臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上易字第411號
上 訴 人 雷隆程
訴訟代理人 周仲鼎律師
複代理人 繆昕翰律師
被上訴人 賴建銘即傳承不動產仲介企業社
訴訟代理人 柳柏帆律師
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國105年6月
14日臺灣臺中地方法院105年度訴字第1108號第一審判決提起上
訴，本院於105年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠、上訴人於民國104年11月16日委託被上訴人以新台幣(下同)1 億3,662萬元，與訴外人000委託之仲介000即00房屋企業社 ，就李志聰所有坐落雲林縣○○鎮○○段○00號之土地買賣 價金為議價。並以票號CZ0000000、票據金額200萬元之支票 一紙作為斡旋金。兩造嗣於同年11月24日合意將委託買價提 高為1億3,973萬元，經伊議價後，李志聰同意依該價格出售 系爭土地，並由其代理人簽收上開200萬元之支票以為定金 之交付，雙方並約定於104年12月13日簽訂買賣契約書。㈡、屆期，上訴人表示資金籌措不及請求展期，並簽發票號MN02 33303、面額500萬元之支票一紙，換回上開200萬元之支票 ，簽約日展延至104年12月20日。104年12月19日，上訴人再 度要求展延，經協商後，李志聰口頭同意展延簽約日至104 年12月25日。詎料，簽約日屆至，上訴人仍拒不簽約，經催 告後，上訴人均置之不理。
㈢、本件買賣契約已成立。上訴人縱拒絕簽訂買賣契約，仍應給 付被上訴人服務報酬1,397,300元（即買賣總價1億3973萬元 之百分之1）。爰依買賣議價委託書第三條第一項第二款、 買方定金收款憑證第五條，請求上訴人給付1,397,300元之 服務報酬。
㈣、於本院補充陳述:
⒈上訴人與訴外人李志聰（即被上訴人所仲介之賣方）已就買 賣標的、價金（包含簽約款、用印款、完稅款、尾款）、土 地增值稅、清償塗銷費用、契稅、地政規費等必要之點均達 成合意，此有買方定金收款憑證、賣方定金收款憑證可證。 系爭不動產買賣契約成立。況訴外人李志聰已於104年11月 26日收受上訴人所交付之支票號碼CZ0000000、票據金額200
萬元、發票日104年11月16日之支票作為定金，嗣於104年12 月13日上訴人又以支票號碼MN0000000、票據金額500萬元、 發票日105年1月31日之支票交付予訴外人李志聰作為定金， 並向李志聰取回前開發票日104年11月16日之支票。依民法 第二百四十八條規定，系爭不動產買賣契約推定成立。上訴 人稱系爭不動產買賣契約尚未成立，應無理由。 ⒉被上訴人得依系爭議價委託書、買方定金收款憑證之約定， 請求上訴人給付新台幣1,397,300元之服務報酬： ①按依系爭買賣議價委託書第一條約定：「本書據經賣方簽 章同意買方承購條件時，買賣即成立，受託人即得全權代理 買方將斡旋金轉為買賣定金之一部分，買方應於三日內補足 買賣總價款百分之五以上之金額為定金並出面與賣方簽訂買 賣契約書，買方絕無異議」，又於系爭議價委託書中買方承 購聲明欄位第三條約定買方服務費給付約定：「（一）買方 承諾有下列情形之一者，同意以買賣成交總價款百分之二之 現金金額乙次給付受託人作為服務報酬：2.（Ａ）「買賣議 價委託書」書面，賣方已確認同意依買方承購條件出售。前 揭任一條件成就後，買方卻不履行簽訂買賣契約書之義務者 」。次按買方定金收款憑證第五條亦約定：「因可歸責於甲 方之事由致不能於前述第四條約定之日期簽訂買賣契約時， 甲方已付定金任由賣方沒收，並仍須以買賣成交總價百分之 二之現金金額一次給付乙方作為服務報酬費用」（嗣後合意 變更為買賣成交總價百分之一），足見訴外人李志聰同意上 訴人之承購條件後，系爭不動產買賣契約即成立，則上訴人 即負有出面與訴外人李志聰簽訂買賣契約書之義務，且若不 為簽約之行為時，仍應給付服務報酬。
