臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度建上易字第3號
上 訴 人 微笑建設有限公司
法定代理人 張漢祥
訴訟代理人 王士豪律師
陳奕勳律師
被 上訴人 陳俊元
陳世尉
周朕緯
林潔璘
林朝揚
共同訴訟代理人 王朝璋律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國104年11月11
日臺灣苗栗地方法院104年度建字第3號第一審判決提起上訴，本
院於民國105年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人微笑建設有限公司法定代理人變更為張漢祥，並據其 於具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、被上訴人主張：
陳俊元、陳世尉、周朕緯、林潔璘、林朝揚向上訴人購買坐 落於苗栗縣○○鎮○○段○0地號土地上門牌號碼：苗栗縣 ○○鎮○○路000巷00○00號之「微笑三期」大廈A、B棟（ 下稱系爭大廈）。上訴人竟將系爭大廈陽臺外推，擅自變更 設施，致系爭大廈外牆、外窗框、電箱等滲水嚴重，1樓並 有積水等諸多瑕疵，且故意不告知瑕疵，經伊等函催請上訴 人改善，均未獲置理。又共有部分已由上訴人交付伊等占有 使用；伊等於103年3月、4月、5月、6月、8月、9月、10月 均有催告修補；係被上訴人未居中聯絡施工廠商與系爭大樓 管委會，並非管委會拒絕修補，被上訴人亦未依債之本旨修 補瑕疵；且經上訴人多次修繕，然無法改善漏水情形。爰依 瑕疵擔保及債務不履行、侵權行為法律關係，提起本訴，請 求法院擇一為伊等勝訴之判決等語。並聲明：上訴人應給付 伊等各新台幣（下同）27萬4036元，及自起訴狀繕本送達上 訴人之翌日（即104年2月4日）起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。（原判 決駁回吳宜娜、林志彥及廖美珍之訴。吳宜娜、林志彥及廖 美珍敗訴部分，未經聲明不服，此部分已確定，茲不與贅述 ）
三、上訴人辯以：
陽臺面積並未增加，與送建管單位之原始圖說結構完全相符 ，唯一差別係客廳落地窗裝在陽臺上。系爭大廈於102年3月 2日開工，陳俊元、林朝揚於興建至3樓時簽約，周朕緯於興 建至4樓時簽約，其餘被上訴人均於興建完成後簽約，該不 動產買賣契約書未載明陽臺外推，惟渠等均於現場賞屋時均 知客廳陽臺外推，簽約時格局圖亦已明示陽臺外推，被上訴 人等均知悉陽臺外推，陳俊元亦曾在協調會感謝伊讓使用面 積增加。陽臺外推雖有部分漏水，但並非影響結構問題導致 漏水。伊已承諾5年內負責修復漏水問題，部分瑕疵伊持續 進行修繕中，詎陳俊元、周朕緯拒絕讓伊之施工師傅施作。 系爭大廈漏水點只有百分之1，但鑑定報告書認為要重做， 不合理。系爭大廈之共有部分尚未完成點交，伊對於共有部 分交付前之瑕疵，不負瑕疵擔保責任。縱認系爭大廈已完成 交付，則被上訴人陳世尉、林潔璘怠於通知瑕疵，應視為承 認其所受領之物。且被上訴人等未於通知瑕疵後六個月內請 求減少價金；伊並未保證不會滲漏水，亦無故意不告知瑕疵 ，被上訴人不得依民法第360條之規定請求損害賠償。系爭 大廈之管理委員會拒絕伊進入修繕，難認有何可歸責於伊之 事由致債務不履行。