臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第74號
上 訴 人 祭祀公業吳江怡
法定代理人 吳富春
吳富乾
吳富俊
吳富南
吳貴增
吳玉志
吳貴輝
兼法定代理 吳富國
人
上 訴 人 吳長歡
吳富彤
上 一 人
訴訟代理人 林辰彥律師
複 代 理人 黃淑怡律師
黃豐緒律師
上四人共同
訴訟代理人 林梅玉律師
上 訴 人 祭祀公業吳江怡
法定代理人 吳貴順
被 上 訴人 芝柏企業股份有限公司
法定代理人 范玉貞
訴訟代理人 錢紀安律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華
民國104年11月27日臺灣桃園地方法院103年度重訴字第397號第
一審判決提起上訴，本院於105年11月8日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按祭祀公業條例於民國（下同）97年7月1日公布施行後，未 登記為法人之祭祀公業，具非法人團體性質，提起上訴，應 由其管理人為法定代理人合法代理，為最高法院院近來所持 之見解（參照最高法院102年度台上字第629號、104年度台 抗字第522號裁判意旨）。又祭祀公業法人應設管理人，執 行祭祀公業法人事務，管理祭祀公業法人財產，並對外代表 祭祀公業法人。管理人有數人者，管理事務之執行，取決於
全體管理人過半數之同意。此為祭祀公業條例第22條所明定 ，並應準用於未登記為法人之祭祀公業（參祭祀公業條例第 56條）。查，上訴人祭祀公業吳江怡（下稱系爭公業）之現 任管理人為吳富國、吳富乾、吳富俊、吳富南、吳貴增、吳 貴輝、吳貴順、吳富春、吳玉志等9人（見原審卷㈠第298至 300頁），自本件上訴狀觀之，乃係由系爭公業除吳貴順外 之8名管理人委任林梅玉律師具狀提起上訴（見本院卷第12 至14、16至23、103頁），提起上訴乃系爭公業管理事務之 執行，業經全體管理人過半數之同意，是系爭公業由任管理 人為吳富國、吳富乾、吳富俊、吳富南、吳貴增、吳貴輝、 吳富春、吳玉志等8人為法定代理人提起本件上訴，應屬合 法，並依首揭說明，併列吳貴順為系爭公業法定代理人，先 予敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人（以下分稱姓名，並合稱上訴人）起訴主張：吳富國 、吳長歡、吳富彤為系爭公業派下員之一。附表一所示13筆 土地（下合稱系爭土地）原為系爭公業之祀產，屬派下員全 體公同共有。詎訴外人吳長欽、吳長竹、吳長榜、吳長耀、 吳長學、吳長城、吳長登、吳長煥、吳長殿、吳富順、吳富 豐、吳富華、吳富來、吳富業、吳富崇及吳富米等16名派下 員（下合稱吳長欽等16人），明知系爭公業派下員眾多，竟 於72年間製作不實派下員名冊，僅列吳長欽等16人（起訴狀 誤載為系吳長欽等17人〈見原審卷㈠第8頁〉，業經上訴人 當庭更正為吳長欽等16人〈見本院卷第114頁反面〉）為系 爭公業之全體派下員，並選任吳長欽為系爭公業管理人，吳 長欽則向改制前之桃園縣龜山鄉公所（下稱龜山鄉公所）申 報系爭公業之派下全員為16人並自任管理人，且於系爭土地 登記簿登載吳長欽為系爭公業之管理人。嗣吳長欽等16人於 75年間推由吳長欽以系爭公業管理人之名義，將系爭土地以 買賣為原因關係，分別於75年3月7日（附表一編號6至13） 、76年12月18日（附表一編號1至5）移轉所有權登記予被上 訴人。該等買賣及不動產所有權移轉契約僅由吳長欽等16人 為之，非由系爭公業派下全員共同為之，亦未經派下全員過 半數及其應有部分合計過半數，或應有部分合計逾3分之2之 同意，違反98年1月23日修正公布前之民法第828條第2項、 89年1月26日修正公布前之土地法第34條之1第1、5項（以下 逕以修正前之條項及內容稱之）、土地法第34條之1執行要 點、祭祀公業土地清理要點第19點規定，為無權處分及無權 代理之行為，且未經全體派下員事後承認之，對系爭公業不 生效力，況被上訴人迄未舉證證明系爭公業本身知而不為反
