最高法院民事判決 一○五年度台上字第二二一六號
上 訴 人 江燦輝
許立欣
共 同
訴訟代理人 莫詒文律師
曹珮怡律師
被 上訴 人 群家建設股份有限公司
法定代理人 劉信立
訴訟代理人 張致祥律師
被 上訴 人 侯明蘭
上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於中華
民國一○四年四月十五日台灣高等法院第二審更審判決（一○三
年度重上更㈠字第一一五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人江燦輝於民國九十七年一月二十七日及同年四月二十日以總價新台幣（下同）三百九十八萬元、四百萬元，向群家建設股份有限公司（下稱群家公司）買受該公司在坐落宜蘭縣礁溪鄉○○段○○地號等土地所建「風和山林」建案（下稱系爭建案）戶別Ｂ六棟八樓、Ｂ五棟十樓房屋，及向侯明蘭買受其上坐落土地（下稱甲、乙房地）；上訴人許立欣於同年三月十五日則以四百萬元向群家公司買受同建案戶別Ｂ三棟十樓房屋，及向侯明蘭買受坐落土地（下稱丙房地）。因上訴人未依約付款，乃於九十八年十二月二十五日與伊達成協議，由上訴人出具同意書（下稱系爭同意書），允諾應辦妥交屋手續與繳清保留款。然上訴人並未依約履行，甲、乙、丙房地各尚欠二十一萬元、三十三萬元、十三萬元未繳納，經群家公司於九十九年六月九日函催後，未獲置理，乃於同年月二十八日對上訴人解除上開房屋買賣契約，依該契約第二十四條約定，其解除效力及於侯明蘭與上訴人間土地買賣契約。因上訴人仍認上開契約關係尚存在，伊自有確認之必要等情。爰求為確認伊與江燦輝間甲、乙房地、與許立欣間丙房地買賣契約法律關係均不存在之判決。上訴人則以：因被上訴人系爭建案Ｃ棟房屋施工期間，無法履行交付Ａ、Ｂ棟地下室對外連結通道之義務，復未依系爭同意書附件㈠圖示提供便道（下稱系爭便道）供伊通行，竟在離建物二百公尺外另租鄰地供Ａ、Ｂ棟住戶停車，伊自得行使同時履行抗辯權而拒絕結清尾款、辦理交屋。況兩造於九十九年六月中旬另協議俟Ｃ棟完工時再交屋，依該同意書第二條約定，於辦理交屋時始需給付尾款，群家公司於同年月二十八日以伊遲延給付尾款而
解除契約，自非適法等語，資為抗辯。並於第一審主張：群家公司於九十八年十月八日已就伊等所購房屋取得使用執照，依兩造所立土地買賣契約第五條第一項、第三項第一款及房屋買賣契約第十一條第一項、第三項第一款約定，被上訴人應於九十九年一月八日前辦理伊等所購房地所有權移轉登記，詎屢經催告，均置不理等語，爰依兩造買賣契約之約定，對侯明蘭另行起訴及對群家公司提起反訴（經第一審合併辯論及判決），求為命㈠侯明蘭、群家公司分別將甲、乙房地所有權移轉登記予江燦輝；㈡侯明蘭、群家公司分別將丙房地所有權移轉登記予許立欣之判決。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：江燦輝、許立欣向被上訴人買受甲、乙、丙房地，分別尚餘尾款二十一萬元、三十三萬元、十三萬元未付；上訴人有於九十八年十二月二十五日簽訂系爭同意書等情，為兩造所不爭，並有房地買賣契約、系爭同意書等附卷可稽。查系爭同意書第三條記載「對Ｃ棟公共設施尚未能使用，或人員、車輛進出動線，接受公司之規劃且無異議」等語，其真意係群家公司有權依現場實際情況更動出入動線，上訴人負有接受義務，與第二條約定上訴人應「辦妥交屋手續，結清保留款」，二者非立於對待給付地位，上訴人自不得以被上訴人未提供系爭便道，而拒付保留款。參以證人即群家公司總經理李明志所為證言，可知上訴人買受之房屋於Ｃ棟房屋施工前已先行完工，其即有依約給付價金之義務，Ｃ棟施工期間固影響Ａ、Ｂ棟住戶車輛進出動線，然系爭便道僅係Ｃ棟施工期間之暫時通行措施，否則上訴人豈會同意配合辦妥交屋手續、結清保留款，並於同意書第五條記載「悉數應允接受，倘有任一違失，即視同違約論」等語，益徵上訴人辦妥交屋手續及繳納尾款義務，與群家公司提供系爭便道間不具對價關係。縱認上開二者間具有對價關係，然依證人李明志及群家公司業務部副理蕭賜郎所為證言，可知系爭便道如系爭同意書附件㈠圖示「住戶進出區域」，位置坐落Ｃ棟房屋基地上，該區需開挖地下室及架設鷹架，客觀上無法繼續保留便道，群家公司於九十九年五月十三日Ｃ棟房屋開工後即在德陽路六十二巷旁租地，供Ａ、Ｂ棟住戶停車之用，並向住戶公告代墊第一年管理費為補償，其他住戶均未表示不同意，兩造未約定系爭便道需保留至Ｃ棟完工為止等語，核與李明志於九十七年一月十五日向訴外人福崇寺借用系爭便道所在之宜蘭縣礁溪鄉○○段○○○○○地號等土地之借用契約相符。況系爭同意書既為解決Ｃ棟施工期間Ａ、Ｂ棟住戶出入動線問題，以達Ｃ棟儘早完工目的，則群家公司豈可能悖於該目的而同意於其施工期間繼續提供系爭便道供上訴人通行。又倘群家公司於Ｃ棟施工期間，有繼續提供系爭便道之可能性，李明志豈有大費周章另向福崇寺借用土地之必要？為何均無其他住戶不同
