福建金門地方法院民事判決 104年度訴字第56號
原 告 盧茂德
訴訟代理人 沈炎平律師
複 代理人 鄭長慧
被 告 謝心
訴訟代理人 張復鈞律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國105 年11月29日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國63年間將自己所有門牌號碼為金門縣○○○○路 00巷0號建物(下稱系爭建物)出租予被告，並簽立租賃契約 書(下稱系爭租賃契約書)，租賃期間屆滿後，未再訂立書面 契約，惟系爭建物仍由被告繼續使用並交付租金，屬不定期 租賃關係，兩造間就系爭建物仍存有租賃關係。詎料，被告 未經原告同意或授權之情況下，於103年9月間擅自將系爭建 物拆除，致原告之所有權遭受侵害。被告上開行為除違反承 租人對於租賃物之善良管理人注意義務，民法第432條規定 ，應賠償原告租賃物滅失之損失，其未經原告授權，擅自拆 除原告房屋侵害原告之所有權，亦違反民法第184條第1項前 段之規定，原告得依上開兩項規定請求被告損害賠償。爰依 法提起本訴，並請求被告賠償新臺幣（下同）100萬元。 ㈡對於被告抗辯所為之陳述：
⒈本件原典權人雖為原告之大伯盧景煌，惟始終皆為原告父親 盧振鵬代為使用收益，而房屋稅單亦係由原告父親及原告代 為繳納，盧景煌約於民國20幾年出洋，過世後無其他繼承人 ，而原告之父盧振鵬為其唯一繼承人，其典權契約之效力仍 持續有效，自應由原告父親繼承盧景煌之典權，嗣原告父親 因病過世，系爭建物之典權權利再由原告繼承亦屬當然。 ⒉系爭建物未經登記不動產，按照46年租賃契約，系爭房屋的 處分權應歸屬原告之父親盧振鵬所有，從契約第6行至第7行 有記載租賃期滿即將修繕費抵銷租金，權利義務已告兩清， 改除前約歸還業權。依此解讀，建物事實上處分權應為原告 之父親盧振鵬所有。
⒊系爭建物之原所有人於出賣系爭建物之事實上處分時，自須 依民法第919條規定通知原告，於原告不以書面表示以相同 條件留買時，始得出賣予被告，否則系爭契約對原告即不生
效力。基此，系爭建物之買賣契約既未踐行前開通知程序， 對原告自不生效力，故被告不可以系爭建物之所有權人地位 對抗原告。且依關於典權之規範及實務可知，謂典權者，其 目的貴在關於系爭不動產之使用收益，及倘出典人未於期限 屆滿前回贖，享有取得系爭不動產之所有權登記請求權，因 此，縱出典人於轉讓系爭不動產與他人，於典權人之權利仍 不受影響，即其典權效力對於後手仍繼續存在，故縱被告確 實取得系爭建物之事實上處分權，原告之典權仍不因之消滅 ，即仍應享有關於系爭土地使用收益之權利，現被告於典權 契約效力尚存在之下，即將系爭建物拆除，致被告所得享有 之典權利益受有損害，自得依民法第184條第1項前段向被告 請求典權受有損害賠償。且依民法第767條第2項之規定可知 ，關於所有權以外之其他物權，亦得準用關於民法第767條 第1項之規定，要求被告將受損之典權利益回復原狀，或賠 償原告受有該建築物遭拆除之損害。
⒋被告以67年起即未給付原告租金，否認兩造間就系爭土地及 建物之租賃關係，更稱原告不再向被告請求租金而認原告非 系爭建物之所有權人，主張原告權利自未受侵害云云，惟查 ，被告既於105年4月20日準備書狀自承，確於64年至67年間 有與原告訂定租賃契約，足見原告對系爭房地具有典權且為 被告所知悉，因此被告始再與原告訂定租賃契約，否則倘被 告認定原告無此權利，何以仍持續與原告訂定契約，因此， 被告否認原告為系爭建物之實際典權人，實無理由。又兩造 於67年後是否有續訂租賃契約或原告是否有持續向被告催討 租金，並無礙原告係系爭建物典權人之地位，原告亦非基於 所有權人或租金收取權向被告主張關於系爭建物之權利，而 係以系爭建物之典權人地位，主張被告未經原告同意下，逕 自拆除系爭建物，侵害原告之典權，自應負擔損害賠償或回 復原狀，以賠償原告受有該建築物遭拆除之損害。 ㈢爰聲明：⒈被告應給付原告100萬元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉願供擔保 ，請准宣告假執行。⒊訴訟費用由被告連帶負擔。二、被告答辯略以：
㈠系爭建物所座落之基地（金門縣城字7078號地，現地號應為 金門縣○○鎮○○段000號土地，下稱系爭土地）原為訴外 人王珠圓所有。46年間，原告之父盧振鵬向被告宣稱，其兄 盧景煌為系爭土地暨建物之典權人，而系爭土地暨建物現皆 由盧振鵬所代管，故被告為使用系爭土地暨建物，乃與盧振 鵬訂立租賃契約，並自行出資將年久失修之系爭建物重新修 建使用。盧振鵬過世後，被告乃改與原告簽立租約。後於67