②上訴人一再要求延期簽約，且經訴外人李志聰同意延期，然 上訴人又拒絕簽約，已違反系爭議價委託書第一條約定，被 上訴人本得依系爭買賣議價委託書中買方承購聲明欄位第三 條第（一）項第2款、買方定金收款憑條第五條約定，請求 上訴人給付新台幣1,397,300元之服務報酬。 ⒊再查，民法第五百六十八條之規定係居間報酬請求時期之一 般規定，原不得據以反面推論所有契約未成立之情況居間人 皆不得請求報酬，蓋契約未成立之情形各異，有可歸責居間 人、委託人、或不可歸責於雙方之情形。就系爭買賣議價委 託書中買方承購聲明欄位第三條、買方定金收款憑條第五條 所約定之內容，則應屬兩造就服務報酬給付要件之特別約定 ，而不屬任何典型契約，自不適用典型居間契約之規定。被 上訴人依系爭買賣議價委託書中買方承購聲明欄位第三條第 ㈠項第2款、買方定金收款憑條第五條之特別約定請求給付
報酬，而上訴人亦確有上開約定內容之情事，是被上訴人之 請求於法應無不合。
⒋上訴人雖又認兩造於簽立買方定金收款憑證時，已同意修改 本件報酬於上訴人簽訂不動產買賣契約書之同時才須支付， 然該憑證第五條形式上雖就「總價款百分之二之現金金額」 為刪除，但此係兩造修正報酬金額為總價款百分之一之現金 金額為磋商之結果，此由對照第七條刪除百分之二之現金， 並改為百分之一，可資為證，非如上訴人所言。二、上訴人未於原審提出任何聲明或答辯，於本院則抗辯如下:㈠、依兩造簽訂之買賣議價委託書與要約書第二頁所載，雙方所 簽訂的是買賣議價委託書而非要約書，依買賣議價委託書第 一條規定，本書據經賣方簽章同意買方承購條件時，買賣始 謂成立，然觀之買賣議價委託書上未見賣方確認簽名，應認 為賣方並未同意買方之承購條件，故買賣契約並未成立。㈡、上訴人與訴外人李志聰雖分別簽有買方定金收款憑證及賣方 定金收款憑證，並於上開憑證中預先擬定買賣之標的物及金 額。惟查，此乃屬兩造為訂立買賣契約本約所預先擬定之預 約，上訴人與訴外人李志聰間僅確認買賣之標的物、金額及 付款方式，要難謂上訴人與訴外人李志聰間之買賣契約已經 成立。
㈢、被上訴人雖於軟體通訊通知上訴人「雷老闆，賣方以確認簽 名傳下來」，然買賣議價委託書之賣方確認欄卻未見賣方簽 名，兩者顯相矛盾。且上訴人亦於通訊軟體告知被上訴人「 你如真的等不及～就往賣別人方向處理…等情，顯見上訴人 已提早告知被上訴人可以另尋買家，上訴人與訴外人李志聰 間之買賣契約並未成立。
㈣、又買方定金收款憑證原先雖記載倘因可歸責於上訴人之事由 致不能於約定之日期簽訂買賣契約時，上訴人須以買賣成交 總價款百分之二之現金金額一次給付被上訴人作為服務報酬 費用，惟關於服務報酬費用之金額部分業經刪除，可知雙方 已合意就未簽定買賣契約之情形，被上訴人僅得沒收上訴人 已支付之定金，不得再向上訴人請求服務報酬費用甚明。此 外本件僅刪除「總價款百分之二之現金金額」，卻未再將服 務報酬之比例填上，顯見雙方係有意刪除未能簽訂不動產買 賣契約時之服務報酬費用。被上訴人雖辯稱該服務報酬比例 係漏填，應比照修正之百分之一報酬，然該定金收款憑證確 實未記載此時應給付多少之報酬費用，雙方既未有合意，基 於消費者保護法第11條規定，定型化契約有疑應有利於消費 者之解釋，應認於未填載報酬比例之情況下，上訴人應無庸 給付被上訴人服務報酬費用。