對情形，本件即無表見代理之適用，且系爭公業並非法人， 亦無適用表見代表之餘。又系爭土地現登記為被上訴人所有 ，已妨害系爭公業全體派下員所有權，上訴人自得依民法第 767條、現行民法第828條第2項準用第821條規定，求為判命 被上訴人塗銷系爭土地之所有權移轉登記，回復登記為系爭 公業所有之判決。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起 上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將附表一 編號1至5所示之土地，經桃園市桃園地政事務所於76年12月 18日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登 記為系爭公業所有。㈢被上訴人應將附表一編號6至13所示 之土地，經桃園市桃園地政事務所於75年3月7日以買賣為登 記原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為系爭公業所 有。
二、被上訴人則以：吳長欽等16人前經龜山鄉公所審核，並經公 告無人異議後，由龜山鄉公所於72年10月7日發給派下員證 明書，該16人共同選任吳長欽為管理人，亦經龜山鄉公所72 年10月20日核備在案；嗣吳長欽等16人於74年4月8日召開系 爭公業派下員大會（下稱系爭74年派下員大會），一致同意 出售系爭土地，既符合系爭公業規約第15條規定派下員過半 數之要求，亦符合土地法第34條之1規定，故吳長欽於75年 間，以系爭公業管理人身分，出售系爭土地予被上訴人並辦 理所有權移轉登記完畢，自屬有權代理而為有效。縱吳長欽 為無權代理，然被上訴人於進行本件買賣法律行為時，客觀 上系爭公業派下全員僅16人且吳長欽係管理人，足以表徵吳 長欽為有權代表系爭公業之人，系爭公業即應類推適用表見 代理規定，負授權人責任，依土地法第43條規定，被上訴人 自得依系爭土地買賣契約取得系爭土地所有權等語，資為置 辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第104頁、第114頁反面、第7頁 反面、第8頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論 述順序整理內容）：
㈠吳長欽經吳長欽等16人推舉，於72年5月10日列吳長欽等16 人為系爭公業之全體派下員，並檢附系爭公業沿革、派下全 員系統表、派下員名冊、財產清冊、規約等件，向龜山鄉公 所申報並請求發給派下員證明，龜山鄉公所以（72）桃龜鄉 民字第11730號公告，經登報2個月期滿無人異議，龜山鄉公 所乃依吳長欽申請於72年10月7日發給吳長欽等16人派下員 證明；嗣吳長欽等16人於72年10月8日選任吳長欽為系爭公 業管理人，並訂立系爭公業管理暨組織規約，經龜山鄉公所 於72年10月20日以（72）桃龜鄉民字第23538號函准予核備
。有72年5月10日吳長欽申報書、系爭公業沿革、派下全員 系統表、派下員名冊、財產清冊、戶籍謄本、土地登記簿謄 本、管理暨組織規約、推舉書、龜山鄉公所（72）桃龜鄉民 字第11730號公告及登報資料、龜山鄉公所72年10月7日（72 ）桃龜鄉民字第23121號函暨證明書及所附之系爭公業派下 員名冊、72年10月13日系爭公業申請書暨選任管理人同意書 暨全體派下員簽章證明、管理暨組織規約、龜山鄉公所72年 10月20日（72）桃龜鄉民字第23538號函為證（見原審卷㈠ 第175至232頁）。
