臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
105年度中簡字第1411號
原 告 吳園玉
訴訟代理人 石娟娟律師
被 告 李靜俐
訴訟代理人 李春生律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國105年11月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺中市○區○○里○○路00巷00號1樓房屋，如附圖即台中市中正地政事務所民國105年9月2日土地複丈成果圖所示編號A部分，面積33平方公尺部分全部搬遷騰空返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣57,057元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原 告起訴原聲明：被告應將門牌號碼台中市○區○○里○○路 00巷00號1樓之房屋（使用範圍約4坪，如房屋租賃契約書附 圖斜線部分）全部搬遷騰空返還原告。嗣經臺中市中正地政 事務所實地測量後，原告於民國105年10月12日當庭變更聲 明為：被告應將門牌號碼臺中市○區○○里○○路00巷00號 1樓房屋（下稱系爭房屋，坐落於台中市○○段00000地號土 地上），如附圖即台中市中正地政事務所105年9月2日土地 複丈成果圖（以下簡稱附圖）所示編號A部分，面積33平方 公尺部分全部搬遷騰空返還原告，核為更正事實上之陳述及 減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。二、原告起訴主張：原告之被繼承人吳珠玉於103年8月1日，就 其所有之系爭房屋（如房屋租賃契約書附圖斜線部分，經臺 中市中正地政事務所實地測量後，實際使用範圍為如附圖所 示編號A部分，面積33平方公尺）與被告簽訂房屋租賃契約 書（下稱系爭租約）。雙方約定租賃期限自103年10月6日起 至113年10月5日止，每月租金為新臺幣（下同）5,000元， 支付方法為立約日及每年度首日以現金支付當年度租金即6 萬元。惟吳珠玉於103年12月2日過世，依吳珠玉於97年10月 15日自書且經鈞院所屬民間公證人吳宜勳認證之遺囑所載， 系爭房屋由原告繼承，自亦承受系爭房屋之一切權利義務， 包括繼承系爭租約權利義務內容成為系爭房屋出租人，原告
並於104年8月18日辦妥分割及所有權登記。又兩造為旁系血 親三親等之姨、甥關係，且被告亦是吳珠玉之自書遺囑所載 之受遺贈人，其對於遺囑中關於系爭房屋之分配，知之甚稔 。詎被告明知自104年開始，有依約給付租金予原告之義務 ，卻一再置之不理，原告乃於105年1月29日以台中民權路郵 局營收股存證號碼196存證信函，催告被告於文到10日內給 付積欠之租金，未獲善意回應，復於105年2月26日以台中民 權路郵局營收股存證號碼363存證信函終止系爭租約，被告 於105年3月1日收受該存證信函，而被告於收受前開終止租 約之存證信函後，雖將6萬元逕匯入原告帳戶內，然被告積 欠之104、105年之租金總額，顯已超過2個月之租額，原告 仍可依法終止租約收回房屋。又原告再以起訴狀繕本之送達 再為終止系爭租約之意思表示，兩造之租約既已終止消滅， 被告迄未搬遷並返還系爭房屋，致使原告權益受損，為此依 房屋租賃契約及所有物返還請求權之法律關係，提起本件訴 訟，並聲明：被告應將系爭房屋，如附圖所示編號A部分， 面積33平方公尺部分全部搬遷騰空返還原告。三、被告則以：原告於系爭房屋原出租人吳珠玉去逝後，曾向被 告表示不收每月租金5,000元，但被告於收到原告催收租金 之存證信函後，即於105年2月5日以台中民權路郵局營收股 存證號碼269存證信函回復原告，內容為「本人承租原吳珠 玉台中市○區○○里○○路00巷00號一樓，現由台端繼承， 本人欲繳納租金陸萬元整，數次致電未能聯絡上，亦曾電話 留言，台端皆無回電，擬以匯款繳納租金，以利保存付款紀 錄，敬請台端回函銀行帳號以利匯款租金，…」，可見被告 自始即有履行給付租金之誠意。又被告於105年2月22日與原 告共同在合作金庫銀行領取吳珠玉遺產時，始獲悉原告銀行 帳號，即於105年3月1日將6萬元匯入原告在合作金庫中興分 行帳號：00000000000000號帳戶，再次證明被告有支付租金 之誠意。另吳珠玉將系爭房屋出租予被告時，有指示被告於 103年10月5日將被告應支付予吳珠玉之系爭房屋擔保金22萬 元，直接支付予系爭房屋之前手承租人金國義之妻李麗華收 受（因金國義先前承租系爭房屋時有支付擔保金22萬元予吳 珠玉），作為給付擔保金之用，亦即吳珠玉已向被告收取擔 保金22萬元，經以該擔保金抵償租金後，原告尚無權逕行終 止租賃關係等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。且陳 明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、本院之判斷