㈤、按民法第五百六十八條居間人之報酬請求權乃繫於契約成立 之規定。而居間為委託人之給付義務附停止條件之契約，當 委託人(即上訴人)所期待之契約「因居間人(即被上訴人)之 報告或媒介而成立者」，委託人負有給付約定報酬之義務， 其給付義務乃附停止條件。而此條件之成就或不成就乃繫於 委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒 介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發生 之風險。該條規定雖為任意規定，然被上訴人以定型化契約 條款之方式，將契約成立之條件轉換為議價成功（即買方及 賣方就總價金達成合意）即可請求服務報酬，無異將民法第 568條之報酬風險轉由消費者承擔，該約定與其所排除不予 適用之民法第568條之立法意旨顯相矛盾，應認該約定顯失 公平，應屬無效。(臺中地方法院99年沙簡字第241號民事判 決參照)
㈥、退步言之，本案倘上訴人須給付服務報酬予被上訴人(假設 語氣，上訴人否認)，該服務報酬應屬違約金之性質，且顯 有過高之情形，請求酌減。
㈦、綜上所述，本件被上訴人請求給付報酬新臺幣1,397,300元 ，顯無理由。
三、原審決斟酌兩造攻擊防禦方法後，認被上訴人依系爭買賣議 價委託書與要約書、買方定金收款憑證之約定，請求上訴人 給付報酬1,397,300元及法定遲延利息為有理由，而為被上 訴人勝訴之判決，上訴人不服判決結果，提起上訴，聲明求 為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲 請駁回。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡第二審訴訟 費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事實如下(參本院卷第35頁)：㈠、被上訴人與訴外人000均為21世紀房屋仲介之加盟業者。㈡、訴外人000於104年11月間受訴外人李志聰委託銷售坐落於雲 林縣○○鎮○○段00地號、面積5132.57平方公尺、權利範 圍全部之土地，委託銷售金額為1億6,300萬元。㈢、上訴人於104年11月16日與被上訴人簽訂買賣議價委託書， 並由上訴人交付票據號碼CZ0000000、票據金額200萬元之支 票一紙作為斡旋金，由被上訴人向訴外人000就系爭土地之 買賣金額為議價。
㈣、嗣經上訴人居間，李志聰於104年11月26日同意上訴人之議 價(即同意以總價為1億3,973萬元出賣土地)，並由其代理人 即訴外人000簽收票據號碼C20000000、票據金額200萬元之 支票，買賣雙方約定於104年12月13日簽訂買賣契約書。㈤、上訴人於104年12月13日表示資金籌措不及，並交付票據號
碼MN0000000、票據金額500萬元之支票一紙換回上開票據號 碼CZ0000000、票據金額200萬元之支票，並由訴外人方元宏 代理訴外人李志聰簽收之，買賣雙方並合意將簽約日展延至 104年12月20日。
㈥、104年12月19日，上訴人再度表示希望訴外人李志聰能再為 展延簽約日，經買賣雙方、被上訴人及訴外人000（受僱於 訴外人000）於臺北兄弟飯店協商後，訴外人李志聰口頭同 意展延簽約日至104年12月25日。
㈦、上訴人未簽立買賣契約書，被上訴人所持有之500萬元支票 並未提示。
