臺灣士林地方法院小額民事判決 105年度士小字第758號
原 告 何柏毅
兼 上一人
訴訟代理人 何錦東
被 告 黃素娥
黃素月
黃萬全
黃萬傳
黃萬福
黃萬壽
陳炳戎
上 7 人
訴訟代理人 蔡宗運律師
張仁龍律師
複 代理人 楊佩芸律師
張意芸
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國105 年12月6
日言詞辯論終結，並判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟玖佰元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國104 年10月15日經鈞院拍賣程序，拍定取得原訴 外人賴玉雯所有之臺北市○○區○○段0 ○段000 地號，權 利範圍為4045/100536 之土地（下稱系爭217 號土地），並 依原告何柏毅、何錦東各以19/20 、1/20之持分比例分配， 成立共有關係，於105 年1 月5 日登記完畢。被告等所擁有 門牌號碼為臺北市○○區○○路000 號之建物（下稱系爭建 物），即臺北市○○區○○段0 ○段00000 ○號之建物及其 增建房屋，係坐落於系爭217 號土地及臺北市○○區○○段 0 ○段000 地號（下稱系爭218 號土地）上，被告無權占有 原告所有之系爭217 號土地，造成原告受有相當於租金之損 害，原告自得向其請求相當於租金之不當得利。 ㈡系爭217 號土地依105 年1 月公告現值為每平方公尺新臺幣 （下同）389,000 元，則總價為954,723 元；系爭建物依附 近屋況相當之房屋價值計算，並參酌基地位置、經濟價值等 條件，每坪價值為3,000 元，則系爭建物總價為221,430 元 ，現系爭建物每月租金，依照附近房屋租金價格約為110,49 0 元；則就系爭217 號土地與系爭建物之價格比率計算，每
月租金應為4,397 元，而原告既已於105 年1 月5 日辦理系 爭217 號土地之所有權登記完畢，故請求相當於租金之不當 得利期間自105 年1 月5 日起至105 年4 月5 日止，共計為 13,191元，並請求自105 年4 月5 日起至清償日止，按年息 5 ％計算之利息。
㈢就系爭217 號土地之拍賣公告，並未列出其上有債權契約或 土地使用同意書存在，原告自無從查知，當不受該契約或是 同意書之拘束，且縱有使用借貸關係存在，然債之關係僅得 拘束締約雙方，第三人並不當然受到拘束，原告既未繼受該 法律關係，又無其他可認同意繼受該法律關係之情事，自不 受該土地同意書之拘束。
㈣被告等所提及之土地使用權證明書，係為當時針對陽明山管 理局申請營造執照之固定格式表單以供當事人填寫，主要只 用於表明土地地主是否完全認可其土地茲為申請營造執照並 與證明使用，至於營造執照日後是否會核准、申請營造建物 日後是否會蓋成等，於申請時根本未能知曉，而於系爭房屋 建造完成後，該「土地使用權證明書」申請營造執照使用目 的早已完成，不得憑此認為有使用借貸契約存在，其上亦無 租金數額與使用期限之約定，更不得認為有租賃關係存在。 ㈤被告等聲稱就使用系爭217 號土地未曾支付任何對價，然被 告等實以其應取得之臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土 地之使用對價，交換使用系爭217 號土地之利益，亦即自系 爭建物完竣至今，被告等與其他利害關係人早有對價關係存 在，原告卻迄今未獲得應有之利益，故被告等更應支付使用 系爭217 號土地相當於租金之不當得利予原告。 ㈥本件前手間就系爭217 號土地與周圍土地間雖已有交互使用 之約定，但於民法第425 條修正後，該等土地之所有權人已 有超過持有56％以上有所更動，有些人仍有交互使用關係、 有些則否，故本件應適用修正後民法第425 條，方為允當； 就適用之結果而言，因被告等大都無住在系爭建物中，不構 成修正後民法第425 條之「承租人占有中」要件，且原交互 使用之約定，亦未經公證，故本件並無「所有權讓與不破租 賃」之適用情形。