㈡系爭公業於99年3月10日向龜山鄉公所申請補漏列登記派下 員為吳貴斌等238人；系爭公業選任吳富國、吳富德、吳富 乾、吳富俊、吳富南、吳貴增、吳貴旺、吳貴輝、吳貴順等 9人為管理人，選任吳長寬、吳長鵬、吳貴雄等3人為監察人 ，經龜山鄉公所於99年10月1日桃龜鄉民字第0990034184號 函准予備查；嗣系爭公業選任吳富國、吳富春、吳富乾、吳 富俊、吳富南、吳貴增、吳玉志、吳貴輝、吳貴順等9人為 管理人，選任吳長寬、吳長鵬、吳貴雄等3人為監察人，經 龜山鄉公所於103年11月11日桃龜鄉民字第1030045011號函 准予備查。有龜山鄉公所99年5月3日函及派下現員名冊、派 下員系統表、不動產清冊、龜山鄉公所99年10月1日函及所 附管理人（監察人）名冊、龜山鄉公所103年11月11日函及 所附管理人（監察人）名冊為證（見原審卷㈠第77至108、1 6至18、298至300頁）。
㈢系爭土地原為系爭公業所有，於75年3月7日、76年12月18日 分別以買賣為登記原因，移轉所有權登記予被上訴人，被上 訴人現登記為系爭土地所有權人。有系爭土地登記簿及土地 登記謄本為證（見原審卷㈠第34至76頁）。四、上訴人主張：系爭土地為系爭公業派下全員公同共有，吳長 欽於75年間與被上訴人就系爭土地成立買賣契約，並於75年 3月7日、76年12月18日所有權移轉登記予被上訴人，非由系 爭公業派下全員共同為之，亦未經派下全員過半數及其應有 部分合計過半數，或應有部分合計逾3分之2之同意，違反民 法第828條第2項、土地法第34條之1第1、5項、土地法第34 條之1執行要點、祭祀公業土地清理要點第19點規定，為無 權處分及無權代理之行為，且未經全體派下員事後承認，該 買賣及處分行為不生效力等語，為被上訴人否認，並以前揭 情詞置辯。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下。五、按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永 佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計 過半數之同意行之；但其應有部分合計逾3分之2者，其人數
不予計算；上開規定於公同共有準用之；土地法第34條之1 第1、5項亦有規定。次按祭祀公業係祀產之總稱，屬於派下 員全體所公同共有，依民法第828條第2項規定，其處分及其 他之權利行使，除法律或契約即公業規約另有規定外，應得 派下員全體之同意。是此項祀產為土地時，其處分除公業規 約另有規定外，土地法第34條之1第5項已有特別規定，依該 項規定準用同條第1項之結果，應以派下員過半數及其「潛 在的應有部分」（派下權比率）合計過半數之同意為之，但 其「潛在的應有部分」合計逾3分之2者，其人數可不予計算 （參照最高法院95年度台上字第1233號、84年度台上字第 238號裁判意旨）。經查：
㈠吳長欽等16人於72年10月7日經龜山鄉公所核備並發給派下 員證明（見上開三、㈠）後，於74年4月8日召開系爭74年派 下員大會，由吳長欽、吳長榜、吳長耀、吳長學、吳長城、 吳長登、吳長煥、吳長殿、吳富順、吳富豐、吳富華、吳富 業、吳富米等13名（下稱吳長欽等13人）出席，吳長欽等13 人於系爭74年派下員大會決議，因系爭公業各祖先祖墳各地 埋葬，使後世子孫無法兼顧，且祠堂興建於日據時期年久失 修，遂同意集中興建祖塔及重建祠堂，並以出售系爭公業部 分土地作為籌備興建費用，若有餘款，即以系爭公業名義存 入銀行，作為嗣後祭拜基金，且吳長欽等16人除吳富米外（ 合計15人），均在74年4月8日同意處分書（下稱系爭同意書 ）用印，同意出售系爭公業所有桃園縣龜山鄉南崁頂段南崁 頂小段31、31之1、31之8、31之9、32、32之1地號土地（均 為重測前地號），並授權吳長欽全權處理；嗣系爭公業將上 開同意處分之同小段31地號土地，以買賣為原因關係移轉所 有權登記予被上訴人，就同小段31之1、32地號土地，分別 辦理分割登記後，將分割後之同小段31之1、31之10、32、 32之5、32之6、32之3（嗣後併入32地號）、32之4地號土地 ，以買賣為原因關係移轉所有權登記予被上訴人（上開土地 分割過程，詳如附表二所示）；上開事實，有兩造不爭執形 式上真正之系爭74年派下員大會會議紀錄、系爭同意書、系 爭土地登記謄本在卷可稽（見原審卷㈠第237至242、34至76 頁、本院卷第140頁）。另上開同小段31、分割後31之1地號 土地，於98年11月13日以逕為分割為登記原因，分別分割出 桃園縣○○鄉○○段000○000○0○000○000○0地號，而同 段542、559地號，亦分別於76年12月18日、75年1月30日以 買賣為登記原因，移轉所有權登記予被上訴人，有同段542 、559地號土地附卷可稽（見本院卷第250至253頁），併此 敘明。職是，系爭土地即為系爭同意書所載同意處分之部分