(一)原告主張之前揭事實，業據其提出公證書暨房屋租賃契約書 、認證書暨自書遺囑、系爭土地及建物登記謄本、存證信函
及房屋稅籍證明書等件為證，互核相符，且經本院函囑地政 機關會同本院及兩造勘測現場，並鑑測被告占用系爭房屋現 況如附圖即台中市中正地政事務所105年9月2日土地複丈成 果圖所示編號A部分，面積33平方公尺部分，有該土地複丈 成果圖存卷可稽，核與原告前開主張之占用情節相符，堪認 原告之主張為真實。至被告雖以前揭情詞為辯，惟按當事人 主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法 第277條定有明文，又同法第400條第2項對經裁判之抵銷數 額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之 債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任。本件被告既就 原告所主張之租金金額尚未付清，並不爭執，惟辯稱：系爭 房屋之原出租人吳珠玉將系爭房屋出租予被告時，有指示被 告於103年10月5日將被告應支付予吳珠玉之系爭房屋擔保金 22萬元，直接支付予系爭房屋之前手承租人金國義之妻李麗 華收受（因金國義先前承租系爭房屋時有支付擔保金22萬元 予吳珠玉），作為給付擔保金之用，亦即吳珠玉已向被告收 取擔保金22萬元，經以該擔保金抵償租金後，原告尚無權逕 行終止租賃關係等語，被告依法自應就對有支付前開擔保金 負舉證責任。
(二)查被告辯稱原告主張其有依吳珠玉指示於103年10月5日將被 告應支付予吳珠玉之系爭房屋擔保金22萬元，直接支付予系 爭房屋之原承租人金國義之妻李麗華收受（因金國義先前承 租系爭房屋時有支付擔保金22萬元予吳珠玉），作為給付擔 保金之用，亦即吳珠玉已向被告收取擔保金22萬元乙節，已 為原告所否認，自應由被告就其確有依吳珠玉指示於103年1 0月5日將被告應支付予吳珠玉之系爭房屋擔保金22萬元，直 接支付予系爭房屋之原承租人金國義之妻李麗華收受之事實 舉證以實其說。被告就此提出金國義書立之證明書、金國義 與吳珠玉簽訂之房屋租賃契約書為證。惟吳珠玉與金國義所 簽訂之房屋租賃契約書係約定保證金為10萬元，且金國義所 書之證明書內容記載：「民國103年10月5日、退還店面、收 回全部押金、立書人：金國義、收款人：李麗華」，僅可證 明吳珠玉與金國義就系爭房屋有約定保證金10萬元，以及金 國義有收回承租房屋之押金，並無從佐證被告所抗辯其於10 3年10月5日有將被告應支付予吳珠玉之系爭房屋擔保金22萬 元，支付予系爭房屋之前手承租人金國義之妻李麗華收受一 事屬實，再者，遍觀被告與吳珠玉簽訂之系爭租約均無擔保 金之約定，是以，依被告所舉之證據，既不足以證明被告與 吳珠玉間就系爭房屋並有擔保金之約定，以及被告曾交付擔 保金予吳珠玉之事實，則被告以對原告享有擔保金債權並抵
償租金之抗辯，要屬無據，不應准許。
(三)次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月 之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期 開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約 ；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條 第1、2項、第455條前段定有明文。查本件被告至原告催告 時，尚未給付104、105年度之租金，雖經原告催告後，已給 付104年度之租金，但至原告起訴時，仍遲付105年度之租金 總額達2個月以上，揆諸前揭說明，原告自得依法終止租約 ，且原告為系爭房屋之所有人，亦得本於所有人之地位請求 被告返還系爭房屋。從而，原告訴請被告將系爭房屋如附圖 所示編號A部分，面積33平方公尺部分全部搬遷騰空返還原 告，核屬有理由，應予准許。
五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所 為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依 職權宣告假執行。又被告就本件陳明願預供擔保，聲請宣告 免為假執行，核無不合，爰酌定相當金額宣告之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條 第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決 如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 7 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 呂明坤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 12 月 7 日
書記官 洪加芳