年10月9日，被告與王珠圓（即林王珠圓）簽立不動產買賣 契約，並經移轉登記而取得系爭土地之所有權。系爭建物之 所有權人實應為林崑崙與王珠圓（或渠等之前手），非盧景 煌或代管之盧振鵬。而王珠圓與被告簽立買賣契約時，亦已 將系爭建物之事實上處分權轉讓與被告，就系爭建物，原告 既非所有權人、亦非事實上處分權人，又何以能就系爭建物 向被告有所請求？退步而言，如鈞院認為林崑崙與王珠圓並 非系爭建物之所有權人，由於被告承租系爭土地時，系爭建 物已年久失修、破爛不堪，是由被告自行出資整建為可堪使 用之建物，則原始取得系爭建物所有權之人，應為被告，亦 絕無可能由原告或原告之父取得系爭建物所有權。而在與原 告租賃租期屆滿後，被告因與王珠圓簽立如之不動產買賣契 約，起訴狀中所稱「而於租賃期間屆滿後，雖未再訂立書面 契約，然系爭建物仍由被告繼續使用收益並交付租金，顯已 屬不定期限租賃契約」等語，根本係原告所虛構。 ㈡被告對於系爭賃契約於民國64年12月31日租賃期限屆滿後， 被告仍繼續使用並佔有系爭建物並不爭執。
㈢被告先位抗辯認為是所有權人為林崑崙、王珠圓或渠等之前 手，而備位抗辦是被告原始取得。至於原告主張其受有100 萬元損害之部分，應由原告負舉證責任。
㈣系爭建物於64至67年間係由被告所使用之狀態，惟租金部分 因年代久遠，被告記憶亦已不清，依稀記得該期間似乎仍有 支付租金予原告，當時亦似乎有與原告簽立租賃契約，只是 已迭失。後於67年10月9日，被告與王珠圓簽立不動產買賣 契約，並經移轉登記而取得系爭土地所有權，兩造之租賃關 係（無論係定期或不定期租賃）亦隨之合意終止，此觀之原 告於另案對於被告所提出之刑事告訴中亦稱「自67年間起， 拒不給付每年租金8,200元迄今，屢經催討均不予理會」， 應可證明被告給付租金係直到67年10月9日，惟被告否認67 年10月9日後有如原告所稱「屢經催討均不予理會」之情事 ，實則原告自該日起即未再向被告請求租金。既於67年10月 9日之後，兩造問就系爭土地及建物，但並無租賃關係，原 告亦不再向被告請求租金，而此可證原告係明知其非系爭建 物之所有人與出租人。
㈤並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請駁回。⑵訴訟費用由原 告負擔。⑶如受不利判決，願提供擔保請准宣告免為假執行 。
三、法院之判斷：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈兩造於63年間就金門縣○○○○路00巷0號之未保存登記建
物（下稱系爭建物）訂定系爭租賃契約，租賃期間自63年1 月1日起至64年12月31日，每年租金為7,500元。於64年12月 31日租賃期間屆滿後，兩造未再另立租賃契約。 ⒉系爭建物建築於金門縣○○鎮○○段000號土地（下稱系爭 土地）之上。
⒊上開租賃期限屆滿後，原告允由被告繼續使用系爭建物並收 受租金，直至67年間，被告拒絕給付租金。
⒋被告與林王珠圓於67年10月9日以系爭土地及系爭建物為標 的，成立不動產買賣契約。
⒌被告於103年9月間，未經取得原告同意或授權，拆除系爭建 物，系爭建物因而滅失。
⒍上開事實，業據原告提出租賃契約書及影本現場照片4張、 被告提出之不動產買賣契約書等件影本為證，上開事實堪信 為真實。
㈡原告主張係系爭建物所有人，兩造間就系爭建物仍存有租賃 關係，被告未經原告同意或授權擅自拆除系爭建物，致原告 之所有權遭受侵害，應依民法第432條或民法第184條第1項 前段之規定，賠償原告租賃物、所有物滅失之損失等情。惟 為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：原告 是否為系爭建物之所有權人、典權人或承租人？被告拆除系 爭建物是否造成原告之損害？析述如下：
⒈按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並 二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害 賠償之債，如不合於此項成立要件，即難謂有損害賠償請求 權存在，最高法院48年台上字第481 號判例意旨可資參照。 又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。是依民事訴訟如係由 原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉 證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即 令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求 （最高法院17年上字第917 號判例參照）。 ⒉本件原告主張其為系爭建物之典權人，係以其父盧振鵬與被 告於46年間之簽立租賃契約為唯一論據，主張系爭建物係由 原土地及建物所有人出典予其伯父盧景煌，並由其父盧振鵬 代為使用收益，盧景煌過世後無其他繼承人，原告之父為唯 一繼承人，其典權自應由原告父親繼承盧景煌之典權，嗣原 告父親因病過世，系爭建物之典權權利再由原告繼承。 ⒊原告主張其父為盧景煌唯一繼承人，係以其提出之繼承系統 表為唯一證據，惟該表記載原告父親之父為盧天爵；盧景煌 之父為盧天侯，盧天爵與盧天侯為兄弟，亦即原告父親與盧