土地，且為兩造所不爭（見本院卷第65頁正、反面），是此 部分事實堪以認定。
㈡上訴人否認被上訴人所提土地買賣契約之真正，並主張吳長 欽等16人推由吳長欽以系爭公業管理人之名義，將系爭土地 買賣移轉登記予被上訴人，為無權處分及無權代理之行為， 且未經全體派下員承認，對上訴人等不生效力云云，惟為被 上訴人所否認。查：
⒈被上訴人抗辯伊係基於買賣關係取得系爭土地所有權等情， 業據其提出附表一編號1至5土地之不動產買賣契約書（下稱 系爭買賣契約書，見原審卷㈠第254至257頁），並陳稱附表 一編號6至13土地之買賣契約書，則因時間已久無法提出等 語（見本院卷第139頁反面）。上訴人雖否認系爭買賣契約 書形式上真正，惟被上訴人提出系爭74年派下員大會會議紀 錄、系爭同意書、系爭買賣契約書原本供本院核對，並經本 院勘驗結果，核與卷附影本（見原審卷㈠第237至242、254 至257頁）相符，且系爭買賣契約書原本之立契約書人賣主 （乙方，即系爭公業）處，確實蓋有刻印「祭祀公業吳江怡 」字樣之印文（見原審卷㈠第256頁），且該印文亦核與上 訴人不爭執形式上真正之系爭74年派下員大會會議紀錄、系 爭同意書上所蓋刻印「祭祀公業吳江怡」字樣之印文（見原 審卷㈠第237、240頁），其大小、字體、粗細大致相符，兩 造復對本院上開勘驗結果不爭執（見本院卷第209頁正、反 面），則系爭買賣契約書形式上真正堪以認定，上訴人否認 系爭買賣契約書形式上真正，誠屬無理。
⒉按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立；民法第345條定有明文。次按買賣不動產債 權契約，原非要式行為，當不得因被上訴人間未有書面之訂 立，而斷定其間之買賣非真（參照最高法院69年度台上字第 3798號裁判）。又按關於土地登記，係主管機關適用相關土 地登記法令而辦理者，依高度蓋然性之經驗法則，其完成登 記之內容通常可推認為真實；因此否認登記內容所示權利之 人，應主張並證明該項登記內容係由於其他原因事實所作成 ，以排除上開經驗法則之適用（參照最高法院105年度台上 字第466號裁判意旨）。被上訴人固未能提出附表一編號6至 13該8筆土地之不動產買賣契約書，惟兩造有就系爭土地（ 含該8筆土地）訂立買賣契約乙節，業據被上訴人之法定代 理人范玉貞結證明確，並稱：當時係由伊先生即當時被上訴 人之法定代理人劉文哲處理系爭土地買賣事宜，伊並提醒劉 文哲確認系爭土地有無設定抵押貸款等語（見本院卷第112
頁反面）。矧以系爭13筆土地係系爭同意書同意處分之部分 土地，且系爭公業處分系爭土地之目的在於籌備經費以興建 祖塔及重建祠堂（見上開五、㈠）；再系爭買賣契約書第3 條第1至4項約定，買賣價金分4期給付，並以被上訴人給付 第4期（即末期）餘款，作為系爭公業將買賣標的物移轉所 有權登記及交付予被上訴人使用之條件（見原審卷㈠第254 頁），而系爭土地確已移轉登記予被上訴人（三、㈢），並 交付被上訴人興建廠房使用，此經被上訴人陳明在卷（見本 院卷第168頁），上訴人就此亦不爭執（見本院卷第104頁反 面），倘未訂立買賣契約，且被上訴人未給付價金完畢，則 系爭公業出售系爭土地以取得經費之目的未達，焉會將系爭 土地所有權移轉登記予被上訴人，並交付被上訴人使用近27 年（自被上訴人76年12月18日取得系爭土地所有權起，迄至 上訴人於103年9月1日提起本件訴訟〈見原審卷㈠第4頁〉止 計算，將近27年），足認吳長欽確有以系爭公業名義與被上 訴人就系爭土地簽立買賣契約無訛。