被上訴人周朕緯之系爭大廈93號2樓並 無滲漏水之損害；被上訴人陳俊元主張其系爭大廈91號2樓 並無漏水之情形，鑑定報告附件十二-1編號B、C、D僅為油 漆粉刷面的小裂紋，並非滲漏水之痕跡。至於編號E、G所指 之牆面根本不存在，該鑑定報告有嚴重之錯誤，該屋室內電 箱滲漏水之瑕疵已經以高壓灌注之方式修繕，滲漏水照片為 修繕前所拍攝，況若其室內電箱仍有滲漏水之情形，則在如 此危險之情況下，豈可能於交屋後長達2年未加修繕。系爭 大廈一樓梯間周邊及電梯機坑積水照片，乃伊進行修補前所 拍攝，並非現場現況，且伊已於103年3、4月間，於一樓地 面增設落水孔及排水管道等工程，再提升一樓地板之排水功 能，一樓梯間周邊及電梯機坑積水已修復完畢。鑑定人認為 確切之滲漏水點是在窗框四周，則何需將外牆磁磚全部敲除 重做防水，鑑定之修復金額有違比例原則；伊於窗框與外牆 接縫處施以打矽利康之補強工程，係推測可能磁磚的接縫有 裂縫造成漏水，因此委請陳秉志及黃幀馘至現場勘查外牆後 ，再進行局部補強，卻遭被上訴人拒絕，鑑定金額之「利潤 、稅捐及管理費」，此非修繕之必要費用，應予刪除等語。四、得心證之理由
⑴被上訴人主張：陳俊元、陳世尉、周朕緯、林潔璘、林朝揚 分別向上訴人購買系爭大廈之房屋；另上訴人與買受人間所
簽立之不動產買賣契約書上未載明陽臺外推，惟上訴人有為 陽臺外推之施工，及外牆、外窗框、電箱等處有滲水，1樓 並有積水等瑕疵等語，有現場照片、不動產買賣契約書、不 動產點交同意書、建物所有權狀、土地登記謄本、平面圖、 施工圖在卷可稽（見原審卷第1宗第35-50、71-128、131-17 8、191-200頁），並經社團法人臺灣建築發展學會（下稱發 展學會）會同兩造會勘屬實（見鑑定報告書第6-9頁、附件8 之1至附件9之33、附件13之1至附件13之11），且為兩造所 不爭執，堪信被上訴人此部分主張為真實。
⑵被上訴人主張：系爭大廈外牆、外窗框、電箱等滲水嚴重， 1樓並有積水等諸多瑕疵，係因上訴人將系爭大廈陽臺外推 ，擅自變更設施所致等語；為上訴人所否認，辯稱：陽臺面 積與送建管單位之原始圖說結構方面完全相符，唯一差別係 客廳落地窗裝在陽臺上，並無增加任何建築面積，且伊已於 被上訴人賞屋時告知客廳有陽臺外推，簽立不動產買賣契約 書時，再以格局圖告知陽臺外推，被上訴人等均知情等語。 查：系爭大廈於102年3月2日開工，陳俊元、林朝揚、周朕 緯固分別於興建至3、4樓時；其餘被上訴人於興建完成後簽 約，但該不動產買賣契約書並未載明陽臺外推之事實，被上 訴人又否認簽約前知悉陽臺外推之事實，則上訴人自應舉證 證明，惟並無證據足以證明被上訴人等於簽立不動產買賣契 約時已知悉陽臺外推之事實，上訴人此部分所辯，尚無足採 。而依建築執照圖說及使用執照圖說與現場比對後，確認客 廳為陽臺外推，有擅自變更設施之事實；且系爭標的物與執 照圖說不符，二處陽臺分別外推為室內客廳及衛浴等，應屬 二次施工之情形，此有發展學會鑑定報告書在卷足憑（見外 放鑑定報告書第8頁）。是現場格局與建築執照圖說及使用 執照圖說並不相符，應認上訴人未依契約約定給付，上訴人 辯稱：並非瑕疵云云，尚屬無據。
⑶被上訴人主張：系爭大廈外牆、外窗框、電箱等滲水嚴重， 1樓並有積水等瑕疵等語；為上訴人所否認，並辯稱：該瑕 疵已於103年9月前修復，且事後伊去修繕時，遭陳俊元、周 朕緯趕出而無法進行，被上訴人不能直接請求賠償云云。查 ：
