第1 項約定「本房屋係供營業使 用」，而未就租賃物應符如何使用收益品質再為約定，是伊 所交付系爭房屋，如客觀上得供原告為營業之用，即應認已 合於所約定使用收益之租賃物。系爭租約約定自成立起算50 日為裝潢期免收租金，若以原告所言系爭房屋自始存在嚴重 瑕疵，何以裝潢期間均未反應，並作為營業使用長達一年多 ，原告雖曾通知伊系爭房屋有漏水情形，嗣又表示由設計師 處理即可，未再向伊反應有瑕疵，足見系爭房屋得以供原告 營業之用。原告因經營不善而結束營業並拆除裝潢，該裝潢 損失與系爭房屋存有瑕疵並無因果關係。原告主張庫存商品 因感染霉菌而報廢，惟依其提出報廢申請單中關於報廢原因 一欄係記載：「陳列商品無完全密封狀態下，有感染綠霉菌 之疑」，可知報廢商品是否確因感染綠霉菌而毀損滅失不得 而知，且未密封商品本極有可能因顧客或店員接觸或環境因 素等原因遭受污染，未必係系爭房屋瑕疵所致，原告請求損 害賠償實無理由。伊於105 年1 月4 日及7 日以存證信函通 知原告願合意終止系爭租約，系爭租約第10條約定，期前終 止租約應於終止之日前3 個月為之，系爭租約應於105 年4 月2 日終止，伊受領105 年1 月至3 月租金並無不妥，同上 ，原告期前終止租約應賠償1 個月租金數額之違約金，原告
請求返還4 月租金支票亦無理由等語資為置辯，並聲明：原 告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實：
㈠兩造約定由被告出租系爭房屋予原告，租賃期間自103 年8 月13日起至109 年10月2 日，約定103 年10月3 日起至105 年10月2 日止每月租金17萬，保證金34萬元，有公證書、房 屋租賃契約在卷可按（見本院卷第11至16頁）。 ㈡原告已於105 年6 月5 日將系爭房屋點交返還被告，被告同 時返還保證金34萬元支票予原告，有支票及簽收在卷可按（ 見本院卷第84、95頁及反面）。
㈢原告前因系爭房屋租賃一事向臺北地方法院檢察署（下稱臺 北地檢署）對被告及葉玲玲提出詐欺告訴，經臺北地檢署檢 察官以105 年度偵字第13710 號不起訴處分書為不起訴處分 ，有不起訴處分書在卷可據（見本院卷第141 至147 頁）。四、原告主張系爭租約於104 年12月30日終止，請求被告返還租 金及負債務不履行之損害賠償，惟被告否認，並以前揭情詞 置辯，本件應審究者為：㈠原告主張系爭房屋有不合於約定 使用狀態之瑕疵而終止租約，是否有理由？㈡原告請求返還 租金及債務不履行之損害賠償，是否有理由？茲分述如下： ㈠原告主張系爭房屋有不合於約定使用狀態之瑕疵而終止租約 ，是否有理由？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條前段定有明文。經查：系爭房屋係供營 業展場使用，有現場照片在卷可按（見本院卷第18至20頁） ，異於一般居住利益，與市場攤位係供營業使用得享受整體 商業利益無殊，顯見非供人居住之房屋，是否屬於民法第42 4 條規定之適用範圍內，即屬有疑。原告雖主張被告明知系 爭房屋有結構毀損、地層下陷、牆面龜裂、滲水發霉等狀況 ，未於承租前如實告知，認有物之瑕疵等語，提出照片數幀 （見本院卷第22至26、70至71之1 頁），並舉證人余惠萍於 105 年10月13日到庭稱：於原告公司服務期間，系爭房屋地 下室發霉及漏水情形嚴重，待太久皮膚會癢等語（見本院卷 第120 至122 頁）。然證人余惠萍為原告公司法定代理人余 念蓁之姐（見本院卷第120 頁），並任公司監察人，有原告 公司及分公司基本資料查詢在卷可據（見本院卷第163 頁） ，其證言恐有偏頗之虞，無法盡信。本院審酌臺北地檢署檢 察官105 年度偵字第13710 號不起訴處分書內容（見不爭執 事項㈢），原告以：葉鈴鈴、董美育（即被告）明知本案房 屋有地層下陷、牆面滲水、發霉發臭及龜裂等重大瑕疵，甚 至曾於牆壁滲水與發霉處做過補強，及於牆壁下方築一排水
溝以排出滲水之情形，詎竟將發霉最為嚴重且龜裂之地下室 牆壁與1 樓牆壁，更使用遮板或系統櫃等物加以遮蔽掩蓋， 致其陷於錯誤，與董美育簽訂本案房屋租賃契約，而認葉玲 玲與董美育涉犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪嫌等語提 出告訴，惟該案據證人即原告公司聘請之裝潢設計師范春煌 到庭結證稱：「伊前往本案房屋查看屋況時，認為屋況不好 ，有潮濕現象，伊判斷原有裝潢要全部拆除才能看出潮濕實 況，其工作就是房子有問題要幫忙克服，不會去問仲介即被 告葉鈴鈴如何處理，仲介也不會提供這方面的建議，伊看過 本案房屋後認為這種潮濕問題通常是可以克服的，告訴人（ 即本件原告）公司有說要特別注意防潮問題，伊將老舊管線 全更換，改善漏水，保持通風，除濕設備加強；拆除原有裝 潢後，才發現房屋牆面龜裂，比想像中嚴重及漏水；地下1 樓漏水最嚴重，拆了之後發現先前有做過防水處理，有做排 水溝，伊就從地下室做1 個內牆，術語稱雙重壁，做完到年 底是乾燥期，1 樓及地下室都沒有聽到告訴人等反應潮濕問 題，隔年3 、4 月潮濕期，會有反潮，他們就會反應有潮濕 問題；拆除裝潢發現龜裂及漏水時，有請告訴人公司告知屋 主，告訴人公司當時認為做雙重壁及加強冷氣應該就足以克 服潮濕及漏水問題；告訴人公司剛租房子時想要趕快營業， 沒有提過不租，104 年3 、4 月有請伊去看一下潮濕問題， 伊跟他們說3 、4 月是潮濕期，有時會反潮，建議他們冷氣 要長時間運作來克服，伊自信施工沒有問題，基本上裝潢沒 有漏水現象，還會潮濕那就是氣候問題；裝冷氣除溼及雙重 壁防潮都是伊建議的；地下室原有動物醫院裝潢伊判斷有10 年以上，1 樓服飾店裝潢則約7 年上下」等語（見本院卷第 143 至144 頁），堪認原告於看屋時應已知悉系爭房屋有相 當程度發霉潮濕情形，被告就此並無隱瞞，嗣簽約拆除舊裝 潢後，始發現存有被告原亦不知之龜裂、漏水瑕疵，原告公 司仍信任設計師可克服該等問題而繼續承租使用，系爭房屋 雖有牆壁漏水、龜裂等狀況，尚乏證據足認影響原告於系爭 房屋之使用收益並危及原告公司員工之安全或健康，要無民 法第424 條規定之適用。