上訴人以被上訴人能提 出系爭全部土地之買賣契約書及交付價金證明（見本院卷第 104、114頁），否認吳長欽以系爭公業名義與被上訴人就系 爭土地簽立買賣契約云云，實屬無稽，自不足取。 ⒊按臺灣之祭祀公業，僅屬某死亡者後裔公同共有祀產之總稱 ，尚難認為有多數人組織之團體名義，故除有表示其團體名 義者外，縱設有管理人，仍非屬祭祀公業之法定代理人；又 祭祀公業之管理人係基於派下員之選任而取得之管理權，性 質上屬於類似委任之無名契約，著重在派下員或選任者與管 理人間之關係（參照最高法院95年度台上字第1860號、78年 度台抗字第323號裁判意旨）。換言之，祭祀公業派下員， 透過選任管理人之方式，將渠等管理祭祀公業之權利，授與 代理權予管理人；管理人對於內部（即祭祀公業派下全員） ，管理祭祀公業事務範圍，本應依規約或派下員大會決議事 項而為，處分公業財產權限，則應依規約或法律規定（如： 民法第828條第2項、土地法第34條之1第1、5項等，參照最 高法院95年度台上字第1233號、93年度台上字第1817號裁判 意旨），然管理人對於外部（即與祭祀公業為法律行為之對 象）而言，其以祭祀公業管理人名義所為之行為，究其實際 ，乃係代理祭祀公業派下全員而為，自屬明確。查，吳長欽 於75年間係以系爭公業管理人身分，與被上訴人簽立系爭土 地買賣契約，此觀系爭買賣契約書約定明確（見原審卷㈠第 254、256頁），而系爭土地於72年10月24日變更系爭公業管 理人為吳長欽（見原審卷㈠第36、50、66頁），復分別於75 年3月7日、76年12月18日將系爭土地所有權移轉登記予被上
訴人，吳長欽對外以系爭公業管理人身分與被上訴人訂立系 爭土地買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人 ，揆諸前開說明，吳長欽對外即係代理系爭公業派下全員為 上開買賣及處分行為，應堪認定。至上訴人援引之最高法院 95年度台上字第1860號裁判意旨，乃係敘明管理人非系爭公 業法定代理人，核與本件吳長欽對外得代理系爭公業派下全 員之認定無涉，自無足為上訴人有利之認定。
㈢按無權代理，係行為人未經本人授與代理權而以本人名義所 為之代理行為，或雖經本人授與代理權而逾越代理權限所為 之代理行為。而無權處分，乃無權利人而以自己名義就他人 權利標的物所為之處分（參照最高法院87年度台上字第1049 號裁判意旨）。查：
⒈關於系爭公業不動產處分事宜，兩造不爭執形式上真正之系 爭公業規約（下稱系爭規約）第13條規定：「本公業不動產 之處分，應依照土地法第34條之1規定辦理，並經派下員過 半數同意，授權管理人全權處理之。」（見原審卷㈠第229 頁、本院卷第65頁反面），上訴人亦不爭執系爭公業就系爭 土地之處分，應依土地法第34條之1規定辦理，（見本院卷 第71頁），再依土地法第34條之1第1、5項規定，若欲處分 系爭土地者，必須具備下列2條件之1：①必須經由半數以上 派下員同意及渠等潛在應有部分合計過半數之同意行之；或 ②派下員潛在之應有部分合計逾3分之2者。內政部70年4月3 日七十台內地字第11987號訂定之祭祀公業土地清理要點第9 條亦規定，祭祀公業土地之處分，得依其規約或經過半數之 派下員同意，授權管理人為之（見本院卷第194頁反面）。 查，74年4月8日決議並同意出售系爭土地時，兩造不爭執當 時系爭公業派下全員至少有116人（見本院卷第103頁反面） ，惟斯時僅有吳長欽等16人除吳長竹外之15人出具系爭同意 書同意處分系爭土地並授權吳長欽全權處理（見上開五、㈠ ），則同意處分系爭土地之系爭公業派下員顯未超過派下全 員之半數，被上訴人亦未舉證證明該同意處分系爭土地之15 名派下員，渠等潛在之應有部分已超過3分之2，吳長欽僅有 15名派下員授權而以系爭公業管理人身分訂立買賣契約出售 系爭土地，未依系爭規約及祭祀公業土地清理要點第9條規 定，取得系爭公業過半數派下員之授權，則上訴人主張：吳 長欽以系爭公業管理人身分就系爭土地所為之買賣及處分行 為乃無權代理行為，即非無據。