景煌僅係堂兄弟，並非兄弟，按法定繼承人依民法第1138條 規定，以配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母 為限。原告之父與原告伯父盧景煌係堂兄弟，即不在法定繼 承人之列。
⒋原告主張盧景煌約於20幾年出洋，過世後無其他繼承人，則 原告之父即為其唯一繼承人云云。惟原告父親與盧景煌非兄 弟並非法定繼承人業如前述，且原告父親之父盧天爵、盧景 煌之父盧天侯另有兄弟盧天賞、盧天祥二人，而原告父親亦 有兄弟盧振良、盧振象二人，如何推論系爭建物典權權利何 以輾轉由原告父親唯一繼承，亦未見原告提出相關事實以實 其說，原告僅以繼承系統表即認原告之父為原告伯父盧景煌 之唯一繼承人，實有未洽，原告既然無法證明原告之父為盧 景煌繼承人及盧景煌僅原告之父為其唯一繼承人，自無由原 告繼承系爭建物之典權權利自明。
⒌原告主張按照46年系爭租賃契約書所載「租賃期滿即將修繕 費抵銷租金，權利義務已告兩清，改除前約歸還業權」內容 ，系爭建物的處分權應歸屬原告父親所有云云，惟系爭租賃 契約書之立租約字人固為原告父親與被告，然亦載明原告父 親僅係代管者，且系爭租賃契約書固然記載以修繕費抵銷租 金，然經修繕後之建物亦不當然即歸屬為代管人所有。 ⒍況且，系爭租賃契約書明確記載：「...緣盧振鵬（即原告 父親）有代管家兄盧景煌所承典金城鎮東門里林崑崙王珠圓 店屋壹座，地政列號7078，面積0.12，坐落金城鎮東門里即 中山台右側，因年久失修破壞不堪，今由盧振鵬代管全權負 責，願將該屋出租與謝心君修建作為正當營業之用...」文 義可知，原告父親自稱盧景煌為系爭房屋之典權人，而原告 父親為典權人盧景煌代管典物系爭房屋，原告父親既然自稱 代管盧景煌承典之修建前之系爭建物，顯然盧景煌並非修建 前系爭建物之原始起造人，再既言「修建」，亦明顯可知被 告於46年間承租系爭建物時，係在現有建物上為修建，而非 重新起造建物。按典權人因支付有益費用，使典物價值增加 ，或依第921條規定，重建或修繕者，於典物回贖時，得於 現存利益之限度內，請求償還。民法第927條第1項定明文。 在本件系爭租賃契約書約定「租賃期滿即將修繕費抵銷租金 」事項履行時，因典權人於典權期間將典物出租，以出租期 間應收之租金換取承租人之修建建物代價的結果，亦僅生典 權人對於出典人之有益費用之求償權，並非當然由典權人取 得出租典物之所有權。
⒎且按稱典權者，謂支付典價，占有他人之不動產，而為使用 、收益之權，民法第911條定有明文。又不動產物權，依法
律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力 ，民法第758條亦有明文。本件原告主張盧景煌為系爭建物 典權人，係以系爭租賃契約書為唯一證據，惟系爭租賃契約 書係由原告父親與被告簽立，且由原告父親自稱盧景煌為系 爭房屋之典權人，此外則別無其他證據可資佐證。經本院依 職權函查系爭建物有無典權設立登記結果，系爭建物未有辦 理建物登記，故無法提供相關資料等情，亦有金門縣地政局 105年11月1日地籍字第1050008405號函（卷第131-132頁） 在卷可按，故縱然原告父親於系爭租賃契約書稱盧景煌為系 爭建物之典權人為真，其典權亦因未登記而不生效力。四、綜上所述，本件原告並未舉證盧景煌為系爭建物之典權人， 且原告父親亦非盧景煌之繼承人，原告即無從繼承系爭建物 之典權或所有權，反之被告於67年10月9日與系爭土地及建 物所有權人林王珠圓簽立不動產買賣契約，並經移轉登記而 取得系爭土地所有權，依不動產買賣契約取得系爭建物之所 有權，則被告於103年9月間，本於所有權人地位拆除系爭建 物，為其權利之合法行使，難認對原告有何損害之發生。故 原告依民法第432條、第184條第1項之規定，訴請被告應賠 償100萬元，為無理由，不應准許。
五、本件事證已明，兩造其餘攻防方法及所提出之證據，經本院 審酌後，核與本件結論不生影響，爰不逐一論述，附此敘明 。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 12 月 27 日
民事第一庭 法 官 林秀菊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數附繕本），並依法繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 12 月 27 日
書記官 張梨香