意該出入動線之規劃？足見系爭同意書未限制群家公司提供之便道以其附件㈠圖示位置為限。群家公司確已履行同意書第三條之義務，上訴人亦不得行使同時履行抗辯權。再查證人蕭賜郎、李明志證稱李明志固同意上訴人於Ｃ棟完工時交屋，惟未同意上訴人延至Ｃ棟完工時再付尾款等語，則經扣除每戶交屋款三萬元外，江燦輝、許立欣各欠四十八萬元、十萬元尾款未付，經群家公司於九十九年六月九日定期催告仍未給付，均負遲延責任。群家公司於同年月二十八日依房屋買賣契約第十八條第二項、第二十四條約定，解除與江燦輝間甲、乙房屋、與許立欣間丙房屋之買賣契約，自屬合法，其解除效力及於侯明蘭與江燦輝間甲、乙土地、與許立欣間丙土地之買賣契約。至江燦輝雖於九十九年十二月二日以公共設施有瑕疵為由，函知群家公司行使同時履行抗辯權，然已在群家公司於同年六月二十八日解約之後，上訴人以此抗辯群家公司解約不合法，自無可採。從而，被上訴人請求確認兩造間就上開房地買賣契約關係不存在，為有理由；上訴人起訴及反訴請求被上訴人移轉甲、乙、丙房地所有權登記，即無理由等詞，為其判斷之基礎。
查依證人李明志、蕭賜郎證稱：系爭同意書附件㈠圖示之系爭便道係應上訴人要求，由李明志標示，交蕭賜郎傳真予上訴人後作為同意書附件等語（見原審更㈠卷第八一頁、重上卷第六一頁），且該同意書並無群家公司得以其他方式替代系爭便道之約定（見一審卷㈢第六七、六八頁）。則上訴人主張群家公司依同意書應提供如附件㈠圖示之系爭便道，不得片面變更通行方式等語，似非全然無據。又上訴人與群家公司所立房屋買賣契約附件八記載「Ａ、Ｂ棟車輛統一由Ｃ棟地下一樓進出」等語（見一審卷㈠第二四、六四、一○四頁），群家公司依約原即於交屋時負有交付Ａ、Ｂ棟對外連接通道之義務，此義務與上訴人依約所負給付價金債務，互為對價關係。而因Ｃ棟房屋未與Ａ、Ｂ棟房屋同時起造，致影響Ａ、Ｂ棟住戶車輛進出，上訴人始出具同意書，接受群家公司於Ｃ棟施工期間之暫時通行便道，為原審認定之事實。果爾，群家公司提供之該便道，似係替代其暫時無法依約履行交付對外連接通道義務。則倘上訴人上開有關系爭便道之主張為可採，而群家公司於通知上訴人交屋及繳納尾款時，未提供系爭便道，能否謂上訴人不得以此行使同時履行抗辯權，尚非無疑。原審就此未詳加研求，遽以群家公司提供之便道不限系爭便道，及其提供便道與上訴人交付尾款義務非屬對價關係，而認上訴人不得行使同時履行抗辯權，已有可議。次查依房地買賣契約所附付款明細表之記載，繳款期別僅記載「外牆完成」、「申請使用執照」等，並未載明繳款日期，且系爭同意書第二條約定上訴人所負「辦妥交屋手續、結清保留款」之義務，亦未約定確定期限
（見一審卷㈢第六七頁），屬未定期限之債務。債務人於受債權人催告給付時起，始負遲延責任。依群家公司九十九年六月九日催告函記載，該公司係依房屋買賣契約第七條第三項第五款約定，催告上訴人繳納尾款，而該款記載：「甲方（即上訴人）逾期達十五日仍未繳付…經乙方（即群家公司）以存證信函於催繳期限內仍未繳納者，乙方得解除契約」等語（見一審卷㈠第一○、四九、八九頁）。則上訴人於群家公司以函通知其於十五日內繳款而未繳付時，始負遲延責任，依上開約定，群家公司需再定期催告上訴人繳付仍未繳納者，始得解除契約。原審疏未注意及此，徒以上訴人未依群家公司九十九年六月九日存證信函履行，即認該公司於同年月二十八日解約為合法，並嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 十二 月 十四 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 劉 靜 嫻
法官 林 恩 山
法官 吳 青 蓉
法官 周 舒 雁
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○五 年 十二 月 二十六 日
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