⒉上訴人雖主張：吳長欽以自己名義辦理系爭土地買賣及處分 行為，係屬無權處分云云（見本院卷第78、224至225、238 頁反面至第240頁），惟吳長欽係以系爭公業管理人身分就
系爭土地為買賣及處分行為，非以自己名義為之，是形式上 吳長欽即係代理系爭公業派下全員而為，自屬明確。另按公 同共有不動產（土地）之處分，土地法第34條之1第5項已有 特別規定，依該項規定準用同條第1、2項之結果，公同共有 不動產之處分、變更，應以公同共有人過半數及其應有部分 （潛在）合計過半數之同意行之。此項土地法之特別規定， 就公同共有不動產之處分，自應優先於民法第828條第2項規 定而適用，無須經全體公同共有人之同意（參照最高法院84 年度台上字第68號裁判意旨），上訴人主張應依民法第828 條規定，應得系爭公業派下全員同意云云，應屬誤會，併此 敘明。
㈣系爭土地買賣契約之一造為系爭公業，派下員眾多，締約之 他造即被上訴人，甚難詳核公業管理人是否已取得過半數派 下員之同意，至多僅能就形式上予以觀察審認，否則，任何 與祭祀公業管理人締約之他造，均負有詳核公業派下員之人 數、姓名，管理人有無召開派下員大會，管理人所取得之同 意書是否真正等義務，實屬過苛，亦不可能。按由自己之行 為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為 反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。民法第169 條定有明文。從而，外觀上如有足使第三人信為有代理權之 事實時，為保護交易安全，對於該無權代理之行為，亦賦與 有權代理行為之效果（參照最高法院94年度台上字第1297號 判決意旨）。查：
⒈吳長欽係以系爭公業管理人身分與被上訴人訂立系爭土地買 賣契約，由系爭買賣契約書觀之，其上蓋有系爭公業大小章 ，業如前述（見上開五、㈡、⒊、原審卷㈠第254、256）。 又系爭土地登記簿上原係記載所有權人「祭祀公業吳江怡」 及「管理人吳長欽」（見原審卷㈠第36、50、66頁），從系 爭土地登記公示外觀，足使一般交易第三人信賴吳長欽為系 爭公業派下員合法選任。次系爭74年派下員大會會議紀錄、 系爭同意書（見原審卷㈠第237至242頁），經比對祭祀公業 龜山鄉公所72年10月20日核備之系爭公業派下員名冊，亦見 經核備之系爭公業16名派下員中之15人，均同意出售系爭土 地並授權吳長欽全權處理；故從龜山鄉公所核備之系爭公業 派下員名冊觀之，足認吳長欽已獲系爭公業過半數派下員同 意並授與代理權，且系爭土地之處分業經系爭公業派下全員 過半數及其應有部分合計過半數之同意，符合前述祭祀公業 土地清理要點第9條、土地法第34條之1第1、5項規定。又祭 祀公業條例於97年7月1日施行，該條例施行前已存在之祭祀 公業，於系爭土地移轉登記時，係適用已廢止之祭祀公業土
地清理要點第19點規定，祭祀公業土地之處分，得依土地法 第34條之1第5項規定辦理，其辦理出賣所有不動產辦理土地 登記時，除應檢附土地登記規則第34條所定各項申請文件外 ，尚需檢附經民政主管機關備查之派下全員證明書，合於規 定比率之派下員出具同意處分書及印鑑證明、身分證明等相 關文件，經登記機關審查無誤後，依法辦理登記，此有改制 前之桃園縣政府103年10月21日府地籍字第1030260737號函 、桃園市桃園地政事務所105年9月1日桃地所登字第1050016 608號函可稽（見本院卷第186至187、191頁）。系爭買賣契 約書10條第1項復約定：「本買賣若乙方（即系爭公業）派 下員無法全部蓋章過戶時，而非歸責於管理人者，甲方（即 被上訴人）同意塗銷買賣，乙方所受甲方之價款願無息退還 甲方。」（見原審卷㈠第255頁）；系爭土地既得於前揭時 間辦畢所有權移轉登記予被上訴人，可認外觀上系爭土地交 易時，業經斯時經龜山鄉公所核備之派下全員（即吳長欽等 16人）同意並蓋章過戶，且斯時系爭公業確已提出74年派下 員大會決議、系爭同意書並於相關移轉登記書件蓋妥系爭公 業及管理人大小章印文、並提出民政機關核發之管理人備查 文件、系爭土地之所有權狀正本證件，經地政機關審核符合 上述相關法令規定，辦理系爭土地之所有權移轉登記完竣。 準此，就系爭土地交易外觀而言，吳長欽已獲系爭公業派下 員過半數及其應有部分過半數之授權而有權代理系爭公業派 下全員，足以令系爭公業之交易對象即被上訴人，認為處分 系爭土地業經系爭公業內部程序通過，並符合前述祭祀公業 土地清理要點第9條、土地法第34條之1第1、5項規定，自足 構成表見代理。