㈧、以上兩造不爭執之事實，並有被上訴人於原審所提出之李志 聰與00房屋企業社簽立之不動產專任委託銷售契約書、兩造 間簽立之買賣議價委託書與要約書、委託銷售契約內容變更 合意書、支票號碼CZ0000000號、MN0000000號支票影本各1 紙、買方定金收款憑證、賣方金收款憑證等附卷可稽，堪足 採信，並採為本件判決之基礎事實。
五、本院得心證理由:
㈠、被上訴人主張:伊受上訴人之委託，與訴外人李志聰及其仲 介就李志聰所有坐落雲林縣○○鎮○○段00地號土地為居間 買賣並為議價，嗣經其議價後，李志聰同意以議價後之1億 3,973萬元出售系爭土地，雙方於104年12月13日已成立買賣 契約，但因上訴人表示資金籌措不及，故未於是日簽訂買賣 契約書，而應上訴人所請先延期至104年12月20日簽約，嗣 又再度延期至104年12月25日簽約，然屆期上訴人仍拒不簽 約，為此依系爭買賣議價委託書之買方承購聲明第三條第㈠ 項第二款、買方定金收款憑證第五條之特別約定請求上訴人 給付報酬。上訴人則抗辯如下:㈠本件買賣契約並未成立， 亦未簽定買賣契約書，依約被上訴人不得請求服務報酬。㈡ 依民法568條之規定，須居間成立方得請求報酬，但被上訴 人藉由兩造間買賣議價委託書與要約書之約定，將法律規定 應以契約成立為給付之條件，轉換為只要議價成功即可請求 ，此係加重上訴人之責任，為定型化契約條款，應屬無效。 ㈢縱認上訴人須負擔違約責任，契約所定之違約金亦過高， 應予酌減等語。
㈡、本件土地買賣契約是否已成立？
上訴人固抗辯:其與李志聰間之土地買賣契約尚未成立，為 此拒絕給付系爭服務報酬。然查:
⒈兩造於104年11月16日所簽立之買賣議價委託書與要約書共 計2頁，左頁為「買方承購聲明」，右頁則為「買賣議價委 託書」，此有兩造不爭執之買賣議價委託書與要約書影本附
卷足稽。又查，依買方承購聲明第四條約定:「買方同意受 託人得兼為賣方代理人。」(原審第10頁)；「買買議價委託 書」之前言記載:「立委託書人雷隆程委託被上訴人公司依 下列條件承購前開不動產，爰特此書立委託書並交付斡旋金 200萬元(票號CZ0000000、付款銀行台灣土地銀行)。」；另 委託書第㈠條前段亦明文約定:「本書據經賣方簽章同意買 方承購條件時，買賣即成立，受託人即得全權代理買方將斡 旋金轉為買賣定金之一部分」(原審卷第10頁)。雖兩造嗣後 曾協議修改委託書之部分內容，但僅係將上訴人所委託之承 買價格，由1億3,662萬元提高為1億3,973萬元，另委託期間 之期限，由原來之104年12月16日20時止，延長至該日結束 為止，其餘約款及買方承購聲明之各項約定(服務報酬百分 之二之約定除外，詳下述)則均無變動，此有兩造簽立之委 託銷售內容變更合意書影本附卷足參(原審卷第32頁)，是其 餘之約款及買方承購聲明既未經兩造合意廢止或變更，對兩 造即仍有拘束力，本件被上訴人自有代理買方成立買賣契約 及於買賣成立後將前開斡旋金支票轉為買賣定金之權限。 ⒉再查，訴外人李志聰所有系爭土地面積5132.57平方公尺， 面積範圍全部，原委託銷售之價格為1億6,300萬元，經被上 訴人居間以上訴人所委託之1億3,973萬元與李志聰為議價後 ，李志聰於104年11月26日接受其議價，原作為斡旋金之200 萬元支票，亦交由賣方代理人000簽收，此有支票簽收紀錄 影本一紙為證(原審卷第11頁)。嗣兩造、方宏元即約定於 104年12月13日簽立買賣契約，當天並就土地買賣之標的物 範圍及買賣總價金(含各期付款時間及金額)達成意思表示之 合致，雙方乃分別簽訂買方、賣方定金收款憑證以為履約之 依據，此亦有買方及賣方各自簽名、蓋章之定金收款憑證影 本附卷可參。