又審酌被告提出與原告公司員工余 惠萍於104 年11月7 日、同年月9 日通話內容，余惠萍於談 話過程著重討論是否得分租系爭房屋等語（譯文見本院卷第 57至59、101 至116 頁），並未就系爭房屋漏水情況催告被 告修繕，顯見系爭房屋尚未達於不合雙方約定使用收益狀態 之程度。原告主張系爭房屋有危及原告或其同居人之安全或 健康之瑕疵，為被告所否認，原告復未能舉證證明，從而原 告所稱被告未交付合於約定使用之租賃物及物有瑕疵云云，
自無可取。
㈡原告請求返還租金及債務不履行之損害賠償，是否有理由？ 1.按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前 ，得終止租約者，其終止契約應依第450 條第3 項之規定， 先期通知。民法第453 條定有明文。查原告於104 年12月29 日以系爭房屋有危及員工健康安全，已不合於約定之使用及 收益狀態為由，以臺北信維郵局第6299號存證信函通知被告 租用系爭房屋至104 年12月31日止，有存證信函及送達回執 在卷可按（見本院卷第26至33頁），然原告依民法424 條規 定向被告為終止契約之意思表示不合法，已如前述，上開存 證信函不生即時終止之效力。惟原告既有終止租約之意，被 告於105 年1 月4 日、7 日以新營民生郵局第1 、2 號存證 信函回覆原告同意提前終止租約，且明載依系爭租約第10條 約定：「本契約於期限屆滿前，乙方（即原告）得期前終止 租約，但應於3 個月前通知甲方（即被告），並須賠償甲方 1 個月租金數額之違約金。」（見本院卷第51至56頁），足 認系爭租約於3 個月後之租賃期間末日105 年4 月2 日，因 雙方合意而終止。原告業已給付105 年1 月2 日之前租金， 原告應再給付被告105 年1 月3 日至同年4 月2 日共3 個月 之租金，以及依系爭租約第10條賠償被告1 個月違約金，故 被告兌現原告105 年1 月3 日至同年3 月2 日租金支票，即 如附表編號1 至3 所示支票3 紙，並以如附表編號4 支票當 做違約金，並無不妥，原告請求被告返還租金44萬8,800 元 及如附表編號4 支票，為無理由。
2.次按契約之合意終止與因法定終止權之行使而終止者不同， 效果亦異，除有特別約定外，並不當然適用或準用民法關於 契約終止之規定（最高法院98年度臺上字第856 號民事判決 要旨參照）。查系爭租約於104 年4 月2 日業經雙方合意終 止，揭諸上開說明，原告主張依債務不履行之規定終止系爭 租約，依民法第263 條準用第260 條規定，請求被告賠償債 務不履行之損害，顯有未合。又原告承租前已知系爭房屋有 潮濕狀況仍願承租作經營販售燕窩之用，經營商店本應投入 相當成本，原告裝潢花費顯為經營商店必要成本花費，不因 其是否提前終止系爭租約而有所減省，換言之，若系爭租約 未經終止，原告上開花費仍屬必要，自不得謂係終止租約後 所受之損失。又燕窩含水便容易發霉與孳生病菌，依原告所 提報廢申請單上記載：「陳列商品無完全密封狀態下，有感 染綠霉菌之疑，不予以當正常品販售給客戶。」等語（見本 院卷第35頁），可知原告就自身所販售燕窩商品並無妥善保 存，燕窩商品染霉之情形，究為原告保存方式或系爭房屋潮
濕所造成，原告未舉證以實其說，自不足採。
五、綜上所述，原告依系爭租約及債務不履行法律關係，請求被 告給付363 萬,600元及返還如附表編號4 支票，均無理由， 應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，原告其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案 之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 12 月 30 日
臺北簡易庭 法 官 鄧德倩
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀 。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 12 月 30 日
書記官 許博為
附表：
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│編號│發票日(民國)│支票號碼 │金額（新臺幣）│
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│1. │105 年1 月2 │GD0000000 │14萬9,600元 │
│ │日 │ │ │
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│2. │105年2月2日 │GD0000000 │14萬9,600元 │
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│3. │105年3月2日 │GD0000000 │14萬9,600元 │
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│4. │105年4月2日 │GD0000000 │14萬9,600元 │
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