⒉再者，吳長欽前經吳長欽等16人推舉，於72年5月10日檢附 系爭公業沿革、派下全員系統表、派下員名冊、財產清冊、 規約等件，向龜山鄉公所申報並請求發給派下員證明（見上 開三、㈠），經龜山鄉公所於72年10月20日函准予核備後， 於72年10月24日就系爭土地辦理變更管理人登記完畢（見上 開五、㈡、⒊），吳長欽既得檢附上開資料，並製作財產清 冊向龜山鄉公所申報，及辦理系爭土地管理人變更登記，可 知吳長欽確實持有系爭公業，包含公業土地之登記資料、土 地所有權狀、印鑑章等相關文件，而吳長欽等16人選任吳長 欽為系爭公業管理人，既經龜山鄉公所核備，系爭土地登記 謄本亦明白記載吳長欽為系爭公業之管理人，足認吳長欽已 表示其為系爭公業管理人而得代理系爭公業全體派下員，系 爭土地既原為系爭公業所有，嗣於土地登記謄本變更公業管 理人為吳長欽，系爭公業及其派下員難謂全不知情，其不為
反對之意思表示，即非無授權之外觀。況系爭公業嗣於97年 11月2日派下員大會（下稱系爭97年派下員大會）討論公業 原有財產、現有財產等相關事宜，會中斯時公業之管理人吳 富陞稱：「民國72年10月8日吳長欽（誤載為無償親）任管 理人時沒有財產清冊，83年只有名冊、公文及報紙公告等資 料。」等語，加派下員吳貴增並稱：「①現在財產被賣這麼 多且資金流向不明，…，要公布一切出賣財產及資金流向的 來龍去脈。②所剩的土地不動產等的所有權要轉回公業名下 ，為所有派下員共有，…。」等語，大會並以82年申報登記 之派下員僅19人（參原審卷㈠第31至33頁）與現實不符為由 ，決議辦理派下員補漏列登記，有該次派下員大會紀錄在卷 可稽（見原審卷㈠第287至289頁），既未就吳長欽自72年間 起為系爭公業管理人乙節提出異議，就吳長欽擔任公業管理 人期間出售公業財產事宜，亦僅表示應追查出售財產之資金 流向，而未否認或為反對之意思，應認系爭土地售予被上訴 人斯時，系爭公業及其派下員知吳長欽表示其為系爭公業管 理人得代理系爭公業派下員全體處分系爭土地，而未為反對 之表示，應負表見代理授權人責任。是吳長欽以系爭公業管 理人身分，以系爭公業名義與被上訴人就系爭土地訂立之買 賣契約，應對系爭公業及全體派下員發生效力。末按當事人 主張之事實，究竟該當於發生何項法律關係，乃屬法官依據 法律獨立審判職責之法律適用問題，不受當事人主張或陳述 之拘束（參照最高法院101年度台上字第1345號裁判意旨） ，被上訴人雖認吳長欽係代表系爭公業為上開買賣及處分行 為，故系爭公業應負表見代表責任，而捨棄表見代理之抗辯 云云（見本院卷第202、210頁），然祭祀公業為祀產之總稱 ，並非多數人組織之團體（見上開五、㈡、⒊），被上訴人 認系爭公業為多數人組織之團體，而認吳長欽係代表系爭公 業，實屬誤會，況就吳長欽有無表見代理行為乙節，迭經兩 造互為攻擊防禦，職此，本院依前開事證，認吳長欽就系爭 土地買賣及處分行為已構成表見代理，並適用民法第169條 規定，自不受被上訴人所表示或陳述法律意見之拘束，併此 敘明。
六、綜上，系爭土地之買賣及處分行為屬有效行為，被上訴人因 此取得系爭土地所有權，系爭公業派下全員已非系爭土地之 所有權人。從而，上訴人依民法第767條、98年1月23日修正 施行後之第828條第2項準用第821條規定，請求被上訴人應 塗銷附表一編號1至5所示之土地，經桃園市桃園地政事務所 於76年12月18日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記、 塗銷附表一編號6至13所示之土地，經桃園市桃園地政事務