稽諸兩造間往來LINE之對話內容亦可知:被上 訴人於12月13日以前即通知上訴人:「賣方以(已)確認簽名 傳下來」，上訴人亦回覆:「了解」；在另則LINE對話中， 被上訴人則除通知上訴人:(星期日下午2點)在我們店裡簽約 …，謝謝」、「麻煩您要帶身分正本和印章，如需要在我們 貸款要帶扣繳憑單等資料」，更將簽約應備文件一併傳送上 訴人，上訴人亦回覆:「OK」(原審卷第34頁)；而核對12月 13日當天適巧係星期日，由兩造前開LINE對話互核對照，足 證明兩造及賣方確有約定於104年12月13日當天議訂及成立 系爭土地之買賣契約。
⒊復查，兩造及賣方原雖約定於104年12月13日簽立買賣契約 書，但因上訴人表示:資金籌措不及，故延期簽訂書面契約 書，然兩造與賣方代理人000於104年12月13日當天就系爭土
地之買賣及其價金、各期付款已達成共識及協議，兩造亦不 爭執該日即交付500萬元之定金支票，並分別簽立買方、賣 方定金收款憑證，堪認賣方對上訴人所提之承購條件即1億 3,973萬元之買賣總價金已確認同意，買賣雙方就系爭土地 亦已達成買賣之合意，且當時雙方顯係基於締結買賣契約之 意思而為磋商、讓步及達成土地買賣之合意，而非單純出於 成立預約之意，否則應無出具定金憑證及交付支票之必要， 是不能僅因上訴人個人請求延展簽訂不動產買賣契約書之日 期，即否認系爭買賣契約已成立之事實。
⒋況查，買賣係諾成契約，非以書面為要件，且賣方是否同意 承購條件，其意思表示之表達並無一定之方式，口頭亦無不 可，兩造間之買賣議價委託書，雖設有賣方確認欄供賣方簽 章之用，然依其性質應僅係在提供一書面方便買賣當事人簽 約而已，並非強制或限定只有賣方於確認欄簽章，始發生同 意承購條件之效力，是系爭買賣議價委託書第㈠條所謂之「 本書據」，依當事人之真意，當非以兩造間之買賣議價委託 書為限，即買賣雙方嗣後所出具之書面或其他可資證明賣方 已同意上訴人承購條件之憑據，解釋上均應包括在內。本件 賣方代理人所出具賣方定金收款憑證既足以證明其確有同意 上訴人所提之承購條件，上訴人依約即負有簽訂買賣契約書 及給付服務報酬之義務。上訴人抗辯:本件土地買賣契約尚 未成立，被上訴人不得請求服務報酬，洵屬無稽。㈢、上訴人固又抗辯:兩造已合意於買賣契約成立及簽定不動產 買賣契約書之同時，才須以買賣成交總價「百分之一」一次 給付被上訴人作為服務報酬費用，此由買方定金收據憑證第 五條已將其中「總價款百分之二之現金金額」之條文用語刪 掉，顯可明鑑云云。然查:
⒈依兩造間簽訂之買方承購聲明第三條第一項之約定：「買方 承諾有下列情形之一者，同意以買賣成交總價百分之二之現 金金額乙次給付受託人作為服務費報酬：1、買方與賣方簽 訂不動產買賣契約書之同時。其後因非可歸責受託人之事由 而解除買賣契約書，服務報酬不受影響、2、（A）『買賣議 價委託書』書面，賣方已確認同意依買方承購條件出售；（ B）或買方已確認同意調整條件承購；（C）或『要約書』書 面，賣方已確認同意依買方要約條件出售。前揭任一條件成 就後，買方卻不履行簽訂買賣契約書之義務者」；及買方定 金收款憑證第四條之約定：「甲方（即上訴人）應於民國 104年12月20日至乙方（即被上訴人）營業處所與賣方簽訂 不動產買賣契約書」、第五條約定：「因可歸責於甲方之事 由致不能於前述第四條約定之日期簽訂買賣契約時，甲方已
付定金任由賣方沒收，並仍需…一次付乙方作為服務報酬費 用」（見原審卷第10頁、12頁），由上開約定互核可知:不 僅買賣雙方簽訂買賣契約書之同時，上訴人負有給付服務報 酬之義務，即在賣方已確認同意上訴人之承購條件時，雖無 買賣契約書之簽訂，只要其未簽訂之事由，係因可歸責於上 訴人之事由所造成，上訴人亦仍須負擔給付服務報酬之義務 ，灼然至明。