①上訴人自承：陽臺外推施工方面有所瑕疵，有部分漏水是 事實，窗戶部分是使用執照核准後才裝，亦為事實，施工 不完善，是有瑕疵等語（見原審卷第1宗第65頁）。又鑑 定時除依據照片外，並經鑑定人檢視現況，上訴人辯稱滲 水係其修繕前之照片，而非現場現狀云云，即無足採。且 「客廳為陽臺外推，鋁窗嵌縫處確有多處漏水及水痕情形
，尤以93號5樓較為嚴重。這8戶之窗戶與樓梯間窗框滲水 …」、「依據屋主提供照片與現況檢視結果，該8戶建築 物皆為中庭陽臺外推未做好防水之滲水情形最為嚴重，其 次為左側外牆防水未施做好導致室內牆面滲水」、「鑑定 標的物1樓係採開放式設計，因排水方向由後方往前方排 至公共排水溝，導致部分積水流入機坑」此有鑑定報告書 足憑（見鑑定報告書第9頁），是上訴人縱曾修補，但至 少於104年6月10日第二次會勘時，仍未解決上開滲水、積 水等之瑕疵，上訴人辯稱上開瑕疵已修復云云，尚無足採 。鑑定報告附件十二-1編號B、C、D確有裂紋，為上訴人 所不爭執；編號E、G係指外推之玻璃窗，此有鑑定報告附 件十三4-2、4-3照片足憑，鑑定報告僅係誤植為牆壁而已 。
②證人鄭瑋烽於103年4月間受上訴人委託至系爭大廈修繕， 但無法確定已修好，103年5月又受上訴人委託至系爭大廈 勘查、修繕時，遭周朕緯阻止後，該證人已回報上訴人， 此經證人鄭瑋烽證述明確（見本院卷第1宗第86-88頁）。 又證人陳秉志於103年9、10月間受上訴人委託至系爭大廈 修繕漏水，被系爭大廈主委周朕緯、監委陳俊元及住戶阻 止，而未進入施工、勘查，此經證人陳秉志證述明確（見 本院卷第1宗第88-90頁）。是上訴人委託證人鄭瑋烽於 103年4月間至系爭大廈修繕時並未經阻止，之後係因未能 完成修繕，始遭阻止進入，則被上訴人並非拒絕上訴人修 繕而直接請求損害賠償，應係因上訴人最初未能完成修繕 所致。
③綜上所述，被上訴人因上訴人未能完成修繕，而請求損害 賠償，即屬有據。
⑷被上訴人等主張：上訴人應給付陳俊元、陳世尉、周朕緯、 林潔璘、林朝揚各27萬4036元等語，為上訴人所否認，辯稱 ：漏水點只有百分之1，但鑑定報告書認為要重做，並不合 理云云。查：
①系爭大廈陽臺外推、變更設施，並有外牆、外窗框、電箱 等滲水嚴重，1樓並有積水等瑕疵，皆為上訴人施工不當 所致，上訴人自應對買受人陳俊元、陳世尉、周朕緯、林 潔璘、林朝揚負瑕疵擔保責任。
②系爭大廈之共有部分已由系爭大廈住戶管理使用，此有系 爭大廈點交表、使用執照、起造人名冊、電梯保固書等在 卷可稽（見本院卷第1宗第52、67-70頁），上訴人辯稱： 共有部分未完成點交，伊對於共有部分交付前之瑕疵，不 負瑕疵擔保責任云云，即無足採。又被上訴人等既已於發
現瑕疵後6個月內通知上訴人系爭房屋具有瑕疵，即已行 使其瑕疵擔保權利，其瑕疵擔保權利自未罹於時效期間。 ③查兩造對於原審選定發展學會為鑑定機構均無意見（見原 審卷第1宗第67頁）；且鑑定時亦已通知兩造會同到場， 而營建防水技術士係施工廠商之必備條件，並非鑑定人所 需條件，此有發展學會105年5月6日臺建發學鑑（104005 ）字第10403162-6號函在卷足憑（見本院卷第1宗第153頁 ），則鑑定報告書所為鑑定結果，自堪作為本件判斷依據 。