所於75年3月7日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記， 並回復登記為系爭公業所有，均無理由，不應准許。原審所 為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、系爭土地由系爭公業管理人吳長欽表見代理系爭公業派下全 員出售予被上訴人並辦理所有權移轉登記，既經本院認定對 系爭公業派下全員係屬有效，則本院即無庸再行審酌本件是 否有土地登記善意受讓及權利濫用等規定之適用，暨兩造其 餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均 不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 29 日
民事第五庭
審判長法 官 張靜女
法 官 陳章榮
法 官 陳心婷
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 29 日
書記官 陳珮茹
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一：
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│編│ 土 地坐落 │地│面積 │權利範圍│ 備 註 │
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│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │地號 │目│ 平方公尺 │ │ │
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│1 │桃園市│龜山區 │南上 │542之1│田│87.19 │全部 │移轉登記日期： │
│ │ │ │ │ │ │ │ │76年12月18日； │
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│2 │桃園市│龜山區 │南上 │542之2│田│67.41 │全部 │移轉登記日期： │
│ │ │ │ │ │ │ │ │76年12月18日； │
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│3 │桃園市│龜山區 │南上 │558 │田│93.51 │全部 │移轉登記日期： │
│ │ │ │ │ │ │ │ │76年12月18日； │
├─┼───┼────┼───┼───┼─┼─────┼────┼────────┤
│4 │桃園市│龜山區 │南上 │558之1│田│57.24 │全部 │移轉登記日期： │
│ │ │ │ │ │ │ │ │76年12月18日； │
├─┼───┼────┼───┼───┼─┼─────┼────┼────────┤
│5 │桃園市│龜山區 │南上 │575 │田│538.70 │全部 │移轉登記日期： │
│ │ │ │ │ │ │ │ │76年12月18日； │
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│6 │桃園市│龜山區 │南上 │559之1│田│14.42 │全部 │移轉登記日期： │
│ │ │ │ │ │ │ │ │75年3 月7 日； │
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│7 │桃園市│龜山區 │南上 │560 │田│44.70 │全部 │移轉登記日期： │
│ │ │ │ │ │ │ │ │75年3 月7 日； │
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