⒉第查，被上訴人係以仲介為業，其與上訴人彼此間並無特殊 之情誼，依兩造間簽訂之買賣議價委託書第一條前段之約定 :一旦賣方確認買方之承購條件，買賣即成立，被上訴人原 則上即得向上訴人請求服務報酬，倘如上訴人所辯，只要其 未簽訂買賣契約書，被上訴人即不得向其請求報酬請求權， 而不問其拒絕是否在契約已經成立之後及有無歸責之事由， 即無異要求被上訴人須提供免費服務，顯有違事理常情，礙 難採信。再由買方承購聲明第三條第㈠項前段雖約定：「於 簽訂買賣契約書之同時給付服務報酬」，但同條後段亦明定 :「賣方已確認同意依買方承購條件出售，買方卻不履行簽 訂買賣契約書之義務時，買方仍須給付服務報酬」，而兩造 嗣後在買賣成立簽訂定金收款憑證時，關於服務報酬之百分 比雖合意修正(詳後述)，但就前開第三條之約定則未合意廢 止或刪除，故由買方承購聲明第三條及買方定金收款憑證第 四、五條之規定綜合以觀，益證前開所謂「於簽訂買賣契約 書之同時給付服務報酬」，僅係在約定報酬請求權給付之期 限而已，並非謂兩造已合意被上訴人之報酬請求權須待買賣 契約書之簽訂始行發生，且不問上訴人是否具有可歸責之事 由，只要其拒不簽訂契約書即可免除服務報酬之給付。 ⒊再查，前開買方承購聲明關於服務報酬雖約定按成交價百分 之二給付，且兩造嗣後所簽立之買方定金收款憑證第五條本 文，亦經兩造合意將其中「仍需以買賣成交總價百分之二之 現金金額」等字刪除（見原審卷第12頁），但僅係刪除有關 百分比計算之部分，其餘條文則均予保留，足見被上訴人應 無拋棄報酬請求權之意思，且兩造亦無此合意。參諸買方定 金收款憑證第七條條文原約定:「甲方同意於簽訂上開不動 買賣契之同時，以買賣成交總價款百分之二之現金金額一次 給付乙方」，然其中「百分之二之現金」等字已被刪除，而 改為「百分之一」，足見兩造就被上訴人之服務報酬已合意 改按百分之一計算，原來按百分之二計算服務報酬之約定即 失其效力。故買方定金收款憑證第五條之所以將其中「百分 之二之現金」等字刪除，依兩造之真意，當係配合雙方就報 酬金額已合意修改，而為同步之刪除，並一律改以百分之一
計算，以免失衡。上訴人抗辯:兩造已協調同意修改契約內 容，並於契約書內買方訂金收款憑證內明定修改:只有在甲 方同意於簽定上開不動產買賣契約之同時，才須支付服務費 用百分之一(由百分之二修改為百分之一)，本件並未簽訂買 賣契約書，故被上訴人不得請求服務報酬，與當事人之真意 尚有不合，難予採信。
⒋基上，本件買賣雙方原訂於104年12月13日簽訂買賣契約書 ，但因上訴人個人因素導致最終無法簽訂，此業據被上訴人 迭稱於卷，參以上訴人於LINE中亦向被上訴人表示:「資金 尚有問題」、「你如真等不及就往賣別人方向處理」等語( 原審卷第34頁)，俱證系爭土地買賣契約之所以無法簽訂正 式之書面，確係因可歸責於上訴人之事由所造成，依前開買 方承購聲明第三條第一項第2款、買方定金收款憑證第五條 之約定，上訴人對被上訴人仍負有給付服務報酬之義務已甚 明確。
㈣、上訴人雖又以:兩造於104年11月16日所簽立之買賣議價委託 書與要約書，係定型化契約條款，且將民法第五百六十八條 以契約成立為給付報酬之條件轉換為議價成功即可請求，無 異加重消費者之責任，抗辯該契約條款應屬無效云云。然查 :