④鑑定報告書之估價，係參考苗栗縣竹南鎮當地之仲介業者 及查詢內政部「不動產交易時價查詢服務網」近兩年不動 產買賣實價資料，認目前苗栗縣竹南鎮竹興里與營盤里等 周邊電梯公寓房價交易情形，交易價格約為每平方公尺14 至17萬元，與當時8戶之成交價約為每平方公尺14.75至16 .27萬元之差異不大，且目前之漏水與滲水瑕疵皆可以施 工方式改善（見鑑定報告書第10頁）。該鑑定報告估算「 1、本標的物共8戶住戶，1樓及屋頂突出物為共同持分，8 戶分別與上訴人簽訂房地買賣契約書及不動產點交保固書 （91號3樓除外），並分別備註需防水保固5年，故本次防 漏水改善以可保固5年以上為估價原則。2、現場因中庭有 施做天窗，拆除再復原之工程浩大，故中庭防水改善以吊 掛施工方式為原則。3、中庭係陽臺外推改裝，原敲除磁 磚依慣例本應敲除50公分為原則，然而僅剩10-15公分未 敲除，易產生磁磚復原時介面銜接問題，故採全面敲除為 估算原則。4、門窗窗框亦為漏水原因之一，故本估價包 含窗框及五金重做填縫，以便有效阻擋外漏水源。5、左 側外牆因多戶室內牆面已經產生滲水及反潮、空洞現象， 故以扣除緊臨鄰房部分之外牆，全面補重作外牆防水。 6、91號2樓右側外牆因緊臨鄰房，無法確實施作防水，導 致室內電箱產生滲漏水現象，為避免漏電引起公共安全問 題，故全面補重作外牆防水。7、左側外牆室內牆面產生 滲水及反潮、空洞部分，一併列入改善範圍。8、1樓外側 因地形關係，無法前後排水，故以排水溝引導水源排至排 水孔，並於靠近電梯部分加做止水墩止水為原則。9、本 案防漏水改善工程金額為219萬2291元，平均每戶修復金 額為27萬4036元」，並詳列各項目修復費用（見鑑定報告 書附件14之1至14之3頁）。觀諸其鑑定程序及方法，均屬 周延，且已考量各項情形，為整體性之綜合評估，故鑑定 報告書評估每戶修復費用為27萬4036元，應屬可採。又被 上訴人另行委請他人修繕時尚需支付「利潤、稅捐及管理
費」，鑑定報告認係修繕之必要費用，尚無不正確之處。 ⑤系爭大廈漏水點縱使只有百分之1，但尚不因漏水比例較 低，即可認無需重新施作；且鑑定報告所估之工法及經費 ，係為徹底解決滲漏水問題及建築物後續使用與美觀，有 必要性，此有上開105年5月6日發展協會函在卷可憑；又 修繕費用倘屬必要，亦不因修繕費用比原施工費用高而得 認無須修繕，上訴人此部分所辯，並無足採。
⑸綜上，陳俊元、陳世尉、周朕緯、林潔璘、林朝揚依瑕疵擔 保之法律關係，請求上訴人給付各27萬4036元本息，為有理 由，應予准許，其餘法律關係之請求，即無審酌必要。原審 判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決 不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。至於陳 俊元等人勝訴部分，合計所命給付之金額已逾50萬元，本不 得依職權宣告假執行，但陳俊元等人於原審已陳明願供擔保 請准宣告假執行，而本件經本院判決後，即已確定，並無假 執行問題，僅予以指明，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 29 日
工程法庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳毓秀
法 官 李平勳
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳宜屏
中 華 民 國 105 年 11 月 29 日
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