㈦聲明：⒈被告應連帶給付原告13,191元，及自105 年4 月5 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；⒉原告願供擔保 ，請准予宣告假執行。
二、被告答辯略以：
㈠系爭建物興建當時，業經當時系爭土地（即重測前臺北市○ ○段○○○段00地號與福德段福德洋小段143 之6 地號）之 土地所有權人同意，並由當時之所有權人出具土地使用權證
明書，該證明書並特別載明所興建為「永久式」房屋，則本 件自應類推適用民法第425 條之1 第1 項規定，推定系爭建 物受讓人與系爭土地之受讓人間，於系爭建物得使用期限內 有使用借貸關係，原告所有之系爭217 號土地為前開地號土 地之一部，自應受該使用借貸關係之拘束，且於原告就系爭 217 號土地之外觀，亦足知悉系爭217 號土地上建有系爭建 物之狀態，仍願買受系爭217 號土地，應推斷原告已默許被 告等繼續占有使用至系爭建物不堪使用時為止，故被告等既 為使用借貸權人，其使用系爭217 號土地為有法律上原因， 並不構成不當得利。
㈡依最高法院100 年度台上字463 號及98年度台上字第1424號 之判決意旨，受讓人於受讓標的物時，已知悉標的物有負擔 之拘束仍執意受讓，受讓人自應受前開負擔之拘束，始符合 誠信原則；本件原告於買受系爭217 號土地時，明知系爭建 物有占用系爭217 號土地之情形，仍執意承買，則本諸誠信 原則，原告應受前手與系爭建物起造人間之使用借貸契約之 拘束，自是無權向被告等請求相當於不當得利之租金。 ㈢縱認為兩造前手間就系爭217 號土地成立之使用借貸關係無 法拘束後手，然經查原臺北市士林區○○段○○○段00地號 與福德洋段福德洋小段第143 之6 地號土地，於68年6 月間 合併為臺北市士林區○○段○○○段00地號土地，復於68年 11月間因地籍圖重測，由臺北市士林區○○段○○○段00地 號分割出系爭土地；於55年間，臺北市士林區○○段○○○ 段00地號與福德洋段福德洋小段143 之6 地號土地之所有權 人間有土地交互使用之關係，就其性質應為有償之互為租賃 法律關係，因而有修正前民法第425 條規定之適用，而原告 所有系爭217 號土地為前開地號土地之一部，其自受上開租 賃關係之拘束，而有繼續提供系爭217 號土地予被告等使用 之義務，其訴請被告等就使用系爭217 號土地給付相當於租 金之不當得利，顯無理由。
㈣退萬步言，縱認原告請求有理由，然土地法第97條第1 項之 規定，係規範房屋租金之計算方式，而系爭房屋為被告等所 有，非原告出租予被告等使用，自無從援引之；另依最高法 院75年度台上字第378 號及75年度台上字第489 號之判決意 旨，於計算建築房屋基地租金，應以「土地申報總價額」即 土地登記謄本所載之「申報地價」，作為計算系爭217 號土 地租金之基準，原告所憑依之基準，顯屬無據而不應採取。 ㈤聲明：駁回原告之訴。
三、法院得心證之理由：
㈠按約定交互使用土地，係一方以自己所有或有權使用之土地
換與他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，因並非無 償，不能認為使用借貸；又未約定移轉土地所有權，亦不能 認為互易，衡其性質應屬互為租賃關係。在此交換使用土地 關係存續中，一方將其已換與他方使用之土地移轉登記與第 三人所有，應有民法第425 條之適用（最高法院82年度台上 字第1357號、88年度台上字第2805號判決意旨參照）。 ㈡經查，被告為系爭建物之共有人，應有部分各為1/7 ，系爭 建物坐落於系爭217 號土地與系爭218 號土地上，而原告自 104 年12月30日起成為系爭217 地號土地之共有人，應有部 分各為15371/402144、809/402144，又系爭217 地號土地先 前地號為臺北市○○段○○○段00地號、臺北市○○區○○ ○段○○○○段000 ○0 地號，而兩造之前手即訴外人黃山 龍、訴外人郭阿仁、訴外人郭老字、訴外人賴心吉間有土地 交互使用關係等情，為兩造所不爭執（見本院卷卷一第11 4 頁背面至第115 頁、卷二第162 頁背面至第163 頁），且有 土地及建物登記謄本、臺北市士林地政事務所105 年11月15 日北市士地籍字第00000000000 號函暨所附附件、臺北市建 築管理工程處105 年8 月17日北市都建秘字第00000000000 號函、105 年9 月7 日北市都建秘字第00000000000 號函、 105 年9 月30日北市都建秘字第00000000000 號函暨所附附 件（見本院卷卷一第7 頁至第8 頁、第162 頁至第179 頁、 卷二第10頁至第22頁、第51頁、第89頁至第148 頁、本院證 物袋內），自堪信為真實。
㈢原告固主張被告所有之系爭建物無權占用系爭217 號土地一 節，惟兩造既不否認彼此前手即訴外人黃山龍、郭阿仁、郭 老字、賴心吉間有土地交互使用關係，亦即將系爭217 地號 土地及同段219 地號土地相互提供興建建物使用，揆諸上開 說明，性質應屬互為租賃關係，嗣訴外人黃山龍過世，系爭 建物所有權由被告黃素娥等6 人繼承及被告陳炳戎買受，而 系爭217 地號土地之部分應有部分先由訴外人賴玉雯自訴外 人郭老字處繼承後，再由原告2 人經拍賣買受等節，有異動 索引表可佐（見本院卷卷二第91頁、第98頁、第159 頁）， 所有權雖數度易手，然依據修正前民法第425 條之規定，該 租賃契約對於受讓人仍繼續存在，原告仍應受該租賃契約關 係之拘束，故其主張被告等人為無權占用系爭217 地號土地 ，並非有理；至原告另主張本件應適用88年4 月21日修正後 民法第425 條之規定云云，然對照訴外人郭老字、郭阿仁所 出具之土地使用權證明書及訴外人賴心吉、郭阿仁申請之使 用執照單據（見本院卷卷一第173 頁、第174 頁背面、卷二 第12頁、第14頁、第18頁、第20頁），為55年、57年間之事
，故渠等交互使用之契約關係至少於該時或之前業已成立， 而基於法律不溯及既往原則，並保護民法債編修正前之既有 秩序，以維護法律之安定性，應認為祇要在民法債編修正前 成立之租賃契約，即無適用修正民法第425 條第2 項規定之 餘地（最高法院98年度第2 次民事庭會議決議可資參照）， 是以，本件自不能適用事後修正之民法第425 條之規定，故 原告前開主張乃屬無據。
㈣綜上所述，本件被告所有之系爭建物占有使用系爭217 地號 土地，非無合法權源，從而，原告依不當得利之法律關係， 請求被告給付相當於租金之不當得利，並無理由，應予駁回 ，其訴既經駁回，假執行之聲請亦失其附麗，併予駁回之。四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，及原 告聲請測量系爭建物各樓層房屋面積及查明實際使用情形、 調查同路段298 號房屋使用情形、傳喚證人郭春波、張廖滿 枝、張宏禮、函查系爭217 地號土地、同段219 地號、225 地號土地之第一類土地謄本（見本院卷卷一第145 頁、第16 1 頁、卷二第26頁、第68頁、第153 頁），惟經審酌後於本 件判決結果無影響，爰不逐一論述及調查，附此敘明。五、本件係就民事訴訟法第436 條之8 第1 項適用小額程序所為 原告敗訴之判決，依職權確定訴訟費用額為新臺幣6,900 元 （第一審裁判費1,000 元、測量費用5,900 元），應由原告 負擔。
中 華 民 國 105 年 12 月 30 日
士林簡易庭法 官 劉育琳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 12 月 30 日
書記官 黃啓銓