⒈按「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求 報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約 ，依誠信原則，仍應支付報酬」最高法院著有八十四年度台 上字第二九二五號判決意旨足參。經查，依系爭買方承購聲 明第三條第一項之約定，上訴人就契約條款之內容至少有三 日以上之審閱期，上訴人就委託契約書之內容及相關權利義 務當已充分了解，並認為合理，方有簽約之可能。而房屋仲 介在台灣係競爭之行業，市面上本有多家房仲業者可供選擇 ，上訴人亦擁有相當之自由可以決定是否締約及選擇委託何 家仲介，兩造間之締約地位，並無明顯強弱之分，且上訴人 倘認某項約款不合理或不公平，亦可與被上訴人磋商變更或 拒絕締約，上訴人並非處於無法選擇或無從拒絕締約之情況 ，乃於被上訴人已履約及委託期間已經經過後，始爭執係定 型化契約條款，應屬無效，顯有違誠信原則，不足採信。 ⒉又查，民法第五百六十八條第一項雖規定:「居間人，以契 約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」然此條文 並未禁止當事人間得另行約定以某一事實之發生，作為應給 付報酬之條件，本件兩造當事人既約定賣方確認買方承購條 件後，因可歸責於委託人一方之事由，致不能簽訂買賣契約 書時，被上訴人亦得請求給付服務報酬，基於契約自由之原
則，上開約定對兩造即具有拘束力，被上訴人主張:上訴人 依約仍須給付系爭報酬款，洵屬可採。
⒊末按被上訴人係依約請求服務報酬，而此報酬乃其提供服務 之對價，與違約金之性質有別，非屬違約金，故不生違約金 約定過高，應予酌減之問題，自不待言。
㈤、綜上，上訴人既委託被上訴人以總價1億3,973萬居間買受系 爭土地，並經賣方即訴外人李志聰承諾以該價格出售予上訴 人，雙方並會同於104年12月13日，由上訴人與被上訴人簽 立買方定金收款憑證，李志聰代理人與被上訴人簽立賣方定 金收款憑證，並於當日由上訴人將面額500萬元之支票交由 李志聰之代理人方宏元收執，以為買賣定金之交付，堪認上 訴人與李志聰間關於系爭土地買賣確已達成意思表示之合致 ，其等間之買賣契約應已成立，上訴人因可歸責於己之事實 ，未於約定日期依約與賣方簽立不動產買賣契約書，依買方 定金收款憑證第五條之約定，上訴人自仍負有給付服務報酬 予被上訴人之義務，被上訴人請求上訴人給付按買賣總價百 分之一計算之服務報酬即1,397,300元及自起訴狀繕本送達 翌日即105年4月29日起至清償日止按週年利率百分之5計算 之法定遲延利息，核屬有據，原審因之准許其請求，並依兩 造所請分別諭知「准」、「免」假執行之供擔保金額，洵無 不合，上訴意旨仍執前詞求予將原判決廢棄改判，則屬無稽 ，本件上訴為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經 本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要 ，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九 條第一項、第七十八條、判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 29 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 游文科
法 官 張瑞蘭
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳信和
中 華 民 國 105 年 11 月 29 日